Mieszkanie komunalne po rozwodzie

Pan Michał wspólnie z żoną od kilku lat korzysta z mieszkania komunalnego. Żona wyprowadziła się z lokalu, dlatego pan Michał złożył wniosek o jej wymeldowanie w trybie administracyjnym, a równocześnie wniósł pozew o rozwód. Pojawiło się pytanie, czy po rozwodzie mieszkanie komunalne przypadnie jemu, czy żona nadal będzie miała prawo do najmu. W powiązanym kontekście warto też sprawdzić temat: czynsz za wspólne mieszkanie po rozwodzie. Powiązany problem omawia artykuł o prawo do mieszkania komunalnego po rozwodzie.

Kto jest najemcą mieszkania komunalnego po rozwodzie?

Podstawowe znaczenie ma to, kiedy i w jakim celu zawarto umowę najmu. Zgodnie z art. 680¹ Kodeksu cywilnego małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli najem lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny został nawiązany w czasie trwania małżeństwa.

Oznacza to, że dla powstania wspólności najmu nie jest decydujące, czy w umowie najmu wpisano oboje małżonków, ani to, czy między małżonkami obowiązywała wspólność ustawowa, rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków. Jeżeli lokal komunalny miał służyć rodzinie i umowę zawarto w czasie małżeństwa, drugi małżonek staje się współnajemcą z mocy prawa.

Inaczej może być wtedy, gdy jeden z małżonków uzyskał najem lokalu jeszcze przed ślubem albo gdy lokal nie służył zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny. W takiej sytuacji drugi małżonek nie zawsze nabywa status współnajemcy. Każdorazowo trzeba więc ustalić treść umowy, datę jej zawarcia, cel najmu i rzeczywisty sposób korzystania z lokalu.

Czy rozwód powoduje wygaśnięcie prawa najmu lokalu komunalnego?

Sam rozwód nie oznacza, że jeden z byłych małżonków automatycznie traci prawo do mieszkania komunalnego. Rozwód kończy małżeństwo i wspólność majątkową, ale nie zastępuje rozstrzygnięcia o tym, komu ma przypaść prawo najmu. Do czasu uregulowania sprawy byli małżonkowie mogą nadal występować wobec gminy jako osoby uprawnione z tytułu najmu, jeżeli wcześniej wspólność najmu powstała zgodnie z art. 680¹ Kodeksu cywilnego.

Jeżeli prawo najmu wchodziło do majątku wspólnego albo stanowiło wspólne prawo małżonków, może zostać rozliczone w sprawie o podział majątku po rozwodzie. Podstawą proceduralną takiego postępowania są przede wszystkim art. 566 i 567 Kodeksu postępowania cywilnego. Gdy byli małżonkowie nie potrafią porozumieć się co do lokalu, praktycznym rozwiązaniem jest sądowy podział majątku przy braku zgody.

W postępowaniu o podział majątku sąd może objąć podziałem prawo najmu lokalu mieszkalnego. Potwierdza to utrwalona linia orzecznicza Sądu Najwyższego, w tym postanowienie z 19 kwietnia 1996 r., sygn. I CRN 55/96.

Czy wymeldowanie małżonka pozbawia go prawa do mieszkania?

Nie. Wymeldowanie dotyczy ewidencji ludności i nie jest tym samym co pozbawienie prawa najmu. Organ administracyjny może badać, czy dana osoba faktycznie i trwale opuściła miejsce pobytu, ale decyzja o wymeldowaniu nie rozstrzyga o tym, kto jest najemcą lokalu komunalnego.

Dlatego w sytuacji pana Michała wymeldowanie żony może uporządkować stan meldunkowy, jeżeli rzeczywiście opuściła lokal w sposób trwały i dobrowolny. Nie wystarczy jednak do usunięcia jej z umowy najmu ani do przyznania mieszkania wyłącznie panu Michałowi. O prawie najmu trzeba rozstrzygnąć w drodze porozumienia z udziałem gminy albo w postępowaniu sądowym, jeżeli istnieje spór między byłymi małżonkami.

Wyprowadzka małżonka może mieć natomiast znaczenie przy ocenie, kto realnie korzysta z lokalu, kto ponosi czynsz i opłaty oraz czy należy dokonać rozliczeń między stronami. Jeżeli jedna osoba sama opłaca czynsz albo druga osoba została faktycznie pozbawiona możliwości korzystania z mieszkania, sąd może badać te okoliczności przy rozliczeniach majątkowych. Nie ma jednak jednej automatycznej zasady, ponieważ znaczenie mają dokumenty, zachowanie stron i przyczyna opuszczenia lokalu.

Jak sąd może podzielić prawo najmu mieszkania komunalnego?

Najczęściej sąd nie dzieli samego lokalu fizycznie, lecz rozstrzyga o prawie najmu. Może przyznać to prawo jednemu z byłych małżonków, a drugiemu zasądzić odpowiednią spłatę, jeżeli z okoliczności wynika, że prawo najmu ma wartość podlegającą rozliczeniu.

W uchwale z 24 maja 2002 r., sygn. III CZP 28/02, Sąd Najwyższy wskazał, że wartość prawa najmu lokalu komunalnego objętego podziałem majątku wspólnego stanowi różnica między czynszem wolnym a czynszem regulowanym, z uwzględnieniem konkretnych okoliczności sprawy oraz prawdopodobnego okresu trwania stosunku najmu.

W praktyce sąd może brać pod uwagę między innymi:

• wysokość czynszu za lokal komunalny i porównywalnego czynszu rynkowego,
• prawdopodobny czas dalszego trwania najmu,
• wiek, stan zdrowia, sytuację rodzinną i majątkową byłych małżonków,
• potrzeby mieszkaniowe dzieci i osoby, przy której dzieci mają mieszkać,
• to, kto faktycznie korzystał z lokalu i kto ponosił opłaty.

Nie należy automatycznie przyjmować, że spłata zawsze się należy albo że zawsze będzie wysoka. Lokale komunalne mają szczególny charakter, prawo najmu nie jest prawem własności, a możliwość jego rozliczenia zależy od stanu faktycznego oraz dowodów przedstawionych w sprawie.

Sąd orzeka o sposobie korzystania ze wspólnego mieszkania

Zgodnie z art. 58 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, jeżeli małżonkowie zajmują wspólne mieszkanie, sąd w wyroku rozwodowym orzeka także o sposobie korzystania z tego mieszkania przez czas wspólnego w nim zamieszkiwania rozwiedzionych małżonków. Dotyczy to także mieszkania komunalnego, jeżeli małżonkowie wspólnie je zajmują.

Takie rozstrzygnięcie nie zawsze oznacza definitywne przyznanie prawa najmu jednemu z małżonków. Często ma charakter porządkujący i wskazuje, z których pomieszczeń może korzystać każdy z małżonków do czasu ostatecznego rozwiązania sprawy mieszkaniowej. Szerzej o tym, jakie mogą być prawa do mieszkania po rozwodzie, piszemy w osobnym opracowaniu.

W wyjątkowych przypadkach, gdy jeden z małżonków swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie, sąd może na żądanie drugiego małżonka nakazać jego eksmisję. Chodzi o sytuacje szczególne, na przykład przemoc, poważne awantury, uporczywe nękanie albo inne zachowania, które realnie uniemożliwiają wspólne przebywanie w lokalu.

Na zgodny wniosek stron sąd może w wyroku rozwodowym orzec także o podziale wspólnego mieszkania albo o przyznaniu mieszkania jednemu z małżonków, jeżeli drugi małżonek zgadza się na jego opuszczenie bez dostarczenia lokalu zamiennego i pomieszczenia zastępczego, a taki podział albo przyznanie mieszkania są możliwe. W praktyce przy lokalu komunalnym wymaga to szczególnej ostrożności, bo trzeba uwzględnić także charakter najmu i pozycję gminy jako wynajmującego. W podobnym kontekście przydatny jest tekst o prawie do wspólnego mieszkania.

Czy można rozliczyć czynsz i opłaty za mieszkanie?

Tak, ale zakres rozliczeń zależy od okoliczności. Jeżeli jeden z małżonków po rozstaniu sam płacił czynsz i opłaty stałe za lokal, może żądać rozliczenia części tych kosztów, zwłaszcza gdy drugi małżonek pozostawał współnajemcą i nie doszło jeszcze do podziału prawa najmu. Trzeba jednak odróżnić opłaty stałe od kosztów zużycia mediów przez osobę faktycznie mieszkającą w lokalu.

Możliwe są też spory odwrotne: małżonek, który wyprowadził się z mieszkania, może twierdzić, że został wyłączony z korzystania z lokalu albo że drugi małżonek korzystał z niego samodzielnie. Wtedy sąd bada, czy wyprowadzka była dobrowolna, czy druga strona utrudniała dostęp do lokalu, kto miał klucze, kto opłacał rachunki i jakie ustalenia istniały między stronami.

Dla celów dowodowych warto gromadzić potwierdzenia przelewów, pisma do gminy, korespondencję między małżonkami, decyzje meldunkowe, informacje o stanie zadłużenia lokalu i dowody dotyczące faktycznego zamieszkiwania.

W podobnym kontekście warto sprawdzić także artykuł o wykupie mieszkania zakładowego.

FAQ

Czy żona albo mąż traci mieszkanie komunalne po wyprowadzce?

Nie zawsze. Wyprowadzka może mieć znaczenie dowodowe, ale sama w sobie nie pozbawia prawa najmu, jeżeli małżonek był współnajemcą. Trzeba ustalić, czy opuszczenie lokalu było trwałe, dobrowolne i czy prawo najmu zostało później skutecznie rozstrzygnięte.

Czy wymeldowanie rozwiązuje problem mieszkania po rozwodzie?

Nie. Wymeldowanie porządkuje ewidencję ludności, ale nie jest podziałem prawa najmu. Osoba wymeldowana może nadal twierdzić, że przysługuje jej prawo najmu, jeżeli wynika ono z umowy, przepisów lub wcześniejszego wspólnego najmu małżeńskiego.

Czy sąd rozwodowy zawsze przyznaje mieszkanie jednemu z małżonków?

Nie. Sąd rozwodowy najczęściej orzeka o sposobie korzystania ze wspólnego mieszkania przez czas wspólnego zamieszkiwania po rozwodzie. Definitywne przyznanie prawa najmu jednemu z małżonków częściej następuje w postępowaniu o podział majątku albo na zgodny wniosek stron, jeżeli spełnione są warunki z art. 58 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Czy prawo najmu mieszkania komunalnego ma wartość przy podziale majątku?

Może mieć. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego wartość prawa najmu lokalu komunalnego ustala się, biorąc pod uwagę różnicę między czynszem rynkowym a czynszem regulowanym oraz prawdopodobny czas trwania najmu. Ostateczna wartość zależy od konkretnej sprawy.

Czy gmina może sama zdecydować, który były małżonek zostaje najemcą?

Gmina jako wynajmujący prowadzi dokumentację i wykonuje umowę, ale nie zastępuje sądu w rozstrzyganiu sporu między byłymi małżonkami o podział prawa najmu. Jeżeli strony nie są zgodne, konieczne może być orzeczenie sądu, które następnie przedstawia się gminie.

Czy można żądać zwrotu połowy czynszu od byłego małżonka?

Można zgłaszać takie roszczenie, ale jego zasadność zależy od tego, kto był najemcą, kto faktycznie korzystał z lokalu, jakie opłaty ponoszono i czy drugi małżonek miał realną możliwość korzystania z mieszkania. Najlepiej wykazać roszczenie dokumentami: przelewami, rachunkami i korespondencją.

Co, jeśli w umowie najmu widnieje tylko jeden małżonek?

Sam fakt, że w umowie najmu lokalu komunalnego wpisany jest tylko jeden małżonek, nie zawsze rozstrzyga o prawach drugiego. Jeżeli najem został nawiązany w czasie małżeństwa w celu zaspokojenia potrzeb rodziny, drugi małżonek może powoływać się na współnajem, nawet gdy formalnie nie podpisał umowy z gminą.

Po rozwodzie trzeba odróżnić spór między byłymi małżonkami od relacji z gminą. Sąd rozwodowy może uregulować sposób korzystania ze wspólnego mieszkania, ale nie zawsze definitywnie rozstrzyga o dalszym najmie lokalu komunalnego. Przy eksmisji osobnym problemem może być prawo do najmu socjalnego lokalu, które zależy od sytuacji życiowej, dochodowej i rodzinnej osoby eksmitowanej.

Podsumowanie

Mieszkanie komunalne po rozwodzie wymaga odróżnienia kilku kwestii: prawa najmu, meldunku, sposobu korzystania z lokalu, opłat oraz podziału majątku. Jeżeli najem powstał w czasie małżeństwa dla potrzeb rodziny, oboje małżonkowie mogą być współnajemcami z mocy prawa. Rozwód nie usuwa automatycznie jednego z nich z lokalu.

Pan Michał może więc dążyć do uporządkowania meldunku, ale nie powinien zakładać, że samo wymeldowanie żony wystarczy do przejęcia najmu. Jeżeli strony nie dojdą do porozumienia, właściwą drogą będzie wniosek o odpowiednie rozstrzygnięcie w sprawie rozwodowej albo późniejsze postępowanie o podział majątku i rozliczenie prawa najmu.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 680¹ - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 31, art. 46 i art. 58 - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 566 i 567 - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
4. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
5. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 kwietnia 1996 r., sygn. I CRN 55/96
6. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2002 r., sygn. III CZP 28/02