Kategoria: Inne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem rodzinnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Rozwód a wynajem wspólnego mieszkania

Iryna Kowalczuk • Opublikowane: 2016-03-11

Jestem po rozwodzie. Z byłą żoną posiadamy dwa mieszkania (nie było podziału majątku). Jedno zajmuje ona, drugie ja. Chciałbym wynająć mieszkanie, które ja zajmuję. Czy mogę to zrobić bez proszenia o zgodę byłej żony? Jak rozwiązać ten problem?

Ponieważ rozwiódł się Pan z żoną, małżeńska współwłasność łączna przekształciła się we współwłasność w częściach ułamkowych.

W każdym składniku dawnego majątku wspólnego posiadają Państwo udział po 1/2, co wynika z treści art. 501 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (K.r.o.), zgodnie z którym w razie ustania wspólności majątkowej małżeńskiej (np. poprzez rozwód) udziały małżonków we wspólnym majątku są równe, chyba że umowa majątkowa małżeńska stanowi inaczej. Do wszelkich czynności prawnych i faktycznych dotyczących tego majątku należy stosować przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych, a nie dotyczące zarządu majątkiem wspólnym małżeńskim, bowiem taka masa majątkowa już nie istnieje.

Wynajęcie rzeczy wspólnej, w Pana przypadku nieruchomości, należy niewątpliwie zakwalifikować jako czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Przepisy nie zawierają definicji tego pojęcia, podobnie jak czynności „zwykłego zarządu”, jest to zawsze sprawą ustaleń faktycznych. Ogólnie uważa się za czynności zwykłego zarządu załatwianie spraw związanych z normalną eksploatacją rzeczy, pobieranie pożytków i dochodów, uprawę gruntu, konserwację, administrację i szeroko rozumianą ochronę w postaci różnych czynności zachowawczych, jak wytoczenie powództwa o ochronę własności, o eksmisję, o zapłatę czynszu, odszkodowanie z tytułu ubezpieczenia mienia lub uszkodzenia rzeczy (tak S. Rudnicki, Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga druga, wyd. 4, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2002, s. 253).

„Przez czynności zwykłego zarządu (art. 199 K.c.) należy rozumieć załatwianie bieżących spraw i związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie nie pogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia, wszystko zaś co się w tych granicach nie mieści, należy do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu” (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 września 2001 r., sygn. akt IV SA 752/99).

W myśl przepisu art. 199 Kodeksu cywilnego (K.c.) do rozporządzenia rzeczą wspólną (sprzedaż, zamiana, darowizna, wynajem) oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów (art. 204 K.c.).

Odpowiedź na zadane przez Pana pytanie jest więc negatywna: mąż jako współwłaściciel lokalu nie może samodzielnie zawrzeć umowy najmu, będzie ona bowiem nieważna i nie wywoła skutków prawnych.

W zaistniałej sytuacji, jeśli nie dojdzie pomiędzy Państwem do porozumienia co do wynajęcia lokalu, czyli Pan nie przekona byłą żonę o potrzebie takiego rozwiązania, realizacja Pana zamiaru będzie możliwa dopiero po uzyskaniu sądowego rozstrzygnięcia. W toku postępowania nieprocesowego uzyska była żona możność wyrażenia swego stanowiska co do wynajęcia lokalu, a sąd oceni argumentację przedstawioną przez Pana jako współwłaściciela. Jest Pan bowiem koniecznym uczestnikiem tego postępowania. Rozstrzygnięcie w przedmiocie podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nastąpi z uwzględnieniem interesów wszystkich współwłaścicieli oraz celu zamierzonej przez Pana czynności.

Wniosek współwłaściciela o rozstrzygnięcie przez sąd, czy zasadne jest dokonywanie określonej czynności prawnej z zakresu przekraczającego zwykły zarząd rzeczą wspólną, podlega stałej opłacie sądowej w wysokości 100 zł (art. 39 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 90, poz. 594 ze zm.).

Prawomocne postanowienie sądu wydane na podstawie art. 199 K.c. zastępuje brakującą zgodę współwłaściciela, nie jest więc wykluczone, że sąd po przeanalizowaniu okoliczności faktycznych udzieli Panu zgody na zawarcie umowy najmu. Zwracam uwagę, że w świetle wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 7 lutego 2006 r. (sygn. akt I ACa 829/05) „czynności prawne dokonane bez zachowania wymagań z art. 199 K.c. (a zatem bez koniecznej zgody wszystkich współwłaścicieli lub stosownego orzeczenia sądu) są bezwzględnie nieważne, nie mogą być później potwierdzone przez innych współwłaścicieli, a ich ewentualne skutki mogą powstać jedynie w granicach ochrony osób trzecich działających w dobrej wierze, tj. w zakresie art. 169 K.c., art. 170 K.c. czy art. 5, art. 9 lub art. 80 ustawy o księgach wieczystych i hipotece”.

Dodam jeszcze, że każdy ze współwłaścicieli samodzielnie może natomiast pobierać czynsz najmu od najemcy, czyli wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy wspólnej (czynność zwykłego zarządu). Oczywiście stanowić ono będzie przychód wspólny, stosownie do wielkości udziałów.

Drugą możliwą opcją w Pana sprawie jest podział majątku wspólnego, który definitywnie rozstrzygnie komu i co się należy. Może Pan wnioskować o przyznanie przedmiotowej nieruchomości na rzecz Pana ze spłatą byłej żony lub bez takiej spłaty (jeśli Pana żona otrzyma majątek, równy wartości jej udziału w majątku wspólnym). Podział majątku jest najlepszym rozwiązaniem, żeby rozstrzygnąć wszystkie sporne kwestii między byłymi małżonkami.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Podobne materiały

Czy mogę otrzymać zwrot za finansowanie studiów pasierbicy?

Moja pasierbica 2 lata temu skończyła 5-letnie studia dzienne. Nie przysposobiłem jej i nie adoptowałem. Całe studia ją utrzymywałem (stancja itp.). Żona niedawno wystąpiła o rozwód. Żąda wysokich alimentów na siebie. Nigdy nie pracowała. Czy mogę w tej sytuacji otrzymać zwrot za finansowanie studiów pasierbicy?

Czy da się uzyskać przepustkę na ślub?

Mój narzeczony przebywa w zakładzie karnym, pierwszą wokandę ma dopiero za rok, ale wcześniej chcielibyśmy wziąć ślub. Chodzi o możliwość przepustki (oczywiście pod asystą) na to zdarzenie poza mury więzienia. Moja córka ma 14 lat, chciałaby brać udział w ślubie, ale do więzienia nie pójdzie – jest na to za wrażliwa. Czy da się uzyskać przepustkę na ślub?

Podopieczna rodziny zastępczej w ciąży

Moja podopieczna, dla której stanowię rodzinę zastępczą, zaszła w ciążę. Za 2 miesiące skończy 18 lat. Czy nadal może pozostać w rodzinie zastępczej, czy będę nadal otrzymywać na nią zasiłek (1000 zł)? Jak najlepiej jej pomóc, co jej się należy? Zaznaczam, że jest u mnie niecałe 3 lata. Dziecko urodzi się, kiedy ona już będzie pełnoletnia.

Wniosek o uchylenie ubezwłasnowolnienia a właściwość sądu

Mój partner został ubezwłasnowolniony całkowicie przez sąd okręgowy w miejscu swojego zamieszkania. Przebywał wtedy u jednego z synów. Wniosłam do tego sądu wniosek o uchylenie ubezwłasnowolnienia. W międzyczasie ubezwłasnowolniony został zabrany do drugiego syna – opiekuna prawnego zamieszkałego w Krakowie. Sąd, do którego wniosłam wniosek o uchylenie ubezwłasnowolnienia, po rozpoznaniu sprawy, zdecydował rozpocząć postępowanie z urzędu i wyznaczono termin rozprawy. Opiekun prawny, powołując się na art. 504 K.p.c., wniósł o przeniesienie sprawy do Krakowa. Tak też się stało i to budzi moje wątpliwości. Czy nie należało zastosować w tym przypadku art. 508 § 1 K.p.c.? Skoro postanowienie o ubezwłasnowolnieniu zostało wydane przez sąd w pierwotnym miejscu zamieszkania ubezwłasnowolnionego, to również postępowanie o uchylenie ubezwłasnowolnienia powinno być przeprowadzone w miejscu jego złożenia, a nie miejscu obecnego zamieszkania ubezwłasnowolnionego. Po prostu – czy przekazanie do rozpoznania mojego wniosku do Krakowa było prawidłowe?

Czy po rozwodzie muszę wymeldować się z mieszkania?

Były mąż wytacza mi sprawę o eksmisję z mieszkania, którego jest właścicielem. Po rozwodzie byłam zmuszona opuścić to mieszkanie, ale się nie wymeldowałam. Czy muszę niezwłocznie się wymeldować?

Pobieranie emerytury mamy chorej na alzheimera

Moja mama jest chora na alzheimera i przebywa w prywatnym domu opieki. Opłacamy jej pobyt wspólnie: ja, moja siostra i jej syn, czyli wnuk mamy, który mieszka w jej domu. Do tej pory emeryturę mamy pobierał tenże wnuk i przekazywał ją mnie, by dołożyć ją do opłaty za opiekę w ośrodku. Sądzę jednak, że oszukuje mnie co do wysokości emerytury. Dlatego zamierzam sama zacząć ją pobierać w imieniu mamy, ale nie mam żadnych pełnomocnictw i nie wiem, jak załatwić tę sprawę. Czy istnieje inna droga niż ubezwłasnowolnienie? Jeśli nie, to jakie dokumenty muszę zgromadzić i jakie kroki podjąć, by to przeprowadzić? Dodam, że choroba mamy jest już bardzo zaawansowana (nie chodzi samodzielnie, wymaga karmienia, nie mówi, prawdopodobnie nie rozpoznaje bliskich).


Szukamy ambitnego prawnika » Zadaj pytanie »