Rozstanie a mieszkanie TBS

Kto jest właścicielem mieszkania TBS albo SIM?

W typowej sytuacji właścicielem mieszkania TBS nie jest ani najemca, ani jego małżonek. Lokal należy do towarzystwa budownictwa społecznego albo obecnie do społecznej inicjatywy mieszkaniowej, w zależności od aktualnej formy podmiotu. Najemca ma prawo używania lokalu na podstawie umowy najmu, a jeżeli zawarł umowę partycypacji, ma także określone prawa związane z partycypacją w kosztach budowy.

Dlatego przy rozstaniu nie dzieli się „własności mieszkania TBS”, bo takiej własności po stronie małżonków najczęściej nie ma. Dzielić albo rozliczać można natomiast konkretne prawa majątkowe: prawo najmu, roszczenie o zwrot partycypacji, ewentualne nakłady z majątku wspólnego oraz zobowiązania związane z lokalem.

Jeżeli umowa została zawarta jeszcze przed ślubem, a następnie żona została dopisana jako osoba uprawniona do zamieszkiwania, nie oznacza to automatycznie, że stała się współwłaścicielką mieszkania. W praktyce Pan jest jedynie najemcą lokalu, a po rozstaniu znaczenie ma przede wszystkim treść umowy, aneksów i regulaminów TBS/SIM. Jeżeli były małżonek został wpisany jako współnajemca, osobno trzeba ustalić, czy i w jaki sposób możliwe jest wypisanie byłego małżonka z umowy najmu mieszkania TBS. Warto porównać tę sytuację z problemami dotyczącymi najmu lokalu po rozwodzie, pamiętając jednak, że mieszkania TBS/SIM mają własne zasady ustawowe.

Istotny jest też art. 680¹ Kodeksu cywilnego. Jeżeli najem lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny został nawiązany w czasie trwania małżeństwa, małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na ustrój majątkowy. Ten przepis nie działa jednak wprost tak samo, gdy umowa najmu została zawarta przed ślubem przez jednego z małżonków.

Do czasu rozwodu drugi małżonek może korzystać z mieszkania na podstawie art. 28¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, a korzystanie służy zaspokojeniu potrzeb rodziny. Jest to jednak uprawnienie do korzystania, a nie prawo własności.

Prawo do lokalu sprzed ślubu a majątek osobisty

Jeżeli w 2006 r. zaciągnięto zobowiązanie związane z lokalem TBS, zawarto umowę najmu i wniesiono partycypację przed ślubem, punktem wyjścia jest art. 33 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Do majątku osobistego małżonka należą między innymi prawa majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej.

Oznacza to, że prawo najmu oraz roszczenie wynikające z partycypacji mogą być traktowane jako składniki majątku osobistego tego małżonka, który nabył je przed zawarciem małżeństwa. Nie przesądza to jednak automatycznie o braku jakichkolwiek rozliczeń. Jeżeli po ślubie do lokalu dopłacano z majątku wspólnego, drugi małżonek może próbować żądać rozliczenia nakładów.

W sprawach, w których lokal lub przydział pojawił się przed zawarciem małżeństwa, kluczowe jest ustalenie daty zawarcia umowy, daty wniesienia partycypacji, źródła środków oraz tego, czy późniejsze aneksy zmieniły sytuację prawną małżonków. Podobny problem praktyczny występuje przy ocenie, komu przysługuje prawo do lokalu sprzed ślubu.

Czym jest partycypacja w TBS/SIM i jak jest zwracana?

Aktualnie ustawa nosi tytuł: ustawa o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. W starszych umowach nadal spotyka się nazwy TBS i przepisy w dawnym brzmieniu, ale obecne regulacje posługują się przede wszystkim pojęciem SIM, czyli społecznej inicjatywy mieszkaniowej.

Zgodnie z art. 29a ustawy osoba fizyczna może zawrzeć z SIM umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będzie najemcą. W przypadku lokali wybudowanych przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego kwota partycypacji uzyskana od osoby fizycznej nie może przekroczyć 30% kosztów budowy tego lokalu.

Aktualne brzmienie art. 29a nie sprowadza już zwrotu partycypacji wyłącznie do prostego odsetka aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu, jak opisywano to w starszych wersjach przepisów. Dla lokali wybudowanych przy wykorzystaniu kredytu BGK na podstawie wniosków złożonych do 30 września 2009 r. albo przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego ustawa przewiduje zwrot według wzoru ustawowego. Uwzględnia on między innymi kwotę wpłaconej partycypacji, wskaźniki ceny 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oraz liczbę pełnych kwartałów od zawarcia umowy najmu do opróżnienia lokalu.

Co do zasady zwrot partycypacji następuje po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu, nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu. Jeżeli umowa uzależnia zwrot od zawarcia umowy z następnym najemcą, zwrot następuje z dniem zawarcia tej umowy, ale nadal nie później niż w ustawowym terminie.

W praktyce trzeba sprawdzić, czy w danej sprawie mamy klasyczną partycypację, rozliczenie partycypacji w okresie najmu, najem z dojściem do własności czy jeszcze inne rozwiązanie wynikające z umowy i przepisów przejściowych. Te różnice mają znaczenie dla wartości roszczenia i sposobu podziału.

Czy żonie należy się część mieszkania TBS przy podziale majątku?

Jeżeli lokal TBS/SIM nie jest własnością małżonków, żonie nie należy się „część mieszkania” rozumiana jako udział w prawie własności. Może natomiast powstać roszczenie o rozliczenie określonych wpłat, jeżeli zostały dokonane z majątku wspólnego i zwiększyły wartość prawa należącego do majątku osobistego drugiego małżonka.

Podstawą rozliczeń jest przede wszystkim art. 45 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Przepis ten przewiduje, że każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty. Jednocześnie nie można żądać zwrotu wydatków i nakładów zużytych w celu zaspokojenia potrzeb rodziny, chyba że zwiększyły wartość majątku w chwili ustania wspólności.

Właśnie dlatego trzeba rozdzielić kilka kategorii płatności. Czynsz i opłaty eksploatacyjne za okres wspólnego zamieszkiwania zwykle służą bieżącemu zaspokajaniu potrzeb rodziny. Inaczej może być oceniana część wpłat, która faktycznie zwiększa wartość roszczenia o zwrot partycypacji albo służy spłacie zobowiązania powiązanego z prawem należącym do majątku osobistego jednego małżonka.

Jeżeli po ślubie spłata kredytu odbywała się z dochodów wspólnych małżeństwa, sąd może badać, czy była to jedynie bieżąca opłata za korzystanie z lokalu, czy nakład zwiększający wartość prawa osobistego. W takich sprawach przydatne jest dokładne rozliczenie nakładów na partycypację, obejmujące przelewy, umowy, harmonogramy, zaświadczenia z TBS/SIM i wyliczenie kwoty zwracanej partycypacji.

Nie ma bezpiecznej podstawy do przyjęcia, że żonie zawsze należy się połowa wszystkich kwot zapłaconych w czynszu po ślubie. Równie ryzykowne byłoby twierdzenie, że nic jej się nie należy. Odpowiedź zależy od treści umów, źródła środków, okresu wspólności majątkowej, daty rozstania, sposobu korzystania z lokalu oraz tego, jakie składniki realnie zwiększyły wartość prawa majątkowego.

Czy spłata kredytu w czynszu podnosi wartość lokalu?

Spłata zobowiązań TBS/SIM związanych z budową lokalu jest elementem kalkulacji czynszu. Ustawa wskazuje, że czynsze powinny pozwalać między innymi na pokrycie kosztów eksploatacji, remontów oraz spłatę zobowiązań SIM związanych z budową. Nie oznacza to jednak, że najemca stopniowo nabywa własność mieszkania.

Po całkowitej spłacie kredytu lokal nadal pozostaje w zasobach TBS/SIM, chyba że w konkretnym przypadku spełnione są szczególne warunki ustawowe i umowne dotyczące rozliczenia partycypacji lub najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. Sam fakt, że przez lata w czynszu znajdowała się część przeznaczona na spłatę kredytu, nie daje automatycznie prawa własności.

Z perspektywy podziału majątku ważniejsze od wartości rynkowej mieszkania jest ustalenie wartości prawa, które rzeczywiście przysługuje najemcy. Najczęściej będzie to wartość roszczenia o zwrot partycypacji ustalana według zasad ustawowych i umownych albo wartość konkretnego prawa wynikającego z podpisanej umowy najmu.

Co sprawdzić przed podziałem majątku?

Przed rozmową z małżonkiem albo przed złożeniem wniosku o podział majątku warto zebrać pełną dokumentację dotyczącą lokalu. Bez niej łatwo pomylić własność mieszkania, prawo najmu, partycypację, kaucję i bieżące opłaty.

• umowę najmu lokalu TBS/SIM oraz wszystkie aneksy, zwłaszcza aneksy zawierane po ślubie,
• umowę partycypacji i dowód wpłaty partycypacji,
• informację, kto jest najemcą, partycypantem i osobą zgłoszoną do wspólnego zamieszkiwania,
• historię płatności czynszu, kredytu, kaucji i innych opłat,
• zaświadczenie z TBS/SIM o aktualnej kwocie partycypacji podlegającej zwrotowi albo zasadach jej rozliczenia,
• dowody źródła finansowania: środki sprzed ślubu, darowizny, wynagrodzenie w czasie małżeństwa, środki z majątku osobistego,
• datę ustania wspólnego pożycia oraz datę ustania wspólności majątkowej, jeżeli doszło do rozwodu, separacji lub ustanowienia rozdzielności majątkowej.

Jeżeli małżonkowie nadal są małżeństwem i nie mają rozdzielności majątkowej, wspólność ustawowa co do zasady trwa. Samo faktyczne rozstanie i oddzielne zamieszkanie nie kończy wspólności majątkowej. Może to mieć znaczenie dla dalszych płatności i późniejszych rozliczeń.

FAQ

Czy mieszkanie TBS wchodzi do majątku wspólnego małżonków?

Co do zasady nie, ponieważ mieszkanie TBS/SIM nie jest własnością najemcy. Do rozliczeń może wejść prawo najmu, roszczenie o zwrot partycypacji albo nakłady poczynione z majątku wspólnego.

Czy żona staje się właścicielką mieszkania, jeżeli została dopisana w dokumentach TBS?

Samo dopisanie jako osoby zamieszkującej nie daje własności lokalu. Trzeba sprawdzić, czy żona stała się stroną umowy najmu lub umowy partycypacji, czy była tylko osobą zgłoszoną do wspólnego zamieszkiwania.

Czy czynsz płacony po ślubie trzeba oddać drugiemu małżonkowi?

Nie zawsze. Opłaty za bieżące korzystanie z mieszkania i utrzymanie rodziny zwykle nie są rozliczane jak nakład. Rozliczeniu mogą podlegać te płatności, które zwiększyły wartość prawa należącego do majątku osobistego jednego z małżonków.

Czy partycypacja wpłacona przed ślubem podlega podziałowi?

Zwykle stanowi majątek osobisty osoby, która wpłaciła ją przed ślubem. Jeżeli jednak później zwiększano ją albo finansowano związane z nią zobowiązania z majątku wspólnego, możliwe jest rozliczenie nakładów.

Kiedy TBS/SIM zwraca partycypację?

Zwrot następuje po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu. Ustawa przewiduje termin nie dłuższy niż 12 miesięcy od opróżnienia lokalu, przy czym szczegółowy sposób obliczenia kwoty zależy od rodzaju finansowania i treści umowy.

Czy spłata kredytu przez lata daje prawo własności mieszkania TBS?

Nie automatycznie. Spłata zobowiązań związanych z budową jest elementem systemu finansowania TBS/SIM i czynszu. Prawo własności może pojawić się tylko w szczególnych modelach, na przykład przy spełnieniu warunków najmu instytucjonalnego z dojściem do własności.

Czy samo rozstanie kończy wspólność majątkową?

Nie. Wspólność ustawowa trwa do rozwodu, separacji, zawarcia umowy o rozdzielność majątkową albo orzeczenia rozdzielności przez sąd. Faktyczne zamieszkanie osobno może mieć znaczenie dowodowe, ale samo nie kończy ustroju wspólności.

Podsumowanie

Przy rozstaniu małżonków mieszkających w lokalu TBS/SIM najważniejsze jest odróżnienie własności lokalu od prawa najmu i partycypacji. Najemca nie staje się właścicielem mieszkania tylko dlatego, że przez lata płaci czynsz obejmujący spłatę zobowiązań związanych z budową. Nie oznacza to jednak, że drugi małżonek zawsze pozostaje bez roszczeń.

Jeżeli umowę zawarto przed ślubem, prawo najmu i partycypacja mogą należeć do majątku osobistego. Wpłaty z majątku wspólnego mogą jednak podlegać rozliczeniu, o ile zostanie wykazane, że były nakładem na majątek osobisty albo zwiększyły wartość prawa w chwili ustania wspólności. Dlatego w sprawach TBS/SIM kluczowe są dokumenty, daty i precyzyjne wyliczenia.

Źródła

1. Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, w szczególności art. 28, art. 29a, art. 30 oraz art. 33da-33dk - tekst jednolity w ELI.
2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 28¹, art. 31, art. 33 i art. 45 - tekst jednolity w ELI.
3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 680¹ - tekst jednolity w ELI.
4. Postanowienie Sądu Okręgowego we Wrocławiu z 4 lutego 2010 r., II Ca 134/10 - dotyczące sposobu szacowania wartości prawa związanego z lokalem TBS przez odniesienie do partycypacji.