Jak odzyskać opłaty za mieszkanie od byłego małżonka?

Czy były małżonek musi zwracać część opłat za mieszkanie?

Co do zasady może powstać obowiązek zwrotu części kosztów, jeżeli z umowy, przepisów, wzajemnych ustaleń albo stosunku prawnego łączącego strony wynika, że oboje powinni ponosić określone należności. Nie można jednak przyjąć automatycznie, że skoro jedna osoba zapłaciła wszystko, druga zawsze musi oddać dokładnie połowę.

Jeżeli lokal został wynajęty w czasie trwania małżeństwa w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych rodziny, znaczenie ma art. 680¹ Kodeksu cywilnego. Przepis ten przewiduje wspólność najmu małżonków w opisanej sytuacji, niezależnie od istniejącego między nimi ustroju majątkowego.

Po rozwodzie prawo do lokalu nie znika automatycznie. Jeżeli byli małżonkowie nadal pozostają współnajemcami, trzeba osobno ustalić ich odpowiedzialność wobec wynajmującego oraz sposób rozliczeń między nimi. To, że wewnętrznie umówili się na określony podział kosztów, nie musi jeszcze zmieniać odpowiedzialności wobec wynajmującego.

Najem mieszkania a rozwód

W wyroku rozwodowym sąd może orzec o sposobie korzystania ze wspólnego mieszkania przez czas wspólnego zamieszkiwania rozwiedzionych małżonków. Wynika to z art. 58 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Takie rozstrzygnięcie nie jest jednak tym samym co automatyczne przeniesienie prawa najmu na jednego z małżonków ani rozliczenie wszystkich przyszłych opłat.

Jeżeli byli małżonkowie nadal mieszkają razem albo oboje pozostają najemcami, warto ustalić na piśmie, kto ponosi czynsz, opłaty eksploatacyjne, media, dopłaty z rozliczeń oraz ewentualne niedopłaty. Jeżeli ustaleń nie było, sąd będzie odtwarzał relację stron z umowy, dokumentów, korespondencji i faktycznego sposobu korzystania z lokalu.

Znaczenie może mieć m.in. to, kto stale mieszkał w lokalu, kto miał do niego dostęp, kto zawarł umowy z dostawcami mediów, kto znał wysokość opłat oraz czy strony przez lata stosowały określony model rozliczeń.

Kiedy można zastosować regres z art. 376 KC?

Art. 376 § 1 KC dotyczy rozliczenia między dłużnikami solidarnymi. Najpierw trzeba więc ustalić, czy oboje byli małżonkowie rzeczywiście odpowiadali solidarnie za konkretną należność wobec tego samego wierzyciela. Sama okoliczność, że byli małżeństwem albo mieszkali pod jednym adresem, nie wystarcza do zastosowania tego przepisu.

Jeżeli jeden ze współdłużników solidarnych spełnił świadczenie, treść stosunku prawnego między współdłużnikami rozstrzyga, czy i w jakiej części może żądać zwrotu. Dopiero gdy z tego stosunku nie wynika inny podział, punktem wyjścia są części równe.

W sprawach mieszkaniowych trzeba zatem oddzielić należności obciążające oboje współdłużników od kosztów, które obciążały tylko jedną osobę. Inaczej mogą być oceniane stałe opłaty wynikające z tytułu najmu, a inaczej prąd, gaz, woda lub inne media zależne od konkretnej umowy i rzeczywistego zużycia.

Jeżeli okaże się, że druga osoba nie była współdłużnikiem solidarnym danej należności, art. 376 KC nie będzie właściwą podstawą. Wtedy trzeba ustalić inną podstawę roszczenia, a wraz z nią odrębnie ocenić wymagalność i przedawnienie.

Czy brak wcześniejszych upomnień przekreśla roszczenie?

Nie. Brak wcześniejszych wezwań do zapłaty nie powoduje sam z siebie wygaśnięcia roszczenia. Może natomiast mieć znaczenie dowodowe, jeżeli druga strona twierdzi, że małżonkowie lub byli małżonkowie uzgodnili inny sposób ponoszenia kosztów.

Wezwanie do zapłaty porządkuje spór: wskazuje podstawę żądania, okres, kwotę, termin dobrowolnej zapłaty i numer rachunku. Może również mieć znaczenie dla ustalenia opóźnienia i odsetek, zależnie od charakteru zobowiązania. Samo zwykłe wezwanie do zapłaty nie przerywa jednak biegu przedawnienia.

Jak udowodnić roszczenie o zwrot czynszu i mediów?

Osoba żądająca pieniędzy musi wykazać fakty, z których wywodzi skutki prawne. W praktyce potrzebne jest nie tylko pokazanie, że rachunki zostały zapłacone, lecz także wyjaśnienie, dlaczego określona część konkretnej należności obciążała drugiego byłego małżonka.

Najczęściej potrzebne będą:

• umowa najmu, decyzja o przydziale lokalu albo inny dokument potwierdzający tytuł prawny do mieszkania,
• umowy i rozliczenia dotyczące mediów, jeżeli roszczenie obejmuje koszty zużycia,
• potwierdzenia przelewów, wpłat, faktury, rozliczenia czynszu i opłat eksploatacyjnych,
• dowody, że drugi były małżonek mieszkał w lokalu, miał do niego dostęp albo pozostawał zobowiązany z określonego tytułu,
• korespondencja dotycząca podziału kosztów, wezwania do zapłaty, wiadomości SMS i e-maile,
• zeznania świadków, jeżeli potwierdzają ustalenia stron albo sposób korzystania z mieszkania.

Przy wielu płatnościach najlepiej sporządzić zestawienie miesiąc po miesiącu. Powinno ono pozwalać powiązać każdą dochodzoną kwotę z konkretną datą zapłaty i dokumentem.

Przedawnienie: najpierw rozdziel roszczenie wynajmującego od regresu

Najważniejsza różnica dotyczy tego, kto i czego dochodzi. Roszczenie wynajmującego o okresowy czynsz co do zasady podlega 3-letniemu terminowi właściwemu dla świadczeń okresowych. Nie oznacza to jednak, że ten sam 3-letni termin automatycznie przechodzi na roszczenie osoby, która zapłaciła wspólny dług i następnie żąda rozliczenia od współdłużnika.

W wyroku z 10 marca 2021 r., sygn. I ACa 915/19, Sąd Apelacyjny w Gdańsku przyjął, że roszczenie z art. 376 § 1 KC ma własny, regresowy charakter. Nie jest to to samo roszczenie, które wcześniej przysługiwało zaspokojonemu wierzycielowi. Dlatego nie przenosi się na nie automatycznie terminów wymagalności i przedawnienia roszczenia pierwotnego.

Do własnego regresu z art. 376 § 1 KC stosuje się ogólny termin z art. 118 KC. Dla roszczeń powstających obecnie wynosi on 6 lat, a koniec terminu przypada co do zasady na ostatni dzień roku kalendarzowego. Zgodnie z art. 120 KC bieg przedawnienia wiąże się z wymagalnością roszczenia. Przy regresie z art. 376 KC należy go co do zasady liczyć od konkretnej zapłaty dokonanej za współdłużnika, bo najwcześniej wtedy powstaje własne roszczenie o zwrot.

Każda zapłata może zatem tworzyć osobne roszczenie regresowe z własnym początkiem biegu terminu. Nie należy traktować kilku lat opłat jako jednej należności z jedną wspólną datą przedawnienia.

Płatności sprzed 9 lipca 2018 r.

Przed nowelizacją z 2018 r. ogólny termin z art. 118 KC wynosił 10 lat. Ustawa z 13 kwietnia 2018 r., która weszła w życie 9 lipca 2018 r., skróciła ten termin do 6 lat i wprowadziła przepisy przejściowe dla roszczeń już istniejących.

Jeżeli roszczenie powstało przed 9 lipca 2018 r. i nie było wtedy przedawnione, trzeba porównać skutek dawnych i nowych zasad zgodnie z art. 5 ustawy nowelizującej. Co do zasady krótszy, sześcioletni termin rozpoczynał bieg 9 lipca 2018 r., ale jeżeli według dawnych przepisów przedawnienie nastąpiłoby wcześniej, decyduje wcześniejszy termin. Dlatego najstarszych płatności nie można oceniać jednym uproszczonym wzorem.

Jeżeli natomiast dochodzone roszczenie nie jest regresem z art. 376 KC, lecz opiera się na innej podstawie prawnej, również termin przedawnienia trzeba ustalić według tej właśnie podstawy. Sześcioletni termin nie jest uniwersalną regułą dla każdego sporu o opłaty za mieszkanie.

Opłaty stałe a media zależne od zużycia

Przy rozliczeniu nie należy automatycznie dzielić każdej pozycji rachunku po połowie. Opłaty stałe związane z samym najmem lub utrzymaniem tytułu do lokalu mogą mieć inną podstawę niż koszty zależne od faktycznego zużycia.

Jeżeli były małżonek formalnie pozostawał współnajemcą, ale od lat nie mieszkał w lokalu, nie oznacza to jeszcze automatycznie braku odpowiedzialności za każdą opłatę stałą. Z drugiej strony trudno bez dodatkowych ustaleń obciążać go połową zużycia wody, energii lub gazu wytworzonego wyłącznie przez osobę faktycznie mieszkającą w lokalu.

Jakie są realne szanse na odzyskanie pieniędzy?

Szanse zależą przede wszystkim od prawidłowej podstawy roszczenia i dowodów. Mocniejsza jest sprawa, w której można wykazać status współdłużników, daty konkretnych zapłat, wysokość części przypadającej na drugą osobę oraz brak odmiennego porozumienia co do kosztów.

Ryzyko rośnie, gdy przez wiele lat nie było żadnych rozliczeń, dokumenty są niepełne albo jedna strona twierdzi, że w zamian za ponoszenie kosztów mieszkania druga finansowała inne wspólne wydatki. Takie okoliczności nie przekreślają roszczenia, ale mogą zmienić wysokość należnego regresu albo utrudnić jego udowodnienie.

Przed pozwem warto wysłać pisemne wezwanie do zapłaty wraz z czytelnym zestawieniem należności. W pozwie należy dochodzić konkretnej kwoty i wskazać, z jakich zapłat się ona składa. Przy wieloletnich rozliczeniach warto osobno oznaczyć pozycje, dla których może być podnoszony zarzut przedawnienia.

FAQ

Czy były małżonek musi płacić za mieszkanie, jeżeli nadal jest współnajemcą?

Może być zobowiązany do ponoszenia kosztów wynikających ze wspólnego najmu, ale trzeba odróżnić jego odpowiedzialność wobec wynajmującego od późniejszego rozliczenia między byłymi małżonkami. Zakres regresu zależy od stosunku prawnego między współdłużnikami, rodzaju opłaty i ewentualnych ustaleń stron.

Czy można żądać zwrotu opłat bez wcześniejszego wezwania do zapłaty?

Tak. Brak wcześniejszego wezwania nie powoduje sam z siebie wygaśnięcia roszczenia. Może jednak mieć znaczenie dowodowe, a samo wezwanie wysłane dopiero po latach nie cofa ani nie przerywa już biegnącego przedawnienia.

Od kiedy liczyć przedawnienie regresu z art. 376 KC?

Co do zasady od dnia konkretnej zapłaty dokonanej za współdłużnika. Własny regres z art. 376 KC podlega ogólnemu terminowi z art. 118 KC, a nie automatycznie 3-letniemu terminowi właściwemu dla okresowego czynszu należnego wynajmującemu. Każdą zapłatę trzeba ocenić oddzielnie.

Czy można odzyskać opłaty za 8 lub 9 lat wstecz?

Nie da się odpowiedzieć jedną datą dla całego okresu. Trzeba sprawdzić każdą zapłatę osobno, ustalić podstawę roszczenia, a dla kwot sprzed 9 lipca 2018 r. zastosować przepisy przejściowe. Część starszych roszczeń może być przedawniona, a część nowszych nadal możliwa do dochodzenia.

Czy comiesięczny charakter czynszu oznacza 3-letni termin dla regresu?

Nie, jeżeli dochodzone jest własne roszczenie regresowe z art. 376 KC. Okresowy charakter świadczenia wierzyciela pierwotnego nie przenosi się automatycznie na regres współdłużnika. Inaczej trzeba jednak ocenić sprawę, gdy żądanie ma inną podstawę prawną.

Czy były małżonek może odmówić zwrotu mediów, bo nie mieszkał w lokalu?

Może podnieść taki argument i przy kosztach zależnych od faktycznego zużycia może on mieć duże znaczenie. Trzeba jednak osobno zbadać opłaty stałe, tytuł prawny do lokalu, umowy z dostawcami i to, kto był dłużnikiem danej należności.

Co zrobić przed skierowaniem sprawy do sądu?

Najpierw ustal dla każdej pozycji, kto był dłużnikiem wobec wierzyciela i czy istniała solidarność. Następnie przyporządkuj każdej zapłacie dokument, określ udział drugiej osoby, sprawdź termin przedawnienia i dopiero na tej podstawie przygotuj wezwanie do zapłaty.

Jeżeli zestawienie obejmuje wiele lat, szczególnie ważne jest rozdzielenie regresu z art. 376 KC od innych możliwych roszczeń. Pozwala to uniknąć zarówno dochodzenia pozycji bez właściwej podstawy, jak i rezygnacji z należności tylko dlatego, że pierwotny czynsz był świadczeniem okresowym.

Źródła:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795 – w szczególności art. 118, art. 120, art. 376 i art. 680¹ – ISAP.

Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 236 – w szczególności art. 58 § 2 – ISAP.

Ustawa z dnia 13 kwietnia 2018 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw, Dz.U. 2018 poz. 1104 – w szczególności art. 5 przepisów przejściowych – ISAP.

Sąd Apelacyjny w Gdańsku, wyrok z 10 marca 2021 r., I ACa 915/19 – własny charakter roszczenia regresowego z art. 376 KC i zastosowanie ogólnego terminu przedawnienia – SAOS.