Wspólny kredyt mieszkaniowy w związku partnerskim

Kto spłaca wspólny kredyt hipoteczny po rozstaniu partnerów?

Rozstanie partnerów nie ma samo przez się wpływu na umowę kredytu hipotecznego. Dla banku kluczowe jest to, kto podpisał umowę kredytową. Jeżeli oboje partnerzy są kredytobiorcami, bank może żądać spłaty zgodnie z umową, najczęściej od obu osób solidarnie. Przed przekazaniem większych kwot warto rozważyć umowę partnerską bez ślubu, dostosowaną do planowanego sposobu finansowania.

Solidarność dłużników oznacza, że wierzyciel może żądać całości albo części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich albo od każdego z osobna. Dopiero pełna spłata zwalnia pozostałych dłużników wobec banku. Wynika to z art. 366 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli więc po rozstaniu raty reguluje tylko jedna osoba, bank zwykle nie będzie rozstrzygał, kto faktycznie mieszka w lokalu ani kto powinien ponosić koszt w relacji wewnętrznej między partnerami. Te rozliczenia trzeba prowadzić między współkredytobiorcami. Jeżeli strony nie były małżeństwem, osobno warto przeanalizować rozliczenie kredytu hipotecznego konkubentów, zwłaszcza gdy po rozstaniu raty spłaca tylko jedna osoba. Szerzej zasady rozliczenia konkubinatu po rozstaniu omawiamy w osobnym przewodniku.

W związku nieformalnym nie powstaje ustawowa wspólność majątkowa taka jak w małżeństwie. Jeżeli w akcie notarialnym wpisano udziały po 1/2, Państwa stosunki majątkowe rozstrzygane są zasadniczo według przepisów o współwłasności w częściach ułamkowych. Więcej o tym, jak bezpiecznie ukształtować współwłasność nieruchomości z partnerem, piszemy w osobnym materiale.

Czy można żądać od byłego partnera zwrotu połowy rat?

Tak, ale podstawę roszczenia trzeba dobrać ostrożnie. Raty kredytu są przede wszystkim zobowiązaniem osobistym wobec banku. Jeżeli jeden z dłużników solidarnych spełnił świadczenie, może żądać od współdłużnika zwrotu odpowiedniej części na podstawie art. 376 Kodeksu cywilnego, chyba że z umowy albo z ustaleń między stronami wynika inny podział ciężaru spłaty.

Przy udziałach po 1/2 punktem wyjścia jest zwykle żądanie zwrotu połowy zapłaconych rat, ale konkretne rozliczenie zależy od okoliczności: kto korzystał z mieszkania, czy strony zawarły dodatkową umowę, czy jedna osoba ponosiła także czynsz, ubezpieczenie, podatek, opłaty eksploatacyjne albo koszty remontów.

Zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego „pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną”. Przepis ten ma znaczenie zwłaszcza przy kosztach utrzymania nieruchomości, podatkach, opłatach administracyjnych, ubezpieczeniu czy nakładach na lokal.

Inwestycje podnoszące wartość rzeczy, czyli nakłady na nieruchomość, również mogą podlegać rozliczeniu między współwłaścicielami. Trzeba jednak odróżnić konieczne wydatki na utrzymanie lokalu od ulepszeń wykonanych wyłącznie dla wygody jednej osoby. Praktyczne zasady takich rozliczeń omawiamy szerzej w artykule o tym, jak wygląda rozliczenie nakładów między partnerami.

Co można zrobić z mieszkaniem i kredytem po rozstaniu?

Najczęściej wchodzą w grę trzy rozwiązania. Każde z nich trzeba rozpatrywać łącznie: osobno od strony własności mieszkania i osobno od strony umowy kredytowej.

• Sprzedaż mieszkania i spłata kredytu – rozwiązanie najprostsze, gdy cena sprzedaży wystarcza na spłatę salda kredytu i kosztów transakcji. Jeżeli kredyt przewyższa wartość nieruchomości, trzeba ustalić z bankiem oraz między partnerami, kto i w jakiej części pokryje niedopłatę.
• Przejęcie mieszkania przez jednego partnera – wymaga aktu notarialnego w zakresie przeniesienia udziału albo zniesienia współwłasności. Jeżeli ma temu towarzyszyć zwolnienie drugiej osoby z kredytu, konieczna jest zgoda banku.
• Pozostawienie współwłasności na pewien czas – czasem racjonalne, gdy sprzedaż oznaczałaby dużą stratę. Wtedy warto pisemnie ustalić, kto mieszka w lokalu, kto płaci raty, kto ponosi opłaty i jak będą rozliczane ewentualne pożytki, np. czynsz z najmu.

Przy kredytach konsumenckich zabezpieczonych hipoteką trzeba pamiętać, że konsument ma prawo w każdym czasie spłacić całość albo część kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie. Wynika to z art. 38 ustawy o kredycie hipotecznym. Bank może jednak rozliczać koszty wcześniejszej spłaty zgodnie z ustawą i umową, dlatego przed sprzedażą warto uzyskać z banku aktualne zaświadczenie o saldzie oraz informację o kosztach wcześniejszej spłaty.

Przejęcie długu i przepisanie mieszkania na jednego partnera

Przeniesienie udziału w mieszkaniu na jednego partnera nie powoduje automatycznie przejęcia długu kredytowego. Własność nieruchomości i odpowiedzialność za kredyt to dwie różne kwestie. Można przestać być współwłaścicielem, a nadal pozostać współkredytobiorcą, jeżeli bank nie wyrazi zgody na zwolnienie z długu.

Przejęcie długu reguluje art. 519 Kodeksu cywilnego. W praktyce przy kredycie hipotecznym wymagana jest zgoda banku jako wierzyciela. Bank bada zdolność kredytową osoby, która ma pozostać jedynym kredytobiorcą, aktualną wartość nieruchomości, saldo zadłużenia, historię spłat i ryzyko transakcji.

Jeżeli bank zgadza się na zwolnienie jednego kredytobiorcy, strony mogą połączyć kilka elementów: aneks do umowy kredytu, akt notarialny zniesienia współwłasności albo sprzedaży udziału oraz rozliczenie ewentualnej spłaty. Przy ujemnym kapitale, czyli gdy kredyt jest wyższy niż wartość mieszkania, spłata dla osoby wychodzącej ze współwłasności może być niewielka albo w ogóle nie wystąpić. Wszystko zależy od uzgodnionego modelu rozliczenia.

Jeżeli bank nie zgadza się na przejęcie kredytu przez jedną osobę, można zawrzeć między partnerami umowę o tym, kto faktycznie spłaca raty. Taka umowa nie wiąże jednak banku. Dla banku nadal odpowiedzialni pozostają kredytobiorcy wskazani w umowie. Właśnie dlatego przy zakupie domu lub mieszkania przez osoby niebędące małżonkami warto wcześniej opisać wspólne zobowiązania konkubentów i sposób rozliczenia na wypadek rozstania.

Zniesienie współwłasności mieszkania

Jeżeli partnerzy są zgodni, zniesienie współwłasności nieruchomości można przeprowadzić u notariusza. W akcie notarialnym można ustalić, że lokal przypada jednej osobie, a druga otrzymuje spłatę, albo że spłata nie przysługuje z uwagi na uzgodnione rozliczenie kredytu i innych kosztów. Przy nieruchomości forma aktu notarialnego jest konieczna. Przy wspólnym nabyciu lokalu warto wcześniej ustalić udziały i zasady finansowania; szczegóły omawia poradnik o zakupie mieszkania przez partnerów.

Jeżeli porozumienia nie ma, każdy współwłaściciel może żądać sądowego zniesienia współwłasności. Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego „każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności”. Uprawnienie to może być wyłączone umową tylko czasowo, na okres nie dłuższy niż 5 lat, z możliwością przedłużenia na dalsze okresy na zasadach wskazanych w tym przepisie.

Sąd może w szczególności przyznać mieszkanie jednemu ze współwłaścicieli ze spłatą drugiego, zarządzić sprzedaż rzeczy albo zastosować inny dopuszczalny sposób zniesienia współwłasności. Przy lokalu mieszkalnym fizyczny podział zazwyczaj nie jest praktyczny. Po skutecznym przyznaniu lokalu jednej osobie i utracie tytułu przez drugą może powstać odrębny problem eksmisji byłego partnera z mieszkania; samo trwanie współwłasności co do zasady nie wystarcza do takiego żądania.

Ważne jest to, że sąd w sprawie o zniesienie współwłasności nie może samodzielnie zmienić umowy kredytu ani zwolnić jednego kredytobiorcy z odpowiedzialności wobec banku. Jeżeli kredyt ma zostać przejęty tylko przez jedną osobę, potrzebna jest zgoda banku. Bez niej orzeczenie o własności nie kończy problemu długu.

Opłata sądowa od wniosku o zniesienie współwłasności wynosi obecnie 1000 zł, a jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności – 300 zł. Do tego mogą dojść koszty opinii biegłego, jeżeli trzeba ustalić wartość nieruchomości albo wysokość nakładów.

Jak dochodzić zwrotu rat, opłat i nakładów?

Osoba, która po rozstaniu sama spłaca raty, powinna gromadzić dowody: harmonogram kredytu, potwierdzenia przelewów, historię rachunku kredytowego, potwierdzenia opłat administracyjnych, podatku, ubezpieczenia, rachunki za remonty oraz korespondencję z byłym partnerem.

Przed pozwem albo przed zgłoszeniem roszczeń w sprawie o zniesienie współwłasności warto wysłać do drugiej osoby pisemne wezwanie do zapłaty. W wezwaniu należy wskazać okres, kwoty, podstawę rozliczenia, numer rachunku i termin płatności. Dobrze jest dołączyć zestawienie płatności, aby druga strona wiedziała, czego dokładnie dotyczy żądanie.

Jeżeli toczy się sprawa o zniesienie współwłasności, trzeba pamiętać o art. 618 Kodeksu postępowania cywilnego. W tym postępowaniu sąd rozstrzyga także wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy. Po prawomocnym zakończeniu sprawy niektórych roszczeń objętych tym przepisem nie można już dochodzić osobno, dlatego warto zgłosić je we właściwym czasie.

Roszczenia majątkowe co do zasady ulegają przedawnieniu. W wielu sprawach termin wynosi 6 lat, a dla roszczeń okresowych oraz związanych z działalnością gospodarczą 3 lata, ale kwalifikacja konkretnego roszczenia zależy od jego podstawy i dat płatności. Nie warto więc odkładać rozliczeń na wiele lat.

FAQ

Czy bank może żądać całej raty tylko ode mnie?

Tak, jeżeli z umowy kredytu wynika odpowiedzialność solidarna kredytobiorców. Bank może żądać spłaty od jednego albo od wszystkich dłużników. Osoba, która zapłaci więcej, może potem rozliczać się z drugim kredytobiorcą.

Czy przepisanie mieszkania na partnera zwalnia mnie z kredytu?

Nie. Przeniesienie udziału w nieruchomości nie zwalnia automatycznie z długu wobec banku. Do zwolnienia z kredytu potrzebna jest zgoda banku i zmiana umowy kredytowej albo skuteczne przejęcie długu.

Czy mogę zmusić byłego partnera do przejęcia mieszkania?

Nie można zmusić partnera do zawarcia umowy notarialnej na wskazanych warunkach. Można natomiast złożyć do sądu wniosek o zniesienie współwłasności. Sąd wybierze sposób zniesienia współwłasności po zbadaniu okoliczności sprawy.

Co zrobić, gdy kredyt jest wyższy niż wartość mieszkania?

Trzeba ustalić aktualne saldo kredytu, wartość nieruchomości i stanowisko banku. Sprzedaż może wymagać dopłaty do spłaty kredytu. Przejęcie mieszkania przez jedną osobę wymaga sprawdzenia, czy bank zgodzi się na zwolnienie drugiego kredytobiorcy.

Czy były partner musi zwracać połowę czynszu i opłat?

Przy udziałach po 1/2 współwłaściciele zasadniczo ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną proporcjonalnie do udziałów. Dotyczy to zwłaszcza kosztów utrzymania nieruchomości. Ostateczne rozliczenie zależy jednak od tego, kto korzystał z lokalu i jakie były ustalenia stron.

Ile kosztuje sprawa o zniesienie współwłasności?

Opłata sądowa od wniosku wynosi 1000 zł. Jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, opłata wynosi 300 zł. W sprawach spornych trzeba liczyć się także z kosztami opinii biegłego, zwłaszcza przy wycenie mieszkania.

Czy roszczenia o rozliczenie rat można zgłosić później?

Nie zawsze będzie to bezpieczne. Jeżeli toczy się postępowanie o zniesienie współwłasności, część wzajemnych roszczeń współwłaścicieli powinna być zgłoszona w tym postępowaniu. Po prawomocnym zakończeniu sprawy możliwość osobnego dochodzenia niektórych roszczeń może być wyłączona.

Podsumowanie

Wspólny kredyt mieszkaniowy w związku partnerskim wymaga po rozstaniu jednoczesnego uporządkowania dwóch spraw: własności nieruchomości oraz odpowiedzialności wobec banku. Partnerzy mogą sprzedać mieszkanie, pozostawić współwłasność na pewien czas albo doprowadzić do przejęcia lokalu przez jedną osobę. W każdym wariancie trzeba sprawdzić saldo kredytu, wartość mieszkania, treść umowy kredytowej i możliwość zwolnienia jednego kredytobiorcy z długu.

Osoba, która sama płaci raty, nie powinna poprzestawać na ustnych ustaleniach. Warto gromadzić dokumenty, wysłać wezwanie do zapłaty, a przy sporze o własność zgłosić wszystkie istotne rozliczenia we właściwym postępowaniu. Szczególnej ostrożności wymaga sytuacja, w której kredyt przewyższa wartość mieszkania, ponieważ spłata udziału i przejęcie długu mogą wyglądać inaczej niż przy nieruchomości bez obciążenia.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – ISAP
2. Art. 207 Kodeksu cywilnego – LEX
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – ISAP
4. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – ISAP
5. Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami – ISAP
6. Stan prawny sprawdzono na dzień 7 czerwca 2026 r.