Wspólny kredyt mieszkaniowy w związku partnerskim

Tomasz Krupiński • Opublikowane: 2014-10-22

Wraz z parterem kupiliśmy mieszkanie na kredyt (umowa w banku, w akcie notarialnym udziały po 50%). Obecnie (tj. od roku) kredyt spłacam tylko ja, niedawno się rozstaliśmy. Co możemy zrobić? Podział mieszkania nie wchodzi w grę, bo kwota kredytu przewyższa wartość nieruchomości. Jakie mam szanse na przepisanie lokalu tylko na mnie lub na partnera – ze spłatą dla mnie?

Osoby wspólnie biorące kredyt wspólnie za niego odpowiadają – co do zasady całym majątkiem osobistym i solidarnie (tak najczęściej kształtowane są umowy kredytowe).

W przypadku kredytów hipotecznych, gdy istnieją zaległości w spłacie, w pierwszej kolejności bank sięga do nieruchomości, co do której ma pierwszeństwo w egzekucji przed innymi wierzycielami. Jeśli jednak środki uzyskane z egzekucji z nieruchomości okażą się niewystarczające – bank sięgnie do pozostałych aktywów. Przy czym, z uwagi na solidarność długu, może dochodzić spłaty zarówno od wszystkich, jak i tylko jednego dłużnika. Ewentualne rozliczenia pozostają wówczas problemem dłużników (regres) – ten, który spłacił całość lub większość zobowiązania, może dochodzić wyrównania od pozostałych dłużników.

Z Pani relacji jednoznacznie wynika, iż Państwa stosunki majątkowe rozstrzygane są na zasadzie współwłasności w częściach ułamkowych.

Zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego „pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną”.

Wydatki, o których mowa w art. 207, są związane z rzeczą wspólną, jeżeli potrzeba ich poniesienia wynika z normalnej eksploatacji i zasad prawidłowej gospodarki. Należą tu zarówno wydatki konieczne, jak i użyteczne, chyba że te ostatnie służą tylko dla wygody jednego lub kilku współwłaścicieli i zostały poniesione tylko w jego (ich) interesie.

Jednakże inwestycje (nakłady) podnoszące wartość rzeczy i mające zwiększyć osiągane z niej pożytki i przychody należą z reguły do wydatków, które obciążają wszystkich współwłaścicieli stosownie do wielkości ich udziałów, chociażby nie były niezbędne.

Ciężarami, o których mowa w art. 207, są podatki i inne świadczenia o charakterze publicznoprawnym obciążające współwłaścicieli ze względu na nieruchomość będącą przedmiotem współwłasności.

Jak z powyższego przepisu wynika, może Pani żądać zwrotu połowy wydatków przeznaczonych na rzecz wspólną, jeżeli udowodni Pani, że takich wydatków samodzielnie dokonała. Drugi współwłaściciel jest oczywiście zobowiązany do zapłaty połowy opłat z tytułu czynszu, innych opłat za media, a także połowy rat za mieszkanie jako nakładów koniecznych i użytecznych na nieruchomość.

Rozstanie partnerów (zresztą tak jak i rozwód małżonków) obciążonych wspólnym kredytem hipotecznym jest kłopotliwe. Zazwyczaj nie chcą nadal być współwłaścicielami nieruchomości i dalej spłacać wspólnie kredytu. W takiej sytuacji do rozpatrzenia są dwie sytuacje (fizyczny podział nie zawsze jest bowiem możliwy) obie wymagające porozumienia z bankiem. W pierwszej dochodzi do sprzedania nieruchomości i podziału kwoty uzyskanej ze sprzedaży pomiędzy współwłaścicieli (zgodnie z wielkością ich udziałów). Z uzyskanej kwoty można dokonać wcześniejszej spłaty kredytu – co nie jest możliwe w Pani przypadku, gdyż wartość kredytu przewyższa kwotę nieruchomości, a ponadto część banków nie pozwala na to w pierwszych latach kredytowania.

W drugiej sytuacji dochodzi do przyznania jednemu ze współwłaścicieli całości nieruchomości za spłatą drugiego – tu jednak pojawia się problem z umową kredytową - możliwe jest jednak jego rozwiązanie. Odpłatne zniesienie współwłasności – nie musi polegać na wpłacie gotówki - sposobem zapłaty za zakup nieruchomości może być przejęcie długu drugiego współwłaściciela – to jednak wymaga zgody banku (jako wierzyciela). Bank nie musi się zgodzić – np. w sytuacji, w której osoba przejmująca nieruchomość nie ma wystarczającej zdolności kredytowej na samodzielną spłatę kredytu.

Przejęcie długu przez jedną osobę (od innej czy od kilku innych osób) zawsze zwiększa koszt kredytu – jako bardziej ryzykownego, bank najprawdopodobniej zapewni sobie wyższą marżę lub zobowiąże do wykupienia dodatkowego ubezpieczenia.

Jeżeli zaproponowane przez Panią rozwiązanie, a mianowicie przekazanie mieszkania na Panią nie znajdzie uznania w oczach partnera, to w Pani przypadku zajdzie możliwość skorzystania z przepisu art. 210 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego „każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić”.

Na podstawie powyższego może Pani znieść współwłasność, w sposób zaproponowany przez Panią, a więc przez przekazanie Pani całości mieszkania, jednak za odpowiednią spłatą na rzecz partnera (z 50% udziałów). Oczywiście Pani partner jako uczestnik postępowania może zaproponować inny sposób podziału, a sąd dokona podziału zgodnie z prawem, biorąc pod uwagę wszelkie okoliczności faktyczne (np. możliwość spłaty jednego współwłaściciela na rzecz drugiego).

Reasumując, znieść współwłasność może Pani albo przed notariuszem, albo przed sądem wnosząc wniosek o zniesienie współwłasności, powołując się na niedokładanie się do jego utrzymania.

Co do zwrotu wyłożonych kwot, to służy Pani powództwo o zwrot wydatków na rzecz wspólną zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego. Przed wszczęciem tego postępowania radzę wystosować pismo do partnera o uiszczenie połowy zapłaconych przez Panią należności z podpisem, że odebrał, i z datą, kiedy odebrał, chyba że listem poleconym na inny adres niż mieszkanie będące współwłasnością (jeżeli mieszka w innym miejscu).

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>



Szukamy ambitnego prawnika » Zadaj pytanie »