Dopisanie partnera jako współwłaściciela domu w związku partnerskim

Córka pana Kamila żyje od kilku lat w związku nieformalnym. Jej partner kupił dom na kredyt zaciągnięty wyłącznie na siebie, a córka sprzedała własne mieszkanie i środki przeznaczyła na wykończenie domu. Pieniądze przekazała partnerowi bez pisemnego pokwitowania. Obecnie oboje mieszkają w domu, ale w księdze wieczystej jako właściciel widnieje tylko partner, a w umowie kredytowej występuje wyłącznie on.

W takiej sytuacji podstawowe pytanie brzmi: co można zrobić, aby córka została współwłaścicielką domu i aby jej wkład został prawnie zabezpieczony? Najbezpieczniej zacząć od ustalenia wartości nakładów, treści księgi wieczystej, warunków umowy kredytowej oraz tego, czy właściciel zgadza się na przeniesienie udziału. W podobnych sprawach ważne jest także zabezpieczenie wkładu w nieruchomość partnera, zanim dojdzie do dalszych płatności albo rozstania. Powiązany problem omawia artykuł: wstąpienie w najem po partnerce.

Czy partnerka staje się współwłaścicielką domu przez sam wkład finansowy?

Nie. W polskim prawie własność nieruchomości wynika przede wszystkim z aktu nabycia i treści księgi wieczystej, a nie z tego, kto faktycznie finansował remont, spłatę kredytu czy utrzymanie domu. Partnerzy żyjący bez małżeństwa nie mają ustawowej wspólności majątkowej podobnej do tej, która powstaje między małżonkami. Przepisy o majątku wspólnym małżonków, w tym art. 31 i następne Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, nie działają automatycznie w związku nieformalnym.

Jeżeli więc dom został kupiony przez jednego partnera, a drugi przekazał pieniądze na jego wykończenie, to z samego faktu zapłaty nie powstaje współwłasność. Może natomiast powstać roszczenie o zwrot nakładów, rozliczenie bezpodstawnego wzbogacenia albo inne roszczenie cywilne, zależnie od tego, jakie były ustalenia stron i z czyich pieniędzy dokonano inwestycji. Całościowo kwestie majątku, kredytu i nakładów wyjaśnia poradnik dotyczący rozliczenia konkubinatu po rozstaniu.

Trzeba odróżnić dwie sprawy: prawo własności domu oraz roszczenie o rozliczenie pieniędzy. Można mieć silne roszczenie o zwrot nakładów, a jednocześnie nie być właścicielem żadnego udziału w nieruchomości.

Jak dopisać partnerkę do domu?

Aby partnerka stała się współwłaścicielką domu, właściciel musi skutecznie przenieść na nią udział w nieruchomości. Może to nastąpić między innymi przez sprzedaż udziału, darowiznę, zamianę albo ugodę obejmującą przeniesienie udziału w zamian za rozliczenie wcześniejszych nakładów. Jeżeli czynność ma dotyczyć nieruchomości, konieczna jest forma aktu notarialnego. Wynika to z art. 158 K.c., a skutek przeniesienia własności należy oceniać również przez pryzmat art. 155 K.c..

Nie wystarczy dopisanie partnerki do kredytu, wspólne zameldowanie, oświadczenie prywatne, ustne zapewnienie właściciela ani przelew z opisem, że pieniądze są przeznaczone na dom. Takie dokumenty mogą być przydatne dowodowo, ale nie przeniosą własności nieruchomości.

W typowej sytuacji dom stanowi część składową gruntu. Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 46, art. 47 i art. 48 Kodeksu cywilnego, właściciel gruntu jest co do zasady właścicielem budynku trwale z gruntem związanego. Dlatego nie dopisuje się partnerki wyłącznie do samego budynku, jeżeli nie jest on odrębnym od gruntu przedmiotem własności. Przeniesienie udziału obejmuje udział w nieruchomości, czyli najczęściej w gruncie wraz z domem.

Po podpisaniu aktu notarialnego notariusz składa wniosek o wpis zmiany właścicielskiej do księgi wieczystej. Wpis własności ma w typowych przypadkach charakter deklaratoryjny, ale z praktycznego punktu widzenia jest bardzo ważny, bo księga wieczysta pokazuje stan prawny nieruchomości i wpływa na bezpieczeństwo obrotu.

Hipoteka banku a przeniesienie udziału we współwłasności

W opisanej sprawie poważnym problemem jest zabezpieczenie kredytu bankowego przy pomocy hipoteki. Jeżeli hipoteka została wpisana do księgi wieczystej przed przeniesieniem udziału, to co do zasady obciąża nieruchomość także po zmianie właściciela albo po pojawieniu się współwłaściciela. Partnerka nie staje się przez to automatycznie dłużnikiem osobistym banku, ale jej udział może być obciążony rzeczowo hipoteką. W praktyce oznacza to ryzyko egzekucji z nieruchomości, jeżeli kredyt nie będzie spłacany. Przed podpisaniem aktu warto sprawdzić, jak bezpiecznie przeprowadzić zakup mieszkania przez partnerów.

Warto więc przed aktem notarialnym sprawdzić nie tylko dział II księgi wieczystej, ale także dział III i IV. Szczególne znaczenie ma dział IV, w którym ujawnia się hipotekę. Osobny problem stanowi hipoteka banku a współwłasność, bo bank może wymagać zgody na zmianę właścicielską albo przynajmniej zawiadomienia o niej, jeżeli takie obowiązki wynikają z umowy kredytu.

Sama zgoda banku nie zastępuje aktu notarialnego. Może jednak mieć znaczenie praktyczne: bank może nie zgodzić się na zwolnienie części nieruchomości spod hipoteki, może wymagać dodatkowych zabezpieczeń albo może oceniać zmianę właścicielską przez pryzmat warunków umowy kredytowej. Dlatego przed dopisaniem partnerki do domu należy ustalić stanowisko banku i sprawdzić, czy czynność nie naruszy umowy kredytowej.

Sprzedaż, darowizna czy ugoda — co wybrać?

Właściwy rodzaj umowy zależy od celu stron. Jeżeli partnerka przekazała już pieniądze na dom, a właściciel chce uczciwie rozliczyć jej wkład, często bardziej naturalna od darowizny będzie umowa sprzedaży udziału albo ugoda, w której strony potwierdzą wysokość nakładów i rozliczą je przez przeniesienie udziału. W ugodzie strony czynią sobie wzajemne ustępstwa w rozumieniu art. 917 Kodeksu cywilnego, na przykład właściciel przenosi udział, a partnerka rezygnuje z dochodzenia części roszczeń pieniężnych.

Darowizna bywa prostsza językowo, ale nie zawsze jest korzystna podatkowo i spadkowo. Partnerzy żyjący bez ślubu nie są objęci zwolnieniem podatkowym przewidzianym dla najbliższej rodziny w art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. W praktyce partnerka będzie najczęściej zaliczona do III grupy podatkowej. Darowizna może też mieć znaczenie przy późniejszym obliczaniu zachowku, zwłaszcza jeżeli została dokonana w okresie istotnym z punktu widzenia art. 991 i art. 994 Kodeksu cywilnego.

Sprzedaż udziału może być bardziej czytelna, gdy partnerka faktycznie zapłaciła albo ma zapłacić za udział. Trzeba jednak uwzględnić podatek od czynności cywilnoprawnych, ewentualny podatek dochodowy po stronie zbywcy oraz koszty notarialne i sądowe. Jeżeli nieruchomość jest związana z działalnością gospodarczą właściciela, skutki podatkowe mogą być bardziej złożone.

Podatki i koszty przy dopisaniu partnera do nieruchomości

Przy darowiźnie udziału w domu partnerka żyjąca bez ślubu z darczyńcą jest zwykle osobą z III grupy podatkowej. Aktualna kwota wolna dla III grupy podatkowej wynosi 5733 zł. Od nadwyżki ponad kwotę wolną stosuje się stawki właściwe dla tej grupy, czyli 12%, 16% albo 20%, zależnie od wysokości podstawy opodatkowania. Przy nieruchomości darowizna ma formę aktu notarialnego, więc notariusz co do zasady oblicza i pobiera należny podatek.

Przy sprzedaży udziału w nieruchomości kupujący powinien liczyć się z podatkiem od czynności cywilnoprawnych, najczęściej 2% od wartości rynkowej udziału, chyba że dana czynność podlega innym zasadom, na przykład w związku z VAT. Po stronie sprzedającego może pojawić się podatek dochodowy, jeżeli odpłatne zbycie następuje przed upływem 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, albo jeżeli nieruchomość ma związek z działalnością gospodarczą.

Do kosztów trzeba doliczyć taksę notarialną, opłaty za wypisy aktu, opłatę sądową za wpis prawa własności w księdze wieczystej oraz ewentualne opłaty za wpisy lub wykreślenia hipoteki. Warto też sprawdzić, czy umowa kredytowa przewiduje prowizje albo inne opłaty za zmianę zabezpieczenia lub aneks do umowy.

Co zrobić, gdy pieniądze przekazano bez pokwitowania?

Brak pokwitowania nie przekreśla możliwości dochodzenia roszczeń, ale utrudnia sprawę dowodowo. Trzeba odtworzyć, jaka kwota została przekazana, kiedy, z jakiego źródła pochodziły pieniądze i na co konkretnie została przeznaczona. Przydatne mogą być potwierdzenia przelewów, historia rachunku bankowego, umowa sprzedaży poprzedniego mieszkania, faktury za materiały i usługi, korespondencja SMS lub e-mail, wiadomości z komunikatorów, zdjęcia z remontu oraz zeznania świadków.

Jeżeli partner odmawia przeniesienia udziału, można rozważać roszczenia pieniężne. Podstawą może być w szczególności bezpodstawne wzbogacenie z art. 405 i następnych Kodeksu cywilnego, a w niektórych konfiguracjach także przepisy o rozliczeniach między właścicielem a posiadaczem rzeczy, czyli art. 224 i następne Kodeksu cywilnego. Wybór podstawy prawnej zależy od tego, czy partnerka działała jako osoba korzystająca z nieruchomości, czy przekazała środki właścicielowi, czy regulowała cudze zobowiązania, czy finansowała konkretne prace.

W praktyce podobne sprawy dotyczą nie tylko dopisania do domu, ale także zwrotu pieniędzy po rozstaniu. Warto wtedy osobno przeanalizować rozliczenie nakładów na dom partnera, bo roszczenie o pieniądze i żądanie przeniesienia udziału to nie to samo. W podobnym kontekście przydatny jest tekst o przelewy na konto partnerki po rozstaniu. Jeżeli po rozstaniu strony nadal wspólnie zajmują nieruchomość, odrębnej oceny wymaga tytuł do lokalu i możliwość eksmisji byłego partnera z mieszkania.

Ugoda i zawezwanie do próby ugodowej

Jeżeli właściciel nieruchomości jest gotowy do rozmów, strony mogą zawrzeć ugodę. Gdy ugoda ma przenieść udział w nieruchomości, najbezpieczniej zawrzeć ją w formie aktu notarialnego albo doprowadzić do rozwiązania, które będzie akceptowalne dla notariusza, sądu wieczystoksięgowego i banku. Sama ugoda prywatna bez formy aktu notarialnego nie przeniesie udziału w nieruchomości.

Jeżeli porozumienia nie ma, można rozważyć zawezwanie do próby ugodowej na podstawie art. 184–186 Kodeksu postępowania cywilnego. Wniosek składa się do sądu rejonowego ogólnie właściwego dla przeciwnika, a w braku podstaw do ustalenia tej właściwości — do sądu rejonowego właściwego dla miejsca zamieszkania albo siedziby wzywającego. We wniosku trzeba zwięźle oznaczyć sprawę i przedstawić propozycje ugodowe.

Aktualnie opłata od wniosku o zawezwanie do próby ugodowej w sprawach majątkowych wynosi 120 zł, gdy wartość przedmiotu sporu nie przekracza 20 000 zł, oraz 300 zł, gdy wartość ta jest wyższa. Trzeba też pamiętać, że zawezwanie do próby ugodowej nie powinno być traktowane jako prosty sposób na przerwanie przedawnienia. Zgodnie z art. 121 pkt 6 Kodeksu cywilnego bieg przedawnienia co do roszczeń objętych wnioskiem ulega zawieszeniu przez czas trwania postępowania pojednawczego, a nie rozpoczyna się automatycznie od nowa po jego zakończeniu.

Jak bezpiecznie zabezpieczyć wkład w dom partnera na przyszłość?

Najlepiej zabezpieczać się przed przekazaniem pieniędzy, a nie dopiero po remoncie albo po rozstaniu. W zależności od sytuacji można rozważyć:

• nabycie udziału w nieruchomości już przy zakupie domu,
• umowę przedwstępną albo warunkową regulującą późniejsze przeniesienie udziału,
• pisemną umowę pożyczki z jasnym terminem zwrotu,
• ustanowienie hipoteki na rzecz osoby finansującej inwestycję, jeżeli właściciel i bank akceptują takie rozwiązanie,
• notarialną ugodę rozliczającą dotychczasowe nakłady,
• prowadzenie płatności przelewem z jednoznacznym opisem celu i zachowywanie faktur.

W sprawach rodzinnych i partnerskich wiele osób unika formalności, bo zakłada trwałość relacji. Przy nieruchomościach jest to szczególnie ryzykowne. Dom, kredyt i nakłady remontowe mają zwykle wysoką wartość, dlatego brak dokumentów może później przesądzić o wyniku sporu.

FAQ

Czy można dopisać partnerkę do domu bez notariusza?

Nie, jeżeli chodzi o przeniesienie własności albo udziału w nieruchomości. Taka czynność wymaga aktu notarialnego. Bez notariusza można spisać ustalenia dowodowe, umowę pożyczki albo porozumienie o rozliczeniach, ale nie dojdzie w ten sposób do skutecznego nabycia udziału w domu. Praktyczne zabezpieczenia, które może zawierać umowa partnerska bez ślubu, opisujemy szerzej w osobnym poradniku.

Czy dopisanie partnerki do kredytu daje jej prawo własności?

Nie. Kredyt i własność to dwie odrębne sprawy. Osoba dopisana do kredytu może stać się dłużnikiem banku, ale nie staje się przez to właścicielem nieruchomości. Do nabycia udziału potrzebna jest czynność przenosząca własność, zwykle w formie aktu notarialnego.

Czy bank musi zgodzić się na dopisanie partnerki jako współwłaścicielki?

To zależy od treści umowy kredytu i zabezpieczeń. Zgoda banku nie zastępuje aktu notarialnego, ale w praktyce może być konieczna albo bardzo istotna, jeżeli zmiana właścicielska wpływa na zabezpieczenie kredytu. Przed aktem należy sprawdzić umowę kredytową i uzyskać stanowisko banku.

Czy partnerka odpowiada za kredyt, jeżeli nabędzie udział w domu obciążonym hipoteką?

Nie staje się automatycznie dłużnikiem osobistym banku, jeżeli nie przystąpi do kredytu. Może jednak odpowiadać rzeczowo z nabytego udziału, ponieważ hipoteka obciąża nieruchomość. W razie niespłacania kredytu bank może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości zgodnie z zasadami odpowiedzialności hipotecznej. Samo rozstanie nie zwalnia żadnego kredytobiorcy wobec banku, dlatego warto sprawdzić zasady dotyczące wspólnego kredytu bez ślubu.

Czy darowizna udziału partnerce bez ślubu jest zwolniona z podatku?

Zwykle nie. Zwolnienie dla najbliższej rodziny z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn nie obejmuje co do zasady konkubenta ani partnerki żyjącej bez małżeństwa. Taka osoba najczęściej należy do III grupy podatkowej, w której kwota wolna i stawki są mniej korzystne.

Czy można odzyskać pieniądze włożone w dom partnera?

Tak, ale zależy to od dowodów i okoliczności. Trzeba wykazać wysokość przekazanych środków, ich przeznaczenie oraz podstawę żądania. W grę mogą wchodzić roszczenia z bezpodstawnego wzbogacenia, rozliczenie nakładów albo zwrot pożyczki, jeżeli strony tak właśnie ustaliły charakter przekazania pieniędzy.

Czy zawezwanie do próby ugodowej chroni przed przedawnieniem?

Chroni tylko w ograniczonym zakresie. Obecnie zawezwanie do próby ugodowej zasadniczo zawiesza bieg przedawnienia na czas trwania postępowania pojednawczego w zakresie roszczeń objętych wnioskiem. Nie należy zakładać, że po zakończeniu sprawy termin przedawnienia zawsze biegnie od początku.

Podsumowanie

Dopisanie partnerki do domu wymaga formalnej czynności przenoszącej udział w nieruchomości, najczęściej aktu notarialnego. Wkład w remont, wykończenie albo spłatę kredytu nie daje sam z siebie prawa własności, choć może uzasadniać roszczenia pieniężne. Jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką, trzeba dokładnie sprawdzić księgę wieczystą, umowę kredytową i stanowisko banku. Wybór między sprzedażą, darowizną i ugodą powinien uwzględniać nie tylko relacje między partnerami, ale także podatki, zachowek, dowody przekazania pieniędzy i ryzyko egzekucji z nieruchomości.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
4. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
5. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207
6. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych - Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959
7. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398