Służebność mieszkania a eksmisja – kiedy właściciel może żądać opuszczenia lokalu?

Czy można eksmitować osobę mającą służebność mieszkania?

Tak, ale nie tak długo, jak istnieje skuteczne wobec właściciela prawo do zajmowania mieszkania, chyba że zastosowanie znajduje szczególna procedura ochronna, np. związana z przemocą domową. Służebność mieszkania jest odmianą służebności osobistej. Na jej podstawie oznaczona osoba fizyczna może korzystać z cudzej nieruchomości w zakresie wynikającym z treści ustanowionego prawa.

Ma to zasadnicze znaczenie dla eksmisji. Zgodnie z art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego właściciel może żądać wydania swojej rzeczy od osoby, która faktycznie nią włada, chyba że tej osobie przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Ważna służebność mieszkania jest właśnie takim uprawnieniem w granicach określonych jej treścią.

Nie wystarcza więc argument: „jestem właścicielem, dlatego mogę nakazać wyprowadzkę”. Własność nieruchomości i służebność mogą istnieć równocześnie. Właściciel zachowuje własność, ale musi respektować ustanowione obciążenie. Szerzej relację tę omawia materiał dotyczący służebności mieszkania a praw właściciela.

Przed oceną możliwości eksmisji trzeba zatem ustalić przede wszystkim:

• na jakiej podstawie ustanowiono służebność,
• kto jest uprawniony,
• jakie pomieszczenia obejmuje prawo,
• czy służebność została ustanowiona dożywotnio, na określony czas albo pod innymi warunkami,
• czy nadal istnieje,
• czy z mieszkania korzystają również inne osoby i na jakiej podstawie.

Kiedy służebność mieszkania przestaje chronić przed eksmisją?

Roszczenie o opróżnienie mieszkania może być zasadne przede wszystkim wtedy, gdy osoba zajmująca lokal utraciła prawo do dalszego korzystania z niego. Nie ma jednego zdarzenia, które w każdej sprawie powoduje taki skutek.

Śmierć osoby uprawnionej

Zgodnie z art. 299 Kodeksu cywilnego służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego. Jest bowiem prawem związanym z konkretną osobą, a nie składnikiem majątku, który na zwykłych zasadach przechodzi na spadkobierców.

Trzeba jednak sprawdzić dokument ustanawiający służebność. Art. 301 § 2 Kodeksu cywilnego pozwala umówić się, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania będzie przysługiwała jego dzieciom, rodzicom lub małżonkowi. Sam fakt śmierci pierwotnego uprawnionego nie powinien więc prowadzić do pochopnego żądania wyprowadzki pozostałych domowników bez zbadania aktu notarialnego lub innego źródła prawa.

Niewykonywanie służebności przez 10 lat

Na podstawie art. 297 Kodeksu cywilnego do służebności osobistych odpowiednio stosuje się przepisy o służebnościach gruntowych. Jednym z nich jest art. 293 § 1, zgodnie z którym służebność wygasa wskutek niewykonywania przez 10 lat.

Nie każde czasowe opuszczenie domu rozpoczyna jednak prostą drogę do stwierdzenia wygaśnięcia prawa. Znaczenie mogą mieć m.in. rzeczywisty sposób wykonywania służebności, przyczyna nieobecności oraz działania właściciela. Jeżeli uprawniony nie korzystał z domu dlatego, że właściciel uniemożliwiał mu dostęp, ocena skutków takiego stanu może być sporna. Osobno wyjaśniamy problem wygaśnięcia służebności mieszkania wskutek jej niewykonywania.

Rażące zachowanie uprawnionego – czy właściciel może wtedy żądać eksmisji?

Konflikty między właścicielem a osobą korzystającą ze służebności często dotyczą awantur, niszczenia domu, uporczywego zakłócania spokoju albo korzystania z nieruchomości w sposób dalece wykraczający poza ustanowione prawo. Takie zachowanie nie oznacza jednak automatycznie, że służebność przestała istnieć.

Art. 303 Kodeksu cywilnego przewiduje szczególny środek ochrony właściciela. Jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swojego prawa, właściciel może żądać zamiany służebności na rentę.

Przepis nie mówi o jednostronnym „odebraniu” służebności ani o automatycznej eksmisji. W spornej sytuacji właściciel musi wykazać przed sądem zarówno zachowania uprawnionego, jak i ich kwalifikowany, rażący charakter. Po skutecznej zamianie prawa do korzystania z mieszkania na rentę znika dotychczasowa rzeczowa podstawa zajmowania lokalu. Jeżeli osoba mimo tego nie wyprowadzi się i nie ma innego tytułu prawnego, może powstać podstawa do żądania opróżnienia mieszkania.

Kto może mieszkać razem z osobą mającą służebność?

Problem eksmisji może dotyczyć nie tylko samego służebnika, ale również jego bliskich. Art. 301 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że osoba mająca służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i małoletnie dzieci. Inne osoby może przyjąć, jeżeli są przez nią utrzymywane albo są potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu również po osiągnięciu pełnoletności.

Nie można więc zakładać, że każda osoba niewymieniona z nazwiska w akcie ustanawiającym służebność jest automatycznie bez tytułu do zamieszkiwania. Trzeba zbadać jej relację z uprawnionym i przesłanki wynikające z art. 301 Kodeksu cywilnego.

Z drugiej strony służebność osobista jest niezbywalna, a uprawnienia do jej wykonywania nie można po prostu przenieść na dowolną osobę. Sam służebnik nie może więc „oddać” swojego prawa komuś innemu i wyprowadzić się, pozostawiając w domu osobę, która nie mieści się w ustawowych ani umownych granicach prawa.

Niepłacenie rachunków a eksmisja osoby ze służebnością mieszkania

Spory często powstają również dlatego, że uprawniony nie uczestniczy w kosztach utrzymania domu. Sam dług za prąd, ogrzewanie, wodę czy inne należności nie powoduje automatycznie wygaśnięcia służebności i nie daje właścicielowi prawa do natychmiastowego usunięcia uprawnionego.

Najpierw trzeba ustalić, jakie obowiązki wynikają z dokumentu ustanawiającego służebność oraz z przepisów stosowanych do wzajemnych stosunków właściciela i uprawnionego. Szczegółowe zasady dotyczące tego, kto ponosi rachunki za media, zależą od charakteru wydatku i ustaleń stron. Podobnie należy osobno oceniać opłaty przy służebności mieszkania.

Zaległości mogą prowadzić do roszczeń o zapłatę, a w szczególnych okolicznościach sposób wykonywania prawa może mieć znaczenie przy ocenie rażących uchybień. Nie powinno się jednak utożsamiać długu z automatyczną utratą tytułu do mieszkania.

Jak właściciel powinien dochodzić opróżnienia mieszkania?

Jeżeli służebność wygasła, została skutecznie zamieniona na rentę albo z innego powodu nie daje już osobie zajmującej lokal prawa do dalszego pobytu, pierwszym krokiem powinno być precyzyjne ustalenie stanu prawnego. W wielu sprawach spór dotyczy bowiem właśnie tego, czy służebność nadal istnieje.

Przydatne mogą być przede wszystkim:

• akt notarialny lub inne orzeczenie albo dokument, na podstawie którego ustanowiono służebność,
• aktualny odpis księgi wieczystej,
• dokumenty potwierdzające ewentualne wygaśnięcie albo zmianę prawa,
• korespondencja między właścicielem a uprawnionym,
• dowody dotyczące sposobu wykonywania służebności, jeżeli jest on sporny,
• dowody okresu niewykonywania prawa, gdy właściciel powołuje się na upływ 10 lat,
• dowody zachowań kwalifikowanych jako rażące uchybienia, jeżeli podstawą żądania ma być art. 303 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli osoba bez skutecznego tytułu nie wydaje lokalu dobrowolnie, właściciel może dochodzić jego opróżnienia przed sądem. Pozew o opróżnienie lokalu podlega opłacie stałej w wysokości 200 zł zgodnie z art. 27 pkt 11 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Nie należy zastępować postępowania sądowego samowolnym usunięciem mieszkańca, wynoszeniem jego rzeczy, odcinaniem mediów czy wymianą zamków. Jeżeli osoba nadal twierdzi, że przysługuje jej służebność, takie działania mogą wywołać kolejny spór dotyczący naruszenia posiadania albo wykonywania ograniczonego prawa rzeczowego.

Po uzyskaniu prawomocnego i wykonalnego orzeczenia obowiązek opróżnienia lokalu wykonuje – w razie braku dobrowolnej wyprowadzki – komornik. Zgodnie z art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego komornik najpierw wzywa dłużnika do dobrowolnego wykonania obowiązku, a po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu podejmuje czynności egzekucyjne.

Służebność mieszkania a przemoc domowa

Inaczej należy oceniać sytuację, w której dalsze wspólne zamieszkiwanie wiąże się z przemocą domową i zagrożeniem dla życia lub zdrowia domowników. W takim przypadku tytuł prawny do mieszkania – również własność lub ograniczone prawo rzeczowe – nie wyłącza stosowania szczególnych środków ochronnych przewidzianych przepisami o przeciwdziałaniu przemocy domowej.

W przewidzianych ustawą przypadkach możliwe jest zastosowanie nakazu natychmiastowego opuszczenia wspólnie zajmowanego mieszkania i zakazu zbliżania się do niego, a sąd może również zobowiązać osobę stosującą przemoc do opuszczenia mieszkania. Jest to odrębny mechanizm od cywilnego sporu o wygaśnięcie czy zamianę służebności.

Dlatego w sprawie dotyczącej przemocy nie powinno się czekać wyłącznie na zakończenie zwykłego postępowania dotyczącego służebności. Ochrona bezpieczeństwa domowników i ostateczne rozstrzygnięcie prawa rzeczowego to dwa odrębne zagadnienia.

Najczęstsze pytania o eksmisję przy służebności mieszkania

Czy właściciel może eksmitować służebnika, bo chce sprzedać dom?

Nie tylko z tego powodu. Sama decyzja o sprzedaży nieruchomości nie powoduje wygaśnięcia ważnej służebności mieszkania. Trzeba odrębnie ustalić jej treść, sposób powstania oraz skuteczność wobec nabywcy.

Czy rozwód uprawnionego powoduje wygaśnięcie służebności mieszkania?

Nie automatycznie. Służebność osobista jest związana z osobą wskazaną jako uprawniona, a jej dalsze istnienie ocenia się na podstawie dokumentu ustanawiającego prawo i przepisów Kodeksu cywilnego. Sam rozwód nie jest ustawową przesłanką wygaśnięcia służebności.

Czy osoba mająca służebność może wynająć zajmowane pomieszczenia obcej osobie?

Służebność osobista jest niezbywalna i nie można przenieść uprawnienia do jej wykonywania. Dodatkowo art. 301 Kodeksu cywilnego określa, kogo uprawniony może przyjąć na mieszkanie. Zakres konkretnego prawa trzeba jednak zawsze odczytać z aktu ustanawiającego służebność.

Czy wykreślenie służebności z księgi wieczystej zawsze jest konieczne przed eksmisją?

Nie można udzielić jednej odpowiedzi dla wszystkich stanów faktycznych. Wygaśnięcie prawa i jego wykreślenie z księgi wieczystej nie zawsze następują w tej samej chwili. Jeżeli jednak wpis nadal istnieje, a uprawniony kwestionuje utratę prawa, przed wystąpieniem o opróżnienie lokalu trzeba dokładnie ustalić stan prawny i – zależnie od sytuacji – doprowadzić także do odpowiedniego uregulowania treści księgi wieczystej.

Czy właściciel może zmienić zamki, gdy uważa, że służebność wygasła?

Takiego działania nie należy traktować jako bezpiecznego zamiennika postępowania sądowego. Jeżeli istnienie albo wygaśnięcie prawa jest sporne, samodzielne pozbawienie osoby dostępu do mieszkania może skutkować dodatkowymi roszczeniami. Bezpieczniejszą drogą jest ustalenie stanu prawnego, uzyskanie odpowiedniego orzeczenia i – gdy jest to konieczne – przeprowadzenie egzekucji przez komornika.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 222 oraz art. 293 i art. 296–304.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 1046.
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w szczególności art. 27 pkt 11.
• Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przeciwdziałaniu przemocy domowej oraz przepisy dotyczące nakazu opuszczenia wspólnie zajmowanego mieszkania i zakazu zbliżania się do niego.