Rozszerzenie własności budowanego domu na małżonka

Tomasz Krupiński • Opublikowane: 2016-07-15

Rok temu mąż dostał w darowiźnie od rodziców działkę budowlaną, jest jej wyłącznym właścicielem. Teraz uzyskał pozwolenie na budowę domu, oczywiście dokument jest wystawiony tylko na niego jako inwestora; wszelkie inne pozwolenia również. Czy pozwolenie na budowę będzie ważne, jeśli teraz mąż daruje mi 1/2 działki? Czy po wybudowaniu domu mam do niego jakieś prawo w razie rozwodu albo śmierci męża? Czy należy ubiegać się o darowanie 1/2 części działki zanim dom powstanie?

Zakładam, że w Państwa małżeństwie obowiązuje ustrój wspólności majątkowej (ustrój ustawowy, który powstaje z mocy prawa, jeżeli małżonkowie nie zdecydowali inaczej).

Kwestie przynależności przedmiotów majątkowych do majątków osobistych bądź wspólnego małżonków są uregulowane w Kodeksie rodzinnym i opiekuńczym (K.r.o.).

Stosownie do art. 31 § 1 K.r.o. – z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny).

Do majątku wspólnego należą w szczególności:

1) pobrane wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności zarobkowej każdego z małżonków,

2) dochody z majątku wspólnego, jak również z majątku osobistego każdego z małżonków,

3) środki zgromadzone na rachunku otwartego lub pracowniczego funduszu emerytalnego każdego z małżonków,

4) kwoty składek zewidencjonowanych na subkoncie, o którym mowa w art. 40a ustawy z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych.

Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zgodnie z art. 33 tej ustawy – do majątku osobistego każdego z małżonków należą:

1) przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej,

2) przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił,

3) prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom,

4) przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków,

5) prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie,

6) przedmioty uzyskane z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia albo z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę; nie dotyczy to jednak renty należnej poszkodowanemu małżonkowi z powodu całkowitej lub częściowej utraty zdolności do pracy zarobkowej albo z powodu zwiększenia się jego potrzeb lub zmniejszenia widoków powodzenia na przyszłość,

7) wierzytelności z tytułu wynagrodzenia za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej jednego z małżonków,

8) przedmioty majątkowe uzyskane z tytułu nagrody za osobiste osiągnięcia jednego z małżonków,

9) prawa autorskie i prawa pokrewne, prawa własności przemysłowej oraz inne prawa twórcy,

10) przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.

Jak więc z tego wynika, wprawdzie mąż nieruchomość otrzymał w czasie trwania wspólności, ale tytułem darowizny, zatem wchodzi ona do jego majątku osobistego. Takim majątkiem może zarządzać samodzielnie, bez Pani jakiegokolwiek udziału.

Nieruchomość, która zostanie wybudowana na jego gruncie, stanie się częścią składową tego gruntu, przez co również stanie się własnością właściciela gruntu. Świadczy o tym art. 47 Kodeksu cywilnego (K.c.), zgodnie z którym:

„§ 1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

§ 2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

§ 3. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.”

Następnie więc, stosownie do art. 48 K.c. – z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Tak więc dom wybudowany na gruncie Pani męża będzie zatem należał wyłącznie do niego i to bez względu na to, za czyje pieniądze został wzniesiony. O przyszłości domu – np. o jego sprzedaży – zgodnie z prawem będzie więc mógł decydować tylko właściciel gruntu, na którym dom stoi, i to on będzie występował jako strona ewentualnej umowy. Od niego będzie także zależało, czy Pani udział w tym domu podaruje, czy też nie. Nie ma Pani bowiem jakiegokolwiek prawnego wpływu na jego decyzję w tym zakresie.

Nie będzie jednak tak, że jeżeli zostanie wybudowany dom za wspólne pieniądze i formalnie będzie on stał na nieruchomości Pani męża, to Pani w przypadku rozwodu nie będzie się należało nic. Pani będzie miała roszczenie w stosunku do męża o zwrot nakładów na nieruchomość na podstawie art. 45 K.r.o. – jako nakładu z majątku wspólnego na majątek osobisty. W praktyce dzieje się to w ten sposób, że biegły odrębnie wycenia budynek i jego wartością małżonkowie dzielą się po połowie. Musi jednak Pani zadbać o to, aby w procesie budowy Pani imię i nazwisko widniało na wszelkich fakturach, płatnościach, aby w przyszłości Pani mąż nie twierdził, że budowa została sfinansowana np. przez jego rodzinę z darowizn lub pożyczek. Wobec tego to pierwszy sposób czyli pozostawienie wszystkiego tak jak jest i żądanie w przyszłości spłaty jedynie domu, dbając jednocześnie o zachowanie dokumentacji z budowy.

Łatwiejszy i bardziej dla Pani pewny sposób to tzw. uwspólnienie nieruchomości, na której w przyszłości stanie dom. Może się to stać przed wybudowaniem budynku lub po jego wybudowaniu. Osobiście jednak uważam, że bezpieczniej dla Pani jest dokonanie tej czynności już teraz, bowiem w przyszłości (po dokonanych nakładach) Pani mężowi może się odwidzieć przenoszenie na Panią własności tej nieruchomości (proszę mi wierzyć, że różnie bywa). Zanim więc zacznie Pani inwestować wspólny majątek, proszę upewnić się, że dzieje się to na również Pani grunt.

Na tym etapie sugeruję nie darowiznę 1/2 udziałów, bo wtedy moim zdaniem udział nie wejdzie do majątku wspólnego, a do Pani majątku osobistego (będzie majątek wspólny oraz majątki osobiste małżonków, z których każdy będzie posiadał po 1/2 własności nieruchomości wraz z budynkiem – sytuacja podobna do wspólności, ale jednak jest to typowa współwłasność).

Zgodnie z art. 47 K.r.o.:

„§ 1. Małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa). Umowa taka może poprzedzać zawarcie małżeństwa.

§ 2. Umowa majątkowa małżeńska może być zmieniona albo rozwiązana. W razie jej rozwiązania w czasie trwania małżeństwa, powstaje między małżonkami wspólność ustawowa, chyba że strony postanowiły inaczej.”

Natomiast według art. 49 K.r.o.:

„§ 1. Nie można przez umowę majątkową małżeńską rozszerzyć wspólności na:

1) przedmioty majątkowe, które przypadną małżonkowi z tytułu dziedziczenia, zapisu lub darowizny;

2) prawa majątkowe, które wynikają ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom;

3) prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie;

4) wierzytelności z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia, o ile nie wchodzą one do wspólności ustawowej, jak również wierzytelności z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę;

5) niewymagalne jeszcze wierzytelności o wynagrodzenie za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej każdego z małżonków.

§ 2. W razie wątpliwości uważa się, że przedmioty służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków nie zostały włączone do wspólności.”

Tak więc obecnie u notariusza można rozszerzyć wspólność majątkową o tę nieruchomość nabytą przez Pani męża. Umowa taka będzie skuteczna nawet bez wpisu jej do księgi wieczystej nieruchomości. Najlepiej jednak o ten wpis zadbać (wpis, który będzie oznaczał dla każdego, kto przegląda księgę, że nieruchomość stanowi majątek wspólny małżonków).

Jak już wskazałem, zawarcie umowy darowizny między Państwem spowoduje, że zgodnie z prawem własność zostanie przesunięta z majątku odrębnego jednego do majątku odrębnego drugiego małżonka. Oznacza to, że zostaną Państwo współwłaścicielami nieruchomości w częściach ułamkowych. W konsekwencji Pani i Pani mąż będziecie mogli rozporządzać swoim udziałem (np. sprzedać go czy przekazać w darowiźnie) bez pytania o zgodę drugiego współwłaściciela.

W przypadku zawarcia umowy intercyzy własność nieruchomości przeniesiona zostanie z majątku odrębnego do majątku wspólnego. Oznacza to, że staną się Państwo współwłaścicielami bez wyodrębniania udziałów. W konsekwencji jeden współmałżonek nie będzie mógł rozporządzać nieruchomością bez zgody drugiego.

Jeśli nie podejmie Pani żadnych kroków prawnych w kierunku uregulowania kwestii własności nieruchomości, to może okazać się, że nie będzie Pani ani właścicielką nieruchomości, ani nie otrzyma Pani z powrotem wkładów finansowych na budowę domu.

Co do kwestii pozwolenia na budowę – pozwolenie na budowę wydawane jest na rzecz inwestora, który ma prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Wcale inwestor nie musi być właścicielem nieruchomości (może być jedynie jej dzierżawcą lub użytkownikiem wieczystym).

Co się tyczy „dopisania” Pani do pozwolenia na budowę, to samo „dopisanie” nie rodzi skutków w zakresie przeniesienia własności nieruchomości.

Rozszerzenie wspólności, moim zdaniem, nie spowoduje nieważności pozwolenia na budowę. Dla pewności jednak może Pani spróbować wystąpić o zmianę pozwolenia na budowę poprzez rozszerzenie jego zakresu podmiotowego także na Panią.

W tym celu najpierw musiałaby Pani stać się właścicielką tej działki, czyli Pani mąż powinien darować albo uwspólnić ten grunt.

Po tym, jak stanie się Pani współwłaścicielką nieruchomości, należy udać się do urzędu w celu zmiany dokumentów potrzebnych do wydania pozwolenia, a wreszcie dopiero jak będą wydane nowe dokumenty (a właściwie zmienione poprzednie przez dopisanie drugiego inwestora), które są podstawą do wydania pozwolenia na budowę, można wnioskować o zmianę pozwolenia na budowę poprzez rozszerzenie jego zakresu podmiotowego na rzecz drugiego inwestora.

Jest to rzadko stosowana w praktyce procedura, stąd należy posiłkowo stosować przepisy dotyczące wniosku o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę na rzecz innego podmiotu na podstawie art. 40 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Do wniosku tego należy dołączyć: oświadczenie o posiadanym prawie dysponowania nieruchomością, zgodę poprzedniego inwestora na przeniesienie decyzji na rzecz innego podmiotu (w Pani przypadku tym poprzednim inwestorem będzie Pani mąż, a zgoda będzie dotyczyła rozszerzenia pozwolenia na budowę na rzecz Pani), decyzję o pozwoleniu na budowę, projekt budowlany stanowiący załącznik do pozwolenia na budowę, dziennik budowy do wglądu (pod warunkiem, że budowa się rozpoczęła).

Zgodnie z zasadą stosowaną na gruncie prawa polskiego – superficies solo cedit, jeżeli zostanie Pani współwłaścicielką działki, to nawet gdyby nie była Pani wymieniona w pozwoleniu na budowę jako inwestor i tak stanie się Pani współwłaścicielką wybudowanego domu.

Także i w tym przypadku proszę nie zapominać, aby faktury były zawsze wystawiane na Państwa obojga (dla własnego bezpieczeństwa).

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>



Szukamy ambitnego prawnika » Zadaj pytanie »