Współwłasność domu a zgoda na zamieszkanie w nim teściowej

Czy mąż może rozporządzać swoim udziałem w domu bez zgody żony?

Stosunek prawny, który łączy Panią i męża w odniesieniu do wybudowanego przez Państwa domu określa się mianem współwłasności w częściach ułamkowych (każdy ze współwłaścicieli posiada po 1/2 udziałów w prawie własności nieruchomości).

Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego (K.c.) każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Na podstawie art. 199 K.c. do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Zatem o ile darowizna lub sprzedaż własnego udziału nie wymaga wszystkich współwłaścicieli, to już do dokonania czynności przekraczającej zwykły zarząd (wynajęcia, użyczenia mieszkania osobie trzeciej) potrzebna będzie zgoda zarówno Pani jak i męża (albo stosowne orzeczenie sądu, które ową zgodę zastąpi).

W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 września 2001 r. (IV SA 752/99) stwierdzono, że „przez czynności zwykłego zarządu (art. 199 K.c.) należy rozumieć załatwianie bieżących spraw i związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia, wszystko zaś, co się w tych granicach nie mieści, należy do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu”.

Zobacz również: Czy współwłaściciel może wynająć mieszkanie?

Czy żona może zabronić wprowadzenia się teściowej do należącego do obojga małżonków domu?

Stwierdzić zatem należy, że w sytuacji, gdyby do domu miała wprowadzić się Pani teściowa (i oczywiście korzystać z niego), będzie wymagana zgoda wszystkich współwłaścicieli na jej zamieszkanie, gdyż jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd rzeczą. Tak więc Pani mąż bez Pani zgody nie może wprowadzić swojej matki do Państwa domu.

Każde zaakceptowane korzystanie z rzeczy cudzej powoduje powstanie stosunku prawnego pomiędzy właścicielem (współwłaścicielami) rzeczy a osobą trzecią, która korzysta z rzeczy. Zatem w sytuacji, gdy Pani teściowa wprowadzi się do domu, to między nią a współwłaścicielami (czyli Panią i Pani mężem) powstaje stosunek prawny.

Najbardziej realnymi stosunkami prawnymi, jakie mogą powstać w tej sytuacji jest najem lub użyczenie.

Zgodnie z art. 659 § 1 K.c. przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Oczywiście umowę najmu można zawrzeć na czas określony, co powoduje, że po upływie tego okresu osoba traci uprawnienie do korzystania z mieszkania i w konsekwencji może zostać eksmitowana na podstawie wyroku sądu.

Zakładam jednakże, że Pani teściowa nie jest zainteresowana płaceniem czynszu. W takim przypadku nie jest możliwe zawarcie umowy najmu, gdyż przepis wyraźnie mówi o płaceniu czynszu (a więc o świadczeniu pieniężnym).

Umowa użyczenia lokalu mieszkalnego

W Pani sytuacji będziemy zatem mieli do czynienia z umową użyczenia, na podstawie której Pani teściowa będzie mogła bezpłatnie mieszkać w Państwa domu, oczywiście za obopólną zgodą Pani i małżonka.

Stosunek prawny użyczenia regulują m.in. następujące przepisy K.c.:

„Art. 710. Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.”

„Art. 712 § 2. Bez zgody użyczającego biorący nie może oddać rzeczy użyczonej osobie trzeciej do używania.”

„Art. 715. Jeżeli umowa użyczenia została zawarta na czas nieoznaczony, użyczenie kończy się, gdy biorący uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie albo gdy upłynął czas, w którym mógł ten użytek uczynić.”

„Art. 718 § 1. Po zakończeniu użyczenia biorący do używania obowiązany jest zwrócić użyczającemu rzecz w stanie nie pogorszonym; jednakże biorący nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.”

Jak zatem Pani widzi, mąż nie może bez Pani zgody wprowadzić do Państwa wspólnego domu osoby trzeciej (w tym przypadku jego matki). Musi uzyskać Pani zgodę w tej kwestii. Jeżeli mimo wszystko mąż wprowadziłby mamę bez Pani zgody, wówczas może Pani żądać od teściowej opuszczenia bezprawnie zajmowanej nieruchomości oraz wnieść sprawę o eksmisję.

Zobacz również: Rozwód przez rodzinę męża

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 września 2001 r., sygn. akt IV SA 752/99