Darowizna mieszkania od mamy a zwrot nakładów po rozwodzie

Darowizna mieszkania od mamy a majątek osobisty

Zgodnie z art. 33 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego przedmioty majątkowe nabyte przez darowiznę należą do majątku osobistego małżonka, chyba że darczyńca postanowił inaczej. Oznacza to, że mieszkanie darowane przez mamę córce nie wchodzi automatycznie do majątku wspólnego małżonków.

Nie oznacza to jednak, że każda wcześniejsza operacja finansowa pozostaje bez znaczenia. W sprawie trzeba oddzielić dwie kwestie: własność mieszkania oraz ewentualne rozliczenie pieniędzy przekazanych z majątku wspólnego małżonków. Były mąż nie staje się właścicielem mieszkania tylko dlatego, że środki z majątku wspólnego zostały wcześniej przekazane rodzicom. Może natomiast próbować wykazać, że te środki powinny zostać rozliczone jako wierzytelność, pożyczka, nakład albo świadczenie związane z późniejszym nabyciem mieszkania.

W podobnych sprawach istotne bywa także to, czy pieniądze zostały przekazane przelewem, gotówką, z jakim tytułem, czy istnieje umowa pożyczki, korespondencja, potwierdzenia, zeznania świadków oraz czy strony wcześniej w ogóle traktowały przekazaną kwotę jako dług rodziców.

Nakłady z majątku wspólnego na majątek osobisty

Podstawową regulacją jest art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Przepis ten przewiduje obowiązek zwrotu wydatków i nakładów poczynionych z majątku wspólnego na majątek osobisty jednego z małżonków. Rozliczenia dokonuje się zasadniczo przy podziale majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej, chociaż w wyjątkowych sytuacjach sąd może nakazać wcześniejszy zwrot, jeżeli wymaga tego dobro rodziny.

Typowym nakładem jest na przykład remont domu należącego wyłącznie do jednego małżonka, spłata kredytu dotyczącego jego osobistej nieruchomości albo finansowanie budowy na gruncie stanowiącym jego majątek osobisty. Wtedy drugi małżonek może żądać rozliczenia odpowiedniej wartości nakładów, a nie automatycznie udziału we własności nieruchomości.

W opisanej sytuacji problem polega na tym, że środki zostały przekazane rodzicom, a nie bezpośrednio na istniejący już majątek osobisty żony. Jeżeli w chwili przekazywania pieniędzy mieszkanie nie należało jeszcze do żony, były mąż musi wykazać, że mimo formalnej kolejności zdarzeń pieniądze faktycznie sfinansowały nabycie mieszkania do jej majątku osobistego albo były elementem odpłatnego rozliczenia z rodzicami.

Jeżeli natomiast pieniądze zostały przekazane rodzicom jako pomoc rodzinna albo darowizna na ich potrzeby mieszkaniowe, nie jest to klasyczny nakład na majątek osobisty żony. Może to być co najwyżej przedmiotem innego rodzaju sporu, np. czy małżonkowie zgodnie rozdysponowali środki wspólne, czy po stronie rodziców powstał obowiązek zwrotu albo czy istnieje wierzytelność, którą należy ująć w podziale majątku.

Więcej o podobnych rozliczeniach przeczytasz w artykule: darowizna a majątek osobisty.

Pożyczka, darowizna czy zapłata za mieszkanie?

Dla wyniku sprawy decydujące znaczenie ma ustalenie tytułu prawnego przekazania pieniędzy rodzicom. Jeżeli była to pożyczka, trzeba wykazać jej zawarcie, kwotę, strony umowy, termin lub zasady zwrotu oraz to, że rodzice zobowiązali się pieniądze oddać. Wtedy przedmiotem rozliczenia może być wierzytelność wobec rodziców, a nie połowa wartości mieszkania.

Jeżeli była to darowizna dla rodziców, były mąż powinien wykazać, że nie wyrażał zgody na takie rozporządzenie albo że darowizna była w rzeczywistości inną czynnością. Samo późniejsze niezadowolenie po rozwodzie nie przesądza jeszcze o obowiązku zwrotu.

Jeżeli były mąż twierdzi, że pieniądze były faktyczną zapłatą za mieszkanie, a umowa darowizny od mamy miała jedynie ukryć odpłatne przeniesienie własności, wchodzi w grę ocena pozorności czynności prawnej na podstawie art. 83 Kodeksu cywilnego. Taki zarzut wymaga jednak konkretnych dowodów i zwykle jest trudniejszy niż samo powołanie się na fakt przekazania pieniędzy.

Ciężar dowodu spoczywa na osobie, która z danego faktu wywodzi skutki prawne. Wynika to z art. 6 Kodeksu cywilnego, a w procesie cywilnym także z art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego. W praktyce oznacza to, że były mąż powinien przedstawić dowody potwierdzające, iż pieniądze nie były zwykłą pomocą dla rodziców, lecz świadczeniem podlegającym rozliczeniu.

Pozorność umowy darowizny nieruchomości

Sąd może badać, czy czynności stron odpowiadały ich rzeczywistej woli. Jeżeli strony formalnie zawarły umowę darowizny, ale w rzeczywistości chciały dokonać sprzedaży albo innego odpłatnego przeniesienia własności, sąd ocenia ważność czynności ukrytej według właściwych dla niej wymagań, w tym wymagań co do formy.

W odniesieniu do nieruchomości szczególne znaczenie ma forma aktu notarialnego. Sąd Najwyższy wskazywał, że ukryta pod pozorną darowizną umowa sprzedaży nieruchomości nie spełnia wymogu formy aktu notarialnego dla sprzedaży, jeżeli istotne elementy sprzedaży, w szczególności cena i zobowiązanie do jej zapłaty, nie zostały objęte właściwą formą. Ma to znaczenie m.in. przy powoływaniu się na wyrok Sądu Najwyższego z 12 października 2001 r., sygn. V CKN 631/00, oraz uchwałę Sądu Najwyższego z 9 grudnia 2011 r., sygn. III CZP 79/11.

W praktyce zarzut pozorności nie powinien być traktowany automatycznie. Trzeba zbadać treść aktu notarialnego, kolejność przelewów, ustalenia rodzinne, źródło pieniędzy, ewentualne pokwitowania oraz to, czy rodzice mieli obowiązek zwrotu środków. Jeżeli w akcie darowizny nie ma ceny ani postanowień typowych dla sprzedaży, były mąż powinien liczyć się z koniecznością przedstawienia mocnych dowodów na swoją wersję zdarzeń.

Czy były mąż może żądać połowy wartości mieszkania?

Co do zasady były mąż nie może żądać połowy wartości mieszkania tylko dlatego, że żona otrzymała je od swojej mamy w darowiźnie. Darowizna na rzecz jednego małżonka należy do jego majątku osobistego, o ile darczyńca nie wskazał inaczej.

Inaczej należy ocenić roszczenie o zwrot konkretnych, udowodnionych nakładów albo o rozliczenie wierzytelności. Wtedy przedmiotem sporu nie jest własność mieszkania, lecz wartość środków, które wyszły z majątku wspólnego, oraz ustalenie, czy i komu przysługuje roszczenie o ich zwrot.

Jeżeli pieniądze faktycznie trafiły na partycypację w TBS rodziców albo na wykończenie ich mieszkania, były mąż powinien wykazać, dlaczego ma to być rozliczone wobec żony, a nie ewentualnie wobec rodziców. Sam fakt, że później mama darowała córce inne mieszkanie, nie przesądza jeszcze o obowiązku zapłaty przez córkę połowy jego wartości.

Osobno należy sprawdzić dokumenty dotyczące wykupu mieszkania komunalnego z bonifikatą. Przepisy o gospodarce nieruchomościami przewidują sytuacje, w których zbycie lokalu wykupionego z bonifikatą może rodzić obowiązek zwrotu bonifikaty. Ta kwestia dotyczy jednak relacji z gminą i nie zastępuje rozliczeń między byłymi małżonkami.

Jak bronić się przed roszczeniem o zwrot nakładów?

Najważniejsze jest uporządkowanie dowodów. W pierwszej kolejności należy zebrać akt notarialny darowizny mieszkania, potwierdzenia przelewów, tytuły przelewów, dokumenty dotyczące TBS, dokumenty wykupu lokalu komunalnego, korespondencję z rodzicami i byłym mężem oraz dowody wskazujące, jak strony rozumiały przekazanie pieniędzy w chwili, gdy do niego doszło.

W odpowiedzi na roszczenie warto wyraźnie rozdzielić trzy zagadnienia: czy mieszkanie jest majątkiem osobistym, czy z majątku wspólnego wyszły określone środki oraz czy istnieje podstawa prawna do żądania ich zwrotu właśnie od żony. Bez takiego rozróżnienia łatwo błędnie sprowadzić sprawę do hasła: skoro były wspólne pieniądze, należy się połowa mieszkania.

Jeżeli były mąż twierdzi, że była to pożyczka dla rodziców, powinien udowodnić istnienie pożyczki. Jeżeli twierdzi, że była to zapłata za mieszkanie, powinien udowodnić odpłatny charakter czynności. Jeżeli twierdzi, że był to nakład na majątek osobisty żony, powinien wykazać związek między wydatkiem z majątku wspólnego a konkretnym przysporzeniem po stronie żony.

FAQ

Czy mieszkanie darowane przez mamę wchodzi do majątku wspólnego?

Nie, co do zasady mieszkanie otrzymane w darowiźnie przez jednego małżonka należy do jego majątku osobistego. Wyjątek może wynikać z wyraźnej woli darczyńcy, jeżeli darowizna została dokonana do majątku wspólnego małżonków.

Czy były mąż może żądać połowy mieszkania?

Zwykle nie może żądać połowy mieszkania jako takiego. Może natomiast próbować dochodzić zwrotu konkretnych nakładów albo rozliczenia pieniędzy pochodzących z majątku wspólnego, jeżeli udowodni podstawę takiego roszczenia.

Czy pieniądze przekazane rodzicom są nakładem na majątek osobisty żony?

Nie zawsze. Jeżeli pieniądze trafiły do rodziców na ich mieszkanie, partycypację TBS lub wykończenie lokalu, trzeba wykazać, dlaczego mają być traktowane jako nakład na majątek osobisty żony. Sam późniejszy akt darowizny nie przesądza sprawy.

Co ma większe znaczenie: tytuł przelewu czy zeznania stron?

Znaczenie mogą mieć oba rodzaje dowodów. Tytuł przelewu, umowa, korespondencja i późniejsze zachowanie stron często są bardziej konkretne niż ogólne twierdzenia składane dopiero po rozwodzie. Sąd ocenia cały materiał dowodowy.

Czy pożyczkę dla rodziców można rozliczyć przy podziale majątku?

Jeżeli rzeczywiście istniała pożyczka udzielona z majątku wspólnego, wierzytelność z tego tytułu może wymagać rozliczenia. Trzeba jednak wykazać, że była to pożyczka, a nie darowizna albo bezzwrotna pomoc rodzinna.

Czy zarzut pozorności darowizny łatwo udowodnić?

Nie. Osoba powołująca się na pozorność musi przedstawić dowody, że strony tylko formalnie zawarły darowiznę, a naprawdę chciały dokonać innej czynności. Przy nieruchomościach dodatkowo znaczenie ma wymóg aktu notarialnego dla czynności przenoszącej własność.

Podsumowanie

W opisanej sprawie najważniejsze jest to, że darowane przez mamę mieszkanie zasadniczo należy do majątku osobistego córki. Były mąż nie nabywa prawa do połowy mieszkania tylko dlatego, że wcześniej z majątku wspólnego przekazano pieniądze rodzicom.

Może on jednak próbować wykazać, że pieniądze stanowiły pożyczkę, ukrytą zapłatę albo nakład, który powinien zostać rozliczony. O wyniku decydują dokumenty i dowody: tytuły przelewów, umowy, akt notarialny, dokumenty TBS, korespondencja oraz zeznania świadków. Jeżeli brak dowodów na pożyczkę albo odpłatny charakter czynności, roszczenie o połowę wartości mieszkania jest trudne do obrony.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 33 i art. 45 - Dz.U. 2026 poz. 236.
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności art. 6, art. 83 i art. 158 - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 232, art. 567 § 3 i art. 684 - Dz.U. 2026 poz. 468.
4. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 13 marca 1981 r., sygn. III CRN 35/81.
5. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 1980 r., sygn. III CZP 46/80.
6. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2001 r., sygn. V CKN 631/00.
7. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2011 r., sygn. III CZP 79/11.