Budowa domu z partnerką - jak się zabezpieczyć?

Dlaczego sama budowa domu na działce partnerki nie daje własności?

W polskim prawie obowiązuje zasada, że budynek trwale związany z gruntem jest częścią składową nieruchomości. Wynika to przede wszystkim z art. 47 i art. 48 Kodeksu cywilnego. Jeżeli więc działka należy wyłącznie do partnerki, to także dom wybudowany na tej działce będzie co do zasady należał do niej, a nie do osoby, która finansowała budowę.

Nie zmienia tego samo opłacanie faktur, wykonywanie prac przy budowie, przekazywanie pieniędzy z własnej sprzedaży mieszkania ani ustne ustalenia typu „budujemy razem”. Takie dowody mogą pomóc przy późniejszym dochodzeniu zwrotu nakładów, ale nie tworzą automatycznie współwłasności domu.

Związek nieformalny, potocznie nazywany konkubinatem, nie powoduje powstania wspólności majątkowej. Rzeczy nabyte w czasie trwania związku nie stają się wspólne tylko dlatego, że partnerzy prowadzą wspólne gospodarstwo domowe. Współwłasność powstaje wtedy, gdy wynika z czynności prawnej albo z ustawy, np. gdy partnerzy świadomie decydują się na nabycie nieruchomości na współwłasność.

Jak realnie zabezpieczyć wkład w budowę domu partnerki?

Najważniejsza zasada brzmi: zabezpieczenie trzeba przygotować przed sprzedażą własnej nieruchomości i przed przekazaniem dużych kwot na budowę. Po zakończeniu związku zwykle pozostaje już tylko spór o zwrot pieniędzy, a nie proste uzyskanie udziału w domu.

W praktyce warto rozważyć kilka rozwiązań:

• Przeniesienie udziału w nieruchomości – partnerka może sprzedać albo darować Panu udział w działce. Umowa przenosząca własność nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Dopiero wtedy uzyska Pan realne prawo do udziału w działce i domu.
• Umowa inwestycyjna lub rozliczeniowa – jeżeli partnerka nie chce przenieść udziału, umowa powinna dokładnie określać, ile Pan wnosi, na co środki są przeznaczane, kiedy i w jakiej wysokości mają być zwrócone oraz co dzieje się w razie rozstania, sprzedaży domu albo śmierci jednej ze stron.
• Umowa pożyczki – jeżeli pieniądze mają być zwrotne, należy to zapisać wprost. Warto określić termin zwrotu, sposób płatności, ewentualne odsetki i zabezpieczenie.
• Hipoteka na nieruchomości – przy dużych kwotach można rozważyć zabezpieczenie wierzytelności hipoteką, o ile partnerka jako właścicielka nieruchomości wyrazi na to zgodę. Hipoteka wymaga wpisu do księgi wieczystej.
• Testament i plan spadkowy – testament może zabezpieczać dzieci tylko w zakresie majątku lub roszczeń, które będą należały do Pana. Nie przeniesie na dzieci własności domu należącego wyłącznie do partnerki.

Jeżeli budowa ma być finansowana również kredytem, trzeba osobno ustalić, kto jest kredytobiorcą, kto jest właścicielem nieruchomości i kto ma obowiązek spłaty rat. W praktyce wspólny kredyt na budowę domu nie oznacza automatycznie, że oboje kredytobiorcy są współwłaścicielami nieruchomości.

Darowizna udziału, sprzedaż udziału czy umowa o zwrot nakładów?

Nie ma jednego rozwiązania dobrego dla każdej pary. Wybór zależy od tego, czy partnerka zgadza się dopuścić Pana do własności działki, czy pieniądze mają być bezzwrotne, czy zwrotne, oraz czy trzeba zabezpieczyć także dzieci.

Co z dziećmi w razie śmierci inwestującego partnera?

Jeżeli uzyska Pan udział w działce i domu, ten udział wejdzie do spadku po Panu. Wtedy dzieci będą mogły go dziedziczyć na zasadach ustawowych albo zgodnie z testamentem, zależnie od przyjętego planu spadkowego.

Jeżeli natomiast nie uzyska Pan udziału w nieruchomości, dzieci nie odziedziczą domu należącego do partnerki. Mogą natomiast dziedziczyć roszczenia majątkowe przysługujące Panu wobec partnerki, np. roszczenie o zwrot pożyczki albo udokumentowanych nakładów, o ile takie roszczenia rzeczywiście istnieją i nie są przedawnione.

Warto też pamiętać, że partnerka w związku nieformalnym nie dziedziczy po Panu z ustawy. Jeżeli chce Pan ją zabezpieczyć, potrzebny jest testament albo inne rozwiązanie, np. zapis windykacyjny, użytkowanie lub służebność mieszkania, ale każde z nich wymaga dopasowania do tego, co faktycznie będzie Pana majątkiem.

Rozliczenie po rozstaniu, gdy zabezpieczeń zabrakło

Jeżeli partnerzy nie uregulują spraw na początku, późniejsze rozliczenie jest trudniejsze. Sąd nie dzieli majątku konkubentów tak jak majątku małżonków. Nie ma domniemania, że wszystko, co powstało w czasie związku, należy do obojga po połowie.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się, że podstawę rozliczenia trzeba dobierać do konkretnego stanu faktycznego. Przy składnikach nabytych rzeczywiście na współwłasność zastosowanie mogą mieć przepisy o zniesieniu współwłasności. Gdy jednak dom powstał na gruncie należącym wyłącznie do jednego partnera, same nakłady drugiego partnera nie tworzą udziału w nieruchomości.

W takiej sytuacji najczęściej analizuje się roszczenia o zwrot nakładów, bezpodstawne wzbogacenie, zwrot pożyczki albo inne roszczenia wynikające z umowy stron. Kluczowe jest wykazanie, że pieniądze zostały rzeczywiście przekazane, na jaki cel poszły i czy miały charakter zwrotny. W praktyce rozliczenie nakładów po rozstaniu zależy przede wszystkim od dokumentów, przelewów, faktur, korespondencji i treści uzgodnień między partnerami. Powiązany problem omawia artykuł o przelewy na konto partnerki po rozstaniu.

Trzeba również pilnować przedawnienia. Dla wielu roszczeń majątkowych termin przedawnienia wynosi obecnie 6 lat, a dla roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej i świadczeń okresowych 3 lata. Początek biegu terminu zależy jednak od podstawy roszczenia, treści umowy i momentu, w którym roszczenie stało się wymagalne.

Jakie dokumenty przygotować przed przekazaniem pieniędzy?

Przed sprzedażą własnej nieruchomości i przeznaczeniem środków na budowę warto przygotować komplet dokumentów. Minimum bezpieczeństwa to:

• akt notarialny przenoszący udział w działce albo projekt takiej umowy, jeżeli celem jest współwłasność;
• pisemna umowa określająca wkład każdej strony i zasady rozliczenia;
• przelewy bankowe z jasnym tytułem, np. „wkład w budowę domu przy ul. ... zgodnie z umową z dnia ...” albo „pożyczka”;
• faktury, rachunki, kosztorysy, harmonogram prac i potwierdzenia zapłaty;
• korespondencja potwierdzająca uzgodnienia partnerów;
• testament, jeżeli celem jest zabezpieczenie dzieci albo partnerki na wypadek śmierci.

Im większa kwota ma zostać przeznaczona na cudzą nieruchomość, tym bardziej wskazana jest forma notarialna albo przynajmniej szczegółowa umowa pisemna. Ustne ustalenia są najtrudniejsze do obrony w sporze.

FAQ

Czy faktury za materiały budowlane dają mi udział w domu partnerki?

Nie. Faktury mogą być ważnym dowodem poniesionych nakładów, ale same nie przenoszą własności nieruchomości. Udział w działce i domu można uzyskać przede wszystkim przez umowę przenoszącą własność w formie aktu notarialnego.

Czy testament wystarczy, aby zabezpieczyć moje dzieci?

Testament zabezpiecza tylko ten majątek, który należy do spadkodawcy. Jeżeli nie będzie Pan właścicielem udziału w domu, dzieci nie odziedziczą tego domu po Panu. Mogą natomiast odziedziczyć roszczenia o zwrot pożyczki albo nakładów, jeżeli takie roszczenia są udokumentowane.

Czy partnerka może dopisać mnie do działki?

Tak, ale potoczne „dopisanie” oznacza w praktyce sprzedaż albo darowiznę udziału w nieruchomości. Taka czynność wymaga aktu notarialnego. Po zawarciu umowy należy dopilnować ujawnienia aktualnego stanu prawnego w księdze wieczystej.

Czy darowizna udziału w działce między partnerami jest opodatkowana?

Co do zasady tak. Partnerzy w związku nieformalnym nie korzystają z takich samych preferencji jak małżonkowie. Przed wyborem darowizny trzeba sprawdzić skutki podatkowe, koszty notarialne i ewentualne alternatywy, np. sprzedaż udziału.

Czy można zabezpieczyć zwrot pieniędzy hipoteką?

Tak, jeżeli istnieje wierzytelność, np. z umowy pożyczki albo umowy rozliczeniowej, a właścicielka nieruchomości zgadza się na ustanowienie hipoteki. Samo ustne zapewnienie nie wystarczy; hipoteka wymaga wpisu do księgi wieczystej.

Jak udowodnić nakłady na dom partnerki?

Najlepsze dowody to umowa, przelewy bankowe, faktury, rachunki, kosztorysy, korespondencja i zeznania świadków. Najsłabsza dowodowo jest sytuacja, w której środki były przekazywane gotówką bez pokwitowań i bez wskazania celu płatności.

Kiedy przedawnia się roszczenie o zwrot nakładów?

To zależy od podstawy prawnej roszczenia. W wielu sprawach zastosowanie może mieć ogólny 6-letni termin przedawnienia, ale w niektórych przypadkach termin może wynosić 3 lata. Trzeba też ustalić, od kiedy roszczenie stało się wymagalne.

Podsumowanie

Przekazanie pieniędzy na budowę domu na działce partnerki bez wcześniejszego zabezpieczenia jest ryzykowne. Dom będzie co do zasady należał do właścicielki gruntu, a osoba finansująca budowę może później dochodzić jedynie zwrotu nakładów albo innych roszczeń, jeżeli potrafi je wykazać.

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest uzyskanie udziału w nieruchomości w formie aktu notarialnego. Jeżeli nie jest to możliwe, trzeba przygotować umowę rozliczeniową, pożyczkę, zabezpieczenie hipoteczne i plan spadkowy. Przy dużych kwotach warto zrobić to przed rozpoczęciem finansowania budowy, a nie dopiero po rozstaniu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 47, art. 48, art. 118, art. 158, art. 224-231 oraz art. 405 i nast.
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147.
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 1986 r., III CZP 79/85.
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 maja 2000 r., IV CKN 32/00.
5. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 1 kwietnia 1998 r., II CKN 684/97.
6. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 6 października 2004 r., II CK 47/04.
7. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 czerwca 1974 r., III CRN 132/74.
8. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 lipca 2019 r., I CSK 765/18.