Rozszerzenie wspólności majątkowej o jedną nieruchomość

Czy można rozszerzyć wspólność majątkową tylko o jedną nieruchomość?

Tak. Małżonkowie nie muszą rozszerzać wspólności majątkowej na cały majątek osobisty jednego z nich. Mogą w umowie majątkowej małżeńskiej wskazać wyłącznie jeden konkretny składnik, np. mieszkanie, dom, działkę albo lokal użytkowy, który do tej pory należał do majątku osobistego żony lub męża.

Podstawą jest art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Przepis ten pozwala małżonkom przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego rozszerzyć albo ograniczyć wspólność ustawową, ustanowić rozdzielność majątkową albo rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków.

Wszystko zależy od treści umowy majątkowej i jej sformułowania. Dlatego w praktyce kluczowe jest jak działa umowa majątkowa małżeńska oraz jaki dokładnie skutek strony chcą osiągnąć: włączenie jednej nieruchomości do majątku wspólnego, zmianę całego ustroju majątkowego czy jedynie uporządkowanie wpisów w księdze wieczystej.

Forma aktu notarialnego jest konieczna

Umowa rozszerzająca wspólność majątkową małżeńską musi mieć formę aktu notarialnego. Zwykła pisemna umowa między małżonkami, oświadczenie złożone w banku albo prywatne ustalenie, że od dziś nieruchomość jest wspólna, nie wystarczą.

Notariusz powinien ustalić, jaki ustrój majątkowy obowiązuje małżonków, kto jest właścicielem nieruchomości, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką, czy ma założoną księgę wieczystą oraz czy nie ma przeszkód wynikających z art. 49 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Jeżeli nieruchomość ma księgę wieczystą, po podpisaniu aktu należy złożyć wniosek o odpowiedni wpis. W wielu przypadkach notariusz przygotowuje i przesyła taki wniosek elektronicznie. Wpis w księdze wieczystej porządkuje stan ujawniony wobec osób trzecich i zmniejsza ryzyko sporów przy sprzedaży, kredycie albo późniejszym podziale majątku.

Jak dokładnie opisać nieruchomość w umowie?

Umowa powinna jednoznacznie wskazywać, która nieruchomość zostaje objęta wspólnością. Warto podać co najmniej numer księgi wieczystej, położenie, adres, powierzchnię, rodzaj prawa, dane właściciela oraz informację, kiedy i na jakiej podstawie nieruchomość została nabyta.

Nieprecyzyjne sformułowania typu „małżonkowie rozszerzają wspólność na nieruchomości żony” mogą być problematyczne, jeżeli żona ma kilka nieruchomości albo w przyszłości nabędzie kolejne. Przy jednej nieruchomości najbezpieczniejsze jest wskazanie konkretnego prawa i konkretnej księgi wieczystej.

Małżonkowie mogą rozszerzyć wspólność majątkową na przedmioty nabyte przed powstaniem wspólności, np. mieszkanie kupione przed ślubem. W relacjach innych niż małżeństwo nie działa mechanizm umowy majątkowej małżeńskiej; wtedy w praktyce w grę wchodzi odrębne przeniesienie udziału w nieruchomości.

Czego nie można objąć rozszerzoną wspólnością?

Nie każdy składnik majątku osobistego można swobodnie włączyć do wspólności. Art. 49 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego wprowadza wyraźne ograniczenia. Przez umowę majątkową małżeńską nie można rozszerzyć wspólności między innymi na:

• przedmioty majątkowe, które przypadną małżonkowi z tytułu dziedziczenia, zapisu lub darowizny,
• prawa wynikające ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom, np. określone prawa związane ze spółką cywilną,
• prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie,
• wierzytelności z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub rozstrój zdrowia oraz wierzytelności z tytułu zadośćuczynienia za krzywdę, w zakresie wskazanym w ustawie,
• niewymagalne jeszcze wierzytelności o wynagrodzenie za pracę albo z tytułu innej działalności zarobkowej.

W praktyce najwięcej wątpliwości pojawia się przy majątku pochodzącym ze spadku lub darowizny. Jeżeli nieruchomość ma dopiero w przyszłości przypaść jednemu z małżonków z takiego tytułu, nie można z góry objąć jej wspólnością umową majątkową. Gdy nieruchomość została już nabyta, trzeba zbadać konkretny tytuł nabycia, wolę spadkodawcy albo darczyńcy, treść księgi wieczystej i praktykę notarialną. Nie warto opierać się na ogólnym założeniu, że każdy składnik majątku osobistego można bezpiecznie przenieść do wspólności.

Jeżeli umowa została zawarta nieprecyzyjnie albo małżonkowie zmienili decyzję, trzeba odróżnić zmianę lub rozwiązanie umowy majątkowej od sytuacji, gdy rozszerzenie wspólności trzeba cofnąć.

Skutek dla majątku wspólnego i udziałów małżonków

Po skutecznym rozszerzeniu wspólności nieruchomość wchodzi do majątku wspólnego małżonków. Nie oznacza to jednak, że w czasie trwania wspólności każdy z małżonków ma po prostu „po połowie” udziału w tej nieruchomości. Wspólność małżeńska jest wspólnością łączną, a więc co do zasady bezudziałową do chwili jej ustania.

Dopiero po ustaniu wspólności, np. wskutek rozwodu, separacji, ustanowienia rozdzielności majątkowej albo śmierci jednego z małżonków, pojawia się potrzeba określenia udziałów. Zgodnie z art. 50¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego udziały małżonków są równe, chyba że umowa majątkowa małżeńska stanowi inaczej. Nie wyłącza to możliwości żądania ustalenia nierównych udziałów na podstawie art. 43 § 2 i 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, jeżeli spełnione są ustawowe przesłanki.

Co z kredytem hipotecznym i wierzycielami?

Rozszerzenie wspólności majątkowej o nieruchomość nie powoduje automatycznie zmiany umowy kredytu. Jeżeli kredytobiorcą jest tylko jeden małżonek, samo włączenie nieruchomości do majątku wspólnego nie oznacza, że drugi małżonek staje się stroną umowy kredytowej. Bank może jednak wymagać określonych informacji albo zgód na podstawie zawartej umowy kredytu.

Trzeba również pamiętać o art. 50 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Jeżeli wierzytelność powstała przed rozszerzeniem wspólności, wierzyciel, którego dłużnikiem jest tylko jeden małżonek, może żądać zaspokojenia także z tych przedmiotów, które należałyby do majątku osobistego dłużnika, gdyby wspólność nie została rozszerzona.

Małżonek może powoływać się wobec osób trzecich na umowę majątkową małżeńską tylko wtedy, gdy jej zawarcie oraz rodzaj były tym osobom wiadome. Ma to znaczenie zwłaszcza przy zobowiązaniach, działalności gospodarczej, kredytach i późniejszych transakcjach dotyczących nieruchomości.

Koszty notarialne i wpis w księdze wieczystej

Za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego umowę majątkową małżeńską maksymalna stawka taksy notarialnej wynosi 400 zł netto. Do tego dochodzi VAT, koszt wypisów aktu oraz ewentualna opłata sądowa za wpis w księdze wieczystej. Przy wpisie własności, użytkowania wieczystego albo ograniczonego prawa rzeczowego opłata sądowa wynosi co do zasady 200 zł, chyba że przepis szczególny przewiduje inną opłatę.

Jeżeli w jednej czynności pojawiają się dodatkowe elementy, np. ustanowienie hipoteki, pełnomocnictwa, dodatkowe oświadczenia albo kilka ksiąg wieczystych, koszty mogą być wyższe. Ostateczną kwotę powinien podać notariusz po zapoznaniu się z dokumentami.

FAQ

Czy można objąć wspólnością tylko jedno mieszkanie?

Tak. Umowa może dotyczyć tylko jednego mieszkania, domu, działki albo innej konkretnej nieruchomości. Warunkiem jest precyzyjne oznaczenie tego składnika w akcie notarialnym.

Czy potrzebna jest zgoda obojga małżonków?

Tak. Umowa majątkowa małżeńska jest umową, więc wymaga zgodnych oświadczeń obojga małżonków złożonych u notariusza. Jeden małżonek nie może jednostronnie rozszerzyć wspólności o swoją nieruchomość.

Czy wpis w księdze wieczystej jest obowiązkowy?

Przy nieruchomości trzeba doprowadzić księgę wieczystą do zgodności z rzeczywistym stanem prawnym. W praktyce notariusz zwykle składa wniosek wieczystoksięgowy po podpisaniu aktu. Brak aktualnego wpisu może utrudnić sprzedaż, kredytowanie lub wykazanie praw małżonków wobec osób trzecich.

Czy rozszerzenie wspólności jest darowizną?

Nie należy automatycznie utożsamiać umowy majątkowej małżeńskiej z darowizną. Jest to odrębna czynność regulująca ustrój majątkowy małżonków. Przy nietypowych sytuacjach, dużej wartości nieruchomości albo planowanej sprzedaży trzeba jednak osobno ocenić skutki podatkowe.

Czy można objąć wspólnością nieruchomość kupioną przed ślubem?

Co do zasady tak. Nieruchomość nabyta przed powstaniem wspólności ustawowej należy do majątku osobistego małżonka, ale może zostać włączona do majątku wspólnego umową majątkową, o ile nie zachodzi szczególny zakaz ustawowy.

Czy można objąć umową przyszły spadek albo przyszłą darowiznę?

Nie. Art. 49 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego nie pozwala rozszerzyć wspólności na przedmioty, które dopiero przypadną małżonkowi z tytułu dziedziczenia, zapisu lub darowizny.

Co się stanie po rozwodzie?

Nieruchomość objęta skutecznym rozszerzeniem wspólności będzie traktowana jako składnik majątku wspólnego i co do zasady podlega rozliczeniu przy podziale majątku. Warto więc przed podpisaniem aktu przemyśleć, czy małżonkowie chcą takiego skutku również na wypadek rozstania.

Podsumowanie

Rozszerzenie wspólności majątkowej małżeńskiej o jedną nieruchomość jest dopuszczalne i często praktyczne, ale wymaga aktu notarialnego oraz bardzo precyzyjnego opisania składnika majątku. Nie wystarczy ogólne stwierdzenie, że małżonkowie chcą mieć „wspólną nieruchomość”.

Przed podpisaniem umowy warto sprawdzić pochodzenie nieruchomości, treść księgi wieczystej, ewentualne obciążenia hipoteczne, zapisy umowy kredytowej i skutki wobec wierzycieli. Szczególnej ostrożności wymagają składniki pochodzące ze spadku, zapisu lub darowizny oraz sytuacje, w których małżonkowie chcą objąć umową majątek przyszły.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 31, art. 33, art. 47-50¹ - Dz.U. 2026 poz. 236.

2. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej - Dz.U. 2024 poz. 1566.

3. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w szczególności art. 42 - Dz.U. 2025 poz. 1228.