Budowa domu z partnerką - jak się zabezpieczyć?

Wspólna budowa domu przez konkubentów

Konkubinat jest prawnie nieuregulowaną trwałą wspólnotą życiową mężczyzny i kobiety, której cechą charakterystyczną jest między innymi wspólne prowadzenie gospodarstwa domowego. Z uwagi na fakt, że przepisy nie regulują kwestii majątkowych związanych z konkubinatem, należy stwierdzić, że sam fakt pozostawania w takim związku nie rodzi sam z siebie dalszych skutków prawno-majątkowych. Rzeczy nabyte w czasie trwania nieformalnego związku nie stają się automatycznie przedmiotami objętymi współwłasności. Dzieje się tak tylko wówczas, gdy oboje konkubenci mają wspólną wolę nabycia określonego przedmiotu na współwłasność.

Należy podkreślić, że do rozliczenia konkubinatu nie można stosować ani wprost ani przez analogię, przepisów z zakresu małżeńskich stosunków majątkowych (por. m.in. uchwałę z dnia 30 stycznia 1986 r., III CZP 79/85, OSNCP 1987, nr 1, poz. 2 i wyrok z dnia 16 maja 2000 r., IV CKN 32/00, OSNC 2000, nr 12, poz. 222). W obowiązującym prawie brak jest uniwersalnej podstawy rozliczeń konkubinatu i dlatego powszechnie przyjęło się, że stosować należy unormowania prawa cywilnego do indywidulanie ustalonego stanu faktycznego.

W toku postępowania o rozliczenie konkubinatu, inaczej niż w toku postępowania o podział majątku, nie wystarcza udowodnienie samego faktu pozostawania w konkubinacie oraz faktu, że konkubent w czasie trwania związku nabył lub powiększył określony majątek. Gdyby bowiem przyjąć takie twierdzenie to ochrona interesów majątkowych konkubentów byłaby równa ochronie małżonków pozostających w ustroju wspólności majątkowej. Koniecznym jest więc wykazanie, że ukształtowane przez konkubentów więzi majątkowe uzasadniają podstawę do dokonania rozliczeń między konkubentami.

Rozliczenia w konkubinacie

W każdej takiej sprawie, przyjęcie prawnej podstawy rozliczenia jest uzależnione od konkretnego stanu faktycznego istniejącego w trakcie trwania związku. Istotne jest, że skoro konkubinat jest instytucją prawnie indyferentną, to możliwe jest regulowanie określonych kwestii majątkowych pomiędzy konkubentami w dowolny sposób – także w drodze czynności prawnych, w tym umów.

Przysporzenia w ramach takiego związku mogą też następować bez umowy i mieć charakter odpłatny lub nieodpłatny. Nie jest również wykluczone powstanie współwłasności określonych składników majątkowych.

Rozliczenia mogą przybierać postać rozliczeń wyrównawczych, związanych z przyczynieniem się przez jednego z konkubentów do powiększenia majątku drugiego z nich.

Jeżeli wspólna aktywność konkubentów, ze względu na brak wymaganych przez prawo przesłanek, nie doprowadziła do wspólności określonych przedmiotów majątkowych, wzajemne rozliczenia mogą być dokonane na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, o rozliczeniu nakładów i wydatków na cudzą rzecz. Zastosowanie odpowiednich przepisów musi więc wynikać z ustalonego, konkretnego stanu faktycznego. Sąd nie może zastosować funkcjonujących na gruncie prawa małżeńskiego domniemań równości udziałów w majątku lub też konsekwencji związanych ze wspólnością majątkową. Takie ukształtowanie stosunków majątkowych pomiędzy konkubentami przekłada się na zakres i sposób dowodzenia w sprawie z powództwa konkubenta domagającego się zwrotu kwot wyłożonych na majątek drugiego.

Należy wskazać, że Sąd Najwyższy w szeregu orzeczeń wskazywał przepisy, które posłużyć mogą w konkretnej sytuacji dla rozwiązania sporów majątkowych między byłymi partnerami. I tak w uchwale z dnia 30 stycznia 1985 r. przywoływanej przez powódkę, dopuścił możliwość stosowania przepisów o zniesieniu współwłasności. Później jednak możliwość taką ograniczył do rzeczy nabytych przez konkubentów na współwłasność, natomiast rozliczenie z tytułu wspólnego wzniesienia przez konkubentów budynku na gruncie stanowiącym własność wyłącznie jednego z nich, bądź z tytułu dokonania innych wspólnych nakładów na taką nieruchomość wyłączył z zakresu postępowania o zniesienie współwłasności (np. niepublikowane postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 1 kwietnia 1998 r., II CKN 684/97 i z 6 października 2004 r., II CK 47/04 oraz wyrok z dnia 21 listopada 1997 r., I CKU 155/97, Prok. i Pr. 1998/5/30).

W innych orzeczeniach wskazywano na możliwość zastosowania przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu (wyrok SN z dnia 26 czerwca 1974 r., III CRN 132/74, LEX nr 7537 i z dnia 16 maja 2000 r., IV CKN 32/00), chociaż taką możliwość wykluczono wcześniej w uzasadnieniu uchwały z dnia 30 stycznia 1986 r. Tak zróżnicowane poglądy prezentowane na przestrzeni lat w orzecznictwie uzupełnić należy uwagą, że w piśmiennictwie rozważane są i inne koncepcje możliwych zasad rozliczeń, zawierające propozycje zastosowania przepisów o spółce cywilnej, o umowie zlecenia, o wynagrodzeniu za pracę czy też o roszczeniach uzupełniających, przewidzianych w art. 224-231 K.c., gdy jedno z konkubentów łożyło na majątek odrębny drugiego, wreszcie art. 231 K.c.

W Pana wypadku konieczne jest doprowadzenie do powstania współwłasności. W tym wypadku należałoby dokonać darowizny udziału na Pana rzecz.

Zobacz również: Konkubinat a kredyt hipoteczny

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 1986 r., III CZP 79/85
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 maja 2000 r., IV CKN 32/00
4. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 1 kwietnia 1998 r., II CKN 684/97
5. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 czerwca 1974 r., III CRN 132/74