Przepisanie majątku na jedno dziecko bez zgody rodzeństwa

W opisanej sprawie rodzice pani Katarzyny przenieśli cały majątek na jedno z pięciorga dzieci – starszego syna. W skład majątku wchodzi dom, dwie działki budowlane oraz 3 ha ziemi. W akcie notarialnym miała zostać zastrzeżona możliwość dożywotniego zamieszkania rodziców. Brat chce obecnie sprzedać nieruchomości, a pozostałe dzieci zastanawiają się, czy rodzice mogli tak rozporządzić majątkiem i czy rodzeństwo może temu przeciwdziałać.

Czy rodzice mogli przepisać majątek tylko jednemu dziecku?

Co do zasady tak. Jeżeli rodzice byli właścicielami nieruchomości, mogli rozporządzić swoim majątkiem na rzecz jednego dziecka. Zgoda pozostałych dzieci nie była potrzebna. Wynika to z prawa własności, uregulowanego w art. 140 Kodeksu cywilnego:

„W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”.

Dzieci nie mają za życia rodziców prawa do ich majątku. Majątek rodziców nie jest przyszłym, gwarantowanym spadkiem dzieci. Dopiero śmierć rodzica otwiera spadek i dopiero wtedy można badać, czy pominiętemu dziecku przysługuje roszczenie o zachowek albo inne roszczenia związane ze spadkiem.

Ważne jest natomiast, co dokładnie podpisali rodzice u notariusza. Potoczne określenie, że rodzice „zapisali majątek” jednemu dziecku, może oznaczać kilka różnych czynności prawnych: darowiznę, darowiznę z ustanowieniem służebności mieszkania, umowę dożywocia, sprzedaż albo testament. Każda z tych czynności wywołuje inne skutki.

Darowizna, dożywocie czy służebność mieszkania – dlaczego to takie ważne?

Najważniejsze jest odróżnienie darowizny od umowy dożywocia. W praktyce rodzinnej często mówi się, że rodzice „przepisali dom za opiekę”, ale z samego takiego opisu nie wynika jeszcze, jaki akt został zawarty.

Darowizna polega na nieodpłatnym przekazaniu składnika majątku. Rodzice mogą przy darowiźnie zastrzec dla siebie np. służebność osobistą mieszkania, czyli prawo do dalszego zamieszkiwania w domu albo jego części. Taka służebność chroni rodziców, ale nie zmienia automatycznie darowizny w umowę dożywocia.

Umowa dożywocia jest natomiast umową odpłatną. Zgodnie z art. 908 Kodeksu cywilnego, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, powinien on – w braku odmiennej umowy – przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Jeżeli w akcie notarialnym wpisano jedynie „prawo dożywotniego zamieszkania”, mogła to być służebność mieszkania, a nie pełna umowa dożywocia. Dlatego przy ocenie sprawy trzeba przeczytać akt notarialny, a nie opierać się wyłącznie na rodzinnych opisach.

Umowa darowizny a prawo rodzeństwa do zachowku

Jeżeli rodzice przekazali nieruchomości jednemu dziecku w drodze darowizny, pozostałe dzieci nie mogą z tego powodu automatycznie unieważnić aktu ani zablokować rozporządzenia majątkiem. Po śmierci rodzica mogą jednak mieć roszczenie o zachowek.

Zgodnie z art. 991 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, należą się, jeżeli uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo jeżeli zstępny uprawniony jest małoletni – dwie trzecie wartości udziału spadkowego, który by mu przypadał przy dziedziczeniu ustawowym, w innych zaś wypadkach – połowa wartości tego udziału (zachowek).

§ 2. Jeżeli uprawniony nie otrzymał należnego mu zachowku bądź w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny, bądź w postaci powołania do spadku, bądź w postaci zapisu, przysługuje mu przeciwko spadkobiercy roszczenie o zapłatę sumy pieniężnej potrzebnej do pokrycia zachowku albo do jego uzupełnienia”.

Zachowek jest roszczeniem o zapłatę pieniędzy, a nie o wydanie części domu, działki albo gospodarstwa. Pominięte dziecko może więc żądać określonej kwoty, jeżeli spełnione są przesłanki ustawowe, ale co do zasady nie staje się współwłaścicielem nieruchomości tylko dlatego, że rodzic przekazał ją rodzeństwu.

Przy obliczaniu zachowku do spadku dolicza się określone darowizny i zapisy windykacyjne. Nie każda darowizna jest jednak rozliczana identycznie, bo znaczenie ma m.in. kto ją otrzymał, kiedy została dokonana, jaka była jej wartość oraz czy uprawniony do zachowku otrzymał od rodzica inne przysporzenia.

Roszczenie o zachowek co do zasady przedawnia się z upływem 5 lat. W przypadku roszczenia przeciwko spadkobiercy termin liczy się od ogłoszenia testamentu, a w przypadku roszczenia przeciwko osobie zobowiązanej do uzupełnienia zachowku z tytułu darowizny albo zapisu windykacyjnego – od otwarcia spadku, czyli od śmierci spadkodawcy.

Umowa dożywocia a zachowek dla rodzeństwa

Jeżeli rodzice zawarli z synem prawdziwą umowę dożywocia, sytuacja pozostałych dzieci jest znacznie słabsza niż przy darowiźnie. Umowa dożywocia jest umową wzajemną: dziecko otrzymuje nieruchomość, ale w zamian przejmuje obowiązek zapewnienia rodzicom dożywotniego utrzymania.

Z tego powodu nieruchomość przekazana w ramach umowy dożywocia co do zasady nie jest traktowana jak darowizna i nie jest doliczana do substratu zachowku. W praktyce oznacza to, że rodzeństwo zwykle nie może żądać zachowku od wartości domu przekazanego bratu na podstawie rzeczywistej umowy dożywocia.

Inaczej można oceniać sytuację, gdy umowa dożywocia była pozorna, zawarta wyłącznie po to, aby ukryć darowiznę i pozbawić pozostałe dzieci zachowku. Samo poczucie pokrzywdzenia nie wystarczy. Trzeba byłoby wykazać przed sądem, że strony nie zamierzały wykonywać obowiązków typowych dla dożywocia albo że pod nazwą dożywocia w rzeczywistości ukryto nieodpłatne przekazanie majątku.

Czy brat może sprzedać dom albo działki?

Jeżeli brat stał się właścicielem nieruchomości, może nią rozporządzać, w tym sprzedać ją osobie trzeciej. Pozostałe rodzeństwo nie ma prawa weta tylko dlatego, że uważa decyzję rodziców za niesprawiedliwą.

Nie oznacza to jednak, że sprzedaż zawsze jest całkowicie swobodna. Trzeba sprawdzić przede wszystkim:

• czy nieruchomość jest obciążona prawem dożywocia,
• czy rodzice mają ustanowioną służebność osobistą mieszkania,
• czy prawa rodziców są ujawnione w księdze wieczystej,
• czy w skład majątku wchodzą nieruchomości rolne podlegające ograniczeniom obrotu,
• czy w akcie notarialnym wpisano dodatkowe obowiązki albo zastrzeżenia.

Jeżeli nieruchomość jest obciążona dożywociem, jej sprzedaż nie powoduje automatycznie wygaśnięcia praw rodziców. Zgodnie z art. 910 Kodeksu cywilnego przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy dożywocia następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. W razie dalszej sprzedaży nieruchomości nabywca ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia objęte tym prawem, z zastrzeżeniem świadczeń wymagalnych przed przeniesieniem własności.

Jeżeli natomiast ustanowiono służebność osobistą mieszkania, sprzedaż nieruchomości również nie powinna sama przez się usuwać tego prawa, zwłaszcza gdy zostało prawidłowo ustanowione i ujawnione w księdze wieczystej. Kupujący nabywa wtedy nieruchomość z istniejącym obciążeniem.

Co mogą zrobić rodzice, jeżeli dziecko nie wykonuje obowiązków?

Jeżeli była zawarta umowa dożywocia, a syn nie zapewnia rodzicom utrzymania, opieki albo mieszkania zgodnie z aktem notarialnym, roszczenia przysługują przede wszystkim rodzicom jako dożywotnikom. To oni mogą domagać się wykonywania umowy.

W razie konfliktu między dożywotnikiem a zobowiązanym sąd może zamienić wszystkie albo niektóre uprawnienia wynikające z dożywocia na rentę. W wyjątkowych przypadkach sąd może rozwiązać umowę dożywocia. Jeżeli zobowiązany sprzedał nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na rentę odpowiadającą wartości tego prawa.

Jeżeli natomiast była to darowizna, a obdarowany dopuścił się wobec darczyńców rażącej niewdzięczności, możliwe może być odwołanie darowizny. To jednak odrębna procedura i wymaga konkretnych dowodów. Nie wystarczy samo niezadowolenie rodzeństwa z tego, że brat otrzymał większy majątek.

Sprzedaż ziemi rolnej po przepisaniu majątku

W opisanej sprawie w skład majątku wchodzi także 3 ha ziemi. Jeżeli są to grunty rolne w rozumieniu przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego, ich sprzedaż może podlegać dodatkowym ograniczeniom. Nie jest to jednak uprawnienie rodzeństwa do zablokowania transakcji, lecz kwestia ustawowych warunków obrotu nieruchomościami rolnymi.

W praktyce notariusz powinien sprawdzić m.in. dane z ewidencji gruntów, przeznaczenie nieruchomości, powierzchnię użytków rolnych, status kupującego oraz ewentualne uprawnienia Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. W określonych przypadkach KOWR może mieć prawo pierwokupu albo prawo nabycia nieruchomości rolnej.

Jeżeli więc brat jest właścicielem ziemi rolnej, samo pokrewieństwo nie uniemożliwia mu sprzedaży, ale transakcja może wymagać zachowania procedur przewidzianych dla obrotu gruntami rolnymi.

Czy można podważyć przepisanie majątku na jedno dziecko?

Podważenie aktu notarialnego jest możliwe tylko w szczególnych sytuacjach. Przykładowo można badać, czy rodzice w chwili podpisywania aktu mieli pełną świadomość i swobodę decyzji, czy nie działali pod wpływem bezprawnej groźby, czy nie doszło do pozorności czynności prawnej albo czy akt nie naruszał bezwzględnie obowiązujących przepisów.

Takie sprawy wymagają dowodów: dokumentacji medycznej, zeznań świadków, korespondencji, historii opieki nad rodzicami, treści aktu notarialnego oraz dokumentów z księgi wieczystej. Sam argument, że rodzice potraktowali dzieci nierówno, zwykle nie wystarczy do unieważnienia umowy.

Jeżeli rodzice nadal żyją i byli świadomi swojej decyzji, pozostałe dzieci mają bardzo ograniczone możliwości prawne. Jeżeli rodzice zmarli, trzeba ustalić, czy w grę wchodzi zachowek, podważenie czynności prawnej czy jedynie rodzinne poczucie niesprawiedliwości, które nie daje samodzielnego roszczenia.

FAQ

Czy rodzice muszą mieć zgodę wszystkich dzieci, żeby przepisać dom jednemu dziecku?

Nie. Jeżeli rodzice są właścicielami domu, mogą przekazać go jednemu dziecku bez zgody pozostałych. Dzieci nie mają za życia rodziców prawa do ich majątku.

Czy rodzeństwo może zablokować sprzedaż nieruchomości przez obdarowanego brata?

Zwykle nie. Jeżeli brat jest właścicielem, może sprzedać nieruchomość. Rodzeństwo może natomiast badać, czy przysługuje mu po śmierci rodzica zachowek albo czy akt notarialny można podważyć z konkretnych przyczyn prawnych.

Czy służebność mieszkania wygasa po sprzedaży domu?

Co do zasady sprzedaż domu nie usuwa prawidłowo ustanowionej służebności mieszkania. Dla bezpieczeństwa takie prawo powinno być ujawnione w księdze wieczystej, aby kupujący wiedział, że nieruchomość jest obciążona.

Czy od umowy dożywocia należy się zachowek?

Co do zasady nie od wartości nieruchomości przekazanej w ramach rzeczywistej umowy dożywocia. Umowa dożywocia jest umową odpłatną, a nie darowizną. Wyjątkiem mogą być sytuacje, w których pod nazwą dożywocia faktycznie ukryto darowiznę.

Czy od darowizny dla jednego dziecka należy się zachowek?

Może się należeć, ale dopiero po śmierci rodzica i po sprawdzeniu całego rozliczenia spadkowego. Zachowek jest roszczeniem pieniężnym, a jego wysokość zależy od udziału spadkowego, wartości majątku, darowizn oraz tego, co uprawniony już otrzymał.

Czy można unieważnić akt notarialny, bo rodzice przepisali majątek niesprawiedliwie?

Sama nierówność między dziećmi zwykle nie wystarczy. Potrzebne są konkretne podstawy, np. brak świadomości rodziców, pozorność umowy, bezprawna groźba albo inna wada oświadczenia woli. Takie twierdzenia trzeba udowodnić.

Czy sprzedaż 3 ha ziemi zawsze jest możliwa bez dodatkowych formalności?

Nie zawsze. Jeżeli ziemia jest nieruchomością rolną, mogą mieć zastosowanie przepisy o kształtowaniu ustroju rolnego, w tym uprawnienia KOWR. To ograniczenia publicznoprawne, a nie zgoda rodzeństwa.

Podsumowanie

Rodzice mogli przepisać majątek tylko jednemu dziecku bez zgody pozostałych, jeżeli byli właścicielami nieruchomości i działali świadomie. Pozostałe dzieci nie mają za życia rodziców prawa do ich majątku ani możliwości blokowania samej decyzji tylko dlatego, że została uznana za niesprawiedliwą.

Najważniejsze jest ustalenie, jaka umowa została zawarta. Przy darowiźnie pominięte dzieci mogą po śmierci rodzica dochodzić zachowku. Przy rzeczywistej umowie dożywocia roszczenie o zachowek od wartości przekazanej nieruchomości co do zasady nie powstaje. Jeżeli brat jest właścicielem, może sprzedać nieruchomość, ale musi liczyć się z obciążeniami wynikającymi z dożywocia, służebności mieszkania albo przepisów o obrocie ziemią rolną.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 140, art. 908–914, art. 991–995, art. 997¹ i art. 1007.

2. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego – zasady obrotu nieruchomościami rolnymi.

3. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, informacje o prawie pierwokupu i prawie nabycia nieruchomości rolnych – gov.pl/web/kowr/pierwokup-i-nabycie-nieruchomosci-rolnych.