Wspólność ustawowa małżeńska a zakup nieruchomości

Wspólność ustawowa małżeńska to podstawowy ustrój majątkowy w polskim prawie, wynikający z art. 31 i nast. Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (KRO). Powstaje z chwilą zawarcia małżeństwa i obejmuje przedmioty majątkowe nabyte w trakcie jej trwania przez oboje małżonków lub jednego z nich. Do majątku wspólnego należą m.in. wynagrodzenia za pracę, dochody z działalności, środki zgromadzone na rachunkach emerytalnych, a także nieruchomości kupione w czasie trwania wspólności.

Wyjątkiem są składniki majątku osobistego, np. przedmioty nabyte przed ślubem, otrzymane w drodze darowizny czy dziedziczenia. W praktyce oznacza to, że jeśli małżonkowie kupują mieszkanie za środki wspólne, nieruchomość wchodzi do majątku wspólnego, nawet gdy w akcie notarialnym figuruje tylko jeden małżonek.

Natomiast w przypadku, gdy nieruchomość jest zakupiona za środki pochodzące z majątku osobistego jednego z małżonków, wchodzi ona do jego majątku osobistego.

Zakup nieruchomości

Podstawowe znaczenie ma to, z jakich środków finansowany jest zakup. Jeśli pochodzi on z majątku osobistego jednego z małżonków (np. z darowizny, spadku, sprzedaży mieszkania sprzed ślubu), nieruchomość wejdzie do jego majątku osobistego. Aby uniknąć sporów, warto w akcie notarialnym umieścić wyraźny zapis, że nieruchomość nabywana jest z majątku osobistego. W księdze wieczystej jako właściciel nieruchomości powinien wówczas widnieć jeden z małżonków.

Umowa sprzedaży nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Notariusz poucza strony o skutkach nabycia do majątku wspólnego i w akcie zamieszcza stosowną klauzulę. Składa on również wniosek o wpis właściciela albo właścicieli do sądu wieczystoksięgowego.

Księga wieczysta a wspólność ustawowa

W dziale II księgi wieczystej przy nieruchomości wspólnej ujawnia się oboje małżonków z adnotacją „wspólność ustawowa małżeńska”. Jeśli jednak zakupiono nieruchomość z majątku osobistego jednego z małżonków, wpisuje się tylko jego dane. Warto podkreślić, że wpis w księdze ma znaczenie deklaratywne – o przynależności do majątku wspólnego decyduje źródło środków, co potwierdza orzecznictwo Sądu Najwyższego.

Sprzedaż i rozporządzenie nieruchomością

Nieruchomość objęta wspólnością ustawową jest współwłasnością obojga małżonków w ramach szczególnego reżimu. Każde rozporządzenie (sprzedaż, ustanowienie hipoteki, darowizna) wymaga zgody obojga. Brak zgody czyni umowę co do zasady nieważną, chyba że małżonek potwierdzi później swoją zgodę.

Rozwód i kredyt hipoteczny

Po rozwodzie wspólność ustawowa ustaje i konieczny jest podział majątku. Jeśli jeden z małżonków chce zatrzymać nieruchomość, musi spłacić drugiego. Przy kredycie hipotecznym oboje małżonkowie pozostają solidarnie odpowiedzialni wobec banku, nawet gdy nieruchomość przypadnie tylko jednemu. Zwolnienie z długu wymaga zgody banku.

Podatki

Przy zakupie obowiązuje podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% ceny lub VAT przy zakupie od dewelopera. Przy sprzedaży przed upływem 5 lat od nabycia płaci się podatek dochodowy, chyba że środki przeznaczone są na cele mieszkaniowe.

Podsumowanie

Wspólność ustawowa wywiera istotny wpływ na nabywanie, sprzedaż i rozliczanie nieruchomości. Kluczowe znaczenie ma prawidłowe oznaczenie źródeł finansowania, zapisy w akcie notarialnym i wpis w księdze wieczystej. Błędne ustalenia mogą prowadzić do sporów, zwłaszcza przy rozwodzie czy spłacie kredytu.