Nieodpłatne zniesienie współwłasności nieruchomości po rozwodzie, hipoteka ZUS i skutki podatkowe

Zniesienie współwłasności – możliwe formy

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać kilku osobom jednocześnie – nazywamy to współwłasnością. Można ją znieść na dwa sposoby:

1. Umownie – jeśli współwłaściciele są zgodni, mogą udać się do notariusza i zawrzeć umowę znoszącą współwłasność.

2. Sądowo – jeśli brak porozumienia, zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu.

Zniesienie współwłasności może być nieodpłatne, czyli jedna ze stron przekazuje swój udział drugiej bez wynagrodzenia. Sąd Najwyższy w wyroku z 19 marca 2009 r. (III CSK 307/08) uznał, że taka czynność może być traktowana jako darowizna.

Wymagana forma prawna

Przeniesienie własności udziału w nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Oświadczenie podpisane „na kartce” nie ma mocy prawnej – nie powoduje żadnych skutków i nie przenosi własności.

Skutki podatkowe nieodpłatnego zniesienia współwłasności

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn, nieodpłatne zniesienie współwłasności podlega opodatkowaniu tym podatkiem.

Podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych praw pomniejszona o długi i ciężary (art. 7 ust. 1). W praktyce oznacza to, że jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką, to wartość hipoteki może obniżyć lub nawet wyzerować podstawę opodatkowania.

Nieodpłatne zniesienie współwłasności nie jest opodatkowane podatkiem PIT, ponieważ takie przychody podlegają pod przepisy o podatku od spadków i darowizn (art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT).

Grupy podatkowe i zwolnienia

Zwolnienia z podatku od spadków i darowizn przysługują osobom z I grupy podatkowej (m.in. małżonkowie, zstępni, wstępni, rodzeństwo). Były małżonek nie należy do żadnej z uprzywilejowanych grup, więc w tym przypadku zwolnienie nie przysługuje.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 25 listopada 2021 r. (0111-KDIB2-3.4015.179.2021.2.ASZ) stwierdził, że jeśli wartość hipoteki przewyższa wartość udziału, podstawa opodatkowania wynosi zero – mimo powstania obowiązku podatkowego, nie ma obowiązku zapłaty podatku.

Hipoteka przymusowa a zrzeczenie się udziału

Obciążenie nieruchomości hipoteką przymusową (np. przez ZUS) nie uniemożliwia dokonania zniesienia współwłasności. Nabywca (w tym wypadku były mąż) przejmuje nieruchomość wraz z hipoteką. Zmiana właściciela nie powoduje wykreślenia hipoteki – wierzyciel nadal może się z niej zaspokoić.

Dopóki ZUS ma zabezpieczenie w postaci hipoteki, nie będzie dochodził należności z majątku osobistego byłej małżonki.

Obowiązki formalne

Jeżeli zniesienie współwłasności odbywa się przed notariuszem, to notariusz pełni rolę płatnika i odprowadza należny podatek (jeśli wystąpi). W takim wypadku nie trzeba składać samodzielnie zeznania SD-3.

Jeśli wartość udziału po potrąceniu długów (np. hipoteki) wynosi zero, nie ma obowiązku składania zeznania podatkowego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 marca 2009 r. sygn. akt III CSK 307/08