Podział majątku po rozwodzie a hipoteka ZUS – przeniesienie nieruchomości i podatek

Stan prawny na 22 września 2026 r. W tej sprawie najważniejsze jest prawidłowe zakwalifikowanie czynności. Te same słowa używane potocznie po rozwodzie mogą oznaczać odmienne instytucje prawa rodzinnego i rzeczowego, a ich skutki podatkowe nie są takie same.

Najpierw ustal: podział majątku wspólnego czy zniesienie współwłasności?

Jeżeli nieruchomość została nabyta do majątku wspólnego małżonków, a wspólność ustała wskutek rozwodu albo wcześniejszego ustanowienia rozdzielności majątkowej, byli małżonkowie powinni rozliczyć ten składnik w ramach podziału majątku wspólnego. Sam fakt, że po ustaniu wspólności trzeba określić udziały stron i przyznać rzecz jednej z nich, nie oznacza jeszcze, że dla celów podatku od spadków i darowizn mamy do czynienia z nieodpłatnym zniesieniem współwłasności.

Inaczej należy ocenić sytuację, w której dwie osoby są zwykłymi współwłaścicielami ułamkowymi z innego tytułu, np. kupiły lokal po 1/2 już przy rozdzielności majątkowej albo nabyły udziały w odrębnych czynnościach. Jeżeli później jedna z nich przejmuje cały lokal bez spłaty drugiej, może dojść do rzeczywistego nieodpłatnego zniesienia współwłasności objętego art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Dlatego przed wyborem konstrukcji prawnej trzeba sprawdzić akt nabycia, księgę wieczystą, datę ustania wspólności majątkowej oraz ewentualne wcześniejsze umowy i orzeczenia. Dodatkowe praktyczne problemy związane z tym rozróżnieniem omawia tekst o zniesieniu współwłasności po rozwodzie.

Jak przenieść nieruchomość – akt notarialny lub orzeczenie

Jeżeli strony są zgodne i w skład dzielonego majątku wchodzi nieruchomość, umowa o podział majątku wspólnego powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. W akcie można wskazać, komu przypada nieruchomość, czy występuje spłata lub dopłata, jak strony rozliczają inne składniki majątku oraz kto ponosi koszty czynności.

Prywatne oświadczenie o zrzeczeniu się udziału, nawet podpisane przez obie strony, nie zastępuje wymaganej formy i nie stanowi podstawy do zmiany właściciela w księdze wieczystej. Jeżeli porozumienia nie ma, możliwy jest sądowy podział majątku wspólnego albo – gdy chodzi o zwykłą współwłasność ułamkową – sądowe zniesienie współwłasności. Przy zgodnym podziale pomocny może być również materiał o notarialnym podziale majątku.

Podatek przy podziale majątku wspólnego

Podział majątku wspólnego małżonków po ustaniu wspólności nie został wymieniony w zamkniętym katalogu czynności podlegających podatkowi od spadków i darowizn w art. 1 ustawy. Z tego powodu nabycie składnika w wyniku rzeczywistego podziału majątku wspólnego co do zasady nie podlega temu podatkowi.

Dotyczy to także sytuacji, w której nieruchomość zostaje przyznana jednemu z byłych małżonków bez spłaty albo gdy ekonomiczny wynik podziału nie jest idealnie równy. Sam brak spłaty nie przekształca automatycznie podziału majątku w nieodpłatne zniesienie współwłasności objęte podatkiem. Trzeba jednak oceniać rzeczywistą treść całej czynności. Jeżeli obok podziału występuje odrębna darowizna albo inne samodzielne przysporzenie, jego skutki podatkowe należy ocenić osobno.

Podatek przy nieodpłatnym zniesieniu współwłasności

Jeżeli strony są zwykłymi współwłaścicielami ułamkowymi i dochodzi do rzeczywistego nieodpłatnego zniesienia współwłasności, nabycie ponad dotychczasowy udział podlega podatkowi od spadków i darowizn na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy. Podatnikiem jest osoba, której majątek zwiększa się w wyniku tej czynności.

Po rozwodzie były małżonek nie jest już małżonkiem w rozumieniu art. 14 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Jeżeli nabywa od byłego małżonka w ramach czynności objętej tym podatkiem, co do zasady jest zaliczany do III grupy podatkowej. Kwota wolna dla III grupy wynosi obecnie 5733 zł od jednego zbywcy, z uwzględnieniem ustawowej zasady kumulacji nabyć. Podatek od nadwyżki ponad kwotę wolną oblicza się według skali III grupy: 12%, 16% albo 20%, zależnie od wysokości podstawy opodatkowania.

Przy nieodpłatnym zniesieniu współwłasności podstawą opodatkowania jest wartość nabycia ponad dotychczasowy udział, ustalana jako czysta wartość po potrąceniu długów i ciężarów zgodnie z art. 7 ustawy. Hipoteka obciążająca nieruchomość może być uwzględniona jako ciężar w zakresie przypadającym na nabywane przysporzenie. Nie oznacza to jednak automatycznie podatku w wysokości zero. Trzeba ustalić wartość rynkową nabywanego przyrostu udziału oraz zakres ciężaru hipotecznego, który zgodnie z przepisami i aktualną praktyką podatkową może pomniejszyć podstawę.

Jeżeli nieodpłatne zniesienie współwłasności następuje w formie aktu notarialnego, notariusz jest płatnikiem podatku i oblicza go oraz pobiera, jeżeli zobowiązanie podatkowe wystąpi. Przy rozliczeniach bardziej złożonych – zwłaszcza gdy występują spłaty, dopłaty, hipoteki, dodatkowe świadczenia albo wcześniejsze przysporzenia między stronami – trzeba analizować całą treść czynności, a nie sam jej tytuł. Powiązane zagadnienia podatkowe przy rozliczeniach po rozwodzie omawia również artykuł o spłacie przy podziale majątku i podatku.

Hipoteka ZUS – czy pozostaje po zmianie właściciela?

Hipoteka przymusowa ZUS jest zabezpieczeniem rzeczowym na nieruchomości. Zmiana właściciela, podział majątku albo zniesienie współwłasności nie powodują jej automatycznego wykreślenia. Nabywca otrzymuje nieruchomość obciążoną, a ZUS może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości w granicach zabezpieczenia.

Sam wpis hipoteki przymusowej co do zasady nie oznacza zakazu zawarcia umowy przenoszącej własność. Trzeba jednak sprawdzić aktualny dział IV księgi wieczystej, ewentualne wzmianki, ostrzeżenia, zajęcia i postępowania egzekucyjne. Jeżeli nieruchomość ma przejąć jeden z byłych małżonków, powinien on wiedzieć, że pozostawienie hipoteki oznacza dalsze ryzyko egzekucji z nieruchomości niezależnie od tego, kto jest osobistym dłużnikiem ZUS.

Podobny problem występuje przy przejmowaniu nieruchomości obciążonej kredytem lub innym zabezpieczeniem. W takim kontekście przydatny jest tekst o przejęciu nieruchomości i kredytu po rozwodzie.

Czy były małżonek odpowiada osobiście za zaległości?

Odpowiedzialność rzeczowa i osobista to dwa odrębne zagadnienia. Osoba, która przejmuje nieruchomość obciążoną hipoteką, może odpowiadać z tej nieruchomości jako jej właściciel, nawet jeżeli nie jest osobistym dłużnikiem z tytułu składek. Z kolei osobista odpowiedzialność rozwiedzionego małżonka za zaległości powstałe w czasie wspólności majątkowej wymaga odrębnej podstawy prawnej.

Do należności z tytułu składek stosuje się odpowiednio wskazane przepisy Ordynacji podatkowej. Zgodnie z art. 110 Ordynacji podatkowej, stosowanym w zakresie wynikającym z art. 31 ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych, rozwiedziony małżonek może odpowiadać za zaległości powstałe w czasie trwania wspólności majątkowej, jednak tylko do wysokości wartości przypadającego mu udziału w majątku wspólnym. Odpowiedzialność ta nie obejmuje odsetek za zwłokę ani kosztów egzekucyjnych powstałych po dniu uprawomocnienia się orzeczenia o rozwodzie.

Takiej odpowiedzialności nie należy wyprowadzać z samego wpisu hipoteki. Trzeba sprawdzić, kiedy powstały zaległości, czy w tym czasie istniała wspólność majątkowa i czy ZUS wydał wobec byłego małżonka decyzję ustanawiającą jego odpowiedzialność jako osoby trzeciej. Dopiero zestawienie tych dokumentów pozwala ocenić zakres ryzyka.

Przeniesienia nieruchomości nie należy też traktować jako sposobu na usunięcie skutków zabezpieczenia lub prowadzonej egzekucji. Jeżeli wierzyciel podjął już czynności egzekucyjne albo planowana czynność mogłaby naruszać jego prawa, jej skuteczność i dalsze konsekwencje wymagają osobnej oceny.

Dokumenty i kolejność czynności u notariusza

Przed wizytą u notariusza warto uporządkować dokumenty tak, aby najpierw ustalić tytuł prawny do nieruchomości, a dopiero później wybrać rodzaj umowy. W szczególności należy przygotować:

• prawomocny wyrok rozwodowy oraz – jeżeli dotyczy – umowę majątkową małżeńską albo orzeczenie ustanawiające rozdzielność;
• akt notarialny lub inny dokument, na podstawie którego nieruchomość została nabyta;
• aktualną księgę wieczystą wraz z działem IV i informacją o wszystkich wzmiankach;
• dokumenty dotyczące hipoteki przymusowej, w tym decyzje ZUS i informacje o zabezpieczonych należnościach;
• dokumenty dotyczące spłat, dopłat, nakładów i innych rozliczeń między byłymi małżonkami, jeżeli mają wpływ na treść umowy.

W pierwszej kolejności trzeba odpowiedzieć na pytanie, czy strony dzielą dawny majątek wspólny, czy znoszą zwykłą współwłasność ułamkową. Następnie należy ustalić, czy przejęcie ma być odpłatne czy nieodpłatne, jakie obciążenia pozostają na nieruchomości i czy istnieje osobista odpowiedzialność wobec ZUS. Dopiero na tej podstawie można prawidłowo opisać czynność w akcie i ocenić podatek.

Jeżeli strony chcą dodatkowo zamienić nieruchomości lub przenieść zabezpieczenia, trzeba analizować te czynności odrębnie. Praktyczne zagadnienia takiego rozwiązania opisuje artykuł o zamianie nieruchomości po rozwodzie i hipotece.

FAQ

Czy podział majątku po rozwodzie bez spłaty podlega podatkowi od spadków i darowizn?

Co do zasady nie, jeżeli rzeczywiście jest to podział majątku wspólnego po ustaniu wspólności. Podział majątku wspólnego nie został wymieniony w art. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Sam brak spłaty nie powoduje automatycznie powstania tego podatku.

Czy były małżonek zawsze jest w III grupie podatkowej?

Jeżeli dana czynność rzeczywiście podlega podatkowi od spadków i darowizn, były małżonek co do zasady jest zaliczany do III grupy podatkowej. Nie ma to jednak znaczenia przy samym podziale majątku wspólnego, który co do zasady pozostaje poza zakresem tego podatku.

Czy można przenieść nieruchomość z hipoteką przymusową ZUS?

Co do zasady sama hipoteka nie wyłącza możliwości zmiany właściciela. Obciążenie pozostaje jednak na nieruchomości, a nabywca musi liczyć się z możliwością zaspokojenia ZUS z tej nieruchomości.

Czy hipoteka ZUS zawsze powoduje, że podatek wyniesie zero?

Nie. Przy opodatkowanym nieodpłatnym zniesieniu współwłasności hipoteka może być uwzględniona jako ciężar, ale trzeba ustalić wartość nabywanego przysporzenia oraz zakres ciężaru przypadającego na ten przyrost. Dopiero wynik tego obliczenia pozwala określić podstawę opodatkowania.

Czy prywatna kartka o zrzeczeniu się udziału wystarczy?

Nie, jeżeli ma dojść do przeniesienia prawa do nieruchomości. Przy umownym podziale obejmującym nieruchomość albo umownym zniesieniu jej współwłasności potrzebna jest właściwa forma aktu notarialnego. Gdy strony nie są zgodne, rozstrzygnięcie może nastąpić w postępowaniu sądowym.

Czy ZUS może żądać zapłaty od byłego małżonka tylko dlatego, że hipoteka jest wpisana do księgi?

Nie. Hipoteka określa zabezpieczenie na nieruchomości, natomiast osobista odpowiedzialność rozwiedzionego małżonka wymaga spełnienia ustawowych przesłanek i odpowiedniej decyzji organu. Znaczenie mają zwłaszcza data powstania zaległości i okres trwania wspólności majątkowej.

Źródła

1. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, w szczególności art. 1, art. 7, art. 9, art. 14, art. 15 i art. 18, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 478 z późn. zm. – ELI.
2. Ustawa z dnia 15 maja 2026 r. o zmianie ustawy o podatku od spadków i darowizn, Dz.U. 2026 poz. 775 – ELI.
3. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 43 i art. 46 – ISAP.
4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości i zniesieniu współwłasności – ISAP.
5. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – ISAP.
6. Ustawa z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych, w szczególności art. 26 i art. 31, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 199 – ELI.
7. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa, w szczególności art. 110 – ELI.
8. Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 26 kwietnia 2026 r., sygn. 0111-KDIB2-2.4015.46.2026.3.MM – potwierdzająca, że nabycie w wyniku podziału majątku wspólnego nie podlega podatkowi od spadków i darowizn, ponieważ podział majątku nie został wymieniony w art. 1 ustawy.
9. Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 11 sierpnia 2026 r., sygn. 0111-KDWB.4015.22.2026.2.BB – dotycząca nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości obciążonej hipoteką i ustalania czystej wartości nabycia.