Rozwód w trakcie budowy domu

Co trzeba ustalić przed decyzją o przepisaniu działki lub domu?

W sprawach o rozwód w trakcie budowy domu pierwsze pytanie nie brzmi: kto płacił za materiały, lecz: do jakiego majątku należy działka. Inaczej rozlicza się dom budowany na działce wspólnej małżonków, a inaczej dom budowany na gruncie należącym tylko do żony albo tylko do męża.

Trzeba więc sprawdzić przede wszystkim akt notarialny, księgę wieczystą i ewentualną umowę majątkową małżeńską. Jeżeli rodzice żony darowali działkę wyłącznie jej, działka zasadniczo należy do jej majątku osobistego. Jeżeli jednak w akcie notarialnym wyraźnie wskazano oboje małżonków albo rozszerzono wspólność na tę nieruchomość, działka może wchodzić do majątku wspólnego.

Jeżeli w akcie pojawił się zapis, że oboje małżonkowie są właścicielami nieruchomości, sam fakt, że darczyńcami byli rodzice jednego z nich, nie rozstrzyga jeszcze całej sprawy. Warto ustalić, czy była to darowizna do majątku wspólnego, darowizna udziałów, czy inna czynność notarialna. W podobnych sytuacjach znaczenie ma również to, czy działka darowana od rodziców została objęta wspólnością majątkową małżeńską.

Zarobki w czasie małżeństwa a majątek wspólny

Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami wspólność ustawowa, jeżeli nie zawarli wcześniej umowy majątkowej małżeńskiej. Obejmuje ona przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania wspólności przez oboje małżonków albo przez jednego z nich.

Do majątku wspólnego należą w szczególności pobrane wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności zarobkowej każdego z małżonków. Oznacza to, że pieniądze zarobione po ślubie co do zasady nie są tylko pieniędzmi tego małżonka, który je zarobił. Jeżeli więc mąż finansuje budowę z bieżącego wynagrodzenia uzyskiwanego w trakcie małżeństwa, są to zwykle środki wspólne.

Inaczej można ocenić środki zgromadzone przed ślubem, pieniądze otrzymane w darowiźnie wyłącznie przez jednego małżonka, środki ze spadku albo pieniądze pochodzące ze sprzedaży składnika majątku osobistego. Wtedy trzeba jednak wykazać ich osobisty charakter i związek z konkretnymi płatnościami na budowę.

Nie można też automatycznie pomijać pracy drugiego małżonka w domu i przy dzieciach. Przy podziale majątku sąd bierze pod uwagę nie tylko zarobki, ale także osobistą pracę przy wychowaniu dzieci i we wspólnym gospodarstwie domowym. Sam fakt, że żona nie pracowała zawodowo, nie przesądza o braku jej udziału w majątku wspólnym.

Działka i dom: kto jest właścicielem?

W polskim prawie budynek trwale związany z gruntem jest co do zasady częścią składową nieruchomości. Wynika to z art. 46 i art. 48 Kodeksu cywilnego. W praktyce oznacza to, że domu nie traktuje się jako osobnej rzeczy od działki, chyba że mamy do czynienia ze szczególnymi konstrukcjami prawnymi, na przykład użytkowaniem wieczystym albo odrębną własnością lokalu.

Jeżeli działka należy do majątku wspólnego małżonków, dom budowany na tej działce również będzie elementem majątku wspólnego. Jeżeli działka należy tylko do majątku osobistego żony, to co do zasady także dom wznoszony na tej działce będzie częścią jej nieruchomości, a mąż może dochodzić rozliczenia nakładów, jeżeli wykaże ich źródło i wysokość.

Dlatego stwierdzenie „budujemy dom z moich pieniędzy” wymaga doprecyzowania. Jeżeli są to bieżące zarobki z okresu małżeństwa, prawo zwykle traktuje je jako majątek wspólny. Jeżeli są to oszczędności sprzed ślubu lub środki z majątku osobistego, można żądać rozliczenia nakładów, ale trzeba to udowodnić.

Czy żona może przepisać działkę lub dom na męża?

Odpowiedź zależy od tego, do jakiego majątku należy nieruchomość. Jeżeli działka jest wyłącznie własnością żony, może ona co do zasady przenieść własność lub udział na męża w formie aktu notarialnego, na przykład przez darowiznę albo sprzedaż. Trzeba jednak ocenić skutki podatkowe, rodzinne i majątkowe takiej czynności oraz ewentualne zastrzeżenia z aktu darowizny.

Jeżeli natomiast działka wchodzi do majątku wspólnego, sytuacja jest inna. W czasie trwania wspólności ustawowej nie ma zwykłych udziałów po 1/2, którymi małżonkowie mogą swobodnie rozporządzać. Zgodnie z art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego żaden z małżonków nie może w czasie trwania wspólności żądać podziału majątku wspólnego ani rozporządzać udziałem, który przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach po ustaniu wspólności.

W praktyce, jeżeli małżonkowie chcą skutecznie przenieść nieruchomość na jednego z nich, najpierw powinni rozważyć ustanowienie rozdzielności majątkowej w formie aktu notarialnego, a dopiero potem umowny podział majątku albo przeniesienie udziału. Samo pisemne oświadczenie, że żona po rozwodzie nie będzie chciała domu, nie przenosi własności i nie zastępuje aktu notarialnego.

Jak zabezpieczyć się na etapie budowy?

Najbezpieczniejsze rozwiązanie zależy od tego, jaki jest cel małżonków. Jeżeli oboje zgadzają się, że nieruchomość ma przypaść jednemu z nich, warto przygotować spójną sekwencję czynności: analizę aktu notarialnego, ustanowienie rozdzielności majątkowej, a następnie umowny podział majątku albo darowiznę lub sprzedaż udziału. Każda czynność dotycząca własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego.

Jeżeli budowa jest finansowana ze środków osobistych jednego małżonka, trzeba od razu gromadzić dowody: historię rachunków bankowych, potwierdzenia przelewów, umowy z wykonawcami, zamówienia materiałów, dokumentację budowy, kosztorysy, korespondencję, zdjęcia postępu prac i dane świadków. Brak faktur nie zamyka drogi do rozliczeń, ale może powodować spór o wysokość i źródło nakładów.

Warto też pamiętać, że przeniesienie nieruchomości tylko po to, aby utrudnić przyszłe rozliczenia, może wywołać dalsze spory. Jeżeli rozwód jest realny, lepiej uporządkować sprawę notarialnie i dowodowo, niż opierać się na ustnych deklaracjach.

Rozliczenie nakładów przy podziale majątku

Jeżeli nakład na wybudowanie domu został poniesiony z majątku wspólnego na majątek osobisty jednego z małżonków, zastosowanie może mieć art. 45 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Przepis ten przewiduje rozliczanie wydatków i nakładów między majątkiem wspólnym a majątkami osobistymi małżonków.

Jeżeli zaś jeden małżonek przeznaczył środki z majątku osobistego na majątek wspólny, może żądać ich rozliczenia przy podziale majątku. Typowym przykładem są pieniądze zgromadzone przed ślubem, środki z darowizny wyłącznie dla jednego małżonka albo pieniądze ze sprzedaży mieszkania należącego do majątku osobistego.

Przy budowie bez faktur kluczowe staje się dowodzenie wkładu w budowę. Sąd może korzystać z dokumentów, zeznań świadków, opinii biegłego i dokumentacji technicznej, ale im mniej twardych dowodów, tym większe ryzyko, że część wydatków nie zostanie uwzględniona.

W sprawie o podział majątku sąd zazwyczaj ustala skład majątku według stanu z chwili ustania wspólności, a wartość według cen z chwili orzekania. Jeżeli więc budowa trwa także po ustanowieniu rozdzielności lub po rozwodzie, trzeba oddzielić nakłady poniesione przed i po ustaniu wspólności.

FAQ

Czy pensja męża w czasie małżeństwa jest jego majątkiem osobistym?

Co do zasady nie. Pobrane wynagrodzenie za pracę i dochody z działalności zarobkowej w czasie trwania wspólności ustawowej należą do majątku wspólnego małżonków. Wyjątkiem nie jest sam fakt, że drugi małżonek nie pracuje zawodowo.

Czy dom w budowie można podzielić przy rozwodzie?

Tak, ale najczęściej nie w samym wyroku rozwodowym, jeżeli podział majątku nadmiernie przedłużyłby postępowanie. W praktyce podział nieruchomości lub rozliczenie nakładów często odbywa się po rozwodzie w osobnym postępowaniu albo w drodze umowy notarialnej.

Czy żona może teraz darować mężowi swoją część domu?

Może to być możliwe, ale zależy od statusu nieruchomości. Jeżeli ma własny udział po ustaniu wspólności albo nieruchomość należy do jej majątku osobistego, potrzebny będzie akt notarialny. Jeżeli nieruchomość jest objęta wspólnością ustawową, najpierw trzeba rozważyć ustanowienie rozdzielności majątkowej.

Czy brak faktur uniemożliwia odzyskanie pieniędzy za budowę?

Nie zawsze, ale istotnie utrudnia sprawę. Można korzystać z innych dowodów, takich jak przelewy, historia rachunku, umowy, zamówienia, zdjęcia, korespondencja, zeznania świadków i opinia biegłego. Im dokładniejsza dokumentacja, tym większa szansa na rzetelne rozliczenie.

Czy opieka nad dziećmi ma znaczenie przy podziale majątku?

Tak. Przy ocenie udziałów w majątku wspólnym uwzględnia się również osobistą pracę przy wychowaniu dzieci i w gospodarstwie domowym. Z tego powodu samo twierdzenie, że jeden małżonek zarabiał, a drugi zajmował się domem, zwykle nie wystarcza do ustalenia nierównych udziałów.

Czy intercyza podpisana teraz zadziała wstecz?

Umowa majątkowa małżeńska zawarta teraz co do zasady działa na przyszłość. Może jednak zakończyć wspólność ustawową i otworzyć drogę do umownego podziału majątku, w tym do uregulowania własności działki i domu w budowie.

Podsumowanie

Przy rozwodzie w trakcie budowy domu najważniejsze jest ustalenie, czy działka należy do majątku wspólnego, czy osobistego jednego z małżonków. Od tego zależy, kto jest właścicielem nieruchomości i czy drugi małżonek będzie dochodził udziału w majątku, czy jedynie rozliczenia nakładów.

Jeżeli dom powstaje z bieżących zarobków z okresu małżeństwa, są to zwykle środki wspólne. Jeżeli budowa była finansowana z oszczędności sprzed ślubu, darowizny, spadku lub sprzedaży majątku osobistego, trzeba to wykazać. Najlepszym zabezpieczeniem jest komplet dokumentów, analiza aktu notarialnego i właściwie przygotowana umowa notarialna.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - tekst aktu w ISAP
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - tekst aktu w ISAP
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 18 stycznia 2008 r., sygn. akt V CSK 355/07 - SAOS
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 września 1998 r., sygn. akt I CKN 830/97