Rozwód po 20 latach, co z mieszkaniem TBS i firmą?

Posiadanie mieszkania TBS

Skoro mieszkanie stanowi lokal TBS, to jego właścicielem nie jest ani Pan, ani Pana żona, właścicielem zawsze jest TBS, a Pan jest jedynie najemcą lokalu i ewentualnie partycypantem. Zgodnie z art. 29a ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (w brzmieniu z 2007 r.):

„1. Osoba fizyczna może zawrzeć z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będzie najemcą.

2. Kwota partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego uzyskana od osób, o których mowa w ust. 1, nie może przekroczyć 30% kosztów budowy tego lokalu.

3. W przypadku zakończenia najmu i opróżnienia lokalu kwota partycypacji, o której mowa w ust. 1, podlega zwrotowi najemcy nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu. W dniu zwrotu kwota partycypacji powinna odpowiadać kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu równy udziałowi wniesionej przez najemcę kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu.

4. W przypadku gdy umowa najmu uzależnia termin zwrotu kwoty partycypacji od zawarcia umowy najmu danego lokalu z następnym najemcą, zwrot kwoty partycypacji następuje z dniem zawarcia tej umowy, jednak nie później niż w terminie, o którym mowa w ust. 3.

5. Towarzystwo może uzależnić zawarcie umowy najmu opróżnionego lokalu mieszkalnego od wniesienia przez nowego najemcę kwoty partycypacji w wysokości wypłaconej poprzedniemu najemcy”.

Według powyższego przepisu osoba fizyczna może zawrzeć z TBS-em umowę o udział w kosztach budowy konkretnego lokalu mieszkalnego, którego będzie najemcą. Osoba fizyczna nie jest więc uprawniona do partycypacji w kosztach budowy lokalu przeznaczonego do zamieszkania przez innego najemcę ani do partycypacji w kosztach budowy więcej niż jednego lokalu mieszkalnego. Jednocześnie zawarcie umowy i uiszczenie na tej podstawie kwoty partycypacji daje osobie fizycznej jedynie prawo najmu lokalu mieszkalnego od TBS-u na warunkach wynikających z treści umowy oraz przepisów komentowanej ustawy.

Osoby fizyczne zawierające umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego zobowiązują się do zapłaty TBS-owi kwoty partycypacji, której maksymalna wysokość nie może przewyższać równowartości 30% kosztów budowy danego lokalu. Zastrzeżenie w umowie wyższej kwoty partycypacji powinno skutkować stwierdzeniem nieważności umowy jako sprzecznej z bezwzględnie obowiązującym przepisem ustawy (art. 58 § 1 Kodeksu cywilnego). Wysokości kwot partycypacji uiszczanych przez pracodawców, osoby prawne, powiaty, gminy i związki międzygminne nie zostały w jakikolwiek sposób ograniczone.

Uzyskana od osoby fizycznej kwota partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego jest zwracana najemcy po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu. Zwrot tej kwoty powinien nastąpić w terminie 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu przez najemcę. Objęta obowiązkiem zwrotu kwota partycypacji podlega waloryzacji na zasadach wskazanych w art. 29 ust. 3 zd. 2 przedmiotowej ustawy. Zgodnie z jego treścią w dniu zwrotu kwota partycypacji powinna odpowiadać kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu równy udziałowi wniesionej przez najemcę kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu. Oznacza to uzależnienie wysokości przeznaczonej do zwrotu kwoty partycypacji od zmian wartości odtworzeniowej lokalu w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 12 ustawy, a konkretnie od wartości odtworzeniowej lokalu w dniu zwrotu kaucji. Jeżeli więc wpłacona przez najemcę kwota partycypacji wynosiła 15% kosztów budowy lokalu, to podlegająca zwrotowi zwaloryzowana kwota partycypacji będzie wynosić 15% wartości odtworzeniowej lokalu aktualnej na dzień zwrotu.

Zwrot partycypacji

Dopuszczalne jest zawarcie w umowie najmu postanowienia, w myśl którego zwrot kwoty partycypacji w zwaloryzowanej wysokości jest uzależniony od zawarcia umowy najmu tego lokalu z następnym najemcą. Zwrot kwoty partycypacji następuje wówczas z dniem zawarcia umowy najmu z kolejnym najemcą. Termin zwrotu kwoty partycypacji nie może jednak także w tym wypadku być dłuższy niż 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu przez dotychczasowego najemcę. Jednocześnie TBS ma prawo uzależnić zawarcie umowy najmu opróżnionego lokalu mieszkalnego z nowym najemcą od wpłacenia przez nowego najemcę kwoty partycypacji w wysokości wypłaconej (zwróconej po dokonaniu waloryzacji) poprzedniemu najemcy (art. 29a ust. 5). Z regulacji tej wynika więc, że w odniesieniu do kolejnych najemców tego samego lokalu mieszkalnego wysokość kwoty partycypacji może być uzależniona od aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu, a nie od wysokości kosztów jego budowy.

Podział majątku – nakłady na firmę

Sąd z urzędu ustala skład i wartość majątku wspólnego podlegającego podziałowi (art. 684). W postępowaniu obowiązuje zasada, że podział obejmuje składniki wchodzące w skład majątku w chwili podziału. Od zasady tej orzecznictwo przewiduje wyjątek. Problematyczna jest kwestia podziału przedsiębiorstwa. Bez wątpienia żonie przysługują „udziały” w tym przedsiębiorstwie. Decydujące znaczenie ma tutaj data nabycia środków czy data wydatkowania środków na przedsiębiorstwo. Istotną kwestią jest ustalenie wysokości nakładów na przedsiębiorstwo i źródeł ich finansowania. Jeżeli nakłady pochodziły z majątku wspólnego, to sąd będzie dokonywał ich rozliczenia z urzędu. Jeżeli z kolei z majątku osobistego, to może Pani dochodzić ich zwrotu na wniosek.

Fakt, że działalność jest zarejestrowana wyłącznie na Pana, nie ma znaczenia. Istotna jest data dokonywania nakładów. Przedsiębiorstwo w toku postępowania sądowego podlega wycenia jako zorganizowana całość gospodarcza. Podobnie rzecz się ma z nieruchomością, którą wspólnie Państwo nabyliście.

Pozostałe składniki majątku podlegają podziałowi zgodnie z ogólnymi zasadami podziału.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93