Czy można wstąpić w stosunek najmu lokalu socjalnego po partnerce?

Kto może wstąpić w stosunek najmu w razie śmierci najemcy?

W świetle obecnie obowiązującego prawa – prawo najmu lokalu mieszkalnego nie podlega dziedziczeniu oraz nie wchodzi w skład spadku po najemcy, niemniej jednak bliscy członkowie rodziny zmarłego najemcy mogą zachować prawo do lokalu dzięki instytucji wstąpienia w stosunek najmu. Instytucja ta funkcjonuje w obecnym kształcie od 10 lipca 2001 r., tj. od momentu wejścia w życie ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej jako „ustawa o ochronie praw lokatorów”).

Wstąpienie w stosunek najmu w całości uregulowane zostało w art. 691 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny w brzmieniu nadanym przez art. 26 pkt 12 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:

„§ 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

§ 2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

§ 3. W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

§ 4. Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie § 1, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały.

§ 5. Przepisów § 1-4 nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego.”

Nie ma wątpliwości, że wstąpienie w stosunek najmu dotyczy lokalu komunalnego. Pan jednak wyraźnie mówi o zajmowaniu lokalu socjalnego.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 5 ustawy o ochronie praw lokatorów – przez lokal socjalny należy rozumieć lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m², a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m², przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie.

Niestety w uchwale z dnia 23 września 2010 r., III CZP 51/10, Sąd Najwyższy stwierdził, że na podstawie art. 691 § 1 K.c. nie można wstąpić w stosunek najmu lokalu socjalnego, o którym mowa w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (j.t. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.).

Sąd Najwyższy wskazał, że według art. 7 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych, mającej zastosowanie w chwili zawierania umowy najmu przez Krystynę S., małżonkowie wspólnie zajmujący lokal byli z mocy prawa najemcami tego lokalu, chociażby umowa najmu była zawarta tylko przez jednego z nich. Jeżeli jednak z ustaleń wynika, że małżonkowie nie zajmowali wspólnie lokalu, nie tylko w chwili zawierania umowy o najem, ale przez cały okres, na jaki opiewa umowa, to nie została spełniona przez małżonków przesłanka współnajmu lokalu socjalnego. Jest tak nawet wtedy, gdy lokal socjalny zostanie uznany za lokal mieszkalny w rozumieniu wymienionej ustawy oraz obowiązującej ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (jedn. tekst. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.).

Wymaga zatem rozpatrzenia, czy lokal socjalny można utożsamić z lokalem mieszkalnym. Lokale socjalne zapewnia gmina na zasadach i w wypadkach przewidzianych w ustawie, wykorzystując do tego mieszkaniowy zasób gminy, lub czyni to w inny sposób, przy czym na wykonywanie tych zadań może otrzymywać dotacje celowe z budżetu państwa (art. 4 ust. 2-4 ustawy o ochronie praw). Z art. 22-25 wynika, że lokale te są wynajmowane jako część lokali wydzielonych w tym celu z zasobu mieszkaniowego gminy, a umowa najmu lokalu socjalnego jest zawierana na czas oznaczony, z tym że umowa może być zawarta z osobą, która nie ma tytułu prawnego do lokalu i której dochody gospodarstwa domowego nie przekraczają wysokości określonej uchwałą gminy.

Przedłużenie umowy jest możliwe na następny okres, jeżeli najemca nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej zawarcie takiej umowy, a jeżeli tak nie jest, lokal należy opróżnić, przy czym od dnia ustania najmu do opróżnienia lokalu należy się odszkodowanie w wysokości pełnego czynszu, a tylko w stosunku do osób uprawnionych do lokalu socjalnego i tylko w razie sądowego wstrzymania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im innego, opłacają czynsz dotychczasowy.

Z art. 20 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów wynika, że lokale socjalne z mieszkaniowego zasobu gminy nie mogą być, z założenia, wynajmowane na czas nieoznaczony. To sprawia, że art. 674 K.c. nie może mieć zastosowania do lokali socjalnych, czyli nie następuje przewidziane w tym przepisie przedłużenie najmu na czas nieoznaczony z tego tylko powodu, że najemca nadal używał lokal po upływie terminu oznaczonego w umowie i było to tolerowane przez dotychczasowego wynajmującego. Jeśli tak, to żona powoda zajmowała lokal od 2001 r. – nadal jako socjalny – bez tytułu prawnego i powód już z tego powodu nie mógł stać się współnajemcą tego lokalu, ani od 1997 r., ani od zameldowania w 2005 r., zwłaszcza że samo zameldowanie nie stanowi o tytule do lokalu.

Przydział lokalu socjalnego osobom pozostającym w związku małżeńskim

W typowych sytuacjach przydział lokalu socjalnego osobom pozostającym w związku małżeńskim następuje po stwierdzeniu, że oboje małżonkowie nie mają tytułu prawnego do innego lokalu i dochody ich wspólnego gospodarstwa domowego uzasadniają taki przydział i zawarcie umowy. Ze względu na to, że uprawnienie do lokalu socjalnego musi przysługiwać przez cały czas umowy, pod rygorem jej wypowiedzenia lub wygaśnięcia z upływem terminu, na jaki została zawarta, to w razie śmierci jednego z małżonków, drugi ma prawo do dalszego zajmowania lokalu, jako współnajemca (obecnie art. 6801 K.c.; poprzednio art. 7 u.naj.lok.).

Jeżeli nie zawarto umowy o najem lokalu socjalnego z wnioskującymi o to wspólnie małżonkami, tylko z jednym z nich, ujawniającym wyłącznie swoje uprawnienia do otrzymania takiego lokalu, to w razie samodzielnego zamieszkania w nim, gdy drugi małżonek zamieszkiwał odrębnie, nie można twierdzić, że drugiemu małżonkowi przysługiwał tytuł do lokalu socjalnego i nabył on ten tytuł tylko z powodu pozostawania w związku małżeńskim z najemcą lokalu, a następnie zameldowania się w nim.

Należy uznać, że do lokali socjalnych w ogóle nie ma zastosowania pojęcie lokalu mieszkalnego w rozumieniu przyjmowanym w art. 691 K.c. i w tym sensie wstąpienie w stosunek najmu lokalu mieszkalnego nie może nastąpić. Poza wskazanymi argumentami przemawiającymi za takim stanowiskiem należy jeszcze podnieść, że w przepisach ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. stanowi się odrębnie o lokalu, a odrębnie o lokalu socjalnym, tworząc ich samodzielne definicje. W pierwszym przypadku (art. 2 ust. 1 pkt 4) chodzi o lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a w przypadku lokalu socjalnego (art. 2 ust. 1 pkt 5) jest mowa tylko o lokalu nadającym się do zamieszkania, ze wskazaniem kryteriów minimalnych takiego lokalu i z zastrzeżeniem, że lokalem socjalnym może też być lokal o obniżonym standardzie.

Z kolei w przepisach Kodeksu cywilnego, w rozdziale zatytułowanym „o najmie lokalu” (art. 680-692), tylko w art. 691 K.c. wyróżnia się pojęcie lokalu mieszkalnego i tylko dla takiego lokalu przewiduje wstąpienie w stosunek najmu. Przyjmując postulat racjonalnego ustawodawcy, nie należy uważać odrębnie wskazanych pojęć za tożsame, a skoro tak, to uprawnienia na podstawie art. 691 K.c. odnoszą się tylko do lokalu będącego lokalem mieszkalnym, a nie do lokalu uznanego za zaledwie nadający się do zamieszkania tylko przez pewien czas. Jest tak także dlatego, że lokal socjalny pozostaje nim nawet wtedy, gdy jest „o obniżonym standardzie”, co nakazuje tłumaczyć obniżenie standardu takich lokali w stosunku do kryteriów minimalnych, wskazanych w art. 2 ust. 1 pkt 5 u.o.p.l. w odniesieniu do „nadawania się do zamieszkania”.

Zobacz również: Zniesienie wspólności najmu lokalu komunalnego

Umożliwienie dalszego najmowania pełnowartościowego mieszkania przez osoby bliskie zmarłego lokatora

Artykuł 691 K.c. ma na celu umożliwienie dalszego najmowania pełnowartościowego mieszkania przez osoby bliskie zmarłego lokatora, które w mieszkaniu stale zamieszkiwały aż do jego śmierci. Najem lokalu socjalnego wiąże się natomiast ze szczególnym tytułem osoby fizycznej, której dotyczą przesłanki tego najmu i z zaspokojeniem jej minimalnych potrzeb mieszkaniowych przez wspólnotę samorządową przez konieczny okres, a nie na stałe, bez względu na dalszą ich sytuację osobistą. To przekonuje, że lokal socjalny, określony pojęciowo odrębnie i niewskazany jako lokal mieszkalny, nie jest przedmiotem uprawnień, o których stanowi w art. 691 K.c. W każdym wypadku ubiegania się o prawo do lokalu socjalnego zainteresowany powinien dowieść spełnienia przesłanek do zawarcia (przedłużenia) umowy najmu i uprawnień tych nie uzyskuje automatycznie, wykazując tylko stałe zamieszkanie z osobą zmarłą, mającą do śmierci prawo zajmowania lokalu socjalnego.

Jest to prawo o charakterze osobistym, przysługujące określonej osobie lub osobom, w tym zwłaszcza rodzinie ze względu na ich sytuację majątkową, sprawiającą, że nie mają mieszkania i nie mogą zaspokoić potrzeb mieszkaniowych własnym staraniem. Wynika to z rationis legis przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów i wyodrębnienia pojęcia lokali socjalnych, lokali zamiennych oraz przypisania gminie, jako wspólnocie samorządowej, zadania w postaci zaspokajania potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o niskich dochodach (art. 4 ust. 1 i 2 u.o.p.l.). Gmina czyni to głównie, dysponując mieszkaniami znajdującymi się w mieszkaniowym zasobie gminnym (art. 22); z tego zasobu pochodzą też lokale przydzielane osobom eksmitowanym z mieszkań, z różnych tytułów. Nie można przyjąć, aby lokale te stawały się mieszkaniami dla bliskich takich osób, w tym „domeldowywanych” pod różnymi pretekstami, korzystających z art. 691 K.c. i uzyskujących tym sposobem istotną korzyść majątkową ze środków publicznych.

Interes publiczny także zatem przemawia za odmówieniem zastosowania art. 691 § 1 K.c. do lokali socjalnych. Wynika on z konieczności zachowania substratu mieszkaniowego zasobu gminy, która powinna mieć możliwość odzyskiwania lokali socjalnych po osobach uprawnionych dla zaspokojenia potrzeb kolejnych osób mających tytuł prawny do takiego lokalu.

Czy konkubent może przejąć mieszkanie po zmarłej najemczyni?

Celowo wskazałem to uzasadnienie prawne uchwały Sądu Najwyższego. Konkubent jest osobą pozostającą w faktycznym stałym pożyciu, jeżeli więc doszłoby do wykazania, że rzeczywiście mieszkał Pan ze swoją konkubiną stale do chwili jej śmierci (nawet bez zameldowania), a lokal byłby lokalem komunalnym, to wstąpiłby Pan w stosunek najmu po zmarłej. Jak wynika z powyższego, Kodeks cywilny nie przewiduje takiej możliwości.

Nie ma jednak co tracić nadziei, bowiem każda gmina sama uchwala zasady wynajmowania lokali komunalnych w swoim zasobie. Uchwała taka może nadawać prawa konkubentowi, nie na warunkach z Kodeksu cywilnego, a właśnie warunkach uchwały – podeszły wiek oraz stałe zamieszkiwanie. Warto więc złożyć wniosek do gminy o przydział tego lokalu, wskazując na stałe zamieszkiwanie z najemcą w lokalu od 4 lat, na czas płacone należności za lokal oraz brak możliwości wynajęcia lokalu, a jednocześnie posiadanie środków na lokal socjalny.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
3. Uchwała Sądu Najwższwgo z dnia 23 września 2010 r.,sygn. akt III CZP 51/10