Czy można wstąpić w najem socjalny po partnerce?

Najem socjalny po śmierci najemcy – czy partner przejmuje umowę?

Aktualnie ustawa o ochronie praw lokatorów posługuje się przede wszystkim pojęciem najmu socjalnego lokalu, choć w praktyce nadal często mówi się o lokalu socjalnym. Nie jest to zwykły najem lokalu mieszkalnego na czas nieoznaczony. Umowa najmu socjalnego lokalu jest zawierana na czas oznaczony i służy zaspokojeniu podstawowych potrzeb mieszkaniowych osoby, która nie ma tytułu prawnego do innego lokalu oraz spełnia kryteria dochodowe określone przez radę gminy.

Dlatego po śmierci najemczyni najmu socjalnego lokalu partner nie powinien zakładać, że automatycznie staje się najemcą. Co do zasady trzeba odróżnić dwie sytuacje:

• zwykły lokal mieszkalny lub komunalny – możliwe jest wstąpienie w stosunek najmu na podstawie art. 691 Kodeksu cywilnego, jeżeli osoba należy do ustawowego kręgu uprawnionych i stale mieszkała z najemcą do chwili jego śmierci;
• najem socjalny lokalu – prawo do dalszego zajmowania lokalu nie powstaje automatycznie z art. 691 K.c.; konieczne jest badanie przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, uchwały rady gminy i indywidualnej sytuacji osoby, która pozostała w lokalu.

W praktyce najbezpieczniejszym działaniem jest niezwłoczne zgłoszenie śmierci najemczyni zarządcy albo gminie i złożenie pisemnego wniosku o zawarcie umowy najmu socjalnego lokalu lub o indywidualne uregulowanie sytuacji mieszkaniowej.

Kto może wstąpić w stosunek najmu po śmierci najemcy lokalu mieszkalnego?

Zgodnie z art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego, w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu mogą wstąpić: małżonek niebędący współnajemcą, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Warunek z art. 691 § 2 K.c. jest równie ważny: osoba uprawniona musi stale zamieszkiwać z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Nie wystarczy okazjonalne przebywanie, odbieranie korespondencji, pomoc w opiece nad najemcą czy samo zameldowanie.

Partner lub partnerka zmarłego najemcy może być osobą pozostającą faktycznie we wspólnym pożyciu, jeżeli relacja miała cechy wspólnoty osobistej, życiowej i gospodarczej. Sąd Najwyższy przyjmuje, że chodzi o więź podobną do małżeńskiej, obejmującą wspólne prowadzenie życia, a nie jedynie wspólne mieszkanie albo relację opiekuńczą.

Dlaczego art. 691 K.c. nie daje automatycznego prawa do najmu socjalnego lokalu?

Najem socjalny lokalu ma charakter szczególny. Umowę zawiera się na czas oznaczony, z osobą spełniającą warunki ustawowe i gminne. Zgodnie z art. 23 ustawy o ochronie praw lokatorów może to być osoba, która nie ma tytułu prawnego do lokalu, a dochody jej gospodarstwa domowego nie przekraczają progów określonych w uchwale rady gminy. Po upływie czasu oznaczonego w umowie najem może zostać przedłużony tylko wtedy, gdy najemca nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej zawarcie takiej umowy.

W uchwale z 23 września 2010 r., sygn. III CZP 51/10, Sąd Najwyższy stwierdził, że na podstawie art. 691 § 1 K.c. nie można wstąpić w stosunek najmu lokalu socjalnego. Mimo zmiany terminologii ustawowej na najem socjalny lokalu, sens praktyczny pozostaje istotny: ten typ najmu jest ściśle związany z osobą najemcy, jej sytuacją dochodową i mieszkaniową oraz zadaniami gminy.

Oznacza to, że partner zmarłej najemczyni może mieć argumenty społeczne i faktyczne za pozostawieniem go w lokalu, ale nie powinien opierać żądania wyłącznie na automatycznym wstąpieniu w najem. Trzeba wykazać, że sam spełnia kryteria do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo że lokalna uchwała rady gminy przewiduje szczególną procedurę dla osób bliskich zmarłego najemcy.

Czy brak meldunku przekreśla szanse na dalsze zamieszkiwanie?

Brak meldunku nie oznacza automatycznie, że dana osoba nie mieszkała z najemczynią. Meldunek ma charakter ewidencyjny i sam nie tworzy prawa do lokalu. Można więc wykazywać faktyczne zamieszkiwanie innymi dowodami.

Jednocześnie przy najmie socjalnym lokalu samo faktyczne zamieszkiwanie nie wystarcza do automatycznego przejęcia umowy. Jest ono jednak ważne przy ocenie, czy sprawa zasługuje na indywidualne rozpatrzenie przez gminę i czy osoba rzeczywiście prowadziła z najemczynią wspólne gospodarstwo domowe.

Przydatne mogą być w szczególności:

• korespondencja urzędowa, bankowa lub medyczna kierowana na adres lokalu,
• potwierdzenia opłat za lokal lub media,
• zaświadczenia z pracy, przychodni, ośrodka pomocy społecznej albo innych instytucji,
• oświadczenia sąsiadów, administratora budynku lub członków rodziny,
• dokumenty potwierdzające wspólne gospodarowanie, opiekę, ponoszenie kosztów utrzymania i brak innego mieszkania.

Co zrobić po śmierci najemczyni najmu socjalnego lokalu?

Po śmierci najemczyni należy działać szybko i pisemnie. Najlepiej złożyć w urzędzie gminy albo u zarządcy zasobu mieszkaniowego wniosek o zawarcie umowy najmu socjalnego lokalu lub o czasowe uregulowanie sytuacji do czasu rozpoznania sprawy. Wniosek powinien być oparty na lokalnej uchwale rady gminy dotyczącej zasad wynajmowania lokali z mieszkaniowego zasobu gminy.

We wniosku warto wskazać:

• datę śmierci najemczyni i stopień relacji ze zmarłą,
• od kiedy i na jakiej podstawie wnioskodawca faktycznie mieszkał w lokalu,
• czy prowadził ze zmarłą wspólne gospodarstwo domowe,
• czy uczestniczył w opłatach za lokal i media,
• czy ma jakikolwiek inny tytuł prawny do lokalu,
• jakie są jego dochody, stan zdrowia, wiek, sytuacja rodzinna i możliwość zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie.

Gmina może żądać deklaracji o dochodach, oświadczenia o stanie majątkowym, oświadczenia o braku tytułu prawnego do innego lokalu oraz dokumentów potwierdzających dane złożone we wniosku. Niezłożenie wymaganych dokumentów albo ujawnienie rażącej dysproporcji między niskimi dochodami a stanem majątkowym może prowadzić do odmowy zawarcia umowy.

Co grozi za dalsze zajmowanie lokalu bez umowy?

Jeżeli po śmierci najemczyni nie ma osoby, która może skutecznie kontynuować stosunek najmu, a gmina nie zawrze nowej umowy, osoba pozostająca w lokalu może zostać uznana za zajmującą lokal bez tytułu prawnego. W takiej sytuacji gmina może żądać opróżnienia lokalu oraz odszkodowania za bezumowne korzystanie.

Zgodnie z art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego co miesiąc uiszczają odszkodowanie do dnia opróżnienia lokalu. Jeżeli sprawa trafi do sądu, sąd w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu bada, czy osobie pozwanej przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Ocena zależy między innymi od dotychczasowego sposobu korzystania z lokalu, sytuacji materialnej i rodzinnej oraz możliwości zamieszkania w innym lokalu.

Nie oznacza to jednak, że każda osoba pozostająca po śmierci najemcy w lokalu otrzyma najem socjalny. Jeżeli ma realną możliwość zamieszkania gdzie indziej albo jej sytuacja materialna pozwala na samodzielne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, sąd albo gmina mogą odmówić takiego uprawnienia.

Czy małżonek jest w lepszej sytuacji niż konkubent?

Małżonek może być w lepszej sytuacji, ale nie zawsze z tego samego powodu. Przy zwykłym najmie lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez małżonków rodziny zastosowanie może mieć art. 680¹ K.c., zgodnie z którym małżonkowie są najemcami lokalu, jeżeli nawiązanie stosunku najmu nastąpiło w czasie trwania małżeństwa.

Przy najmie socjalnym lokalu trzeba jednak przeanalizować dokumenty: kto składał wniosek, kto został wskazany w umowie, czy małżonkowie mieszkali razem od początku, czy spełniali kryteria dochodowe i czy lokalna uchwała gminy reguluje sytuację domowników zmarłego najemcy. Nie można bezpiecznie przyjąć jednej reguły dla każdej gminy i każdego stanu faktycznego.

Jak zwiększyć szanse na pozytywną decyzję gminy?

Największe znaczenie ma kompletność wniosku i dowody. Warto przedstawić sprawę nie tylko emocjonalnie, ale przede wszystkim konkretnie: od kiedy wnioskodawca mieszka w lokalu, jakie opłaty ponosił, dlaczego nie ma innego miejsca zamieszkania i czy spełnia lokalne kryteria dochodowe.

Dobrym rozwiązaniem jest dołączenie:

• odpisu aktu zgonu najemczyni,
• kopii umowy najmu socjalnego lokalu, jeżeli wnioskodawca ją posiada,
• dokumentów dochodowych z okresu wymaganego przez gminę,
• oświadczenia o stanie majątkowym i braku tytułu prawnego do innego lokalu,
• dowodów stałego zamieszkiwania i wspólnego gospodarstwa domowego,
• wniosku o wstrzymanie działań eksmisyjnych do czasu rozpoznania sprawy, jeżeli gmina kieruje wezwania do opróżnienia lokalu.

Jeżeli gmina odmówi, warto zażądać pisemnego uzasadnienia albo wskazania podstawy prawnej. Dopiero po analizie odmowy można ocenić, czy zasadne jest ponowienie wniosku, złożenie dodatkowych dokumentów, odwołanie w trybie przewidzianym przez lokalne przepisy albo obrona w ewentualnej sprawie o opróżnienie lokalu.

FAQ

Czy partner po zmarłej najemczyni może automatycznie przejąć najem socjalny lokalu?

Co do zasady nie. Przy najmie socjalnym lokalu nie należy zakładać automatycznego wstąpienia w umowę na podstawie art. 691 K.c. Partner powinien złożyć wniosek do gminy o zawarcie nowej umowy albo o indywidualne rozpatrzenie sprawy.

Czy konkubent może wstąpić w najem zwykłego mieszkania komunalnego?

Tak, jest to możliwe, jeżeli lokal nie był objęty najmem socjalnym, a konkubent pozostawał ze zmarłym najemcą faktycznie we wspólnym pożyciu i stale mieszkał z nim w lokalu do chwili śmierci. W praktyce trzeba to udowodnić.

Czy brak meldunku uniemożliwia zawarcie umowy z gminą?

Nie zawsze. Meldunek jest dowodem pomocniczym, ale nie tworzy prawa do lokalu. Brak meldunku można zastąpić innymi dowodami, na przykład korespondencją, rachunkami, zaświadczeniami i oświadczeniami świadków.

Jakie dokumenty warto dołączyć do wniosku do gminy?

Najczęściej potrzebne są: akt zgonu najemcy, dowody wspólnego zamieszkiwania, dokumenty dochodowe, oświadczenie o stanie majątkowym, oświadczenie o braku tytułu prawnego do innego lokalu oraz dokumenty potwierdzające szczególną sytuację życiową.

Czy gmina musi zawrzeć umowę z osobą, która mieszkała ze zmarłą najemczynią?

Nie musi, jeżeli nie ma do tego podstaw w ustawie, uchwale rady gminy albo indywidualnej ocenie sprawy. Stałe zamieszkiwanie jest ważnym argumentem, ale przy najmie socjalnym lokalu konieczne jest również spełnienie kryteriów mieszkaniowych i dochodowych.

Co zrobić, jeśli gmina wzywa do opuszczenia lokalu?

Należy odpowiedzieć pisemnie, złożyć wniosek o uregulowanie sytuacji i dołączyć dowody. Jeżeli gmina kieruje sprawę do sądu, w postępowaniu o opróżnienie lokalu można przedstawiać argumenty dotyczące sytuacji rodzinnej, zdrowotnej, dochodowej i braku możliwości zamieszkania gdzie indziej.

Podsumowanie

Partner zmarłej najemczyni najmu socjalnego lokalu nie uzyskuje automatycznie prawa do dalszego najmu na podstawie art. 691 Kodeksu cywilnego. Najem socjalny jest związany z osobą najemcy, jej sytuacją dochodową, brakiem innego tytułu prawnego do lokalu i zasadami ustalonymi przez gminę.

Nie oznacza to jednak, że osoba pozostająca w lokalu zawsze musi go natychmiast opuścić. Warto szybko złożyć do gminy pisemny wniosek, przedstawić dowody wspólnego zamieszkiwania i wykazać spełnienie kryteriów do zawarcia umowy. Każdą sprawę należy ocenić indywidualnie, zwłaszcza gdy w lokalu mieszka osoba starsza, chora, bez innego mieszkania albo faktycznie prowadząca ze zmarłym najemcą wspólne gospodarstwo domowe.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 680¹ i art. 691 – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 14, art. 18, art. 21, art. 22, art. 23 i art. 25 – Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733.
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2010 r., sygn. III CZP 51/10 – orzeczenie SN.
4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 listopada 2012 r., sygn. III CZP 65/12 – orzeczenie SN.