Darowizna nieruchomości małoletniemu dziecku

Darowizna udziału w nieruchomości po rozwodzie

Po rozwodzie ustaje wspólność majątkowa małżeńska. Jeżeli byli małżonkowie nie dokonali jeszcze podziału majątku, składniki dawnego majątku wspólnego – w tym dom lub mieszkanie – są co do zasady objęte współwłasnością w częściach ułamkowych. Najczęściej udziały byłych małżonków są równe, chyba że z orzeczenia sądu, umowy albo dokumentów wynika inny stan prawny.

Jeżeli jest Pan współwłaścicielem udziału w nieruchomości, może Pan co do zasady rozporządzić swoim udziałem, także przez darowiznę na rzecz dziecka. Do samego rozporządzenia własnym udziałem nie jest potrzebna zgoda byłej żony. Inaczej byłoby wtedy, gdyby darowizna miała dotyczyć całej nieruchomości, udziału byłej żony albo gdyby stan prawny nieruchomości nie był jeszcze prawidłowo ustalony.

Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego: Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Darowizna udziału w nieruchomości wymaga aktu notarialnego.

Czy była żona musi zgodzić się na darowiznę?

Jeżeli darowizna dotyczy wyłącznie Pana udziału w nieruchomości, była żona jako współwłaścicielka nie musi wyrażać zgody na samo zbycie tego udziału. Współwłaściciel może bowiem rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Nie oznacza to jednak, że drugi rodzic będzie całkowicie pominięty. Jeżeli dziecko jest małoletnie, sąd rodzinny bada, czy przyjęcie darowizny leży w jego interesie. Matka dziecka, jako drugi rodzic i przedstawiciel ustawowy, zazwyczaj zostanie wskazana jako uczestniczka postępowania. Może przedstawić swoje stanowisko, ale jej sprzeciw nie przesądza automatycznie o odmowie zgody przez sąd.

Sąd oceni przede wszystkim dobro dziecka, skutki majątkowe darowizny, obciążenia nieruchomości oraz ryzyka związane z kredytem hipotecznym. Przy sprawach dotyczących domu po rozwodzie warto też rozważyć, czy równolegle nie trzeba uporządkować spraw majątkowych między byłymi małżonkami. Zobacz również: jak rozwiązać spór o wspólne mieszkanie po rozwodzie.

Dlaczego potrzebna jest zgoda sądu rodzinnego?

Rodzice zarządzają majątkiem dziecka pozostającego pod ich władzą rodzicielską. Zgodnie z art. 101 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego rodzice są obowiązani sprawować zarząd majątkiem dziecka z należytą starannością. Natomiast art. 101 § 3 K.r.o. stanowi, że rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu ani wyrażać zgody na dokonywanie takich czynności przez dziecko. Powiązany problem omawia artykuł o majątku na jedno dziecko bez zgody.

Nabycie przez małoletniego udziału w nieruchomości, zwłaszcza nieruchomości obciążonej hipoteką, jest czynnością istotną majątkowo. Dlatego przed zawarciem aktu notarialnego należy uzyskać zezwolenie sądu opiekuńczego na dokonanie czynności w imieniu dziecka.

Trzeba też odróżnić zgodę sądu na czynność przekraczającą zwykły zarząd od reprezentacji dziecka przy akcie notarialnym. Co do zasady rodzice są przedstawicielami ustawowymi dziecka. Art. 98 § 2 K.r.o. przewiduje jednak ograniczenia reprezentacji przy czynnościach między dzieckiem a rodzicem, z wyjątkiem m.in. czynności polegających na bezpłatnym przysporzeniu na rzecz dziecka. W praktyce notariusz i sąd mogą dokładnie badać, kto powinien reprezentować dziecko przy podpisaniu aktu, zwłaszcza gdy nieruchomość jest obciążona hipoteką lub czynność może rodzić ryzyka dla dziecka.

Darowizna udziału w nieruchomości obciążonej kredytem

Kredyt hipoteczny nie znika wskutek darowizny. Jeżeli jest Pan kredytobiorcą, darowizna udziału w nieruchomości na rzecz dziecka nie zwolni Pana automatycznie z długu wobec banku. Do przejęcia długu albo zmiany kredytobiorców potrzebna byłaby zgoda banku.

Hipoteka nadal obciąża nieruchomość, także udział nabywany przez dziecko. To bardzo ważne z punktu widzenia sądu rodzinnego. Sąd może zapytać, czy dziecko nie otrzymuje majątku obciążonego ryzykiem egzekucji, czy kredyt jest spłacany terminowo, jaka jest wysokość zadłużenia, jaka jest wartość nieruchomości i czy darowizna rzeczywiście poprawia sytuację majątkową dziecka.

Co powinien zawierać wniosek do sądu rodzinnego?

Wniosek składa się do sądu rejonowego – wydziału rodzinnego i nieletnich, właściwego co do zasady dla miejsca zamieszkania dziecka. We wniosku należy dokładnie opisać planowaną czynność, czyli darowiznę udziału w konkretnej nieruchomości, wskazać dane dziecka, rodziców, darczyńcy, numer księgi wieczystej oraz obciążenia nieruchomości.

W uzasadnieniu warto wskazać w szczególności, że:

1. dziecko mieszka w tej nieruchomości albo nieruchomość realnie służy zabezpieczeniu jego potrzeb mieszkaniowych,
2. darowizna zwiększy majątek dziecka i może stanowić zabezpieczenie jego przyszłości,
3. kredyt jest spłacany terminowo i nie ma zaległości,
4. darczyńca nadal będzie ponosił ciężar spłaty kredytu, jeżeli taki jest plan,
5. wartość udziału przewyższa ewentualne ryzyka związane z obciążeniem hipotecznym,
6. darowizna nie pozbawia dziecka żadnych praw i nie nakłada na nie nieuzasadnionych obowiązków.

Do wniosku warto dołączyć odpis księgi wieczystej, dokumenty kredytowe, zaświadczenie z banku o wysokości zadłużenia i braku zaległości, dokumenty potwierdzające wartość nieruchomości oraz projekt istotnych postanowień umowy darowizny, jeżeli został już przygotowany przez notariusza.

Jeżeli obok darowizny istnieje spór o majątek po rozwodzie, praktyczne znaczenie może mieć także kredyt hipoteczny po rozwodzie oraz sposób dalszego korzystania z nieruchomości.

Jak sąd ocenia interes dziecka?

Sąd opiekuńczy nie zatwierdza automatycznie każdej darowizny. Bada, czy czynność jest zgodna z dobrem dziecka i czy nie naraża go na nieuzasadnione ryzyko. Sama wartość nieruchomości nie zawsze wystarczy, jeżeli udział jest silnie obciążony, istnieje ryzyko egzekucji albo darowizna ma służyć głównie interesowi rodzica, a nie dziecka.

W sprawie opisanej w pytaniu korzystne argumenty to przede wszystkim: brak zaległości kredytowych, zamieszkiwanie dziecka w domu, zwiększenie majątku dziecka oraz brak zamiaru przerzucenia na dziecko obowiązku spłaty kredytu. Jeżeli darczyńca nadal będzie regulował raty, warto wyraźnie to zadeklarować i poprzeć dokumentami.

Forma aktu notarialnego i podatki

Umowa darowizny udziału w nieruchomości musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Do notariusza należy udać się dopiero po uzyskaniu prawomocnego postanowienia sądu opiekuńczego, jeżeli w danej sprawie taka zgoda jest wymagana.

Darowizna od rodzica na rzecz dziecka należy do najbliższej grupy podatkowej. Przy darowiźnie nieruchomości dokonywanej aktem notarialnym obowiązki związane z podatkiem od spadków i darowizn są co do zasady obsługiwane przez notariusza. Warto jednak wcześniej omówić z notariuszem, czy w konkretnej sprawie pojawią się dodatkowe koszty, np. taksa notarialna, opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej albo skutki związane z hipoteką.

Jeżeli problem dotyczy tego, czy dana nieruchomość należy do majątku osobistego, czy do majątku wspólnego, przydatne może być również omówienie zasad dotyczących darowizn między małżonkami i po rozwodzie. Zobacz również: darowizna nieruchomości a majątek osobisty.

FAQ

Czy mogę darować dziecku tylko mój udział w domu?

Tak, jeżeli jest Pan właścicielem udziału w nieruchomości. Trzeba jednak sprawdzić księgę wieczystą i stan majątkowy po rozwodzie. Przy małoletnim dziecku zwykle potrzebna będzie zgoda sądu opiekuńczego.

Czy była żona może zablokować darowiznę?

Nie decyduje samodzielnie o Pana udziale, ale jako drugi rodzic może brać udział w postępowaniu przed sądem rodzinnym. Sąd wysłucha jej stanowiska, lecz rozstrzygnie według dobra dziecka.

Czy dziecko przejmie kredyt hipoteczny?

Nie automatycznie. Darowizna udziału w nieruchomości nie zwalnia dotychczasowego kredytobiorcy z długu wobec banku. Hipoteka nadal jednak obciąża nieruchomość, dlatego sąd zbada ryzyko dla dziecka.

Czy sąd zawsze zgadza się na darowiznę nieruchomości dziecku?

Nie. Sąd bada konkretną sytuację: wartość nieruchomości, obciążenia, kredyt, ryzyko egzekucji, sytuację rodzinną i to, czy darowizna rzeczywiście służy dziecku.

Kiedy iść do notariusza?

Najbezpieczniej udać się do notariusza po uzyskaniu prawomocnego postanowienia sądu rodzinnego. Notariusz sprawdzi też, kto może reprezentować dziecko przy akcie darowizny.

Podsumowanie

Darowizna udziału w nieruchomości na rzecz małoletniego dziecka po rozwodzie jest możliwa. Zgoda byłej żony nie jest co do zasady potrzebna do rozporządzenia własnym udziałem, ale drugi rodzic może uczestniczyć w sprawie przed sądem rodzinnym. Kluczowe jest uzyskanie zgody sądu opiekuńczego, jeżeli czynność przekracza zwykły zarząd majątkiem dziecka.

Najważniejsze jest wykazanie, że darowizna realnie służy dziecku: zwiększa jego majątek, zabezpiecza potrzeby mieszkaniowe i nie przerzuca na nie nadmiernego ryzyka związanego z kredytem lub hipoteką. Przy nieruchomości obciążonej kredytem szczególnie istotne będą dokumenty z banku i jasne wyjaśnienie, kto będzie dalej spłacał zobowiązanie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 888.
2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy – Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59, w szczególności art. 98 i art. 101.
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – przepisy o postępowaniu nieprocesowym przed sądem opiekuńczym.
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 listopada 1982 r., sygn. akt I CR 234/82.