Darowizna nieruchomości małoletniemu – kiedy potrzebna zgoda sądu?

Darowizna udziału w nieruchomości po rozwodzie

Po rozwodzie ustaje wspólność majątkowa małżeńska. Udziały byłych małżonków w majątku objętym wcześniej wspólnością są co do zasady równe, chyba że z orzeczenia sądu, umowy albo innych dokumentów wynika inny stan prawny. Przed darowizną trzeba jednak ustalić, czy chodzi o samodzielny udział we współwłasności konkretnej nieruchomości, czy o udział w przedmiocie nadal należącym do niepodzielonego majątku wspólnego.

Jeżeli stan prawny nieruchomości jest już uporządkowany i jest Pan właścicielem ułamkowego udziału, może Pan co do zasady rozporządzić tym udziałem bez zgody pozostałego współwłaściciela. Jeżeli natomiast nieruchomość pozostaje składnikiem niepodzielonego majątku po ustaniu wspólności, trzeba uwzględnić art. 46 K.r.o. w związku z art. 1036 Kodeksu cywilnego. Rozporządzenie udziałem w takim konkretnym przedmiocie bez zgody byłego małżonka nie jest automatycznie nieważne, ale może okazać się bezskuteczne w takim zakresie, w jakim naruszałoby jego uprawnienia przy późniejszym podziale majątku.

Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego darowizna jest bezpłatnym świadczeniem na rzecz obdarowanego kosztem majątku darczyńcy. Przeniesienie własności nieruchomości lub udziału w niej wymaga aktu notarialnego.

Czy była żona musi zgodzić się na darowiznę?

Trzeba rozdzielić dwie kwestie. Pierwsza dotyczy Pana prawa do rozporządzania udziałem. Jeżeli jest to samodzielny ułamkowy udział w nieruchomości, była żona nie musi wyrażać zgody tylko dlatego, że pozostaje współwłaścicielką pozostałego udziału. Jeżeli jednak nieruchomość nie została jeszcze objęta podziałem dawnego majątku wspólnego, trzeba dodatkowo sprawdzić skutki art. 46 K.r.o. i art. 1036 K.c.

Druga kwestia to wykonywanie władzy rodzicielskiej nad małoletnim. Jeżeli oboje rodzice mają władzę rodzicielską, każde z nich jest co do zasady przedstawicielem ustawowym dziecka. Jeżeli jednak między rodzicami powstanie spór co do istotnej sprawy dziecka, zastosowanie może mieć art. 97 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego i rozstrzygnięcie sądu opiekuńczego. Nie jest to to samo co zezwolenie na czynność przekraczającą zwykły zarząd z art. 101 § 3 K.r.o.

Jeżeli w konkretnej sprawie potrzebne jest zezwolenie z art. 101 § 3 K.r.o., sąd opiekuńczy udziela go na wniosek jednego z rodziców po wysłuchaniu drugiego. Sprzeciw drugiego rodzica nie przesądza sam w sobie o wyniku – sąd ocenia przede wszystkim interes majątkowy i dobro dziecka. Przy sporach dotyczących domu po rozwodzie pomocne może być również omówienie, jak rozwiązać spór o wspólne mieszkanie po rozwodzie.

Kiedy zgoda sądu jest potrzebna, a kiedy nie?

Art. 101 § 3 K.r.o. stanowi, że rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu majątkiem dziecka ani wyrażać zgody na dokonanie takich czynności przez dziecko. Nie oznacza to jednak, że każda darowizna nieruchomości na rzecz małoletniego automatycznie wymaga wcześniejszego postępowania sądowego.

Uchwała pełnego składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z 30 kwietnia 1977 r., III CZP 73/76, mająca moc zasady prawnej, przyjmuje wyjątek dla darowizny nieruchomości w stanie wolnym od zobowiązań wobec darczyńcy lub osób trzecich. Jeżeli dziecko otrzymuje wyłącznie korzyść majątkową, bez polecenia, zobowiązań i obciążeń narażających jego majątek, rodzice mogą przyjąć taką darowiznę bez zezwolenia sądu opiekuńczego.

Sąd Najwyższy potwierdził aktualność tej zasady w uchwale z 15 lutego 2019 r., III CZP 85/18. Jednocześnie wyraźnie odróżnił darowiznę od odpłatnego nabycia nieruchomości: zakup nieruchomości dla dziecka wymaga zezwolenia sądu także wtedy, gdy cena pochodzi z pieniędzy podarowanych dziecku przez rodziców.

Jeżeli natomiast nieruchomość jest obciążona hipoteką, roszczeniem osoby trzeciej, obowiązkiem nałożonym na dziecko albo darowizna została skonstruowana w sposób powodujący realne ryzyko majątkowe, nie można automatycznie powoływać się na wyjątek z uchwały III CZP 73/76. W razie zakwalifikowania czynności jako przekraczającej zwykły zarząd zezwolenie musi poprzedzać dokonanie czynności. Brak wymaganego uprzedniego zezwolenia wiąże się z ryzykiem nieważności czynności i nie powinien być traktowany jako brak, który można bezpiecznie naprawić już po podpisaniu aktu.

Kto reprezentuje dziecko przy darowiźnie od rodzica?

Zezwolenie sądu na czynność przekraczającą zwykły zarząd i reprezentacja dziecka to dwa odrębne zagadnienia. Art. 98 § 2 K.r.o. co do zasady wyłącza reprezentowanie dziecka przez rodziców przy czynnościach między dzieckiem a jednym z rodziców lub jego małżonkiem, ale wprost przewiduje wyjątek, gdy czynność polega na bezpłatnym przysporzeniu na rzecz dziecka.

Dlatego przy czystej darowiźnie od rodzica sam fakt, że darczyńcą jest ojciec lub matka, nie oznacza automatycznie potrzeby ustanowienia reprezentanta dziecka. Jeżeli jednak konstrukcja umowy wykracza poza proste bezpłatne przysporzenie, nakłada na dziecko obowiązki, wiąże się z konfliktem interesów albo powstają inne przeszkody z art. 98 K.r.o., reprezentację trzeba ocenić odrębnie. Gdy żadne z rodziców nie może reprezentować dziecka, sąd opiekuńczy ustanawia reprezentanta dziecka na podstawie art. 99 K.r.o.

Przed podpisaniem aktu notarialnego warto więc przekazać notariuszowi pełny projekt darowizny i aktualny odpis księgi wieczystej. Pozwala to rozstrzygnąć osobno dwa pytania: czy potrzebne jest zezwolenie sądu z art. 101 § 3 K.r.o. oraz kto może skutecznie złożyć oświadczenie w imieniu małoletniego.

Darowizna udziału w nieruchomości obciążonej hipoteką

Darowizna nie powoduje automatycznego przejęcia przez dziecko kredytu. Jeżeli rodzic jest kredytobiorcą, samo przeniesienie udziału na dziecko nie zwalnia go z długu wobec banku. Do przejęcia długu lub zwolnienia dotychczasowego kredytobiorcy potrzebna jest zgoda wierzyciela.

Inaczej wygląda hipoteka. Jest ona związana z nieruchomością i co do zasady pozostaje w mocy mimo zmiany właściciela. Dziecko nie staje się przez to automatycznie osobistym dłużnikiem kredytowym, ale jako właściciel obciążonej nieruchomości lub udziału może ponosić odpowiedzialność rzeczową – w razie niespłacenia zabezpieczonego długu wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z obciążonego prawa.

Właśnie dlatego darowizny udziału obciążonego hipoteką nie należy utożsamiać z prostą darowizną wolnej od obciążeń nieruchomości. Trzeba zbadać wysokość zabezpieczonego zadłużenia, wartość udziału, stan spłaty kredytu, treść wpisów w księdze wieczystej, ewentualne postępowania egzekucyjne i to, czy po darowiźnie sytuacja majątkowa dziecka rzeczywiście się poprawi. W opisanym wariancie z istniejącą hipoteką i realnym ryzykiem związanym z długiem bezpieczne jest przyjęcie, że potrzebę zezwolenia sądu należy ocenić przed zawarciem aktu, a w razie kwalifikacji czynności jako przekraczającej zwykły zarząd – takie zezwolenie uzyskać.

Jeżeli po rozwodzie oboje byli małżonkowie nadal odpowiadają za kredyt, sama darowizna udziału dziecku nie rozwiązuje ich relacji z bankiem. W takim przypadku znaczenie może mieć także sposób uregulowania kredytu hipotecznego po rozwodzie.

Jak uzyskać zezwolenie sądu, gdy jest wymagane?

Wniosek składa się do sądu opiekuńczego, którym w typowej sprawie jest sąd rejonowy – wydział rodzinny i nieletnich – właściwy według miejsca zamieszkania dziecka, a w braku miejsca zamieszkania według miejsca jego pobytu. Zgodnie z art. 583 Kodeksu postępowania cywilnego sąd udziela zezwolenia na wniosek jednego z rodziców po wysłuchaniu drugiego.

We wniosku trzeba dokładnie opisać planowaną czynność: wskazać darczyńcę i dziecko, wysokość udziału, numer księgi wieczystej, treść obciążeń oraz projektowane warunki darowizny. Należy też wyjaśnić, dlaczego mimo obciążeń czynność pozostaje zgodna z interesem dziecka.

Przy nieruchomości obciążonej hipoteką przydatne będą zwłaszcza:

• aktualny odpis księgi wieczystej,
• dokumenty dotyczące tytułu własności darczyńcy,
• umowa kredytu i dokumenty dotyczące hipoteki,
• aktualne zaświadczenie banku o wysokości zadłużenia i ewentualnych zaległościach,
• dokumenty pozwalające ocenić wartość nieruchomości lub udziału,
• projekt umowy darowizny albo opis jej istotnych postanowień,
• dowody pokazujące, kto i na jakich zasadach będzie nadal spłacał zobowiązanie.

Opłata stała od wniosku o wszczęcie takiego postępowania nieprocesowego wynosi obecnie 100 zł. Postanowienie zezwalające na czynność staje się skuteczne dopiero z chwilą uprawomocnienia się. Dopiero wtedy – jeżeli zezwolenie jest wymagane – należy finalizować darowiznę u notariusza.

Forma aktu notarialnego i skutki podatkowe

Darowizna własności nieruchomości albo udziału w nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Jeżeli mamy do czynienia z czystą darowizną niewymagającą zezwolenia z art. 101 § 3 K.r.o., można przejść bezpośrednio do przygotowania aktu, po uprzednim sprawdzeniu reprezentacji dziecka. Jeżeli zezwolenie jest potrzebne, notariusz powinien otrzymać prawomocne postanowienie sądu.

Darowizna od rodzica na rzecz dziecka korzysta co do zasady ze zwolnienia przewidzianego dla najbliższej rodziny w ustawie o podatku od spadków i darowizn. Przy darowiźnie nieruchomości dokonywanej w formie aktu notarialnego nie składa się odrębnego zgłoszenia SD-Z2, ponieważ obowiązek zgłoszenia nie obejmuje nabycia na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Pozostają natomiast koszty notarialne i opłaty sądowe związane z wpisami w księdze wieczystej.

Jeżeli problem dotyczy także tego, czy nieruchomość po rozwodzie stanowi majątek osobisty jednego z byłych małżonków, czy wcześniej należała do majątku wspólnego, przydatne może być omówienie zasad dotyczących darowizny nieruchomości a majątku osobistego.

FAQ

Czy mogę darować dziecku tylko mój udział w domu?

Tak, jeżeli jest Pan właścicielem samodzielnego ułamkowego udziału i stan prawny wynika z księgi wieczystej lub innych dokumentów. Wtedy zgoda byłej żony jako współwłaścicielki pozostałego udziału co do zasady nie jest potrzebna. Jeżeli jednak nieruchomość nadal jest składnikiem niepodzielonego majątku po ustaniu wspólności, trzeba dodatkowo uwzględnić art. 46 K.r.o. i art. 1036 K.c. Osobno ocenia się zezwolenie sądu dotyczące majątku dziecka i jego reprezentację.

Czy czysta darowizna nieruchomości małoletniemu wymaga zgody sądu?

Co do zasady nie, jeżeli dziecko otrzymuje nieruchomość lub udział pod tytułem darmym, w stanie wolnym od zobowiązań wobec darczyńcy i osób trzecich, bez polecenia i innych obowiązków. Taki wyjątek wynika z uchwały pełnego składu Izby Cywilnej SN III CZP 73/76 i został potwierdzony w późniejszym orzecznictwie.

Czy hipoteka zawsze oznacza konieczność uzyskania zezwolenia sądu?

Sama nazwa obciążenia nie zastępuje analizy konkretnej czynności, ale przy darowiźnie udziału obciążonego hipoteką nie można automatycznie stosować wyjątku dotyczącego czystej darowizny. Jeżeli hipoteka tworzy realne ryzyko egzekucji lub czynność z innych względów przekracza zwykły zarząd majątkiem dziecka, potrzebne jest uprzednie zezwolenie sądu opiekuńczego.

Czy dziecko przejmie kredyt hipoteczny?

Nie automatycznie. Darowizna udziału nie czyni dziecka stroną umowy kredytowej i nie zwalnia dotychczasowego kredytobiorcy z długu. Hipoteka pozostaje jednak na nieruchomości, więc dziecko jako właściciel obciążonego prawa może ponosić odpowiedzialność rzeczową z tego prawa.

Czy była żona może zablokować darowiznę?

Jeżeli chodzi o samodzielny ułamkowy udział należący do Pana, była żona jako współwłaścicielka pozostałego udziału nie ma prawa weta wobec samego zbycia. Inaczej trzeba ocenić rozporządzenie udziałem w konkretnym składniku niepodzielonego jeszcze majątku wspólnego, gdzie znaczenie może mieć art. 1036 K.c. Jeżeli oboje rodzice wykonują władzę rodzicielską, jej stanowisko może ponadto mieć znaczenie w sferze decyzji dotyczących dziecka. Gdy wymagane jest zezwolenie z art. 101 § 3 K.r.o., sąd wysłuchuje drugiego rodzica; przy sporze o istotną sprawę dziecka może też znaleźć zastosowanie art. 97 § 2 K.r.o.

Kiedy udać się do notariusza?

Przy czystej darowiźnie niewymagającej zezwolenia sądu można przygotować akt po sprawdzeniu stanu prawnego nieruchomości i reprezentacji dziecka. Jeżeli zezwolenie jest wymagane, należy najpierw uzyskać prawomocne postanowienie sądu opiekuńczego, a dopiero potem podpisać akt notarialny.

Źródła

1. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, t.j. Dz.U. 2026 poz. 236, w szczególności art. 97, 98, 99 i 101 – ELI.
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, t.j. Dz.U. 2026 poz. 468, w szczególności art. 568, 569 i 583 – ELI.
3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1071, w szczególności art. 158, 198, 888 i 1036 – ELI.
4. Uchwała pełnego składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z 30 kwietnia 1977 r., III CZP 73/76, OSNC 1978, nr 2, poz. 19.
5. Uchwała Sądu Najwyższego z 15 lutego 2019 r., III CZP 85/18 – Sąd Najwyższy.
6. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228, w szczególności art. 23 – ELI.
7. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, t.j. Dz.U. 2024 poz. 1837 z późn. zm., w szczególności art. 4a i 18 – ELI.