Mieszkanie po spadku spłacone ze wspólnych środków a podział majątku

Czy mieszkanie po dziadku żony wchodzi do majątku wspólnego?

Co do zasady nie. Zgodnie z art. 33 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę należą do majątku osobistego tego małżonka, który je otrzymał, chyba że spadkodawca albo darczyńca wyraźnie postanowił inaczej.

Jeżeli więc żona odziedziczyła udział w mieszkaniu po dziadku, udział ten nie wszedł do majątku wspólnego. W praktyce dotyczy to również sytuacji, w której w późniejszym dziale spadku sąd przyznał żonie całe mieszkanie z obowiązkiem spłaty pozostałych spadkobierców. W orzecznictwie przyjmuje się, że przedmioty uzyskane w wyniku działu spadku należą do majątku osobistego spadkobiercy także wtedy, gdy spadkobierca musi zapłacić spłaty lub dopłaty.

Oznacza to, że mąż nie staje się właścicielem 3/4 mieszkania tylko dlatego, że spłata kuzynów żony została dokonana ze środków wspólnych. W takiej sytuacji zasadniczym roszczeniem jest rozliczenie nakładu z majątku wspólnego na majątek osobisty żony. Podobne znaczenie ma każda nieruchomość odziedziczona przez małżonka, jeżeli drugi małżonek finansował jej spłaty, remont lub utrzymanie ze środków wspólnych.

Spłata pozostałych spadkobierców z majątku wspólnego

Jeżeli spłata trzech pozostałych spadkobierców została dokonana z majątku wspólnego małżonków, powstaje roszczenie rozliczeniowe z art. 45 § 1 K.r.o. Przepis ten stanowi, że każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty, z wyjątkiem wydatków i nakładów koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód.

W opisanej sprawie wspólne pieniądze nie spowodowały powstania współwłasności mieszkania, ale zwiększyły majątek osobisty żony, ponieważ pozwoliły jej przejąć cały lokal w dziale spadku. Dlatego przy podziale majątku można domagać się, aby sąd rozliczył wartość nakładu. Technicznie jest to roszczenie majątku wspólnego wobec majątku osobistego żony, a przy równych udziałach ekonomicznie połowa tej wartości przypada drugiemu małżonkowi.

Nie należy więc formułować żądania jako „przyznania 3/4 mieszkania”. Bezpieczniej żądać rozliczenia nakładu z majątku wspólnego na majątek osobisty żony oraz wskazać, z jakich środków dokonano spłaty, kiedy nastąpiła zapłata i jaki miała związek z nabyciem przez żonę pełnej własności lokalu.

Jak obliczyć kwotę do rozliczenia?

W przedstawionym stanie faktycznym mieszkanie w chwili działu spadku było warte 100 000 zł, a z majątku wspólnego zapłacono 75 000 zł na spłatę trzech pozostałych spadkobierców. Ta kwota odpowiadała 3/4 ówczesnej wartości lokalu. Jeżeli obecnie mieszkanie jest warte 200 000 zł, sąd może rozważać, czy aktualna wartość nakładu odpowiada 3/4 obecnej wartości mieszkania, czyli 150 000 zł.

Przy równych udziałach w majątku wspólnym oznaczałoby to, że mąż mógłby domagać się rozliczenia na swoją rzecz połowy tej wartości, czyli 75 000 zł. Nie jest to jednak automatyczny wynik każdej sprawy. Sąd bada dokumenty, źródło pieniędzy, treść postanowienia działowego, datę ustania wspólności majątkowej, ewentualne dalsze nakłady oraz sposób korzystania z nieruchomości.

Gdyby sąd uznał, że do rozliczenia nadaje się wyłącznie nominalna kwota spłaty, wartość roszczenia mogłaby być niższa. Dlatego w takich sprawach ważne jest prawidłowe opisanie, że wspólna spłata nie była zwykłym kosztem utrzymania lokalu, lecz wydatkiem prowadzącym do uzyskania przez żonę pełnej własności mieszkania.

Ustalenie wartości nakładów

Wartość nakładów przy podziale majątku ustala się zwykle według stanu z chwili ich dokonania i według cen z chwili orzekania o podziale. W sprawach dotyczących nieruchomości sąd często korzysta z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego, zwłaszcza gdy strony spierają się o aktualną wartość lokalu albo o to, czy dawny wydatek powinien być przeliczony proporcjonalnie do obecnej wartości nieruchomości.

W praktyce trzeba przedstawić dowody: postanowienie o dziale spadku, potwierdzenia przelewów lub wypłat, historię rachunków bankowych, dokumenty wskazujące na pochodzenie pieniędzy, ewentualnie zeznania świadków. Jeżeli spłata była dokonana z konta wspólnego, z wynagrodzenia jednego z małżonków pobieranego w czasie wspólności albo ze wspólnych oszczędności, przemawia to za rozliczeniem jej jako zwrot nakładów na majątek małżonka.

Jeżeli strony nie zgadzają się co do sposobu liczenia, warto przygotować własne stanowisko rachunkowe: wartość mieszkania w chwili działu spadku, wysokość spłat, procent finansowany z majątku wspólnego oraz aktualną wartość nieruchomości. Przydatna może być także wcześniejsza prywatna wycena nakładów do podziału, choć w sądzie rozstrzygające znaczenie ma najczęściej opinia biegłego powołanego przez sąd.

Dochody z najmu mieszkania odziedziczonego przez żonę

Sam lokal może należeć do majątku osobistego żony, ale czynsz najmu pobierany w czasie trwania ustawowej wspólności majątkowej co do zasady jest dochodem wchodzącym do majątku wspólnego. Wynika to z art. 31 § 2 pkt 2 K.r.o., zgodnie z którym do majątku wspólnego należą m.in. dochody z majątku wspólnego oraz z majątku osobistego każdego z małżonków.

Jeżeli więc mieszkanie było wynajmowane w czasie małżeństwa, trzeba sprawdzić, co stało się z czynszem najmu. Jeżeli pieniądze wpływały na wspólne konto i były wydawane na potrzeby rodziny, zwykle nie będzie osobnej kwoty do rozliczenia. Jeżeli natomiast żona zatrzymywała czynsz wyłącznie dla siebie, gromadziła go na osobnym rachunku albo przeznaczała na swój majątek osobisty, można żądać uwzględnienia tych kwot w rozliczeniu majątku wspólnego. Powiązany problem omawia artykuł o wspólne mieszkanie po rozwodzie – podział.

Od dochodów z najmu należy odróżnić konieczne koszty utrzymania mieszkania, takie jak opłaty eksploatacyjne, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie czy niezbędne naprawy. Jeżeli były pokrywane ze wspólnych środków, ich rozliczenie zależy od charakteru wydatku i od tego, czy lokal przynosił dochód.

Podział majątku i nierówne udziały

Podział majątku po rozwodzie obejmuje przede wszystkim składniki majątku wspólnego i rozliczenia pomiędzy majątkiem wspólnym a majątkami osobistymi małżonków. Jeżeli w sprawie pojawia się mieszkanie nabyte częściowo ze wspólnych środków i częściowo z innych źródeł, pomocne może być porównanie z sytuacjami, w których sąd ocenia rozliczenie zakupu mieszkania finansowanego z różnych majątków.

Zasadą jest, że małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. Wynika to z art. 43 § 1 K.r.o. Ustalenie nierównych udziałów jest wyjątkiem i wymaga łącznego wykazania ważnych powodów oraz nierównego stopnia przyczynienia się małżonków do powstania majątku wspólnego. Sama okoliczność, że większa część wspólnych pieniędzy została przeznaczona na majątek osobisty żony, zwykle nie przesądza jeszcze o nierównych udziałach, ale może mieć znaczenie przy całościowej ocenie rozliczeń.

Jeżeli jeden z małżonków twierdzi, że drugi rażąco nie przyczyniał się do majątku, trwonił pieniądze albo ukrywał dochody, może zgłosić żądanie ustalenia nierównych udziałów. Trzeba jednak liczyć się z wysokim ciężarem dowodowym. Więcej o takim żądaniu wyjaśnia temat nierówne udziały w majątku.

Jak przygotować wniosek o podział majątku?

Jeżeli małżonkowie są zgodni, podział majątku można przeprowadzić umownie, a jeżeli w skład rozliczeń wchodzi nieruchomość lub przeniesienie udziału w nieruchomości, konieczna będzie forma aktu notarialnego. Gdy porozumienia nie ma, sprawę rozpoznaje sąd rejonowy w postępowaniu nieprocesowym.

We wniosku warto osobno wskazać: skład majątku wspólnego, żądanie rozliczenia nakładu z majątku wspólnego na majątek osobisty żony, żądanie rozliczenia dochodów z najmu, ewentualne dalsze nakłady na lokal oraz sposób podziału pozostałych składników majątku. Trzeba też podać, jakie dowody mają potwierdzać każde z tych żądań.

W opisanej sprawie szczególne znaczenie będą miały: postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia, postanowienie o dziale spadku, dowody spłat kuzynów, dokumenty bankowe, umowy najmu, potwierdzenia wpływu czynszu, dokumenty kosztów utrzymania lokalu oraz aktualna wartość mieszkania.

FAQ

Czy mąż ma prawo do 3/4 mieszkania spłaconego ze wspólnych pieniędzy?

Najczęściej nie. Jeżeli mieszkanie zostało nabyte przez żonę w drodze dziedziczenia i działu spadku, pozostaje jej majątkiem osobistym. Mąż może natomiast żądać rozliczenia nakładu z majątku wspólnego na majątek osobisty żony.

Czy można żądać aktualnej wartości nakładu, a nie tylko kwoty sprzed lat?

Takie żądanie może być zasadne, zwłaszcza gdy wspólna spłata odpowiadała określonemu udziałowi w nieruchomości. Sąd ocenia jednak konkretny stan faktyczny i może korzystać z opinii biegłego.

Czy sąd sam rozliczy nakłady z majątku wspólnego?

Orzecznictwo wskazuje, że w sprawie o podział majątku sąd powinien ustalić nakłady z majątku wspólnego na majątek osobisty. W praktyce nie warto jednak liczyć wyłącznie na działanie sądu. Najbezpieczniej wyraźnie zgłosić żądanie i przedstawić dowody.

Czy czynsz z najmu mieszkania osobistego żony jest majątkiem wspólnym?

Co do zasady tak, jeżeli czynsz został pobrany w czasie trwania wspólności majątkowej. Dochody z majątku osobistego każdego małżonka zasadniczo wchodzą do majątku wspólnego, chyba że małżonków obowiązywała inna umowa majątkowa.

Czy remont odziedziczonego mieszkania też podlega rozliczeniu?

Tak, jeżeli został sfinansowany z majątku wspólnego i nie był wyłącznie bieżącym, koniecznym kosztem związanym z lokalem przynoszącym dochód. Trzeba wykazać zakres prac, koszt i wpływ remontu na wartość nieruchomości.

Kiedy zgłosić żądanie rozliczenia nakładów?

Najlepiej już we wniosku o podział majątku albo w odpowiedzi na taki wniosek. Należy wskazać kwotę, podstawę wyliczenia, dowody zapłaty oraz sposób, w jaki nakład zwiększył majątek osobisty drugiego małżonka.

Podsumowanie

W opisanej sprawie najważniejsze jest odróżnienie prawa własności mieszkania od roszczenia o rozliczenie pieniędzy wydanych z majątku wspólnego. Żona może pozostać jedyną właścicielką mieszkania po dziadku, ale wspólna spłata pozostałych spadkobierców powinna zostać uwzględniona przy podziale majątku. Jeżeli spłata 75 000 zł odpowiadała 3/4 wartości lokalu, a obecna wartość mieszkania wynosi 200 000 zł, można argumentować, że aktualna wartość nakładu wynosi 150 000 zł, z czego przy równych udziałach połowa przypada mężowi.

Ostateczna kwota zależy jednak od dowodów, opinii biegłego, daty ustania wspólności, rozliczenia dochodów z najmu oraz pozostałych składników majątku. Dlatego wniosek o podział majątku powinien być przygotowany precyzyjnie i obejmować wszystkie istotne rozliczenia.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59, tekst jednolity z późn. zm.
2. Art. 31, art. 33, art. 43 i art. 45 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 września 2001 r., sygn. akt III CZP 52/01.
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 grudnia 2010 r., sygn. akt II CSK 405/10.
5. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 lutego 2008 r., sygn. akt III CZP 148/07.
6. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 11 marca 2010 r., sygn. akt IV CSK 429/09.