Dwa mieszkania partnerów a podział majątku po ślubie

Wspólność majątkowa po ślubie a mieszkania kupione wcześniej

Zgodnie z art. 31 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa, chyba że małżonkowie zawarli ważną umowę majątkową małżeńską, potocznie nazywaną intercyzą. Taka wspólność obejmuje co do zasady przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków albo przez jednego z nich.

Oznacza to, że sam ślub nie przenosi własności mieszkań, które każde z Państwa kupiło wcześniej. Jeżeli mieszkanie wynajmowane zostało kupione przez Pana przed ślubem i jest zapisane wyłącznie na Pana, pozostaje Pana majątkiem osobistym. Tak samo mieszkanie partnerki, jeżeli zostało kupione przez nią przed ślubem i tylko ona jest właścicielką, nie stanie się automatycznie majątkiem wspólnym po zawarciu małżeństwa.

Inaczej byłoby dopiero wtedy, gdyby w czasie trwania małżeństwa, przy obowiązującej wspólności ustawowej, jedno z małżonków kupiło nieruchomość za środki wspólne. W takim wypadku samo wpisanie tylko jednego małżonka w umowie kredytowej albo w dokumentach bankowych nie przesądza jeszcze, że lokal należy wyłącznie do niego. Kluczowe są: data nabycia, źródło finansowania i treść aktu notarialnego.

Jeżeli chcecie Państwo od początku wyłączyć wspólność ustawową albo uregulować ją inaczej, można rozważyć umowę majątkową przed ślubem. Taka umowa wymaga aktu notarialnego i powinna być przemyślana, bo wpływa nie tylko na podział majątku, ale też na bieżące rozliczenia między małżonkami.

Majątek osobisty każdego z małżonków

Art. 33 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego wskazuje składniki, które należą do majątku osobistego małżonka. Należą do nich m.in. przedmioty nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej, przedmioty nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, prawa niezbywalne, odszkodowania za uszkodzenie ciała lub rozstrój zdrowia, a także przedmioty nabyte w zamian za składniki majątku osobistego.

W praktyce oznacza to, że lokal kupiony przed ślubem przez jednego partnera nie trafia do majątku wspólnego tylko dlatego, że strony później zawarły małżeństwo albo wspólnie w nim mieszkały. To typowa sytuacja, w której pojawia się mieszkanie jako majątek osobisty małżonka.

Nie można jednak mylić własności mieszkania z rozliczeniem pieniędzy wydanych na to mieszkanie. Jeżeli po ślubie rata kredytu, remont, nadpłata kredytu albo inne wydatki będą finansowane ze środków wspólnych, drugi małżonek może w przyszłości żądać rozliczenia odpowiednich nakładów. Podstawą takiego rozliczenia jest przede wszystkim art. 45 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Czynsz z najmu mieszkania należącego do jednego małżonka

Najważniejsza zasada jest następująca: mieszkanie może pozostać Pana majątkiem osobistym, ale dochód z jego najmu uzyskiwany w czasie trwania wspólności ustawowej co do zasady wchodzi do majątku wspólnego. Wynika to z art. 31 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, który zalicza do majątku wspólnego dochody z majątku wspólnego oraz z majątku osobistego każdego z małżonków.

Nie oznacza to jednak automatycznie, że po rozwodzie trzeba oddać byłemu małżonkowi połowę każdego miesięcznego czynszu brutto. W praktyce znaczenie ma to, co stało się z pieniędzmi z najmu. Jeżeli były przeznaczane na zwykłe potrzeby rodziny, utrzymanie domu, dziecko, media, jedzenie czy bieżące raty, zwykle nie rozlicza się ich drugi raz jako gotówki do podziału.

Rozliczenie może natomiast powstać, gdy dochód z najmu został odłożony, zainwestowany, przeznaczony na nabycie innego składnika majątku albo wykorzystany na spłatę zobowiązania dotyczącego majątku osobistego jednego małżonka. Wtedy w podziale majątku trzeba ustalić, jaka część tych środków nadal istnieje albo jaki nakład z majątku wspólnego został dokonany.

Przy najmie istotne jest także rozróżnienie przychodu i dochodu. Od wpływów z najmu mogą być odejmowane koszty konieczne do uzyskania tego dochodu, np. podatki, opłaty administracyjne, koszty utrzymania lokalu, ubezpieczenie czy naprawy. Dlatego w sporze nie wystarcza samo zestawienie przelewów od najemcy; potrzebna jest pełna dokumentacja wpływów i wydatków.

Spłata kredytu po ślubie

Kredyt zaciągnięty przed ślubem przez jednego partnera pozostaje co do zasady jego zobowiązaniem wobec banku. Małżeństwo samo w sobie nie powoduje, że drugi małżonek staje się stroną umowy kredytowej. Bank może żądać spłaty od kredytobiorcy, chyba że drugi małżonek także przystąpił do kredytu, poręczył go albo zaciągnął inne zobowiązanie wobec banku.

Co innego rozliczenia między małżonkami. Jeżeli w czasie małżeństwa raty kredytu dotyczącego mieszkania osobistego jednego małżonka są spłacane z wynagrodzeń, dochodów z działalności, dochodów z najmu albo innych środków wspólnych, może powstać roszczenie o zwrot nakładów z majątku wspólnego na majątek osobisty. Najczęściej chodzi o część kapitałową rat, bo to ona realnie zmniejsza zadłużenie związane z osobistym mieszkaniem.

Odsetki, prowizje, ubezpieczenia i bieżące koszty utrzymania lokalu wymagają osobnej oceny. Jeżeli były konieczne do zachowania lokalu albo uzyskiwania dochodu z najmu, sąd może oceniać je inaczej niż czystą nadpłatę kapitału. Dlatego w sprawach o podział majątku tak ważne jest rozbicie rat na kapitał, odsetki i inne opłaty.

Mieszkanie partnerki kupione przed ślubem

Jeżeli partnerka kupiła mieszkanie przed ślubem i tylko ona jest jego właścicielką, lokal ten nie stanie się automatycznie wspólny po zawarciu małżeństwa. Nie zmienia tego fakt, że kredyt został zaciągnięty w czasie trwania związku nieformalnego ani że wspólnie Państwo w tym mieszkaniu mieszkacie.

Jeżeli jednak po ślubie mieszkanie będzie spłacane z majątku wspólnego, może powstać roszczenie o rozliczenie nakładów. Podobnie będzie w przypadku większego remontu finansowanego ze środków wspólnych, który zwiększy wartość lokalu. Trzeba wtedy wykazać, z jakich pieniędzy finansowano wydatki, jaka była ich wysokość i czy rzeczywiście zwiększyły wartość majątku osobistego małżonka.

Jeżeli do zawarcia małżeństwa jeszcze nie doszło, rozliczenia za okres związku nieformalnego nie opierają się na przepisach o wspólności majątkowej małżeńskiej. W takim okresie znaczenie mogą mieć przepisy prawa cywilnego, np. o współwłasności, bezpodstawnym wzbogaceniu, pożyczce, darowiźnie albo rozliczeniu nakładów. Każdy przypadek wymaga analizy dokumentów i ustaleń między partnerami.

Co podlega podziałowi po rozwodzie?

Po rozwodzie podziałowi podlega majątek wspólny istniejący po ustaniu wspólności majątkowej. Jeżeli małżonkowie nie podpisali intercyzy, wspólność ustaje m.in. z chwilą uprawomocnienia się wyroku rozwodowego, chyba że wcześniej powstała rozdzielność majątkowa, np. na podstawie umowy notarialnej albo orzeczenia sądu.

Do podziału mogą wejść m.in. oszczędności zgromadzone w czasie małżeństwa, przedmioty kupione z majątku wspólnego, środki na rachunkach, samochody, udziały, a także wierzytelności lub roszczenia o zwrot nakładów. Same długi zasadniczo nie są „dzielone” przez sąd tak jak aktywa, ale mogą wpływać na wartość majątku, sposób podziału i rozliczenia między byłymi małżonkami.

Zasadą są równe udziały małżonków w majątku wspólnym. Z ważnych powodów każdy z małżonków może jednak żądać ustalenia nierównych udziałów, jeżeli wykaże różny stopień przyczynienia się do powstania majątku. Sam fakt, że jeden małżonek zarabiał więcej, zwykle nie wystarcza; sąd bierze pod uwagę także pracę przy wychowaniu dzieci i prowadzeniu gospodarstwa domowego.

Jak zabezpieczyć sytuację przed ślubem?

Najbezpieczniej przed ślubem uporządkować dokumenty i ustalenia finansowe. Warto sprawdzić księgi wieczyste obu mieszkań, umowy kredytowe, harmonogramy spłat, umowy najmu, przelewy z czynszu oraz sposób finansowania rat. Pozwala to później wykazać, co było majątkiem osobistym, co wspólnym, a co stanowiło nakład jednego majątku na drugi.

Jeżeli chcecie Państwo uniknąć wątpliwości co do dochodów z najmu i spłat kredytu, można rozważyć intercyzę ustanawiającą rozdzielność majątkową. Wtedy co do zasady każdy małżonek zachowuje własne dochody i samodzielnie zarządza swoim majątkiem, chyba że strony zawrą dodatkowe umowy lub dokonają wspólnych zakupów. Intercyza nie działa jednak automatycznie wstecz i nie zastępuje rozliczenia wcześniejszych nakładów.

Można też zawrzeć umowy cywilne dotyczące korzystania z mieszkania, rozliczania rat, finansowania remontów albo podziału kosztów utrzymania. Takie ustalenia powinny być pisemne, konkretne i poparte przelewami, bo ogólne deklaracje składane ustnie są trudne do udowodnienia w sporze.

FAQ

Podsumowanie

W opisanej sytuacji najważniejsze jest rozdzielenie trzech kwestii: własności mieszkań, dochodów z najmu oraz spłat kredytów. Mieszkania kupione przed ślubem przez każdego z partnerów zasadniczo pozostają ich majątkiem osobistym. Dochód z najmu osiągany już w czasie małżeństwa, przy wspólności ustawowej, może jednak wejść do majątku wspólnego. Spłata kredytu dotyczącego mieszkania osobistego z pieniędzy wspólnych może natomiast prowadzić do roszczeń o zwrot nakładów.

Nie ma więc prostej zasady, że po rozwodzie trzeba oddać połowę całego czynszu z najmu. Trzeba ustalić, czy chodzi o dochód netto, na co został przeznaczony, czy środki zostały zużyte na potrzeby rodziny, czy zwiększyły majątek osobisty jednego małżonka oraz jakie dokumenty potwierdzają przepływy finansowe.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 31, 33, 35, 43, 45 i 47 - Dz.U. 2026 poz. 236
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności przepisy o współwłasności i bezpodstawnym wzbogaceniu - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności przepisy o postępowaniu działowym - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
4. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, art. 38 - Dz.U. 2025 poz. 1228
5. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 października 2018 r., III CZP 45/18 - komunikat Sądu Najwyższego