Podział mieszkania kupionego za wspólne środki i darowizny po rozwodzie

Czy mieszkanie kupione w małżeństwie wchodzi do majątku wspólnego?

Jeżeli małżonkowie pozostawali w ustawowej wspólności majątkowej i w akcie notarialnym nabyli mieszkanie do majątku wspólnego, lokal co do zasady należy do majątku wspólnego. Wspólność małżeńska w czasie trwania małżeństwa jest wspólnością łączną, a więc nie określa się udziałów procentowych każdego z małżonków. Dopiero po ustaniu wspólności, najczęściej po rozwodzie albo po ustanowieniu rozdzielności majątkowej, można dokonać podziału majątku.

W opisanej sytuacji istotne jest to, że mąż z darowizny od dziadków przeznaczył 90 000 zł na zakup mieszkania, a żona 30 000 zł z darowizny od ojca. Jeżeli darowizny były dokonane tylko na rzecz konkretnego małżonka, to zgodnie z art. 33 pkt 2 K.r.o. wchodzą one do jego majątku osobistego, chyba że darczyńca postanowił, że darowizna ma wejść do majątku wspólnego. Więcej o podobnych sytuacjach opisuje artykuł o tym, jak traktowana jest darowizna od rodziny w czasie małżeństwa.

Jeżeli pieniądze z majątku osobistego zostały przeznaczone na zakup wspólnego mieszkania, nie zmienia to automatycznie własności lokalu. Powstaje natomiast roszczenie o rozliczenie nakładu z majątku osobistego na majątek wspólny.

Zwrot nakładów z majątku osobistego na wspólne mieszkanie

Podstawowe znaczenie ma art. 45 § 1 K.r.o. Zgodnie z tym przepisem każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty, a także może żądać zwrotu wydatków i nakładów, które poczynił ze swojego majątku osobistego na majątek wspólny. Takie rozliczenie następuje najczęściej w sprawie o podział majątku wspólnego.

W praktyce oznacza to, że mąż może żądać rozliczenia 90 000 zł, jeżeli udowodni, że była to darowizna dla niego i że środki rzeczywiście zostały przeznaczone na zakup wspólnego mieszkania. Żona może analogicznie żądać rozliczenia 30 000 zł. Dowodami będą przede wszystkim umowy darowizny, potwierdzenia przelewów, historia rachunku, akt notarialny, dokumenty kredytowe, korespondencja oraz zeznania darczyńców.

Jeżeli nie ma pisemnej umowy darowizny, sprawa nie jest automatycznie przegrana, ale wymaga staranniejszego udowodnienia. Sąd będzie badał, kto przekazał środki, komu je przekazał, jaki był cel darowizny i czy pieniądze faktycznie zostały wydane na wspólne mieszkanie.

Równe udziały a większy wkład jednego z małżonków

Zgodnie z art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. Od tej zasady można odejść tylko wyjątkowo. Art. 43 § 2 K.r.o. pozwala żądać ustalenia nierównych udziałów, ale trzeba wykazać łącznie ważne powody oraz różny stopień przyczynienia się do powstania majątku wspólnego.

Sam fakt, że jeden małżonek wyłożył więcej pieniędzy z darowizny, zwykle powinien być rozliczany jako nakład, a nie jako automatyczna podstawa do nierównego podziału całego majątku. Żądanie ustalenia nierównych udziałów ma szerszy charakter i może mieć znaczenie na przykład wtedy, gdy jeden z małżonków rażąco nie przyczyniał się do powstania majątku, trwonił środki albo uporczywie uchylał się od obowiązków rodzinnych. Szerzej ten mechanizm opisuje temat nierówne udziały w majątku wspólnym.

Przy ocenie przyczynienia się do powstania majątku sąd uwzględnia także osobistą pracę przy wychowywaniu dzieci i prowadzeniu wspólnego gospodarstwa domowego. Nie można więc sprowadzać sprawy wyłącznie do wysokości zarobków albo kwot przelewów.

Jak sąd ustala wartość mieszkania i nakładów?

W sprawie o podział majątku sąd ustala skład majątku według stanu z chwili ustania wspólności majątkowej, natomiast wartość według cen aktualnych na dzień orzekania, co potwierdza utrwalone orzecznictwo Sądu Najwyższego, w tym postanowienie z 11 marca 2010 r., sygn. akt IV CSK 429/09. Jeżeli strony nie zgadzają się co do wartości lokalu, sąd zwykle dopuszcza dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego.

W opisanym przykładzie mieszkanie zostało kupione za 300 000 zł, a obecnie jest warte 330 000 zł. Jeżeli mąż wyłożył 90 000 zł z majątku osobistego, a żona 30 000 zł z majątku osobistego, to sąd może rozliczać nakłady proporcjonalnie do aktualnej wartości nieruchomości. W takim ujęciu nakład męża odpowiada 30% ceny nabycia, czyli przy wartości 330 000 zł daje 99 000 zł. Nakład żony odpowiada 10% ceny nabycia, czyli przy wartości 330 000 zł daje 33 000 zł. Pozostała część wartości lokalu, czyli 198 000 zł, przypada do podziału po połowie jako efekt finansowania z majątku wspólnego. Powiązany problem omawia artykuł o komornik może zająć wspólne mieszkanie za.

W praktyce sąd może jednak przyjąć inny sposób rozliczenia, jeżeli wynika to z dowodów, charakteru nakładu, treści umów darowizny albo zgodnego stanowiska stron. Właśnie dlatego przy sporze o lokal duże znaczenie ma prawidłowa wycena nieruchomości do podziału oraz sposób przedstawienia wyliczeń we wniosku.

Sprzedaż mieszkania albo przyznanie go jednemu z małżonków

Podział mieszkania może nastąpić na kilka sposobów. Jeżeli byli małżonkowie są zgodni, mogą sprzedać lokal i podzielić cenę po rozliczeniu nakładów albo zawrzeć umowę u notariusza. Jeżeli nie ma porozumienia, konieczne może być postępowanie sądowe.

Najczęstsze warianty to przyznanie mieszkania jednemu z byłych małżonków ze spłatą drugiego, sprzedaż mieszkania i podział uzyskanej ceny albo wyjątkowo podział fizyczny nieruchomości, jeśli jest realny i zgodny z przepisami. W przypadku typowego mieszkania w lokalu podział fizyczny zazwyczaj nie będzie praktycznym rozwiązaniem.

Przy wartości mieszkania 330 000 zł i proporcjonalnym rozliczeniu nakładów mąż mógłby otrzymać 99 000 zł tytułem nakładu oraz 99 000 zł z połowy pozostałej wartości, czyli łącznie 198 000 zł. Żona mogłaby otrzymać 33 000 zł tytułem nakładu oraz 99 000 zł z połowy pozostałej wartości, czyli łącznie 132 000 zł. Jeżeli mąż przejąłby mieszkanie, orientacyjna spłata na rzecz żony wyniosłaby 132 000 zł. Jeżeli lokal przejęłaby żona, orientacyjna spłata na rzecz męża wyniosłaby 198 000 zł. To wyliczenie ma charakter przykładowy i wymaga dopasowania do dowodów w konkretnej sprawie.

Wniosek o podział majątku

Jeżeli strony nie zawrą ugody, wniosek składa się do sądu rejonowego, zwykle według położenia mieszkania. Trzeba wskazać lokal, propozycję podziału, nakłady oraz dowody źródła środków; przebieg takiego postępowania omawia artykuł o sądowym podziale majątku.

Kosztów nie warto tu nadmiernie rozbudowywać: opłata od wniosku wynosi zasadniczo 1000 zł, a przy zgodnym projekcie 300 zł. Jeżeli wcześniejsze ustalenia były częściowe albo sporne, osobnej oceny wymaga podważenie częściowego podziału.

Zniesienie współwłasności i przepisy Kodeksu cywilnego

Po ustaniu wspólności majątkowej do podziału majątku wspólnego odpowiednio stosuje się także przepisy o dziale spadku i zniesieniu współwłasności. Zgodnie z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności, z zastrzeżeniami przewidzianymi w ustawie.

Art. 211 K.c. przewiduje, że każdy ze współwłaścicieli może żądać podziału rzeczy wspólnej, chyba że byłoby to sprzeczne z ustawą, społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo prowadziłoby do istotnej zmiany rzeczy lub znacznego zmniejszenia jej wartości. Z kolei art. 212 K.c. pozwala sądowi wyrównać wartość udziałów dopłatami lub spłatami pieniężnymi.

W sprawach dotyczących mieszkań najczęściej sąd przyznaje lokal jednej stronie i zasądza spłatę drugiej albo zarządza sprzedaż, jeżeli żaden z małżonków nie może lub nie chce przejąć nieruchomości na realnych warunkach. Sąd bierze pod uwagę stanowiska stron, możliwość dokonania spłat, sytuację mieszkaniową, wartość lokalu oraz zgłoszone roszczenia o nakłady.

FAQ

Czy darowizna od rodziców lub dziadków zawsze jest majątkiem osobistym?

Nie zawsze, ale bardzo często tak. Jeżeli darczyńca przekazał darowiznę jednemu małżonkowi, środki wchodzą do jego majątku osobistego. Darczyńca może jednak wyraźnie postanowić, że darowizna ma wejść do majątku wspólnego obojga małżonków.

Czy wpisanie mieszkania do majątku wspólnego pozbawia prawa do zwrotu darowizny?

Nie. Jeżeli pieniądze z darowizny były majątkiem osobistym jednego małżonka i zostały przeznaczone na wspólne mieszkanie, można żądać rozliczenia nakładu. Trzeba jednak wykazać źródło środków i ich przeznaczenie.

Czy większa darowizna oznacza większy udział w mieszkaniu?

Nie automatycznie. Większa darowizna zwykle daje podstawę do żądania zwrotu nakładu, a nie do prostego ustalenia większego udziału w całym majątku. Nierówne udziały wymagają dodatkowo ważnych powodów i wykazania różnego stopnia przyczynienia się do powstania majątku.

Jaką wartość mieszkania bierze pod uwagę sąd?

Sąd zasadniczo ustala skład majątku według stanu z chwili ustania wspólności, ale wartość według cen aktualnych na dzień orzekania. Jeżeli strony nie zgadzają się co do ceny, sąd może powołać biegłego rzeczoznawcę.

Czy można załatwić podział mieszkania u notariusza?

Tak, jeżeli byli małżonkowie są zgodni co do sposobu podziału, spłat i rozliczenia nakładów. Ponieważ chodzi o nieruchomość, umowa podziału powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego.

Ile kosztuje wniosek o podział majątku wspólnego?

Opłata od wniosku o podział majątku wspólnego po ustaniu wspólności wynosi 1000 zł. Jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt podziału majątku, opłata wynosi 300 zł. Do tego mogą dojść koszty opinii biegłego.

Podsumowanie

Mieszkanie kupione w czasie małżeństwa do majątku wspólnego zazwyczaj podlega podziałowi po rozwodzie na zasadzie równych udziałów. Darowizny przekazane jednemu z małżonków i wydane na zakup lokalu nie muszą jednak zostać pominięte. Mogą być rozliczone jako nakłady z majątku osobistego na majątek wspólny.

Najważniejsze jest wykazanie, że darowizna była przeznaczona dla konkretnego małżonka, że środki rzeczywiście pochodziły z jego majątku osobistego oraz że zostały wykorzystane na zakup mieszkania. Od dowodów, aktualnej wyceny lokalu i sposobu sformułowania żądań zależy, czy sąd uwzględni roszczenie i w jakiej wysokości.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 33, art. 43 i art. 45 - ISAP
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności art. 210-212 - ISAP
3. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w szczególności art. 38 - ISAP
4. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 11 marca 2010 r., sygn. akt IV CSK 429/09.
5. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 lutego 2008 r., sygn. akt III CZP 148/07.
6. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 stycznia 2009 r., sygn. akt II CSK 390/08.
7. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 listopada 2011 r., sygn. akt IV CSK 93/11.