Spłata współmałżonka i przejęcie kredytu po rozwodzie

Przepisanie kredytu na żonę a podział domu

W opisanej sytuacji trzeba rozdzielić dwie kwestie: własność domu oraz odpowiedzialność za kredyt hipoteczny. Podział majątku może doprowadzić do tego, że dom przypadnie byłej żonie z obowiązkiem spłaty Pana udziału, ale taki podział sam w sobie nie powoduje jeszcze, że bank przestanie traktować Pana jako kredytobiorcę. Dla banku decydująca jest umowa kredytu i ewentualny aneks, a nie samo porozumienie rozwiedzionych małżonków.

Tak zwane przepisanie kredytu oznacza w praktyce przejęcie długu albo zmianę kredytobiorców. Zgodnie z art. 519 Kodeksu cywilnego osoba trzecia może wstąpić na miejsce dłużnika, który zostaje z długu zwolniony, ale przy kredycie hipotecznym konieczna jest zgoda wierzyciela, czyli banku. Bank bada zdolność kredytową osoby, która ma dalej spłacać kredyt, i dopiero po pozytywnej decyzji podpisuje odpowiednie dokumenty.

Najbezpieczniej nie opierać się wyłącznie na ustnej informacji z banku. Przed aktem notarialnym warto uzyskać możliwie konkretną decyzję albo promesę banku, z której wynika, na jakich warunkach bank zgodzi się zwolnić Pana z długu. W przeciwnym razie może powstać sytuacja, w której dom zostanie przyznany byłej żonie, ale Pan nadal będzie formalnie odpowiadał za kredyt.

Jaka kolejność czynności jest najbezpieczniejsza?

W praktyce najczęściej dąży się do tego, aby wszystkie kluczowe czynności były ze sobą powiązane: podział majątku u notariusza, ustalenie kwoty spłaty, termin zapłaty, zabezpieczenie spłaty oraz przejęcie kredytu przez jednego z byłych małżonków. Nie zawsze da się podpisać wszystko jednego dnia, bo bank ma własne procedury, ale dokumenty powinny jasno wskazywać, co ma się stać, w jakim terminie i jakie są skutki braku wykonania ustaleń.

Rozsądny wariant polega na tym, aby najpierw uzyskać z banku pisemne potwierdzenie warunków przejęcia kredytu przez byłą żonę, następnie zawrzeć u notariusza umowę podziału majątku obejmującą przeniesienie własności domu, obowiązek spłaty oraz zobowiązanie do doprowadzenia do aneksu bankowego, a potem wykonać czynności w banku i rozliczyć spłatę. W akcie można przewidzieć, że część spłaty nastąpi z nowego kredytu, a pozostała część w konkretnym terminie.

Jeżeli bank wymaga najpierw podpisania aneksu, zanim dojdzie do aktu notarialnego, trzeba szczególnie zadbać o zabezpieczenie Pana interesu. W takiej sytuacji nie powinien Pan pozostawać wyłącznie z ogólną obietnicą byłej żony, że później przejmie dom i zapłaci ustaloną kwotę. Warto zawrzeć co najmniej szczegółowe porozumienie, a przy nieruchomości najlepiej umowę w formie aktu notarialnego.

Czy wcześniejsze przejęcie kredytu może być niekorzystne?

Samo przejęcie kredytu przez byłą żonę, za zgodą banku, nie pozbawia Pana prawa do żądania podziału majątku ani do spłaty z tytułu udziału w domu. Może jednak zmienić praktyczną pozycję negocjacyjną stron. Jeżeli bank zwolni Pana z długu, była żona będzie ponosiła ciężar kredytu, ale dopóki nie dojdzie do skutecznego przeniesienia własności, dom nadal pozostaje składnikiem majątku do podziału.

W sądowym podziale majątku sąd dzieli przede wszystkim aktywa, czyli np. nieruchomość, środki pieniężne albo inne składniki majątkowe. Co do zasady sąd nie może jednostronnie zmienić umowy kredytowej ani nakazać bankowi zwolnienia jednego z kredytobiorców. Jeżeli więc do aneksu z bankiem jeszcze nie doszło, bank nadal może dochodzić spłaty od osób wskazanych w umowie kredytowej.

Istotne jest także orzecznictwo dotyczące nieruchomości obciążonych hipoteką. Sąd Najwyższy w uchwale z 28 marca 2019 r., III CZP 21/18, wskazał, że przy podziale majątku wspólnego obejmującego nieruchomość obciążoną hipoteką sąd, przyznając nieruchomość jednemu z małżonków, zasadniczo ustala jej wartość z pominięciem obciążenia hipotecznego, chyba że przemawiają przeciwko temu ważne względy. Oznacza to, że kredyt nie zawsze automatycznie obniży wartość domu przy ustalaniu spłaty.

Umowa przedwstępna i zabezpieczenie spłaty

Jeżeli istnieje ryzyko, że przed podpisaniem aktu notarialnego dojdzie do sporu, umowa przedwstępna jest dobrym rozwiązaniem, ale powinna być przygotowana starannie. Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Przy podziale domu oznacza to co najmniej dokładne oznaczenie nieruchomości, sposób podziału, kwotę spłaty, terminy płatności, zasady korzystania z domu do czasu wyprowadzki i sposób rozliczenia rat kredytu.

Forma zwykła pisemna może mieć znaczenie dowodowe i odszkodowawcze, ale przy nieruchomości nie daje tak silnej ochrony jak akt notarialny. Wynika to z art. 158 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości oraz umowa przenosząca własność nieruchomości wymagają formy aktu notarialnego. Jeżeli strony chcą mieć realną możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, umowa przedwstępna dotycząca nieruchomości powinna być zawarta u notariusza.

W akcie notarialnym można również zabezpieczyć obowiązek spłaty przez wskazanie terminu, odsetek za opóźnienie, sposobu płatności oraz dobrowolnego poddania się egzekucji co do zapłaty. Dzięki temu, jeżeli była żona nie zapłaci w terminie, dochodzenie należności może być prostsze niż w przypadku zwykłej umowy bez zabezpieczeń.

Przepisanie kredytu na żonę i hipoteka

Przejęcie kredytu przez byłą żonę nie zawsze musi oznaczać wykreślenie hipoteki. Hipoteka zabezpiecza wierzytelność banku na nieruchomości i zwykle pozostaje do czasu spłaty kredytu albo ustanowienia innego zabezpieczenia zaakceptowanego przez bank. Dlatego trzeba odróżnić zwolnienie Pana jako dłużnika osobistego od dalszego istnienia hipoteki na domu.

Jeżeli bank dopuszcza zmianę zabezpieczenia, możliwe są inne rozwiązania, np. refinansowanie kredytu, ustanowienie dodatkowego zabezpieczenia albo przeniesienie obciążenia hipotecznego na inną nieruchomość. To jednak zawsze zależy od polityki banku, wartości zabezpieczenia, treści umowy kredytu i aktualnej zdolności kredytowej osoby przejmującej zobowiązanie.

Dla Pana najważniejsze jest uzyskanie jednoznacznego dokumentu, z którego wynika, że po wykonaniu określonych czynności nie będzie Pan już dłużnikiem wobec banku. Samo ustalenie między byłymi małżonkami, że kredyt będzie spłacać była żona, nie chroni Pana przed bankiem, jeżeli bank nie podpisze odpowiedniego aneksu.

Zniesienie współwłasności nieruchomości po rozwodzie

Po rozwodzie i ustaniu wspólności majątkowej byli małżonkowie mogą podzielić majątek umownie albo sądownie. Jeżeli w skład majątku wchodzi nieruchomość, umowny podział wymaga aktu notarialnego. Taki umowny podział majątku jest zwykle szybszy i tańszy niż postępowanie sądowe, ale wymaga pełnej zgody co do wszystkich istotnych warunków.

Zgodnie z art. 211 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że taki podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy, społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo prowadziłby do istotnej zmiany rzeczy lub znacznego zmniejszenia jej wartości. Przy domu mieszkalnym fizyczny podział często jest trudny albo nieopłacalny.

Zgodnie natomiast z art. 212 Kodeksu cywilnego rzecz, której nie da się podzielić, może być przyznana jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana. Jeżeli sąd ustala spłaty lub dopłaty, oznacza termin i sposób ich zapłaty, wysokość i termin odsetek, a w razie potrzeby także sposób zabezpieczenia. Przy rozłożeniu spłat na raty terminy ich zapłaty nie mogą łącznie przekraczać 10 lat.

W sprawie o podział majątku wspólnego właściwy jest co do zasady sąd miejsca położenia majątku. Opłata sądowa od wniosku o podział majątku wspólnego wynosi obecnie 1000 zł, a jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt podziału, opłata wynosi 300 zł. Do tego mogą dojść koszty opinii biegłego, jeżeli strony nie zgadzają się co do wartości domu.

Co z ratami płaconymi do czasu aktu albo wyprowadzki?

Do dnia podpisania aneksu z bankiem formalna odpowiedzialność za kredyt wynika z umowy kredytowej. Jeżeli oboje nadal jesteście kredytobiorcami, bank może żądać zapłaty zgodnie z tą umową. Wewnętrzne ustalenia między byłymi małżonkami są ważne między Wami, ale nie zmieniają automatycznie sytuacji wobec banku.

Warto dokumentować wszystkie wpłaty na wspólne konto, przelewy na raty kredytu, opłaty za utrzymanie domu oraz wydatki na dzieci. Po ustaniu wspólności majątkowej spłaty rat z majątku osobistego jednego z byłych małżonków mogą być przedmiotem rozliczeń przy podziale majątku, zwłaszcza gdy druga strona nie partycypowała w kosztach zgodnie z ustaleniami.

Jeżeli umawiacie się, że do dnia aktu albo do dnia wyprowadzki oboje ponosicie określone koszty, zapiszcie to w porozumieniu. Powinno ono wskazywać, jakie kwoty są płacone, na co są przeznaczane, czy podlegają późniejszemu rozliczeniu i co dzieje się w razie opóźnienia jednej ze stron.

FAQ

Czy mogę zgodzić się na przejęcie kredytu przed aktem notarialnym?

Można, ale nie jest to optymalne bez dodatkowego zabezpieczenia. Jeżeli bank wymaga takiej kolejności, warto wcześniej podpisać szczegółową umowę, najlepiej w formie aktu notarialnego, która określi przeniesienie własności domu, kwotę spłaty, terminy i skutki niewykonania ustaleń.

Czy sąd może przepisać kredyt hipoteczny na jednego małżonka?

Nie w takim znaczeniu, w jakim robi to bank. Sąd może podzielić majątek i przyznać nieruchomość jednemu z byłych małżonków, ale nie może samodzielnie zmienić umowy kredytu ani zwolnić drugiego kredytobiorcy z długu wobec banku.

Czy umowa przedwstępna musi być notarialna?

Przepisy nie zawsze wymagają aktu notarialnego dla samego porozumienia organizacyjnego, ale przy zobowiązaniu do przeniesienia własności nieruchomości forma aktu notarialnego daje znacznie silniejszą ochronę. Zwykła forma pisemna może nie wystarczyć, jeżeli jedna ze stron odmówi później podpisania aktu.

Czy kredyt pomniejsza wartość domu przy podziale majątku?

Nie należy tego zakładać automatycznie. Zgodnie z aktualnym kierunkiem orzecznictwa, przy przyznaniu nieruchomości jednemu z małżonków sąd zasadniczo ustala jej wartość z pominięciem hipoteki, chyba że konkretne okoliczności uzasadniają inne podejście.

Co zrobić, jeśli była żona przejmie dom, ale nie zapłaci spłaty w terminie?

Najlepiej przewidzieć ten problem w akcie notarialnym. Warto wpisać konkretny termin zapłaty, odsetki, zabezpieczenie oraz oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Dzięki temu dochodzenie zapłaty może być szybsze i mniej ryzykowne.

Czy muszę płacić raty do czasu wyprowadzki?

To zależy od umowy kredytowej i ustaleń między byłymi małżonkami. Wobec banku liczy się umowa kredytowa, a między stronami można ustalić, kto i w jakiej części ponosi raty oraz koszty domu do dnia aktu, aneksu bankowego albo wyprowadzki. Takie ustalenia warto spisać.

Podsumowanie

W opisanej sprawie najważniejsze jest to, aby nie rozdzielić zbyt mocno przejęcia kredytu, przeniesienia własności domu i spłaty udziału. Jeżeli była żona ma przejąć kredyt i dom, dokumenty powinny precyzyjnie wskazywać kolejność czynności, termin zapłaty, zabezpieczenia oraz sposób rozliczenia rat płaconych do czasu zakończenia sprawy.

Jeżeli istnieje ryzyko konfliktu, warto zawrzeć umowę przedwstępną albo od razu kompleksowy akt notarialny. Przy nieruchomości forma aktu notarialnego ma zasadnicze znaczenie, a dodatkowe zabezpieczenia, takie jak poddanie się egzekucji co do spłaty, mogą realnie ochronić osobę, która wyprowadza się z domu i oczekuje zapłaty swojego udziału.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 158, 211, 212, 389-390 i 519 - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 43 i 45 - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59

3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 566, 567 i 777 - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296

4. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, art. 38 - Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398

5. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 marca 2019 r., III CZP 21/18 - orzeczenie SN