Kiedy sąd zarządzi sprzedaż wspólnej nieruchomości?

Sąd zarządzi sprzedaż wspólnej nieruchomości — kiedy jest to możliwe?

W postępowaniu o podział majątku wspólnego sprzedaż nieruchomości jest jednym z możliwych sposobów zakończenia współwłasności, ale nie jest rozwiązaniem, od którego sąd powinien zaczynać. Z przepisów o zniesieniu współwłasności wynika pierwszeństwo podziału rzeczy w naturze, jeżeli jest on prawnie i faktycznie możliwy oraz nie powoduje istotnego zmniejszenia wartości rzeczy albo zmiany jej przeznaczenia.

W przypadku typowego mieszkania podział fizyczny najczęściej nie jest możliwy. Przy domu na odpowiedniej działce sytuacja może być bardziej złożona, ponieważ czasem możliwe jest wyodrębnienie samodzielnych części albo inny zgodny z prawem podział. Jeżeli jednak nieruchomość jest niepodzielna, pozostają zasadniczo dwa rozwiązania: przyznanie jej jednemu z byłych małżonków z obowiązkiem spłaty drugiego albo sprzedaż.

Sprzedaż staje się szczególnie realna, gdy żaden z uczestników nie chce przejąć nieruchomości albo gdy osoba, która o jej przyznanie wnosi, nie jest w stanie sfinansować spłaty. Sąd ocenia przy tym konkretną sytuację, a nie samo brzmienie żądań stron. Szersze konsekwencje związane z sytuacją, w której pozostaje dom z kredytem hipotecznym po rozwodzie, stanowią odrębny problem od samego wyboru sposobu podziału nieruchomości.

Jeżeli oboje byli małżonkowie zgodnie chcą sprzedaży, spór co do sposobu podziału jest oczywiście mniejszy. Jeżeli natomiast jedna strona domaga się sprzedaży, a druga chce przejąć nieruchomość i potrafi wykazać możliwość spłaty, żądanie sprzedaży nie wiąże sądu automatycznie.

Własność nieruchomości i data jej nabycia

Zanim sąd wybierze sposób podziału, musi być wiadomo, czy dana nieruchomość w ogóle wchodzi do majątku wspólnego. Co do zasady przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania ustawowej wspólności majątkowej przez oboje małżonków lub jednego z nich wchodzą do majątku wspólnego. Istnieją jednak liczne wyjątki, w tym dotyczące mienia nabytego przed powstaniem wspólności, w drodze dziedziczenia lub darowizny czy w zamian za określone składniki majątku osobistego.

Sam fakt, że małżonkowie mieszkali razem w domu albo wspólnie spłacali związany z nim kredyt, nie przesądza jeszcze o wspólnej własności. Jeżeli przykładowo jeden z małżonków kupił mieszkanie przed ślubem, późniejsze regulowanie rat ze wspólnych środków nie powoduje automatycznie, że drugi małżonek staje się współwłaścicielem. Może natomiast powstać problem rozliczenia nakładów i wydatków.

Znaczenie mają dlatego przede wszystkim dokument nabycia nieruchomości, data zawarcia małżeństwa, okres obowiązywania wspólności majątkowej, ewentualna umowa majątkowa małżeńska oraz sposób sfinansowania nabycia. Treść księgi wieczystej jest bardzo ważnym dowodem, lecz w spornej sprawie nie należy ograniczać analizy wyłącznie do tego, czy wpisano w niej jednego czy oboje małżonków.

Kredyt hipoteczny a własność — relacja małżonków i odpowiedzialność wobec banku

Własność nieruchomości i zobowiązanie wobec banku to dwa różne zagadnienia. Sąd dokonujący podziału majątku rozstrzyga o składnikach majątku, natomiast nie dokonuje przy okazji swobodnego podziału wspólnych długów małżonków. Może więc dojść do sytuacji, w której nieruchomość zostanie przyznana tylko jednemu z nich, ale wobec banku nadal oboje pozostaną kredytobiorcami.

Nie należy zakładać, że prawomocne postanowienie o przyznaniu mieszkania jednemu małżonkowi automatycznie wykreśli drugiego z umowy kredytowej. Przejęcie długu albo inne zwolnienie dotychczasowego dłużnika wymaga spełnienia warunków wynikających z prawa zobowiązań i zgody wierzyciela. Dlatego przed przedstawieniem sądowi wariantu polegającego na przejęciu nieruchomości warto uzyskać od banku aktualne informacje o saldzie oraz o tym, czy i na jakich warunkach możliwa jest zmiana kredytobiorców.

Możliwość samodzielnej obsługi kredytu nie jest też tym samym co możliwość zapłaty byłemu małżonkowi spłaty wynikającej z podziału majątku. Sąd może badać obie kwestie, jeżeli mają znaczenie dla realności proponowanego sposobu podziału.

Wartość nieruchomości, saldo kredytu i wycena przez biegłego

Wartość nieruchomości ma bezpośredni wpływ na wysokość spłaty. Jeżeli strony są zgodne co do wartości, powoływanie biegłego nie zawsze jest konieczne. Gdy jednak jedna strona uważa, że lokal jest wart np. 700 tys. zł, a druga wskazuje 950 tys. zł, sąd może dopuścić dowód z opinii rzeczoznawcy majątkowego.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się, że przy podziale majątku skład ustala się według chwili ustania wspólności, natomiast wartość poszczególnych składników co do zasady według ich stanu i cen z chwili dokonywania podziału. Dlatego stara wycena sporządzona kilka lat wcześniej może mieć niewielką wartość dla aktualnego rozstrzygnięcia.

Przy nieruchomości obciążonej hipoteką trzeba zachować dodatkową ostrożność. W uchwale z 28 marca 2019 r., III CZP 21/18, Sąd Najwyższy przyjął, że przyznając jednemu z małżonków nieruchomość obciążoną hipoteką zabezpieczającą wspólny kredyt, sąd co do zasady ustala jej wartość bez pomniejszania o wartość tego obciążenia, chyba że zachodzą ważne okoliczności przemawiające za innym podejściem.

Saldo kredytu pozostaje jednak bardzo istotne dla praktycznej oceny sytuacji: wpływa na możliwość refinansowania, ryzyko bankowe, realność przejęcia zobowiązania oraz ekonomiczne skutki ewentualnej sprzedaży. Zagadnienie, jak rozliczana jest spłata kredytu po rozwodzie, wymaga odrębnej oceny. Podobnie osobnym problemem jest spłata współmałżonka połączona z próbą przejęcia kredytu.

Korzystanie z lokalu, czynsz, pożytki i nakłady po rozstaniu

To, że po rozstaniu w nieruchomości mieszka tylko jeden z małżonków, nie oznacza automatycznie, że sąd powinien przyznać ją właśnie jemu. Nie oznacza też automatycznego obowiązku zapłaty drugiej stronie czynszu za każdy miesiąc wyłącznego zamieszkiwania. Ocena zależy m.in. od tego, czy drugi współuprawniony był faktycznie pozbawiony możliwości współposiadania, jakie były uzgodnienia stron i jakie żądania zostały zgłoszone.

Znaczenie mogą mieć również pożytki z nieruchomości, np. czynsz pobierany od najemców, oraz wydatki i nakłady ponoszone po ustaniu wspólności. Jeżeli jeden z byłych małżonków sam finansował konieczny remont, opłacał określone koszty związane z nieruchomością lub pobierał z niej dochody, odpowiednie rozliczenia mogą wpływać na końcowy wynik finansowy postępowania.

Nie wszystkie płatności rozlicza się jednak w identyczny sposób. Szczególnie przy spłacie wspólnego kredytu trzeba odróżniać stosunek między byłymi małżonkami od ich odpowiedzialności wobec banku. Warto więc gromadzić potwierdzenia przelewów, faktury, umowy najmu, rozliczenia czynszu i inne dokumenty pokazujące przepływy pieniężne od chwili ustania wspólności.

Przyznanie nieruchomości, spłata albo sprzedaż

Jeżeli fizyczny podział nie jest możliwy, najważniejsze pytanie brzmi zwykle: czy któryś z byłych małżonków chce i może przejąć nieruchomość. Sama deklaracja może nie wystarczyć, gdy druga strona kwestionuje możliwość zapłaty wysokiej spłaty. Sąd powinien ocenić realną zdolność wykonania przyszłego obowiązku.

Pomocne mogą być m.in. informacje o dochodach, oszczędnościach, innych składnikach majątku, możliwości uzyskania finansowania oraz stanowisko banku. Nie oznacza to, że uczestnik zawsze musi dysponować całą kwotą w gotówce w chwili wydawania postanowienia. Przepisy pozwalają sądowi określić termin i sposób zapłaty, a także rozłożyć spłatę na raty. Łączny okres przewidziany dla rat nie może przekraczać dziesięciu lat.

Jednocześnie nieruchomości nie powinno się przyznawać uczestnikowi wbrew jego woli tylko po to, aby uniknąć sprzedaży i obciążyć go obowiązkiem wysokiej spłaty. W orzecznictwie Sądu Najwyższego wskazuje się, że przyznanie składnika jednemu z uczestników wraz z obowiązkiem spłaty wymaga uwzględnienia jego stanowiska i realnych możliwości finansowych.

Gdy nie ma realnego wariantu podziału w naturze ani przyznania nieruchomości jednej stronie, sąd może zarządzić sprzedaż zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego. Jest to sprzedaż publiczna prowadzona według odpowiednio stosowanych reguł egzekucji z nieruchomości. Nie należy utożsamiać jej z dobrowolną sprzedażą rynkową uzgodnioną przez byłych małżonków.

Sprzedaż publiczna może być ekonomicznie mniej korzystna niż wspólna, dobrowolna sprzedaż na wolnym rynku. Cena uzyskana w procedurze sądowej nie musi odpowiadać cenie, którą strony mogłyby wynegocjować samodzielnie, a postępowanie wiąże się także z kosztami. Jeżeli byli małżonkowie są w stanie współdziałać, dobrowolne zbycie nieruchomości może być rozwiązaniem wartym rozważenia przed doprowadzeniem do sprzedaży publicznej.

Przy nieruchomości obciążonej hipoteką nie można również zakładać, że cała uzyskana cena będzie po prostu podzielona między byłych małżonków. Trzeba uwzględnić prawa wierzycieli zabezpieczonych na nieruchomości, koszty postępowania i zasady podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży.

Dokumenty bankowe, księga wieczysta i dowody finansowania

Jeżeli spór dotyczy tego, czy nieruchomość ma zostać sprzedana, dokumenty powinny odpowiadać nie tylko na pytanie, kto jest właścicielem, ale również czy proponowana przez daną stronę alternatywa dla sprzedaży jest wykonalna.

Jeżeli osoba żądająca przyznania sobie nieruchomości opiera swój plan na refinansowaniu kredytu lub zwolnieniu drugiego kredytobiorcy, szczególnie użyteczne jest udokumentowanie stanowiska banku. Samo zapewnienie przed sądem, że bank prawdopodobnie zgodzi się na zmianę umowy, może okazać się niewystarczające do wykazania realności całego rozwiązania.

Najczęstsze błędy i argumenty drugiej strony

„Skoro chcę sprzedaży, sąd musi ją zarządzić”. Nie. Sąd ustala sposób podziału zgodnie z przepisami i okolicznościami sprawy. Jeżeli druga strona chce przejąć nieruchomość i ma realną możliwość spłaty, sprzedaż nie jest automatyczna.

„Mieszkam tutaj, więc sąd musi przyznać mi nieruchomość”. Samo zajmowanie lokalu nie daje takiej gwarancji. Liczą się także tytuł prawny, możliwość spłaty, stanowiska stron i pozostałe okoliczności majątkowe.

„Kredyt wynosi 400 tys. zł, więc zawsze odejmujemy tę kwotę od wartości mieszkania przed obliczeniem spłaty”. Takie założenie jest zbyt daleko idące. Orzecznictwo Sądu Najwyższego nie pozwala traktować wartości hipoteki jak automatycznego potrącenia od wartości nieruchomości przy każdym podziale.

„Jeśli sąd przyzna mi mieszkanie, były małżonek przestanie być kredytobiorcą”. Postanowienie o podziale majątku nie zastępuje zgody banku na zmianę stron stosunku kredytowego.

„Skoro w księdze wieczystej widnieje tylko jedna osoba, nieruchomość na pewno nie może być wspólna”. Wpis jest bardzo ważny, lecz przy ustalaniu przynależności składnika do majątku trzeba zbadać również podstawę i datę nabycia oraz obowiązujący wówczas ustrój majątkowy.

FAQ

Czy sąd może zarządzić sprzedaż nieruchomości, jeżeli tylko jeden małżonek tego chce?

Tak, ale samo żądanie jednej strony nie wystarcza do automatycznego zarządzenia sprzedaży. Jeżeli nieruchomości nie można podzielić, a druga strona chce ją przejąć i jest w stanie dokonać spłaty, sąd może wybrać przyznanie nieruchomości tej osobie. Sprzedaż staje się bardziej prawdopodobna, gdy taki wariant nie jest realny.

Czy sąd może przyznać nieruchomość osobie, która jej nie chce?

Przy niepodzielnym składniku majątku, którego przyznanie wiązałoby się ze znaczącą spłatą, nie powinno się narzucać uczestnikowi takiego rozwiązania wbrew jego stanowisku. Jeżeli nikt nie chce przejąć nieruchomości, sprzedaż może być jedynym praktycznym sposobem zakończenia współwłasności.

Czy brak pieniędzy na natychmiastową spłatę oznacza konieczność sprzedaży?

Nie zawsze. Sąd może odroczyć termin zapłaty albo rozłożyć spłatę na raty, przy czym łączny okres rat nie może przekraczać dziesięciu lat. Musi jednak istnieć realna perspektywa wykonania takiego obowiązku. Jeżeli proponowany harmonogram jest niewykonalny, może to przemawiać przeciwko przyznaniu nieruchomości tej osobie.

Czy saldo kredytu hipotecznego zawsze obniża wartość nieruchomości przy podziale?

Nie. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego III CZP 21/18 przy przyznaniu jednemu małżonkowi nieruchomości obciążonej hipoteką zabezpieczającą wspólny kredyt co do zasady nie pomniejsza się jej wartości o wartość obciążenia hipotecznego, chyba że szczególne okoliczności uzasadniają inne podejście.

Czy sądowa sprzedaż nieruchomości automatycznie zamyka problem kredytu?

Nie należy przyjmować takiego automatyzmu. Sposób zaspokojenia wierzyciela hipotecznego i dalsza odpowiedzialność osobista kredytobiorców zależą od przebiegu sprzedaży, wysokości uzyskanej ceny, zabezpieczeń oraz treści zobowiązania wobec banku. Przed podjęciem decyzji warto znać aktualne saldo i warunki umowy kredytowej.

Czy byli małżonkowie mogą sami sprzedać nieruchomość zamiast czekać na sprzedaż sądową?

Jeżeli oboje mogą skutecznie rozporządzić nieruchomością i są zgodni co do sprzedaży, dobrowolne zbycie na wolnym rynku może pozwolić uniknąć publicznej sprzedaży w ramach postępowania. Wymaga jednak współpracy stron co do warunków transakcji i prawidłowego rozliczenia ceny, kredytu oraz innych obciążeń.

Podsumowanie

O tym, czy sąd zarządzi sprzedaż wspólnej nieruchomości, nie decyduje jeden argument. Najpierw trzeba ustalić, czy nieruchomość należy do majątku podlegającego podziałowi i czy możliwy jest jej fizyczny podział. Jeżeli nie, sąd bada możliwość przyznania jej jednej stronie ze spłatą drugiej. Sprzedaż staje się rozwiązaniem szczególnie uzasadnionym, gdy nikt nie chce nieruchomości albo osoba zainteresowana jej przejęciem nie ma realnej możliwości wykonania obowiązku spłaty.

Przed postępowaniem warto ustalić aktualną wartość nieruchomości, saldo kredytu, stanowisko banku, wysokość możliwej spłaty oraz własną zdolność do jej sfinansowania. Dobrze przygotowane dokumenty mogą mieć zasadnicze znaczenie, gdy druga strona przedstawia sądowi zupełnie inny sposób podziału.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 210–212 oraz art. 519–522.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności przepisy dotyczące zniesienia współwłasności, podziału majątku oraz sprzedaży rzeczy wspólnej.
• Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 31, 33, 45 i 46.
• Uchwała Sądu Najwyższego z 28 marca 2019 r., III CZP 21/18.
• Uchwała Sądu Najwyższego z 23 lutego 2018 r., III CZP 103/17.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z 16 września 2016 r., IV CSK 763/15.