Intercyza a zakup mieszkania po ślubie – kto jest właścicielem?

Zakup mieszkania po ślubie — zakres problemu i najważniejsze rozróżnienia

Potoczne określenie „intercyza” może oznaczać różne małżeńskie umowy majątkowe. W tym artykule chodzi przede wszystkim o sytuację, w której małżonkowie ustanowili rozdzielność majątkową. Zgodnie z art. 51 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego każdy z małżonków zachowuje wówczas majątek posiadany przed zawarciem umowy oraz majątek nabyty później.

Oznacza to, że po ustanowieniu rozdzielności nie powstaje automatycznie jeden wspólny majątek obejmujący rzeczy kupowane w trakcie małżeństwa. Jeden małżonek może kupić lokal samodzielnie albo małżonkowie mogą nabyć go razem jako współwłaściciele w częściach ułamkowych.

Jeżeli zawarta umowa majątkowa nie ustanawia zwykłej rozdzielności, lecz np. rozszerza albo ogranicza wspólność lub wprowadza rozdzielność z wyrównaniem dorobków, skutki trzeba ocenić na podstawie konkretnej treści aktu notarialnego.

Przed zakupem mieszkania dobrze jest więc sprawdzić, jak dokładnie ukształtowano ustrój majątkowy i czy planowany sposób nabycia odpowiada temu, co małżonkowie chcą osiągnąć. Szerzej o praktycznym zabezpieczeniu majątku przy zakupie mieszkania piszemy w osobnym poradniku.

Kto jest właścicielem rzeczy lub nieruchomości i co wynika z dokumentów

Przy rozdzielności majątkowej podstawowym dokumentem określającym własność mieszkania jest akt notarialny sprzedaży. Jeżeli jako kupujący występuje tylko jeden małżonek, co do zasady to on staje się właścicielem nieruchomości. Sam fakt pozostawania w małżeństwie nie daje drugiemu małżonkowi udziału we własności.

Jeżeli natomiast w umowie sprzedaży jako nabywcy występują oboje małżonkowie, mieszkanie może zostać nabyte przez nich w częściach ułamkowych. Akt powinien wskazywać, jakie udziały przysługują poszczególnym osobom, np. 1/2 i 1/2 albo 2/3 i 1/3.

Nie należy mylić współwłasności w częściach ułamkowych ze wspólnością majątkową małżeńską. Przy rozdzielności każdy z małżonków ma własny, określony udział, którym – z zastrzeżeniem szczególnych przepisów – może rozporządzać.

W przypadku mieszkania stanowiącego własność tylko jednego małżonka drugi małżonek może mieć jednak uprawnienie do korzystania z niego w celu zaspokajania potrzeb rodziny na podstawie art. 28¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Uprawnienie do korzystania z lokalu nie jest jednak tym samym co własność ani udział w nieruchomości.

Źródło finansowania, udziały i współwłasność partnerów

To, kto zapłacił cenę, ma duże znaczenie dla późniejszych rozliczeń, ale nie należy utożsamiać źródła pieniędzy z wpisem prawa własności. Jeżeli w akcie notarialnym mieszkanie nabywa wyłącznie żona, samo przekazanie przez męża części ceny sprzedającemu nie powoduje automatycznie, że mąż staje się współwłaścicielem.

Jeżeli małżonkowie chcą wspólnie nabyć mieszkanie, powinni ustalić udziały już przy zawieraniu umowy sprzedaży. Udziały mogą odpowiadać rzeczywistemu finansowaniu, ale nie muszą być identyczne z proporcjami wpłat, jeżeli strony świadomie ustalą inaczej.

Współwłaściciele ponoszą co do zasady wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną proporcjonalnie do swoich udziałów, a pożytki i inne przychody z rzeczy również przypadają im według wielkości udziałów. Inny sposób rozliczeń może jednak wynikać z umowy między nimi.

Kredyt a własność — kto odpowiada wobec banku

Jednym z najczęstszych błędów jest założenie, że osoba spłacająca kredyt musi być właścicielem mieszkania albo że każdy właściciel automatycznie odpowiada za kredyt. Są to odrębne stosunki prawne.

O tym, kto jest dłużnikiem banku z tytułu kredytu, decyduje przede wszystkim umowa kredytowa. Osoba wskazana jako kredytobiorca zobowiązuje się wobec banku do spłaty kredytu na zasadach określonych w umowie. Jeżeli kredytobiorcami są oboje małżonkowie, ich odpowiedzialność określają postanowienia umowy i właściwe przepisy, niezależnie od tego, jakie udziały mają w mieszkaniu.

Możliwa jest więc konstrukcja, w której małżonkowie odpowiadają wobec banku za kredyt, a lokal nie należy do nich w równych udziałach. Możliwa jest również sytuacja, w której właścicielem nieruchomości jest jedna osoba, a zabezpieczenie kredytu i krąg kredytobiorców zostały określone inaczej. Bank każdorazowo ocenia dopuszczalność takiej konstrukcji i zdolność kredytową.

Warto odróżnić także osobistą odpowiedzialność kredytobiorcy od hipoteki obciążającej nieruchomość. Hipoteka jest zabezpieczeniem wierzytelności banku na nieruchomości i nie przesądza sama w sobie, kto jest zobowiązany osobiście do zapłaty całego długu.

Jeżeli problem dotyczy tego, czy w małżeństwie można kupić mieszkanie tylko dla jednego z małżonków, szczegółowe omówienie znajduje się w odrębnym materiale. Z kolei finansowanie inwestycji obejmującej zakup działki i budowę domu rodzi dodatkowe problemy związane z własnością gruntu i późniejszego budynku.

Nakłady jednego małżonka na majątek drugiego

Rozdzielność majątkowa nie wyklucza przepływu pieniędzy między małżonkami. Jeden z nich może finansować wkład własny, raty kredytowe, remont, wyposażenie lub modernizację nieruchomości należącej do drugiego. Taka zapłata nie powoduje jednak sama przez się nabycia części mieszkania.

Trzeba ustalić, jaka była podstawa przekazania pieniędzy. Mogła to być pożyczka, darowizna, wykonanie uzgodnionego obowiązku, wspólne ponoszenie kosztów rodziny albo świadczenie dokonane z założeniem późniejszego rozliczenia. Jeżeli strony niczego nie uregulowały, znaczenie mają okoliczności wpłat, ich cel oraz dowody pozwalające odtworzyć uzgodnienia małżonków.

Przy zwykłej rozdzielności majątkowej nie należy automatycznie stosować mechanizmu z art. 45 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego do każdej wpłaty dokonanej po ustanowieniu rozdzielności. Przepis ten reguluje przede wszystkim rozliczenia między majątkiem wspólnym a majątkami osobistymi. Gdy istnieją dwa odrębne majątki małżonków, podstawa roszczenia może wynikać m.in. z zawartej umowy, przepisów o współwłasności albo – zależnie od okoliczności – z przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.

Zarządzanie, sprzedaż i koszty utrzymania składnika

Jeżeli mieszkanie należy wyłącznie do jednego małżonka objętego rozdzielnością majątkową, co do zasady samodzielnie zarządza on swoim majątkiem. Wynika to z art. 51¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Jeżeli natomiast mieszkanie zostało kupione wspólnie w częściach ułamkowych, zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności. Każdy współwłaściciel może rozporządzać własnym udziałem, natomiast sprzedaż całej wspólnej nieruchomości wymaga działania wszystkich współwłaścicieli. Przy innych czynnościach znaczenie ma to, czy mieszczą się w zwykłym zarządzie, czy przekraczają jego zakres.

Koszty związane z rzeczą wspólną – przykładowo część opłat właścicielskich, podatku lub koniecznych wydatków – co do zasady obciążają współwłaścicieli proporcjonalnie do udziałów. Jeżeli jedno z małżonków faktycznie pokrywa więcej, warto dokumentować te wydatki, ponieważ mogą mieć znaczenie dla późniejszych rozliczeń.

Trzeba przy tym odróżnić koszty związane z własnością nieruchomości od zwykłych kosztów utrzymania rodziny. Małżonkowie także przy rozdzielności majątkowej pozostają związani obowiązkami wynikającymi z małżeństwa, w tym obowiązkiem przyczyniania się do zaspokajania potrzeb rodziny stosownie do swoich sił oraz możliwości zarobkowych i majątkowych.

Dowody zapłaty i umowy zabezpieczające rozliczenie

Im większa wartość inwestycji jednego małżonka w nieruchomość drugiego, tym większe znaczenie ma udokumentowanie celu płatności. Sama historia rachunku pokazuje przepływ pieniędzy, ale nie zawsze odpowiada na pytanie, czy wpłata była pożyczką, darowizną, zapłatą części ceny czy wspólnym pokrywaniem wydatków rodzinnych.

Przy zakupie lub późniejszych nakładach warto zachować:

• akt notarialny ustanawiający rozdzielność majątkową,
• akt notarialny zakupu mieszkania,
• umowę kredytową i dokumenty dotyczące hipoteki,
• potwierdzenia zapłaty ceny i wkładu własnego,
• historię spłat rat kredytu,
• faktury i potwierdzenia płatności za remont oraz wyposażenie,
• umowy pożyczki lub inne pisemne porozumienia między małżonkami,
• korespondencję potwierdzającą, w jakim celu przekazywano większe kwoty.

Najczęstsze błędy i argumenty drugiej strony

Spory po rozstaniu często nie dotyczą samego aktu notarialnego, lecz tego, jak rozliczyć pieniądze wydawane przez kilka lat. Powtarzają się zwłaszcza następujące problemy:

• „Płaciłem raty, więc mam połowę mieszkania”. Sama spłata kredytu nie przenosi własności nieruchomości. Może natomiast rodzić kwestię rozliczenia pieniędzy.
• „Jesteśmy małżeństwem, więc lokal i tak jest wspólny”. Przy rozdzielności majątkowej nie jest to prawidłowe założenie. Trzeba sprawdzić sposób nabycia określony w akcie notarialnym.
• „Przelew udowadnia, że pieniądze trzeba zwrócić”. Przelew dowodzi przede wszystkim przekazania środków. Spór może dotyczyć podstawy i celu świadczenia.
• „Skoro oboje jesteśmy na kredycie, oboje jesteśmy właścicielami”. Status kredytobiorcy nie przesądza o własności nieruchomości.
• „Udziały są zawsze po połowie”. Przy współwłasności małżonkowie mogą nabyć nieruchomość w różnych udziałach. Decydujące znaczenie ma sposób ukształtowania transakcji.

W sporze jedna strona może twierdzić, że przekazywane pieniądze były darowizną albo dobrowolnym udziałem w kosztach życia rodziny, a druga – że była to pożyczka lub finansowanie podlegające zwrotowi. Dlatego ocena nie może opierać się wyłącznie na tym, kto technicznie wykonał przelew.

FAQ

Czy po podpisaniu intercyzy mogę kupić mieszkanie wyłącznie na siebie?

Jeżeli intercyza ustanawia rozdzielność majątkową, jeden małżonek może co do zasady nabyć mieszkanie do własnego majątku. Własność będzie wynikała z aktu notarialnego. Trzeba jednak osobno zbadać finansowanie zakupu oraz ewentualny kredyt.

Czy współmałżonek musi być wpisany do aktu notarialnego, jeżeli pomaga spłacać kredyt?

Nie. Spłacanie kredytu i własność to dwie różne kwestie. Jeżeli jednak współmałżonek ma uzyskać udział w mieszkaniu, powinno to wynikać z odpowiedniej czynności prawnej, a nie tylko z faktu ponoszenia wydatków.

Czy można kupić mieszkanie wspólnie mimo rozdzielności majątkowej?

Tak. Rozdzielność nie zabrania wspólnego zakupu. Małżonkowie mogą nabyć mieszkanie jako współwłaściciele w częściach ułamkowych i określić swoje udziały w umowie.

Czy zapłata połowy wkładu własnego daje automatycznie połowę mieszkania?

Nie. Jeżeli mieszkanie zostanie kupione tylko przez drugiego małżonka, sama zapłata części ceny nie tworzy automatycznie udziału we własności. Może natomiast mieć znaczenie dla wzajemnych rozliczeń.

Czy przy rozwodzie mieszkanie kupione przez jednego małżonka przy rozdzielności będzie dzielone jako majątek wspólny?

Jeżeli lokal został skutecznie nabyty do majątku jednego małżonka podczas obowiązywania rozdzielności, co do zasady nie jest składnikiem majątku wspólnego podlegającego podziałowi. Odrębnie mogą pozostać do rozliczenia roszczenia związane z finansowaniem lokalu lub nakładami drugiego małżonka.

Czy intercyza zwalnia małżonków z obowiązku wspólnego ponoszenia kosztów rodziny?

Nie. Rozdzielność majątkowa reguluje przede wszystkim przynależność majątku i sposób zarządzania nim. Nie znosi obowiązków małżeńskich, w tym obowiązku przyczyniania się do zaspokajania potrzeb rodziny.

Podsumowanie

Przy rozdzielności majątkowej zakup mieszkania po ślubie może prowadzić do trzech bardzo różnych sytuacji: lokal może należeć wyłącznie do jednego małżonka, oboje mogą nabyć go w równych udziałach albo mogą ustalić udziały w innych proporcjach. O własności przesądza przede wszystkim sposób nabycia nieruchomości, a nie sam fakt zawarcia małżeństwa, wysokość dochodów czy późniejsze opłacanie rat.

Osobno trzeba przeanalizować kredyt oraz przepływy pieniędzy między małżonkami. Jeżeli jedna osoba finansuje nieruchomość należącą do drugiej, najlepiej z góry ustalić i udokumentować, czy środki są pożyczką, darowizną, udziałem w kosztach czy wydatkiem przeznaczonym do późniejszego rozliczenia. Przy już powstałym sporze znaczenie będą miały akt notarialny, umowa kredytowa, historia płatności oraz ustalenia towarzyszące przekazywaniu pieniędzy.

Źródła

• Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 27, art. 28¹, art. 47 oraz art. 51–51¹.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 195–210 oraz art. 405 i nast.
• Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe, w szczególności art. 69–70.
• Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.