Żądanie zapłaty za niekorzystanie ze wspólnego mieszkania

Spory o zapłatę za korzystanie ze wspólnego mieszkania często pojawiają się przy podziale majątku po rozwodzie. Jedna strona twierdzi, że skoro nie mieszkała w lokalu, druga powinna zapłacić jej równowartość czynszu najmu. Druga odpowiada, że były małżonek wyprowadził się dobrowolnie, nie żądał kluczy i przez lata akceptował taki stan rzeczy.

W praktyce trzeba odróżnić zwykłe korzystanie ze wspólnego mieszkania od sytuacji, w której dochodzi do wyłączenia drugiego współwłaściciela z posiadania. To pierwsze nie musi rodzić obowiązku zapłaty. To drugie może prowadzić do roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu. Inne problemy powstają wtedy, gdy były małżonek w mieszkaniu pozostaje mimo sprzeciwu drugiej strony i generuje dalsze koszty.

Prawo współwłaścicieli do korzystania ze wspólnego mieszkania

Zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki da się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, że po ustaniu wspólności majątkowej, a przed ostatecznym podziałem majątku, oboje byli małżonkowie co do zasady mają prawo do korzystania ze wspólnego lokalu.

Nie wynika z tego jednak prosty wniosek, że osoba, która faktycznie mieszka w lokalu, zawsze ma płacić drugiej stronie czynsz. Sąd musi ustalić, czy korzystanie z mieszkania naruszało prawa drugiego współwłaściciela. Kluczowe znaczenie ma więc nie tylko fakt zamieszkiwania, lecz także to, czy drugi były małżonek chciał korzystać z lokalu, czy miał taką możliwość i czy został z niej bezprawnie wyłączony.

Kiedy możliwe jest żądanie wynagrodzenia za korzystanie z lokalu?

Wynagrodzenie za korzystanie ze wspólnego lokalu może być zasadne, gdy jeden współwłaściciel korzysta z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 k.c., czyli w sposób wyłączający drugiego ze współposiadania. Takie stanowisko wynika z uchwały składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z 19 marca 2013 r., sygn. III CZP 88/12. Podstawą roszczenia mogą być wówczas art. 224 § 2 k.c. albo art. 225 k.c., stosowane odpowiednio do relacji między współwłaścicielami.

Przykładowo roszczenie może być rozważane, gdy jeden z byłych małżonków wymienił zamki, odmówił wydania kluczy, nie dopuszczał drugiego do rzeczy osobistych, blokował możliwość zamieszkania albo wprost odmawiał ustalenia zasad korzystania z lokalu. Istotne jest także to, od kiedy drugi współwłaściciel żądał dopuszczenia do współposiadania. Samo późniejsze stwierdzenie, że „mogłem mieszkanie wynająć”, zwykle nie wystarczy.

Jeżeli były małżonek chce realnie wrócić do lokalu albo odzyskać dostęp do rzeczy, powinien działać jednoznacznie: pisemnie zażądać kluczy, dostępu, ustalenia zasad korzystania albo wystąpić do sądu. W praktyce osobnym zagadnieniem jest dochodzenie dopuszczenia do współposiadania.

Dobrowolna wyprowadzka a żądanie zapłaty

Jeżeli były małżonek sam wyprowadził się z mieszkania, zabrał swoje rzeczy, nie domagał się kluczy, nie żądał dopuszczenia do lokalu i przez długi czas nie zgłaszał żadnych roszczeń, jest to silny argument przeciwko automatycznemu zasądzeniu wynagrodzenia. W takiej sytuacji można twierdzić, że nie doszło do bezprawnego wyłączenia ze współposiadania, lecz do faktycznego zaakceptowania określonego sposobu korzystania z mieszkania.

Nie oznacza to, że każda dobrowolna wyprowadzka na zawsze zamyka drogę do roszczeń. Jeżeli po pewnym czasie były małżonek wyraźnie zażądał dopuszczenia do współposiadania, a druga strona mu odmówiła, sytuacja prawna może się zmienić od momentu odmowy. Dlatego w tego typu sprawach bardzo ważne są daty, korespondencja i dowody pokazujące, czy rzeczywiście doszło do wyłączenia z lokalu.

Dobra i zła wiara osoby korzystającej z mieszkania

Art. 224 § 2 k.c. i art. 225 k.c. różnicują odpowiedzialność posiadacza w zależności od dobrej albo złej wiary. W relacjach między byłymi małżonkami chodzi przede wszystkim o to, czy osoba korzystająca z lokalu mogła zasadnie uważać, że jej sposób korzystania jest akceptowany i nie narusza praw drugiej strony.

Jeżeli drugi współwłaściciel dobrowolnie się wyprowadził, przez lata nie żądał dostępu i nie kwestionował korzystania z lokalu, osoba mieszkająca w mieszkaniu może bronić się argumentem dobrej wiary. Jeżeli natomiast otrzymała wyraźne wezwanie do dopuszczenia do lokalu, odmówiła wydania kluczy albo utrudniała wejście do mieszkania, ryzyko uznania jej za osobę działającą w złej wierze rośnie.

Podział quoad usum jako argument obrony

Podział quoad usum to ustalenie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej. Nie musi zawsze przybrać formy szczegółowej umowy pisemnej. W określonych sytuacjach może wynikać z zachowania stron, zwłaszcza gdy przez dłuższy czas oboje byli małżonkowie akceptowali określony stan: jedna osoba mieszka w lokalu, druga korzysta z innych składników majątku, mieszka gdzie indziej albo nie zgłasza żądań dostępu.

W sprawie o zapłatę za niekorzystanie z mieszkania warto więc wykazywać, że strony faktycznie ustaliły lub tolerowały taki model korzystania. Jeżeli osoba, która żąda zapłaty, sama przez lata nie podejmowała działań zmierzających do współposiadania, późniejsze żądanie wynagrodzenia może być oceniane krytycznie.

Podział quoad usum nie powinien być jednak mylony z definitywnym podziałem majątku. Nie przenosi własności i nie przesądza, komu lokal przypadnie w postępowaniu działowym. Dotyczy tylko sposobu bieżącego korzystania z rzeczy wspólnej. W podobnych sporach znaczenie ma także zarząd wspólną nieruchomością, zwłaszcza gdy jedna strona chce lokal wynająć, sprzedać albo ponosi znaczne wydatki.

Opinia biegłego nie przesądza zasadności roszczenia

W sprawach o podział majątku sąd często dopuszcza dowód z opinii biegłego, który wylicza hipotetyczną wartość wynagrodzenia za korzystanie z lokalu. Taka opinia jest ważna, ale nie przesądza jeszcze, że roszczenie jest zasadne. Biegły zwykle odpowiada na pytanie, ile mógłby wynosić rynkowy czynsz za lokal w danym okresie. Nie rozstrzyga natomiast, czy istnieje podstawa prawna do zasądzenia tej kwoty.

Dlatego po otrzymaniu opinii biegłego należy sprawdzić zarówno jej założenia faktyczne, jak i rachunkowe. Warto zweryfikować, czy biegły prawidłowo ustalił standard lokalu, metraż, lokalizację, okres objęty wyliczeniem, realne stawki najmu, możliwe przerwy w najmie, koszty utrzymania, udział drugiego współwłaściciela oraz to, czy wyliczona kwota nie została potraktowana jak pełny czynsz należny jednej osobie, mimo że chodzi o udział we wspólnej rzeczy.

Jak bronić się przed żądaniem zapłaty?

Obrona powinna być oparta na konkretnych faktach, a nie tylko na twierdzeniu, że żądana kwota jest zbyt wysoka. Warto wykazać w szczególności:

• czy drugi były małżonek wyprowadził się dobrowolnie,
• czy miał klucze albo realną możliwość dostępu do lokalu,
• czy kiedykolwiek żądał dopuszczenia do współposiadania,
• czy odmówiono mu wejścia do mieszkania,
• czy strony przez lata akceptowały określony sposób korzystania z lokalu,
• czy lokal przynosił dochody z najmu,
• kto ponosił czynsz, opłaty, raty kredytu, remonty, podatki i inne koszty utrzymania.

Ciężar udowodnienia faktów spoczywa na osobie, która wywodzi z nich skutki prawne. Jeżeli więc były małżonek żąda zapłaty, powinien wykazać nie tylko wysokość roszczenia, ale także to, że został pozbawiony możliwości współposiadania lokalu w sposób uzasadniający wynagrodzenie.

Rozliczenie kosztów utrzymania wspólnego mieszkania

Jeżeli jedna osoba mieszka w lokalu, a jednocześnie ponosi czynsz administracyjny, opłaty eksploatacyjne, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, koszty remontów albo raty kredytu, te wydatki również powinny zostać uwzględnione przy rozliczeniach. Zgodnie z art. 207 k.c. pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do udziałów, a w takim samym stosunku ponoszą oni wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Nie można więc analizować roszczenia o wynagrodzenie w oderwaniu od kosztów. Jeżeli jedna strona domaga się zapłaty za korzystanie z mieszkania, druga może podnosić zarzut potrącenia albo żądać rozliczenia nakładów i opłat, jeżeli faktycznie ponosiła je ponad swój udział. Szerzej taki problem obejmuje rozliczenie kosztów wspólnej nieruchomości.

Roszczenie w sprawie o podział majątku

Roszczenia dotyczące korzystania ze wspólnego mieszkania mogą być rozpoznawane w sprawie o podział majątku wspólnego. Wynika to z odpowiedniego stosowania przepisów o dziale spadku i zniesieniu współwłasności, w szczególności art. 567 § 3 k.p.c., art. 688 k.p.c. oraz art. 618 k.p.c. Sąd może więc w jednym postępowaniu rozstrzygnąć zarówno o przyznaniu lokalu jednej ze stron, jak i o wzajemnych roszczeniach z tytułu posiadania rzeczy.

To ma duże znaczenie praktyczne. Po prawomocnym zakończeniu postępowania działowego dochodzenie niezgłoszonych roszczeń z tytułu posiadania rzeczy może być niedopuszczalne. Dlatego w sprawie o podział majątku nie należy odkładać tych kwestii „na później”. Jeżeli roszczenie zostało zgłoszone przez drugą stronę, trzeba się do niego odnieść, zakwestionować podstawę prawną, okres, wysokość oraz założenia opinii biegłego.

Czy można powołać się na art. 5 k.c.?

W szczególnych przypadkach można powoływać się także na art. 5 k.c., czyli zarzut nadużycia prawa podmiotowego. Przepis ten ma charakter wyjątkowy i nie zastępuje podstawowej obrony opartej na art. 206, 224, 225 i 207 k.c. Może jednak mieć znaczenie, gdy żądanie zapłaty jest formalnie zgłoszone, ale w świetle okoliczności sprawy byłoby sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

Przykładowo można podnosić, że drugi były małżonek dobrowolnie opuścił lokal, przez wiele lat nie chciał w nim mieszkać, nie żądał kluczy, nie ponosił kosztów, a dopiero w sprawie o podział majątku zażądał wysokiej kwoty wyliczonej według hipotetycznego czynszu. Skuteczność takiego argumentu zależy jednak od całości materiału dowodowego.

FAQ

Czy była żona może żądać zapłaty tylko dlatego, że nie mieszkała we wspólnym lokalu?

Nie. Sam fakt niezamieszkiwania w lokalu nie wystarcza. Trzeba ustalić, czy została faktycznie pozbawiona możliwości współposiadania albo czy druga strona odmówiła jej dostępu do mieszkania.

Od kiedy można liczyć ewentualne wynagrodzenie?

Najczęściej istotny jest moment, w którym współwłaściciel wyraźnie zażądał dopuszczenia do współposiadania, a druga strona odmówiła albo faktycznie uniemożliwiła korzystanie z lokalu. Wcześniejszy okres, w którym druga strona dobrowolnie nie korzystała z mieszkania, może być sporny.

Czy opinia biegłego oznacza, że sąd zasądzi wskazaną kwotę?

Nie. Opinia biegłego zwykle dotyczy wysokości możliwego wynagrodzenia, np. hipotetycznego czynszu. Nie rozstrzyga jednak, czy roszczenie ma podstawę prawną. Sąd najpierw ocenia zasadność żądania, a dopiero potem jego wysokość.

Czy można żądać pełnego czynszu rynkowego?

Nie zawsze. W sprawach między współwłaścicielami trzeba uwzględnić udziały stron, zakres wyłączenia z korzystania, okres objęty żądaniem oraz koszty utrzymania nieruchomości. Kwota z opinii biegłego może wymagać korekty.

Czy osoba mieszkająca w lokalu może rozliczyć opłaty i remonty?

Tak, jeżeli ponosiła wydatki i ciężary związane ze wspólną nieruchomością ponad swój udział. Dotyczy to m.in. czynszu administracyjnego, podatku, ubezpieczenia, koniecznych remontów i innych uzasadnionych kosztów.

Czy takie roszczenie może się przedawnić?

Roszczenia pieniężne podlegają ocenie także pod kątem przedawnienia, ale w sprawach działowych szczególnie ważne jest również to, aby zgłosić i obronić roszczenia z tytułu posiadania rzeczy przed prawomocnym zakończeniem postępowania o podział majątku. Po zakończeniu sprawy możliwość ich dochodzenia może być wyłączona.

Podsumowanie

Żądanie zapłaty za niekorzystanie ze wspólnego mieszkania nie jest automatycznie zasadne. Osoba domagająca się wynagrodzenia powinna wykazać, że została wyłączona ze współposiadania albo że druga strona korzystała z lokalu w sposób naruszający jej prawa. Dobrowolna wyprowadzka, wieloletni brak żądania kluczy, brak sprzeciwu i ponoszenie kosztów przez osobę mieszkającą w lokalu mogą być istotnymi argumentami obrony.

W sprawie o podział majątku trzeba reagować na takie roszczenie od razu: kwestionować podstawę prawną, okres, wysokość, założenia opinii biegłego oraz pominięcie kosztów utrzymania mieszkania. Każda sprawa zależy od szczegółów, dlatego znaczenie mają dokumenty, korespondencja, zeznania świadków i faktyczne zachowanie stron po wyprowadzce.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 5, art. 6, art. 7, art. 206, art. 207, art. 224 § 2, art. 225 i art. 229 k.c.
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1568, w szczególności art. 567, art. 618 i art. 688 k.p.c.
3. Uchwała składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 19 marca 2013 r., sygn. akt III CZP 88/12.
4. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 października 2011 r., sygn. akt III CSK 288/10.