Rozliczenie czynszu najmu z mieszkania należącego do majątku wspólnego

Rozliczenie czynszu najmu z mieszkania należącego do majątku wspólnego

Pierwszą czynnością powinno być ustalenie daty, w której ustała wspólność majątkowa. Nie zawsze będzie to dzień rozwodu. Wspólność może ustać wcześniej, na przykład wskutek zawarcia umowy majątkowej małżeńskiej ustanawiającej rozdzielność, prawomocnego orzeczenia sądu o ustanowieniu rozdzielności albo separacji. Przy rozwodzie bez wcześniejszej rozdzielności znaczenie ma prawomocność wyroku rozwodowego.

Podział na okres przed i po ustaniu wspólności jest istotny, ponieważ zmienia się podstawa prawna rozliczenia pieniędzy otrzymywanych od najemcy.

Czynsz pobierany w czasie trwania wspólności majątkowej

Zgodnie z art. 31 § 2 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego do majątku wspólnego należą dochody z majątku wspólnego, a także dochody z majątku osobistego każdego z małżonków. Czynsz z najmu wspólnego mieszkania jest więc dochodem należącym do majątku wspólnego, nawet gdy najemca przelewa pieniądze wyłącznie na rachunek jednego z małżonków.

W czasie trwania wspólności ustawowej nie ma jeszcze udziałów wynoszących po 1/2 w poszczególnych składnikach majątku. Dlatego drugi małżonek nie powinien ujmować sprawy jako prostego roszczenia o wypłatę połowy każdej otrzymanej przed rozwodem raty czynszu. Trzeba ustalić, co stało się z uzyskanymi pieniędzmi.

Jeżeli środki zostały przeznaczone na wspólne potrzeby rodziny, utrzymanie mieszkania albo inne uzasadnione wydatki dotyczące małżonków, samo pobieranie czynszu przez jedną osobę nie oznacza obowiązku zwrotu połowy każdej wpłaty. Inaczej może wyglądać ocena, gdy jeden z małżonków przejmował dochód z najmu i zużywał go wyłącznie na własne cele, bez związku z potrzebami rodziny. Sposób i cel rozdysponowania takich pieniędzy mogą mieć znaczenie przy późniejszym podziale majątku.

Sąd Najwyższy w uchwale z 14 maja 2024 r., III CZP 38/23, wskazał, że w postępowaniu o podział majątku sąd rozstrzyga również o roszczeniach wynikających z nieusprawiedliwionego rozporządzenia składnikami majątku wspólnego przez jednego z małżonków na własne potrzeby przed ustaniem wspólności. Nie oznacza to jednak, że każdy wydatek dokonany samodzielnie przez małżonka będzie traktowany jako uszczuplenie majątku. Ocena zależy od przeznaczenia środków oraz okoliczności ich wydania.

Czynsz pobierany po ustaniu wspólności

Po ustaniu wspólności sytuacja jest inna. Zastosowanie znajdują reguły dotyczące udziałów w majątku oraz rozliczania pożytków z rzeczy wspólnej. Z art. 207 Kodeksu cywilnego wynika, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współuprawnionym stosownie do wielkości ich udziałów. W podobnej proporcji rozlicza się wydatki i ciężary związane z rzeczą.

Jeżeli udziały byłych małżonków są równe, a jeden z nich po ustaniu wspólności pobiera cały czynsz, drugi może co do zasady żądać rozliczenia przypadającej mu części pożytków. Jeżeli w postępowaniu zostaną ustalone nierówne udziały, może to odpowiednio wpłynąć na ostateczne rozliczenie.

Nie należy przy tym utożsamiać przychodu z najmu z wartością samego mieszkania. Mieszkanie jest składnikiem podlegającym podziałowi, natomiast czynsz pobierany po ustaniu wspólności jest pożytkiem uzyskiwanym z tego składnika i wymaga odrębnego rozliczenia. Podobnie odrębnie analizuje się sytuację, gdy przedmiotem podziału jest dom z kredytem hipotecznym po rozwodzie.

Jak obliczyć kwotę należną z tytułu najmu?

Punktem wyjścia jest suma rzeczywiście uzyskanych przychodów za okres objęty żądaniem. Nie zawsze będzie to wyłącznie kwota określona w umowie jako podstawowy czynsz. Trzeba sprawdzić, jakie świadczenia faktycznie otrzymywał wynajmujący i które z nich stanowiły przychód z rzeczy, a które były jedynie zwrotem konkretnych wydatków ponoszonych w imieniu najemcy.

Do ustalenia mogą być potrzebne w szczególności:

• umowa najmu i aneksy,
• potwierdzenia przelewów najemcy,
• wyciągi z rachunków bankowych,
• pokwitowania wpłat gotówkowych,
• korespondencja z najemcą dotycząca wysokości opłat,
• rozliczenia ze wspólnotą lub spółdzielnią,
• faktury i rachunki za naprawy, ubezpieczenie oraz inne wydatki dotyczące lokalu.

Jeżeli jeden z byłych małżonków pobrał cały czynsz, ale jednocześnie sam ponosił uzasadnione wydatki i ciężary związane ze wspólną nieruchomością, obie grupy należności mogą wymagać rozliczenia. Nie można jednak automatycznie odjąć od czynszu każdego wydatku wskazanego przez osobę zarządzającą lokalem. Wydatek powinien być wykazany i pozostawać w odpowiednim związku ze wspólną rzeczą.

Osobno należy traktować podatek związany z najmem. Obowiązki podatkowe wynikają z przepisów podatkowych i nie należy bez dodatkowej analizy zakładać, że cała kwota zapłaconego przez jednego z byłych małżonków podatku automatycznie obniża roszczenie drugiego z nich o pożytki.

Jak zgłosić rozliczenie czynszu w sprawie o podział majątku?

Jeżeli wspólność majątkowa już ustała i trwa postępowanie o podział majątku, rozliczenie pożytków uzyskiwanych z mieszkania powinno zostać zgłoszone w tym postępowaniu. Wynika to z art. 567 § 3 Kodeksu postępowania cywilnego i odpowiedniego stosowania przepisów o dziale spadku, w tym art. 686 K.p.c.

Roszczeń dotyczących pożytków pobranych po ustaniu wspólności nie powinno się pozostawiać sądowi do samodzielnego domyślenia. W orzecznictwie Sądu Najwyższego wskazuje się, że takie dodatkowe rozliczenia wymagają wyraźnego zgłoszenia żądania procesowego. W piśmie należy więc możliwie precyzyjnie wskazać:

• za jaki okres żądane jest rozliczenie,
• jaka kwota czynszu została pobrana,
• jaki udział w tych przychodach przypada wnioskodawcy lub uczestnikowi,
• jakiej kwoty ostatecznie żąda dana osoba,
• na jakich dokumentach opiera wyliczenie.

Jeżeli dokładna wysokość czynszu nie jest znana, ponieważ wszystkie dokumenty znajdują się u drugiego byłego małżonka, w postępowaniu można wskazać źródła dowodowe pozwalające je ustalić, na przykład rachunek bankowy, umowę najmu albo dane najemcy. Trzeba jednak przedstawić sądowi konkretne twierdzenia dotyczące okresu i sposobu pobierania pożytków.

Nie należy odkładać tego zagadnienia do czasu zakończenia podziału majątku. Przepisy dotyczące postępowania działowego przewidują koncentrację roszczeń związanych z posiadaniem rzeczy wspólnej, pożytkami oraz określonymi wydatkami. Prawomocne zakończenie postępowania może zamknąć drogę do późniejszego dochodzenia roszczeń, które należało zgłosić w postępowaniu działowym.

Co w sytuacji, gdy czynsz był pobierany gotówką albo zaniżany?

Brak przelewów bankowych nie uniemożliwia rozliczenia, ale może utrudnić wykazanie wysokości pożytków. Dowodami mogą być umowy, pokwitowania, wiadomości z najemcą, korespondencja dotycząca podwyżek czynszu, zeznania świadków oraz inne dokumenty pozwalające ustalić, ile pieniędzy rzeczywiście otrzymywała osoba wynajmująca lokal.

Trzeba odróżnić czynsz rzeczywiście pobrany od hipotetycznego czynszu, jaki można byłoby uzyskać na rynku. Sam fakt, że mieszkanie mogło zostać wynajęte drożej, nie oznacza automatycznie, że drugi małżonek może zawsze żądać połowy czynszu rynkowego. Inaczej może być oceniana sytuacja, w której osoba zarządzająca wspólnym lokalem celowo działała na szkodę drugiego współuprawnionego, zawarła pozorną umowę albo ukrywała część otrzymywanych świadczeń. Wtedy konieczne jest ustalenie konkretnych okoliczności i dowodów.

Czynsz z najmu a raty kredytu i inne wydatki na mieszkanie

Jednym z częstszych błędów jest przyjęcie, że osoba pobierająca czynsz może po prostu odjąć od niego całą ratę kredytu hipotecznego, a następnie podzielić pozostałą kwotę. Takie rozliczenie nie zawsze jest prawidłowe.

Pożytki z rzeczy wspólnej i wydatki związane z tą rzeczą podlegają rozliczeniu według zasad właściwych dla współuprawnionych. Spłata kredytu jest natomiast związana również ze stosunkiem zobowiązaniowym z bankiem. Trzeba więc ustalić, kto jest kredytobiorcą, kiedy powstało zobowiązanie, kto po ustaniu wspólności spłacał poszczególne raty i z jakich środków. Dopiero wtedy można ocenić, czy i w jakim zakresie powstaje między byłymi małżonkami roszczenie o zwrot dokonanych spłat.

Tak samo nie należy automatycznie potrącać z czynszu kosztów, które nie dotyczą wspólnej nieruchomości albo nie zostały udokumentowane. Inaczej traktowane mogą być przykładowo opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, ubezpieczenie, konieczne naprawy czy podatek od nieruchomości, a inaczej wydatki poniesione wyłącznie dla wygody osoby zarządzającej lokalem.

Wartość nieruchomości, saldo kredytu i wycena przez biegłego

Rozliczenie czynszu z najmu trzeba oddzielić od ustalania wartości samego mieszkania na potrzeby podziału majątku. W sprawie działowej skład majątku ustala się według chwili ustania wspólności, natomiast wartość składników zasadniczo według stanu i cen z chwili dokonywania podziału. Jeżeli strony nie są zgodne co do wartości nieruchomości, sąd może skorzystać z opinii biegłego rzeczoznawcy.

Samo saldo kredytu hipotecznego nie oznacza automatycznie, że od rynkowej wartości lokalu trzeba odjąć pozostałą do spłaty kwotę kredytu. W uchwale z 28 marca 2019 r., III CZP 21/18, Sąd Najwyższy przyjął, że przy przyznaniu jednemu z małżonków nieruchomości obciążonej hipoteką zabezpieczającą wspólny kredyt jej wartość ustala się co do zasady z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego, chyba że przemawiają przeciwko temu ważne względy.

Odrębnej analizy wymaga więc spłata kredytu po rozwodzie. Sam podział majątku nie zmienia automatycznie umowy z bankiem ani nie zwalnia współkredytobiorcy z zobowiązania. Z tego powodu przy nieruchomości obciążonej hipoteką trzeba równolegle uwzględnić zasady dotyczące kredytu mieszkaniowego po rozwodzie.

Czynsz pobrany po ustaniu wspólności nie zwiększa natomiast wartości nieruchomości ustalanej przez biegłego. Jest odrębnym przychodem podlegającym osobnemu rozliczeniu pomiędzy byłymi małżonkami.

Najczęstsze błędy przy rozliczaniu najmu po rozwodzie

Spory o czynsz z najmu często nie wynikają ze skomplikowanej konstrukcji prawnej, lecz z braku rozdzielenia poszczególnych okresów i rodzajów rozliczeń. Szczególnie ryzykowne jest:

• liczenie połowy wszystkich czynszów bez rozróżnienia okresu przed i po ustaniu wspólności,
• opieranie wyliczenia wyłącznie na stawce zapisanej w umowie, mimo że faktyczne płatności były inne,
• nieuwzględnienie uzasadnionych wydatków poniesionych przez drugiego współuprawnionego,
• automatyczne traktowanie pełnej raty kredytu jako kosztu, który należy odjąć od czynszu,
• zgłoszenie żądania bez wskazania okresu i kwoty,
• oczekiwanie, że sąd sam z urzędu wyliczy pożytki pobierane po ustaniu wspólności,
• pozostawienie rozliczenia czynszu na czas po prawomocnym zakończeniu sprawy o podział majątku.

Najbezpieczniejsze jest sporządzenie chronologicznego zestawienia od daty ustania wspólności: miesiąc, kwota czynszu, data wpłaty, osoba pobierająca pieniądze, wydatki dotyczące lokalu oraz dokument potwierdzający każdą pozycję. Takie zestawienie pozwala oddzielić bezsporne kwoty od tych, które wymagają dalszych dowodów.

FAQ – rozliczenie czynszu ze wspólnego mieszkania

Czy po rozwodzie należy mi się połowa czynszu pobieranego przez byłego małżonka?

Jeżeli po ustaniu wspólności byli małżonkowie mają równe udziały w mieszkaniu, co do zasady każdy uczestniczy w pożytkach stosownie do swojego udziału. Trzeba jednak uwzględnić także podlegające rozliczeniu wydatki i ciężary związane z nieruchomością. Przy nierównych udziałach proporcja może być inna.

Czy mogę żądać połowy czynszu otrzymywanego jeszcze przed rozwodem?

Nie należy automatycznie liczyć połowy każdej wpłaty. W czasie trwania wspólności ustawowej czynsz stanowi majątek wspólny, w którym małżonkowie nie mają określonych udziałów. Znaczenie ma przede wszystkim to, co stało się z uzyskanymi pieniędzmi. Jeżeli jeden z małżonków bez uzasadnienia przeznaczał wspólne środki wyłącznie na własne potrzeby, kwestia ta może być badana przy podziale majątku.

Czy rozliczeniu podlega czynsz brutto czy kwota po potrąceniu kosztów?

Najpierw ustala się rzeczywiście uzyskane pożytki, a następnie odrębnie wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Nie każdy wydatek wskazany przez osobę pobierającą czynsz podlega potrąceniu. Powinien być wykazany i prawnie kwalifikować się do rozliczenia pomiędzy współuprawnionymi.

Co jeśli były małżonek nie chce pokazać umowy najmu ani wyciągów?

Brak dobrowolnego przekazania dokumentów nie przekreśla możliwości dochodzenia rozliczenia. W postępowaniu można wskazać dokumenty znajdujące się u drugiej strony oraz inne źródła dowodowe, w tym dane najemcy i rachunki, na które dokonywane były wpłaty. Im precyzyjniej zostanie wskazany okres najmu i prawdopodobny sposób płatności, tym łatwiej określić zakres potrzebnego postępowania dowodowego.

Czy mogę żądać czynszu rynkowego, jeśli były małżonek sam mieszka w lokalu?

Samo zajmowanie wspólnego lokalu przez jednego ze współuprawnionych nie jest tym samym co pobieranie czynszu od najemcy. Ewentualne roszczenie związane z wyłącznym korzystaniem z rzeczy może mieć inną podstawę i zależy między innymi od tego, czy drugi współuprawniony został pozbawiony możliwości współposiadania. Nie należy automatycznie stosować w takiej sytuacji zasad rozliczenia rzeczywiście pobranych pożytków z najmu.

Czy podział majątku przez sąd automatycznie zwalnia jednego małżonka z kredytu?

Nie. Orzeczenie przyznające mieszkanie jednemu z byłych małżonków samo w sobie nie zmienia stron umowy kredytowej zawartej z bankiem. Jeżeli oboje pozostają kredytobiorcami, ich odpowiedzialność wobec banku wynika nadal z umowy, dopóki nie zostanie ona skutecznie zmieniona albo zobowiązanie nie wygaśnie.

Źródła

• Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 31 § 2 pkt 2, art. 43 i art. 46.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 207 i art. 208.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 567 § 3, art. 618, art. 686 i art. 688.
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 14 maja 2024 r., III CZP 38/23.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 29 stycznia 2016 r., II CSK 82/15.
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 2018 r., III CZP 103/17.
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 marca 2019 r., III CZP 21/18.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 22 stycznia 2021 r., III CSKP 24/21.