Podział majątku a wywłaszczenie nieruchomości – komu przysługuje odszkodowanie i czy trzeba zapłacić podatek?

Odszkodowanie za wywłaszczenie – majątek wspólny czy osobisty?

Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (dalej: kro) do majątku wspólnego należą co do zasady przedmioty majątkowe nabyte przez oboje małżonków lub jednego z nich w czasie trwania wspólności ustawowej. Jeżeli małżonkowie kupili działkę w trakcie małżeństwa, a jej część została później wywłaszczona, np. pod drogę lub kolej, przy podziale majątku należy uwzględnić również odszkodowanie za wywłaszczenie.

Bardzo dobrym przykładem jest postanowienie Sądu Okręgowego w Łodzi z 16 października 2014 r., sygn. akt III Ca 618/14. Po ustaniu wspólności majątkowej część nieruchomości została wywłaszczona. Sąd uznał, że przy podziale należy uwzględnić nie tylko pozostałą część nieruchomości, ale także wierzytelność pieniężną z tytułu odszkodowania za wywłaszczony grunt. Wierzytelność została przyznana byłym małżonkom po 1/2. Co istotne, postępowanie administracyjne dotyczące wysokości odszkodowania nie było jeszcze prawomocnie zakończone. Nie przeszkodziło to sądowi w objęciu samego prawa do odszkodowania podziałem.

Wywłaszczenie nieruchomości z majątku osobistego jednego z małżonków

Sytuacja będzie inna, jeżeli wywłaszczona nieruchomość należała do majątku osobistego jednego z małżonków, np. została nabyta przed ślubem lub otrzymana w spadku lub darowiźnie.

Kodeks rodzinny i opiekuńczy przewiduje zasadę surogacji. Zgodnie z art. 33 pkt 10 kro do majątku osobistego należą co do zasady również przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego. Z tego względu odszkodowanie za utratę nieruchomości należącej wyłącznie do jednego małżonka powinno co do zasady pozostać składnikiem jego majątku osobistego.

Kluczowe jest zatem przede wszystkim ustalenie, do którego majątku należała wywłaszczona nieruchomość.

Wywłaszczenie w trakcie rozwodu lub przed podziałem majątku – kto otrzyma odszkodowanie?

Samo wszczęcie sprawy rozwodowej nie powoduje automatycznie ustania wspólności ustawowej, a jeśli wcześniej małżonkowie nie ustanowili rozdzielności majątkowej, wspólność trwa zasadniczo aż do uprawomocnienia się rozwodu. Jeżeli w tym czasie dochodzi do wywłaszczenia nieruchomości należącej do majątku wspólnego, prawo do odszkodowania jest związane z prawami obojga małżonków do tej nieruchomości.

Po ustaniu wspólności sytuacja się zmienia. Majątek wspólny przekształca się w majątek objęty współuprawnieniem byłych małżonków, a następnie może zostać podzielony. Zasadą wynikającą z art. 43 § 1 kro są równe udziały byłych małżonków, chyba że w konkretnej sprawie istnieją podstawy do ustalenia nierównych udziałów.

Co do zasady nieruchomość przechodzi na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu (np. ZRID) stała się ostateczna. Jeżeli więc wywłaszczenie nastąpi już po rozwodzie, ale przed podziałem majątku, trzeba ustalić stan prawny nieruchomości w chwili jej przejęcia. W rozliczeniach między małżonkami może pojawić się wówczas prawo do odszkodowania, a nie sama nieruchomość (prawa do niej należą już do kogoś innego).

Jak rozliczyć odszkodowanie przy podziale majątku?

Jeżeli decyzja odszkodowawcza stała się ostateczna i pieniądze zostały wypłacone jednemu z małżonków, kwota może wymagać rozliczenia w ramach podziału majątku. Jeżeli natomiast postępowanie o ustalenie wysokości odszkodowania nadal trwa, przedmiotem podziału może być sama wierzytelność.

Nie należy przy tym automatycznie przyjmować, że kwota wskazana w pierwszym operacie szacunkowym albo decyzji organu jest prawidłowa i się nie zmieni. – W sprawach wywłaszczeniowych bardzo ważne jest zweryfikowanie operatu szacunkowego jeszcze przed zakończeniem postępowania. Rzeczoznawca może niewłaściwie określić przeznaczenie nieruchomości, dobrać nieporównywalne transakcje albo błędnie ocenić jej cechy. Jeżeli takie błędy wpłynęły na wynik wyceny, istnieją podstawy do zakwestionowania wyceny – wskazuje Joanna Nogala, radczyni prawna z Kancelarii Prawnej INLEGIS (https://www.inlegis.pl/).

- W razie błędów, w toku postępowania można zgłaszać uwagi do operatu, a po wydaniu decyzji odszkodowawczej złożyć od niej odwołanie – zaznacza J. Nogala. Więcej informacji o procedurze odwoławczej można znaleźć pod linkiem: https://www.inlegis.pl/baza-wiedzy/wywlaszczenie-nieruchomosci/odwolanie-od-decyzji-ustalajacej-odszkodowanie-za-wywlaszczenie/. Jak podkreśla, Kancelaria INLEGIS prowadzi postępowania dotyczące wysokości odszkodowania za wywłaszczenie, w tym sprawy, w których wysokość należnego świadczenia ma znaczenie dla późniejszych rozliczeń majątkowych pomiędzy byłymi małżonkami. – Z punktu widzenia podziału majątku ma to dla byłych małżonków konkretne znaczenie. Im wyższa prawidłowo ustalona wartość odszkodowania, tym większa jest wartość wierzytelności lub środków pieniężnych podlegających późniejszemu rozliczeniu – wyjaśnia radczyni prawna.

Podział majątku po rozwodzie – podatek

Odpowiedź na pytanie, czy przy podziale majątku płaci się podatek, wymaga rozdzielenia dwóch kwestii: opodatkowania samego odszkodowania oraz podatkowych skutków podziału majątku.

Odszkodowania za wywłaszczenie wypłacane stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami korzystają co do zasady ze zwolnienia z podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o PIT. Aktualna interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) z 24 lipca 2026 r. potwierdza stosowanie tego zwolnienia do odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości.

Przepis zawiera jednak wyjątek. Zwolnienie może nie mieć zastosowania, jeżeli właściciel nabył nieruchomość w okresie dwóch lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego lub jej odpłatnym zbyciem, a cena nabycia była co najmniej o 50% niższa od otrzymanego odszkodowania albo ceny zbycia. Dlatego podatkową sytuację należy zawsze oceniać z uwzględnieniem sposobu i momentu nabycia nieruchomości.

Osobną sprawą jest podział majątku wspólnego. Sam podział majątku po ustaniu wspólności małżeńskiej nie jest traktowany jak zwykła umowa zniesienia współwłasności i co do zasady nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych (PCC) tylko dlatego, że jednemu z byłych małżonków przypadnie określony składnik albo drugi otrzyma spłatę. Potwierdza to również praktyka interpretacyjna Dyrektora KIS.

Nie oznacza to jednak, że każda skomplikowana czynność wykonywana przy okazji podziału majątku jest automatycznie neutralna podatkowo. Jeżeli byli małżonkowie dokonują dodatkowych rozporządzeń, przekazują składniki należące wcześniej do ich majątków osobistych albo później sprzedają nieruchomość, skutki podatkowe mogą wymagać odrębnej analizy.

Odszkodowanie za wywłaszczenie a podział majątku – co warto zapamiętać?

Jeżeli nieruchomość należąca do majątku wspólnego zostaje wywłaszczona przed zakończeniem podziału majątku, nie oznacza to, że jej wartość przestaje podlegać rozliczeniu. W miejsce odebranego prawa może pojawić się wierzytelność z tytułu odszkodowania. Orzecznictwo wprost dopuszcza objęcie takiej wierzytelności podziałem pomiędzy byłych małżonków.

Jeżeli natomiast nieruchomość należała do majątku osobistego jednego z małżonków, odszkodowanie co do zasady również pozostaje związane z tym majątkiem.

W sprawach, w których postępowanie wywłaszczeniowe nadal trwa, szczególne znaczenie ma weryfikacja wysokości odszkodowania. Błędy w operacie szacunkowym mogą bowiem prowadzić do zaniżenia świadczenia, a w konsekwencji także wartości składnika, który będzie później rozliczany pomiędzy byłymi małżonkami. Więcej na temat możliwości uzyskania wyższego odszkodowania za wywłaszczenie można znaleźć tutaj: https://www.inlegis.pl/baza-wiedzy/wywlaszczenie-nieruchomosci/jak-uzyskac-wyzsze-odszkodowanie-za-wywlaszczenie/.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
3. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
4. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych
5. Postanowienie Sądu Okręgowego w Łodzi z 16 października 2014 r., sygn. akt III Ca 618/14
6. Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 24 lipca 2026 r., sygn. 0113-KDIPT2-3.4011.397.2026.2.GG
7. Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 13 października 2022 r., sygn. 0111-KDIB2-3.4014.321.2022.4.BD