Kredyt frankowy przy podziale majątku po rozwodzie

Kredyt frankowy przy podziale majątku po rozwodzie — zakres problemu i najważniejsze rozróżnienia

Najczęstszy błąd polega na potraktowaniu mieszkania i kredytu jak jednego składnika o wartości równej różnicy między ceną nieruchomości a saldem zadłużenia. W postępowaniu o podział majątku te dwie kwestie trzeba rozdzielić.

Po pierwsze, sąd ustala, czy nieruchomość należy do majątku podlegającego podziałowi, jaka jest jej wartość i komu ma przypaść. Po drugie, umowa kredytu nadal wiąże kredytobiorców i bank na zasadach wynikających z jej treści. Po trzecie, przy kredycie indeksowanym albo denominowanym do CHF może istnieć dodatkowy spór o skuteczność klauzul walutowych i samą podstawę dalszego rozliczenia z bankiem.

Jeżeli problem dotyczy szerzej tego, co dzieje się z nieruchomością i zobowiązaniem po rozwodzie, pomocne jest osobne omówienie sytuacji domu z kredytem hipotecznym po rozwodzie. Z kolei przy konflikcie o bieżące wykonywanie umowy warto odrębnie przeanalizować kredyt mieszkaniowy po rozwodzie. Tutaj koncentrujemy się na tym, jak policzyć i bezpiecznie ułożyć rozliczenie przy kredycie frankowym.

Własność nieruchomości i data jej nabycia

Zanim zacznie się liczyć saldo kredytu, trzeba ustalić, czy nieruchomość w ogóle wchodzi do majątku wspólnego. Co do zasady przedmiot nabyty w czasie trwania wspólności ustawowej przez oboje małżonków albo przez jednego z nich wchodzi do majątku wspólnego. Inaczej może być między innymi wtedy, gdy mieszkanie zostało nabyte przed ślubem, otrzymane w darowiźnie lub odziedziczone.

Jeżeli nieruchomość należy do majątku osobistego jednego małżonka, sam lokal nie podlega podziałowi jako składnik majątku wspólnego. Do rozliczenia mogą jednak pozostać wydatki i nakłady dokonane z majątku wspólnego na tę nieruchomość, na przykład określone wpłaty na zakup, remont albo spłatę zobowiązania, jeżeli spełnione są ustawowe przesłanki ich rozliczenia.

Jeżeli lokal został kupiony wspólnie jeszcze przed ślubem i każdemu przysługuje oznaczony udział, sam ślub co do zasady nie przekształca tej współwłasności ułamkowej w majątek wspólny. Wtedy trzeba odróżnić rozliczenia małżeńskie od zniesienia współwłasności udziałowej.

Znaczenie ma również chwila ustania wspólności majątkowej. Nie zawsze jest nią moment faktycznego rozstania. Wspólność mogła ustać wcześniej wskutek umowy majątkowej, sądowego ustanowienia rozdzielności albo prawomocnego orzeczenia separacji. Jeżeli wcześniej nie doszło do takiego zdarzenia, przy rozwodzie punktem odniesienia jest prawomocne rozwiązanie małżeństwa.

W praktyce trzeba porównać akt nabycia nieruchomości, datę zawarcia małżeństwa, ewentualną intercyzę lub orzeczenie o rozdzielności oraz źródło środków na zakup. Sam fakt, że tylko jedna osoba wpłacała pieniądze albo że tylko jedna mieszka w lokalu, nie przesądza jeszcze o własności.

Kredyt hipoteczny a własność — relacja małżonków i odpowiedzialność wobec banku

Rozwód ani podział majątku nie zmieniają automatycznie stron umowy kredytu. Jeżeli oboje byli małżonkowie pozostają kredytobiorcami, bank może korzystać z uprawnień wynikających z umowy i przepisów o odpowiedzialności współdłużników. W typowej konstrukcji kredytu wspólnie zaciągniętego na wspólną nieruchomość odpowiedzialność ma charakter solidarny, co oznacza, że bank może dochodzić całości lub części należności od każdego z dłużników aż do pełnego zaspokojenia.

Postanowienie sądu, że nieruchomość przypada jednemu małżonkowi, nie oznacza więc, że drugi przestaje być dłużnikiem osobistym banku. Także prywatne porozumienie byłych małżonków, zgodnie z którym raty ma odtąd płacić tylko właściciel mieszkania, działa przede wszystkim między nimi. Nie odbiera bankowi praw z umowy.

Jeżeli celem jest rzeczywiste wyjście jednego z byłych małżonków z kredytu, trzeba uzyskać odpowiednią zgodę banku i dokonać skutecznej zmiany stosunku kredytowego. W praktyce może to wymagać aneksu, ponownego badania zdolności kredytowej, dodatkowego zabezpieczenia, refinansowania albo spłaty kredytu. Samo zobowiązanie byłego małżonka, że przejmie raty, nie jest równoważne ze zwolnieniem drugiej osoby przez wierzyciela.

Hipoteka również nie znika wskutek podziału majątku. Obciąża nieruchomość niezależnie od zmiany jej właściciela, dopóki zabezpieczona wierzytelność i wpis hipoteczny nie zostaną skutecznie rozliczone zgodnie z prawem.

Wartość nieruchomości, saldo kredytu i wycena przez biegłego

Do rzetelnego rozliczenia warto przygotować trzy odrębne zestawy liczb: wartość rynkową nieruchomości, aktualne saldo wynikające z dokumentów banku oraz wzajemne rozliczenia byłych małżonków. Przy kredycie frankowym trzecią warstwą może być jeszcze wynik analizy samej umowy i roszczeń wobec banku.

W razie sporu wartość nieruchomości może zostać ustalona na podstawie opinii biegłego. W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się, że skład majątku wspólnego ustala się według chwili ustania wspólności, natomiast wartość składników według ich stanu i cen z chwili dokonywania podziału. Stara wycena sporządzona kilka lat wcześniej może więc nie odpowiadać wartości przyjmowanej w końcowym rozliczeniu.

Szczególne znaczenie ma uchwała Sądu Najwyższego z 28 marca 2019 r., III CZP 21/18. Przy przyznaniu jednemu z małżonków nieruchomości obciążonej hipoteką zabezpieczającą wspólny kredyt sąd co do zasady ustala wartość nieruchomości z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego, o ile ważne względy nie przemawiają za innym rozwiązaniem. Oznacza to, że proste działanie: wartość mieszkania minus saldo kredytu, a następnie podział wyniku na pół, nie musi odpowiadać sposobowi, w jaki sąd ustali spłatę.

Przy kredycie CHF dochodzi dodatkowe ryzyko: saldo z zaświadczenia banku jest saldem wynikającym z wykonywanej umowy, ale nie zawsze jest ostateczną miarą ekonomicznego rozliczenia, jeżeli postanowienia umowy są kwestionowane jako niedozwolone. Uchwała pełnego składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z 25 kwietnia 2024 r., III CZP 25/22, potwierdziła między innymi, że gdy klauzule dotyczące sposobu określania kursu są niedozwolone i po ich usunięciu nie da się ustalić wiążącego kursu, umowa nie wiąże także w pozostałym zakresie, a po obu stronach powstają samodzielne roszczenia o zwrot nienależnych świadczeń. Nie oznacza to jednak, że każdy kredyt frankowy jest automatycznie nieważny — konieczna jest analiza konkretnej umowy, statusu kredytobiorców i okoliczności zawarcia umowy.

Od 7 sierpnia 2026 r. obowiązuje również szczególna ustawa dotycząca sądowych spraw konsumentów o kredyty denominowane lub indeksowane do CHF. Jeżeli konsument wnosi pozew w sprawie objętej tą ustawą, z chwilą doręczenia pozwu bankowi obowiązek spełniania przez konsumenta świadczeń wynikających z umowy kredytu ulega wstrzymaniu z mocy prawa do czasu prawomocnego zakończenia postępowania. W sprawach wszczętych wcześniej, w których pozew został już doręczony, skutek ten nastąpił 7 sierpnia 2026 r. Regulacja ma charakter procesowy i nie rozstrzyga sama przez się, czy konkretna umowa jest nieważna. Przy rozliczeniu byłych małżonków ma jednak znaczenie dla ustalenia, jakie świadczenia były faktycznie płacone po ustaniu wspólności i jakie przepływy trzeba przewidzieć na czas sporu z bankiem.

Jeżeli osobnym problemem jest to, kto po rozstaniu powinien faktycznie regulować raty i jak rozliczać ich zapłatę między byłymi małżonkami, szerzej omawia to poradnik o spłacie kredytu po rozwodzie.

Korzystanie z lokalu, czynsz, pożytki i nakłady po rozstaniu

Rozliczenie nie kończy się na wartości mieszkania i kredycie. Od ustania wspólności do dnia podziału może upłynąć kilka lat, w czasie których jedna osoba mieszka w lokalu, druga opłaca część kosztów, nieruchomość jest wynajmowana albo wykonywany jest remont.

Po ustaniu wspólności do wzajemnych relacji dotyczących wspólnego składnika stosuje się odpowiednio reguły współwłasności. Każdy współuprawniony ma prawo do współposiadania i korzystania z rzeczy w zakresie dającym się pogodzić z prawami drugiego. Sam fakt, że jeden były małżonek mieszka w lokalu, nie tworzy automatycznie obowiązku płacenia drugiemu połowy rynkowego czynszu. Roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie może jednak powstać w określonych okolicznościach, zwłaszcza gdy drugi współuprawniony został faktycznie pozbawiony możliwości współposiadania.

Trzeba też rozróżnić czynsz najmu od opłat za lokal. Jeżeli mieszkanie jest wynajmowane osobie trzeciej, uzyskany przychód jest pożytkiem z rzeczy i co do zasady podlega rozliczeniu między współuprawnionymi stosownie do udziałów, z uwzględnieniem uzasadnionych kosztów. Z kolei opłaty administracyjne, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, konieczne naprawy czy fundusz remontowy trzeba oddzielić od kosztów zużycia mediów przez osobę faktycznie mieszkającą w lokalu.

Podobnie należy dokumentować raty kredytu płacone po ustaniu wspólności. Zapłata wspólnego zobowiązania przez jedną osobę może prowadzić do roszczenia zwrotnego wobec drugiej. Sąd Najwyższy w uchwale siedmiu sędziów z 27 lutego 2019 r., III CZP 30/18, potwierdził, że po prawomocnym podziale majątku roszczenie o zwrot odpowiedniej części później spłaconego zobowiązania zabezpieczonego hipoteką nie jest wyłączone tylko dlatego, że postępowanie działowe już się zakończyło.

Przyznanie nieruchomości, spłata albo sprzedaż

Przy mieszkaniu z kredytem frankowym najczęściej rozważa się trzy rozwiązania: przyznanie nieruchomości jednemu z byłych małżonków ze spłatą drugiego, sprzedaż nieruchomości i rozliczenie kredytu albo wcześniejsze uzgodnienie z bankiem zmiany kredytobiorców i dopiero potem finalny podział.

Najbardziej ryzykowny jest wariant, w którym jedna osoba otrzymuje pełną własność i płaci wysoką spłatę drugiej, ale bank nie zwalnia osoby, która przestała być właścicielem. Taki były małżonek może nie mieć już żadnego prawa do mieszkania, a jednocześnie nadal odpowiadać za kredyt. Prywatne zabezpieczenie regresu między byłymi małżonkami zmniejsza ryzyko wewnętrzne, ale nie wiąże banku.

Jeżeli jedna osoba ma przejąć mieszkanie, przed ostatecznym ustaleniem spłaty warto poznać stanowisko banku. Najbezpieczniej, gdy rozliczenie własności jest skoordynowane z aneksem zwalniającym drugiego kredytobiorcę, refinansowaniem albo innym rozwiązaniem akceptowanym przez wierzyciela. Przy kredycie CHF trzeba dodatkowo sprawdzić, czy proponowany aneks albo ugoda z bankiem nie wpływa na istniejące lub planowane roszczenia związane z postanowieniami walutowymi.

Sprzedaż nieruchomości może uprościć część majątkową, bo pozwala zamienić wspólne mieszkanie na pieniądze i z uzyskanej ceny rozliczyć zobowiązanie wobec banku. Nie rozwiązuje jednak automatycznie wszystkich kwestii frankowych. Przed sprzedażą warto ustalić dokładną kwotę potrzebną do zwolnienia hipoteki, zasady wcześniejszej spłaty oraz to, jak sprzedaż i spłata kredytu wpłyną na ewentualny spór z bankiem. Sam fakt całkowitej spłaty kredytu nie oznacza automatycznie, że wcześniejsze rozliczenia z bankiem stają się prawidłowe i niepodważalne.

Jeżeli byli małżonkowie nie są w stanie uzgodnić przejęcia nieruchomości, a fizyczny podział nie jest możliwy, sprzedaż może być jednym z możliwych sposobów zakończenia współwłasności. To jednak odrębne zagadnienie procesowe i nie powinno być utożsamiane z automatycznym skutkiem istnienia kredytu.

Dokumenty bankowe, księga wieczysta i dowody finansowania

Przy kredycie frankowym różnica między dobrze a źle przygotowanym rozliczeniem często wynika nie z samej znajomości przepisów, lecz z kompletności dokumentów. Nie wystarczy pamiętać, ile wynosiła rata albo jaka była cena zakupu kilkanaście lat temu.

W sprawach spornych przydatna jest także aktualna wycena nieruchomości. Prywatny operat może pomóc w negocjacjach, natomiast w postępowaniu sądowym, gdy strony nie uzgodnią wartości, sąd może oprzeć się na opinii biegłego.

Najczęstsze błędy i argumenty drugiej strony

„Wartość mieszkania to cena minus saldo CHF”. To użyteczna informacja ekonomiczna przy negocjacjach, ale nie automatyczna reguła sądowego ustalania wartości nieruchomości. Trzeba oddzielić wartość aktywa od wspólnego długu.

„Skoro mieszkanie przypadnie mnie, sąd przepisze też kredyt na mnie”. Sąd działowy nie zastępuje banku jako strony umowy kredytowej. Zwolnienie drugiego kredytobiorcy wymaga skutecznego uregulowania relacji z wierzycielem.

„Płaciłem wszystkie raty, więc mieszkanie powinno być moje”. Samo regulowanie rat po rozstaniu nie zmienia tytułu własności. Może natomiast prowadzić do roszczeń rozliczeniowych, które trzeba wykazać dokumentami.

„Druga osoba mieszkała sama, więc należy mi się automatycznie połowa czynszu rynkowego”. Samodzielne korzystanie z lokalu nie zawsze oznacza obowiązek zapłaty wynagrodzenia. Znaczenie mają między innymi ustalenia stron i to, czy drugi współuprawniony był faktycznie pozbawiony możliwości współposiadania.

„Saldo z banku jest pewnym długiem, więc nie ma sensu badać umowy frankowej”. Jeżeli umowa zawiera postanowienia, które mogą być niedozwolone, wynik rozliczenia z bankiem może istotnie różnić się od salda prezentowanego w harmonogramie. Z drugiej strony nie wolno zakładać z góry nieważności każdej umowy CHF.

„Najpierw podpiszmy pełne rozliczenie, a sprawę frankową załatwi się później”. Taki porządek może być ryzykowny, jeżeli porozumienie między byłymi małżonkami obejmuje ogólne zrzeczenie się wzajemnych roszczeń albo nie ustala, komu przypadną przyszłe świadczenia uzyskane od banku. Przed podpisaniem ugody trzeba świadomie rozstrzygnąć także ten element.

FAQ

Czy sąd przy podziale majątku może zwolnić byłego małżonka z kredytu frankowego?

Nie. Sąd może rozstrzygnąć o własności nieruchomości i rozliczeniach między byłymi małżonkami, ale nie może bez udziału banku zmienić umowy kredytu w taki sposób, aby odebrać bankowi roszczenie wobec jednego z kredytobiorców. Do rzeczywistego zwolnienia potrzebna jest skuteczna zmiana relacji kredytowej zaakceptowana przez bank.

Czy saldo kredytu CHF zawsze odejmuje się od wartości mieszkania?

Nie. Przy przyznaniu nieruchomości jednemu małżonkowi orzecznictwo Sądu Najwyższego jako zasadę przyjmuje wartość rynkową bez pomniejszenia o hipotekę, chyba że ważne względy konkretnej sprawy przemawiają za innym podejściem. Strony mogą natomiast w negocjacjach uzgodnić własny ekonomiczny sposób rozliczenia.

Czy spór z bankiem o nieważność umowy CHF wstrzymuje podział majątku?

Nie ma automatycznej zasady, że sam spór frankowy blokuje podział majątku. Toczące się postępowanie może jednak mieć istotne znaczenie dla wartości wzajemnych rozliczeń i strategii procesowej. Trzeba ustalić, czy wynik sprawy bankowej może wpływać na skład majątku, wysokość roszczeń albo sens przyjętego wariantu spłaty.

Kto powinien płacić raty po rozwodzie, jeżeli oboje są kredytobiorcami?

Wobec banku decyduje umowa i zasady odpowiedzialności dłużników. Jeżeli bank może żądać całego świadczenia od każdego kredytobiorcy, wewnętrzne ustalenie byłych małżonków nie ogranicza jego praw. Między samymi byłymi małżonkami osoba, która zapłaciła więcej niż wynika z ich wzajemnych rozliczeń, może mieć roszczenie o zwrot odpowiedniej części.

Co z wkładem własnym zapłaconym przed ślubem przez jednego małżonka?

Jeżeli wkład pochodził z majątku osobistego i został przeznaczony na nabycie składnika majątku wspólnego, może powstać roszczenie o rozliczenie nakładu. Trzeba jednak wykazać źródło środków i ich przeznaczenie. Samo twierdzenie, że pieniądze były „moje”, zwykle nie wystarcza bez dokumentów.

Czy pełna spłata kredytu po podziale zamyka rozliczenia między byłymi małżonkami?

Nie zawsze. Jeżeli jeden z byłych małżonków po podziale spłacił zobowiązanie, za które nadal odpowiadał także drugi, może powstać roszczenie zwrotne. Zakres tego roszczenia zależy od treści stosunku między dłużnikami, wcześniejszych ustaleń i tego, czy dana kwota została już uwzględniona w rozliczeniu.

Podsumowanie

Przy kredycie frankowym bezpieczny podział majątku wymaga oddzielnego policzenia nieruchomości, kredytu i wzajemnych rozliczeń. Najpierw trzeba ustalić tytuł własności i moment ustania wspólności, następnie aktualną wartość nieruchomości, historię i saldo kredytu oraz płatności dokonane po rozstaniu. Dopiero na tej podstawie można porównywać przejęcie mieszkania, sprzedaż i inne warianty.

Jeżeli mieszkanie ma przypaść jednej osobie, nie warto finalizować wysokiej spłaty bez sprawdzenia, czy bank rzeczywiście zwolni drugiego kredytobiorcę. Przy umowie CHF trzeba równolegle ocenić, czy saldo bankowe jest właściwą podstawą ekonomicznego rozliczenia, czy też znaczenie mają roszczenia wynikające z niedozwolonych postanowień umownych lub trwającego postępowania z bankiem.

Źródła

• Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. — Kodeks rodzinny i opiekuńczy, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 236, w szczególności art. 31, 33, 43, 45 i 46.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. — Kodeks cywilny, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 795, w szczególności art. 206, 207, 212, 366, 376 oraz 519–522.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. — Kodeks postępowania cywilnego, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 468, w szczególności art. 567 w związku z art. 684.
• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. z 2026 r. poz. 1066, w szczególności art. 65.
• Ustawa z dnia 29 maja 2026 r. o szczególnych rozwiązaniach w zakresie rozpoznawania spraw dotyczących zawartych z konsumentami umów kredytu denominowanego lub indeksowanego do franka szwajcarskiego, Dz.U. z 2026 r. poz. 985, w szczególności art. 1, 3 i 17.
• Uchwała Sądu Najwyższego z 28 marca 2019 r., III CZP 21/18.
• Uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 27 lutego 2019 r., III CZP 30/18.
• Uchwała Sądu Najwyższego z 23 lutego 2018 r., III CZP 103/17.
• Uchwała pełnego składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z 25 kwietnia 2024 r., III CZP 25/22.