Zakup domu w programie MdM

Tomasz Krupiński • Opublikowane: 2015-11-12

Z narzeczonym planujemy zakup domu w ramach programu MdM. W przyszłym roku planujemy ślub. Dom i kredyt muszą być spisane na niego, gdyż ja jestem już właścicielką nieruchomości. Wydatki na zakup i remont domu poniesiemy równo po połowie. Czy jest jakiś sposób na zabezpieczenie mojego wkładu w nieruchomości w razie rozstania?

Z Pani relacji wynika, że planuje Pani razem z narzeczonym zakup domu w ramach programu Mieszkanie dla Młodych, jednak dopiero w przyszłym roku planujecie Państwo ślub.

Obecnie dom i kredyt muszą być spisane na Pani narzeczonego, gdyż Pani jest już właścicielką nieruchomości. Wydatki na zakup i remont domu poniosą Państwo równo po połowie. Wobec powyższego zastanawia się Pani, czy jest jakiś sposób na zabezpieczenie Pani wkładu w nieruchomość w razie rozstania.

Na samym początku należy zaznaczyć, że program dotyczący zasad dofinansowania zakupu nieruchomości, o którym Pani wspomina, jest regulowany przez ustawę z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi.

Jak więc z ustawy wynika, Mieszkanie dla Młodych to rządowy program wsparcia osób w wieku do 35 lat w nabyciu pierwszego, nowego mieszkania.

Polega on na udzieleniu ze środków budżetu państwa dofinansowaniu wkładu własnego oraz dodatkowego finansowego wsparcia w formie spłaty części kredytu. Dofinansowanie ma miejsce w związku z ubieganiem się o kredyt na nabycie mieszkania: lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, który będzie zaspokajał własne potrzeby mieszkaniowe nabywcy.

Dofinansowanie wkładu własnego może zostać udzielone nabywcy, który do dnia nabycia mieszkania nie był:

  • właścicielem budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego,
  • osobą, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, którego przedmiotem jest lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny,
  • właścicielem lub współwłaścicielem budynku, jeżeli jego udział w przypadku zniesienia współwłasności obejmowałby co najmniej jeden lokal mieszkalny.

Jeżeli nabywca ubiegający się o przyznanie dofinansowania wkładu własnego jest najemcą lokalu mieszkalnego lub przysługuje mu spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, zobowiązuje się on do:

  • rozwiązania umowy najmu i opróżnienia lokalu mieszkalnego,
  • zrzeczenia się spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na rzecz spółdzielni mieszkaniowej i opróżnienia tego lokalu (w terminie 6 miesięcy od dnia zawarcia umowy o ustanowieniu lub przeniesieniu własności mieszkania),
  • z chwilą uzyskania własności mieszkania (nie później, niż w terminie 6 miesięcy od daty zawarcia umowy ustanowienia lub przeniesienia własności mieszkania), kredytowanego z zastosowaniem finansowego wsparcia.

Warunkiem otrzymania finansowego wsparcia jest zaciągnięcie kredytu o parametrach określonych w ustawie:

  • w kwocie stanowiącej co najmniej 50% ceny zakupu nieruchomości,
  • w złotówkach,
  • na okres co najmniej 15 lat,
  • na nabycie nieruchomości położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Jak z powyższego wynika, Skarb Państwa ułatwi spłatę kredytu zaciągniętego przez uprawnionych.

Dalej należy przejść do kwestii nabycia nieruchomości i rozliczenia nakładów w przypadku ewentualnego rozwodu. Kwestie przynależności przedmiotów majątkowych do majątków osobistych bądź wspólnego małżonków są uregulowane również w Kodeksie rodzinnym i opiekuńczym.

Stosownie do art. 31 § 1 „z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny)”.

„Do majątku wspólnego należą w szczególności:

1) pobrane wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności zarobkowej każdego z małżonków,

2) dochody z majątku wspólnego, jak również z majątku osobistego każdego z małżonków,

3) środki zgromadzone na rachunku otwartego lub pracowniczego funduszu emerytalnego każdego z małżonków,

4) kwoty składek zewidencjonowanych na subkoncie, o którym mowa w art. 40a ustawy z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych.

Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków”.

Zgodnie z art. 33 tej ustawy „do majątku osobistego każdego z małżonków należą:

1) przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej,

2) przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił,

3) prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom,

4) przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków,

5) prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie,

6) przedmioty uzyskane z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia albo z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę; nie dotyczy to jednak renty należnej poszkodowanemu małżonkowi z powodu całkowitej lub częściowej utraty zdolności do pracy zarobkowej albo z powodu zwiększenia się jego potrzeb lub zmniejszenia widoków powodzenia na przyszłość,

7) wierzytelności z tytułu wynagrodzenia za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej jednego z małżonków,

8) przedmioty majątkowe uzyskane z tytułu nagrody za osobiste osiągnięcia jednego z małżonków,

9) prawa autorskie i prawa pokrewne, prawa własności przemysłowej oraz inne prawa twórcy,

10) przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej”.

Pani przyszły mąż ma jednak zamiar nabyć nieruchomość przed zawarciem małżeństwa (powstaniem wspólności majątkowej), toteż stanie się ona jego majątkiem osobistym i nie będzie podlegał podziałowi.

Jednak, jak Pani wskazała, środki na zakup nieruchomości i spłatę kredytu będą pochodziły także z Pani majątku osobistego oraz z majątku wspólnego. Z Pani majątku osobistego będą to środki na tzw. wkład własny, który przecież przy zakupie mieszkania musi być wniesiony.

Do momentu zawarcia małżeństwa będą one miały postać albo darowizny albo pożyczki. Te kwestie będą regulowane przez ogólne przepisy Kodeksu cywilnego, a nie jako nakład. Będą też ulegały przedawnieniu na zasadach ogólnych (mam na myśli roszczenie o zwrot pożyczki, jeżeli ją tak nazwiemy). W tej materii nie ma Pani możliwości się zabezpieczyć, bo trudno wymagać po zawarciu małżeństwa, aby Pani mąż oddał Pani pieniądze pożyczone przed zawarciem małżeństwa.

Już po zawarciu małżeństwa (powstaniu wspólności majątkowej), zgodnie z art. 31 wszelkie wynagrodzenie za pracę będzie wchodziło do majątku wspólnego, toteż jeżeli z tego wynagrodzenia będą następnie finansowane raty kredytu mieszkaniowego, to należy to traktować (przynajmniej w obecnym stanie prawnym) jako nakład z majątku wspólnego na majątek osobisty Pani męża lub jako spłata z majątku wspólnego kredytu zaciągniętego przez Pani męża. Skutek tego będzie analogiczny.

Tak więc po rozwodzie będzie mogła Pani żądać zwrotu nakładów z majątku wspólnego (lub osobistego, jeżeli w trakcie trwania małżeństwa z majątku osobistego będzie Pani spłacała raty kredytu, zaciągniętego wyłącznie przez Pani męża).

Podstawą takich rozliczeń będzie art. 45 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z którym:

„§ 1. Każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty, z wyjątkiem wydatków i nakładów koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód. Może żądać zwrotu wydatków i nakładów, które poczynił ze swojego majątku osobistego na majątek wspólny. Nie można żądać zwrotu wydatków i nakładów zużytych w celu zaspokojenia potrzeb rodziny, chyba że zwiększyły wartość majątku w chwili ustania wspólności.

§ 2. Zwrotu dokonuje się przy podziale majątku wspólnego, jednakże sąd może nakazać wcześniejszy zwrot, jeżeli wymaga tego dobro rodziny.

§ 3. Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy dług jednego z małżonków został zaspokojony z majątku wspólnego”.

Jak już wspominałem, powyższy artykuł reguluje kwestię rozliczeń między małżonkami z tytułu wydatków i nakładów poczynionych z majątku wspólnego na majątki osobiste każdego z nich oraz wydatków i nakładów poczynionych z majątków osobistych każdego z małżonków na majątek wspólny.

Dotyczy on rozliczeń z tytułu wydatków i nakładów poczynionych w czasie trwania wspólności ustawowej oraz długów zaspokojonych w tym czasie.

„Art. 45 nie reguluje rozliczeń z tytułu wydatków i nakładów poczynionych z majątku osobistego jednego z małżonków na majątek osobisty drugiego z nich. Podstawę materialnoprawną tych rozliczeń stanowią przepisy Kodeksu cywilnego. Brak jest przepisów, które pozwalałyby na dochodzenie roszczeń wynikających z tych rozliczeń na innej drodze niż droga procesu, a zwłaszcza w postępowaniu o podział majątku wspólnego” (orzeczenia SN: z 3 kwietnia 1970 r., sygn. akt III CRN 90/70, LexPolonica nr 356377, OSNPG 1970, nr 11-12, poz. 61, i z 9 stycznia 1984 r., sygn. akt III CRN 315/83, LexPolonica nr 321099, GP 1984, nr 17).

Jednak w uchwale z 16 grudnia 1980 r. (sygn. akt III CZP 46/80, LexPolonica nr 303623, OSNCP 1981, nr 11, poz. 206) Sąd Najwyższy uznał, że „w postępowaniu o podział majątku wspólnego rozliczeniu podlegają również nakłady z majątku osobistego jednego z małżonków na majątek osobisty drugiego z nich. Stanowisko to można by przyjąć za zasadne jedynie w sytuacjach wyjątkowych, gdy zachodzi potrzeba kompleksowego rozliczenia małżonków w jednym postępowaniu ze względu na przedmiot majątkowy, którego dotyczy to postępowanie, np. w razie poczynienia na przedmiot wchodzący w skład majątku osobistego jednego z małżonków nakładów zarówno z majątku wspólnego, jak i z majątków osobistych małżonków” (wyrok SN z 7 czerwca 2002 r., sygn. akt IV CKN 1108/2000, LexPolonica nr 358937, OSNC 2003, nr 9, poz. 123; tak też J. Pietrzykowski, w: Kodeks…, s. 275).

„Właściwą drogą do rozliczenia między małżonkami wydatków i nakładów poczynionych z majątku osobistego jednego z nich na majątek osobisty drugiego jest proces cywilny” (orzeczenie SN z 3 kwietnia 1970 r., sygn. akt III CRN 90/70, LexPolonica nr 356377, OSNPG 1970, nr 11–12, poz. 61, i z 9 stycznia 1984 r., sygn. akt III CRN 315/83, LexPolonica nr 321099, GP 1984, nr 17).

Tak będzie w Pani przypadku, gdyż spłaty z majątku wspólnego i ewentualnie z majątku osobistego będę się mieszały w ciągu trwania małżeństwa.

Zasadą jest, że rozliczeń, których dotyczy art. 45, dokonuje się przy podziale – umownym lub sądowym – majątku wspólnego.

Ponieważ zwrotu wydatków i nakładów oraz rozliczenia z zaspokojonych długów dokonuje się w zasadzie przy podziale majątku wspólnego, przeto roszczenia z tego tytułu, niezależnie od chwili poczynienia wydatków lub nakładów albo zaspokojenia długów nie ulegają przedawnieniu do czasu podziału majątku wspólnego.

Po zapadnięciu prawomocnego postanowienia o podziale majątku wspólnego roszczeń tych nie można już dochodzić, chociażby nie były zgłoszone w postępowaniu o podział majątku wspólnego (art. 618 § 3 Kodeksu postępowania cywilnego). Również umowny podział majątku wspólnego w zasadzie wyłącza późniejsze dochodzenie tych roszczeń.

Należy też dodać, że przy dokonywaniu rozliczeń między małżonkami wartość wydatków i nakładów ustala się na podstawie stanu z chwili ich poczynienia i cen rynkowych z chwili orzekania w tym przedmiocie (z chwili zamknięcia rozprawy o podział majątku – art. 316 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego).

Następnie art. 45 § 3 reguluje sytuację, gdy dług jednego z małżonków został w czasie trwania wspólności ustawowej zaspokojony z majątku wspólnego. W takim wypadku ten z małżonków, który był dłużnikiem, powinien rozliczyć się ze współmałżonkiem w ten sposób, że zwraca mu, odpowiadającą wielkości jego udziału w majątku wspólnym, część kwoty wydanej na zaspokojenie długu.

Jak więc z powyższego wynika, podstawą rozliczenia Pani nakładów dokonanych z majątku wspólnego na majątek osobisty Pani męża (którym będzie nabyty przed zawarciem małżeństwa dom) stanowił będzie art. 45 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Nie ma tutaj znaczenia, że dom będzie finansowany w ramach rządowego programu dopłat, gdyż te dopłaty będą udzielone na rzecz Pani narzeczonego.

Zasady więc rozliczenia będą dosyć proste, gorsze będą zasady ustalania nakładów. Na dobrą sprawę powinna Pani w trakcie trwania małżeństwa dokumentować każdą wpłatę na poczet rat kredytowych i zachować te wpłaty do czasu ewentualnego rozwodu. W praktyce Pani mąż może zawsze stać na stanowisku, że wpłat dokonywać z majątku osobistego zebranego jeszcze w czasie kawalerskim, jednak te okoliczności będzie musiał udowodnić (przełamać domniemanie, że wszystko, co nabyte w trakcie trwania wspólności, wchodzi do majątku wspólnego).

Często w takich przypadkach małżonkowie po zawarciu małżeństwa rozszerzają wspólność majątkową na przedmioty nabyte przed zawarciem małżeństwa (Pani musi z tym uważać, bo w razie nieprecyzyjnego postanowienia o rozszerzeniu do majątku wspólnego wejdzie także Pani mieszkanie).

Można też ewentualnie przed zawarciem małżeństwa zawrzeć intercyzę ustanawiającą rozdzielność majątkową (w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności). Wtedy to w ogóle nie powstanie pomiędzy małżonkami ustrój wspólności i majątek wspólny. Otrzymywane wynagrodzenie za pracę oraz inne dochody będą przysługiwały jedynie temu, który je otrzymał, a wszystkie przedmioty nabywane wspólnie będą nabywane na współwłasność w częściach ułamkowych.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>



Szukamy ambitnego prawnika » Zadaj pytanie »