Zakup mieszkania od dewelopera przez osoby żyjące w związku nieformalnym

Tomasz Krupiński • Opublikowane: 2019-05-01

Zamierzam kupić razem z przyjaciółką, z którą żyję w nieformalnym związku, nowe mieszkanie od dewelopera. Ponosimy koszty zakupu po równo i chcielibyśmy posiadać po 50% własności. Ponieważ stale przebywam i pracuję poza Polską, formalności załatwiać będzie przyjaciółka (najbliższa to podpisanie umowy deweloperskiej). Czy muszę zapewnić sobie formalnie prawo współwłasności już na etapie umowy deweloperskiej? A jeśli tak, to w jaki sposób? Jeśli nie, to jak i na jakim etapie zakupu mogę zapewnić sobie prawo współwłasności?

Polski system prawny nie reguluje kwestii stosunków majątkowych między konkubentami. Rozliczenia majątkowe pomiędzy byłymi konkubentami były przedmiotem licznych rozstrzygnięć sądowych i rozważań w piśmiennictwie prawniczym. Oba źródła notują możliwość rozstrzygania sporów majątkowych z okresu trwania konkubinatu na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, dalej o spółce i wreszcie o współwłasności w częściach ułamkowych i jej znoszeniu. Analiza przytoczonych źródeł nie daje podstaw do wypracowania i wyboru jednej podstawy mającej wyłączne uniwersalne zastosowanie do wszelkiego rodzaju rozliczeń między konkubentami. Różnorodność i złożoność stosunków majątkowych związanych ze stosunkami pracy, wspólnym prowadzeniem gospodarstwa domowego, gospodarstwa rolnego, zakładu rzemieślniczego, czy handlowego, czy czynienie – jednostronne czy wspólne – nakładów na nieruchomość jednego z nich, bądź osoby trzeciej, wskazuje, że wybór właściwej podstawy prawnej jest zawsze uwarunkowany konkretnym stanem faktycznym.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego i sądów powszechnych prezentowany jest pogląd, iż nakłady konkubentów czynione wspólnie w czasie trwania konkubinatu na majątek jednego z nich powinny być rozliczone według przepisów o zniesieniu współwłasności (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 1986 roku, sygn. akt III CZP 79/85, opubl. OSNC 1987/1/2, uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 1970 roku, sygn. akt III CZP 62/69, nie publ.). Do rozliczeń majątkowych pomiędzy osobami pozostającymi w trwałym związku faktycznym (konkubinacie) mogą również mieć zastosowanie przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 maja 2000 roku, sygn. akt IV CKN 32/00, opubl. OSNC 1987/1/2). Wybór jednego ze wskazanych uregulowań może być uzależniony od okoliczności konkretnej sprawy, a także od przedmiotu rozliczeń. W uchwale Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 1970 r., III CZP 62/69 („Ruch Prawniczy, Ekonomiczny i Socjologiczny”, 1970, nr 4, s. 211) wskazuje się, że co do roszczeń z tytułu nabytych wspólnie nieruchomości i rzeczy ruchomych, jak również z tytułu nakładów dokonanych na te przedmioty, należy stosować przepisy o zniesieniu współwłasności, natomiast co do roszczeń z tytułu nakładów dokonanych przez jednego z konkubentów na wchodzące w skład wspólnego gospodarstwa przedmioty majątkowe należące do drugiej z tych osób, zastosowanie znaleźć powinny przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu.

Przytoczone orzecznictwo potwierdza, iż rozliczenia majątkowe konkubentów obarczone są dużymi trudnościami. Rekomenduję więc nabycie nieruchomości we wspólności udziałowej (po 1/2) celem uniknięcia ewentualnych przyszłych problemów w zakresie rozliczeń między Państwem.

Musi Pan być przy podpisaniu aktu notarialnego – jest to najistotniejsza kwestia. Owszem, na późniejszym etapie można tę kwestię wyprostować, ale wymagałoby to dokonania umowy darowizny, co z punktu widzenia podatkowego byłoby dla Pana niekorzystne. Proszę się zorientować, jakiego rodzaju umowę teraz macie Państwo podpisać – czy umowę przedwstępną, czy już finalną?

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>



Szukamy ambitnego prawnika » Zadaj pytanie »