Umowa notarialna dotycząca podziału majątku po rozwodzie

Tomasz Krupiński • Opublikowane: 2015-08-24

Moi rodzice niedawno się rozwiedli, obecnie trwa sprawa o podział majątku wspólnego, w skład którego wchodzi przede wszystkim mieszkanie, które zostało wycenione na kwotę 100 tys. zł. Rodzice mają już termin kolejnej rozprawy. Mama chciałaby podziału w ten sposób, że mieszkanie zostanie przyznane byłemu mężowi ze spłatą na jej rzecz. Na taki podział jednak nie zgadza się ojciec, gdyż nie jest w stanie spłacić mamy. Rodzice chcieliby więc sprzedać mieszkanie i podzielić się uzyskaną ceną. Jak skonstruować umowę notarialną, w której ja wykupuję mamy udział w mieszkaniu i tym samym staję się w połowie właścicielką mieszkania? Druga połowa zostałaby ojcu, jednak pod warunkiem że musiałby pokrywać opłaty. Jak ta nasza współwłasność wyglądałaby po śmierci ojca? Mam brata, poza tym ojciec może powtórnie się ożenić, jaka byłaby wtedy moja sytuacja, jakie musiałabym ponieść koszty i co z podatkiem dochodowym?

Moim zdaniem sprzedaż mieszkania w postępowaniu sądowym jest najgorszym wyjściem ze wspólności majątku, gdyż przeprowadza je komornik, stosując odpowiednio przepisy dotyczące egzekucji z nieruchomości. Wobec tego sprzedaż takiego mieszkania jest kosztowna (komornik pobiera wysokie opłaty), a ponadto uzyskana cena często odbiega od cen rynkowych nieruchomości.

Nosi się Pani z zamiarem kupna części nieruchomości od matki i pozostawania we wspólności majątkowej z ojcem. W takiej sprawie teoretycznie można byłoby sprzedać udział Pani mamy na Pani rzecz, a wtedy Pani wstąpiłaby do sprawy na miejsce matki – na podstawie art. 192 pkt 3 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.), zgodnie z którym zbycie w toku sprawy rzeczy lub prawa, objętych sporem, nie ma wpływu na dalszy bieg sprawy; nabywca może jednak wejść na miejsce zbywcy za zezwoleniem strony przeciwnej.

Jeżeli jednak weszłaby Pani na miejsce matki, to sprawa nadal by trwała, a sąd orzekłby podział wobec Pani i Pani ojca.

Zgodnie z art. 46 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego – w sprawach nieunormowanych w artykułach poprzedzających od chwili ustania wspólności ustawowej do majątku, który był nią objęty, jak również do podziału tego majątku, stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności majątku spadkowego i o dziale spadku.

Powyższy artykuł reguluje stosunki majątkowe między małżonkami (byłymi małżonkami, następcami prawnymi zmarłego małżonka) w zakresie dotyczącym majątku, który był objęty wspólnością ustawową, od chwili ustania tej wspólności do chwili podziału majątku, który był nią objęty, a także kwestię tego podziału.

Wskutek ustania wspólności ustawowej dotychczasowa wspólność majątkowa ulega przekształceniu we wspólność podobną do wspólności majątku spadkowego (art. 1035 K.c.) i zbliżoną do współwłasności rzeczy w częściach ułamkowych. Jest to wspólność określonej masy majątkowej należącej do małżonków lub ich następców prawnych.

Obejmuje ona jedynie aktywa wchodzące w skład majątku objętego wspólnością ustawową, nie obejmuje zaś długów obciążających ten majątek (inaczej S. Breyer, S. Gross, w: „Kodeks…”, s. 218).

Przedmiotem tej wspólności są zarówno poszczególne przedmioty majątkowe, jak i masa majątkowa, w której skład wchodzą te przedmioty – rzeczy ruchome i nieruchome oraz wszelkie inne przedmioty majątkowe (ściśle mówiąc, prawa przysługujące do nich), jak również inne prawa oraz roszczenia, które wchodziły w skład majątku objętego wspólnością ustawową. Jest to masa majątkowa w znaczeniu gospodarczym. Prawnie zaś nie jest wyodrębniona.

Po ustaniu wspólności ustawowej zamiast dotychczasowych trzech majątków małżonków (majątek wspólny i majątki osobiste każdego z małżonków) pozostają dwa majątki; każdy należący do jednego z małżonków lub ich następców prawnych. Każdy z tych majątków obejmuje dotychczasowy majątek osobisty jednego z małżonków oraz przypadający temu małżonkowi udział w dotychczasowym majątku wspólnym.

Od chwili ustania wspólności ustawowej do zarządu majątkiem, który był objęty tą wspólnością, nie stosuje się art. 36-40, lecz odpowiednio przepisy o zarządzie majątkiem spadkowym. Ma więc w tym wypadku odpowiednie zastosowanie art. 1036 K.c. i art. 199-209 K.c., ponieważ art. 1035 K.c. do wspólności majątku spadkowego nakazuje odpowiednie stosowanie przepisów o współwłasności w częściach ułamkowych.

W doktrynie sporna była kwestia, czy po ustaniu wspólności ustawowej, a przed podziałem majątku wspólnego, jedno z małżonków może rozporządzić przysługującym mu udziałem w tym majątku lub udziałem w tym udziale na rzecz innej osoby. Obecnie, wobec odpowiedniego zastosowania do majątku, który był objęty wspólnością ustawową, przepisów o wspólności majątku spadkowego, dopuszczalność takiego rozporządzenia nie powinna budzić wątpliwości.

Wprawdzie art. 1051 K.c., przewidujący możliwość zbycia spadku w całości lub w części albo udziału w spadku przez spadkobiercę, który spadek przyjął, nie mieści się w tytule Kodeksu cywilnego normującego wspólność majątku spadkowego, ale przepis ten dotyczy spadku – jeżeli nabyła go więcej niż jedna osoba – przed jego działem, gdy ma miejsce wspólność majątku spadkowego.

Dopuszczalność rozporządzenia przez jedno z małżonków po ustaniu wspólności ustawowej przypadającym mu udziałem w majątku wspólnym lub jego częścią umożliwia mu zrzeczenie się jego udziału w majątku wspólnym na rzecz drugiego z małżonków, co w istocie stanowi darowiznę tego udziału (patrz L. Stecki, Ustanie wspólności ustawowej…, s. 54).

W razie odpłatnego zbycia udziału w majątku wspólnym nabywcę chronią przed ujemnymi skutkami późniejszego ustalenia nierównych udziałów małżonków w tym majątku (art. 43 § 2) przepisy o rękojmi za wady prawne (art. 556 § 2 K.c.).

W typowej sytuacji, gdy udziały małżonków w majątku wspólnym są równe (art. 43 § 1), nie ma większości przewidzianej w art. 201 K.c. W razie braku zgody jednego z małżonków na dokonanie czynności zwykłego zarządu majątkiem wspólnym konieczne jest więc uzyskanie przez drugie z nich upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Możliwe jest umowne uregulowanie przez małżonków zarządu i korzystania ze składników majątku, który był objęty wspólnością ustawową.

Pożytki i inne przychody z rzeczy i praw, które były objęte wspólnością ustawową, przypadają małżonkom w stosunku do wielkości ich udziałów w majątku wspólnym; w takim samym stosunku małżonkowie ponoszą wydatki i ciężary związane z tymi rzeczami i prawami (art. 207 K.c.).

Każde z małżonków może żądać podziału do użytkowania (quoad usum) rzeczy lub prawa wchodzących w skład majątku, który był objęty wspólnością ustawową, np. mieszkania, które stanowi przedmiot spółdzielczego prawa do lokalu (postanowienie SN z 28 lutego 1973 r., III CRN 424/72, LexPolonica nr 296373, OSNCP 1974, nr 1, poz. 14, z glosami: T. Misiuk, NP 1974, nr 5, s. 681, i L. Steckiego, PiP 1975, nr 2, s. 160).

Obecnie więc Pani rodzice powinni zgodnie cofnąć wniosek o podział majątku wspólnego.

Zgodnie z art. 512 K.p.c.:

„§ 1. Po rozpoczęciu posiedzenia albo po złożeniu przez któregokolwiek z uczestników oświadczenia na piśmie cofnięcie wniosku jest skuteczne tylko wtedy, gdy inni uczestnicy nie sprzeciwili się temu w terminie wyznaczonym.

§ 2. Cofnięcie wniosku o wszczęcie postępowania jest bezskuteczne w sprawie, której wszczęcie mogło nastąpić z urzędu.”

W pierwszej kolejności należy zauważyć, iż art. 512 reguluje wyłącznie kwestię cofnięcia wniosku po rozpoczęciu posiedzenia (rozprawy lub posiedzenia jawnego) lub po złożeniu oświadczenia na piśmie przez któregokolwiek z uczestników. W takiej sytuacji sąd jest obowiązany do zakreślenia uczestnikom postępowania terminu na ewentualne złożenie sprzeciwu wobec cofnięcia wniosku.

Zgodnie z poglądem Sądu Najwyższego przez rozpoczęcie posiedzenia należy rozumieć wywołanie sprawy skierowanej na rozprawę (postanowienie SN z 18 lutego 1982 r., IV CZ 15/82, OSPiKA 1983, nr 1, poz. 6, LexisNexis nr 310097), przy czym bez znaczenia jest dalszy przebieg tego posiedzenia (postanowienie SN z 3 maja 1984 r., IV PZ 37/84, OSNCP 1985, nr 2-3, poz. 32, LexisNexis nr 311740). Przez złożenie oświadczenia na piśmie należy rozumieć złożenie jakiegokolwiek oświadczenia przez uczestników postępowania, zarówno odnoszącego się do kwestii formalnych, jak i do meritum sprawy.

Cofnięcie wniosku w postępowaniu nieprocesowym podlega kontroli sądu, który ma obowiązek ocenić taką czynność pod kątem jej zgodności z prawem, zasadami współżycia społecznego lub możliwości obejścia prawa.

W przypadku skutecznego cofnięcia wniosku sąd wydaje postanowienie o umorzeniu postępowania (art. 355 w zw. z art. 13 § 2). Uczestnicy postępowania mają prawo żądania zwrotu kosztów, jeżeli dojdzie do skutecznego cofnięcia wniosku.

Następnie po umorzeniu postępowania Pani mama powinna udać się do notariusza i sprzedać należący do niej udział w mieszkaniu. Wobec powyższego stałaby się Pani współwłaścicielem lokalu. Pani mama nie musiałaby płacić podatku dochodowego, gdyż zasadniczo płaci się, gdy ktoś osiągnie przychód ze sprzedaży nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów oraz udziału w nieruchomości. Nie trzeba go jednak uiszczać, jeżeli sprzedaż nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym podatnik nabył lub wybudował dany obiekt. Oznacza to, że jeśli ktoś został właścicielem nieruchomości w 2008 r. lub wcześniej i sprzedaje ją w 2014 r., to nie musi uiszczać podatku ani wykazywać sprzedaży w deklaracji.

Zapłaci Pani jednak podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% ceny sprzedaży – podatek odprowadzi notariusz.

Podatek nie wystąpi w przypadku darowizny przez matkę udziału w nieruchomości na Pani rzecz, gdyż podlegałaby Pani zwolnieniu dla najbliższej osoby.

Dalej powinna Pani sporządzić umowę z Pani ojcem (może być w zwykłej formie) odnośnie zarządzania mieszkaniem i zaznaczyć, że strony (współwłaściciele) postanawiają, że wszelkie opłaty związane z utrzymaniem mieszkania (można wymienić jakie) będzie pokrywał Pani ojciec (nie trzeba dodawać, że do czasu jego śmierci, gdyż umowa po jego śmierci wygaśnie).

Po śmierci Pani ojca (współwłaściciela) jego udział podlega dziedziczeniu ustawowemu lub testamentowemu. W przypadku gdyby doszło do dziedziczenia na podstawie ustawy, powołani w pierwszej kolejności są zstępni spadkodawcy oraz jego małżonek. Jeżeli więc dojdzie do dziedziczenia i spadkobiercy przyjmą spadek, a Pani ojciec pozostanie rozwiedziony, to spadek (w tym udział w nieruchomości) przypadnie Pani i Pani bratu.

Gdyby chciałaby Pani zabezpieczyć swoje prawa do spadku, to Pani ojciec powinien sporządzić testament, w którym zostanie Pani powołana do spadku po nim. Skuteczność takiej umowy o płatność jest w tym wypadku sporna.

Zgodnie, bowiem z art. 221 Kodeksu cywilnego – czynności prawne określające zarząd i sposób korzystania z rzeczy wspólnej albo wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności odnoszą skutek także względem nabywcy udziału, jeżeli nabywca o nich wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć. To samo dotyczy wypadku, gdy sposób korzystania z rzeczy został ustalony w orzeczeniu sądowym.

Roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników może być ujawnione w księdze wieczystej (art. 16 ust. 2 pkt 3 u.k.w.h.). Ujawnienie ma ten skutek, że wpisane do księgi wieczystej roszczenie staje się skuteczne względem każdego nabywcy udziału, co zabezpiecza je przed wygaśnięciem, jeżeli nabywca udziału powoła się skutecznie na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. W związku z tym powstaje pytanie, jaki jest stosunek art. 221 do art. 16 ust. 2 pkt 3 i art. 9 u.k.w.h.

W tym stanie rzeczy art. 221 zachował aktualność w wypadkach, w których wspomniane roszczenia nie zostały ujawnione w księdze wieczystej.

Ponadto Pani ojciec może także w stosunku do Pani wnieść sprawę o zniesienie współwłasności i żądać przyznania nieruchomości na Pani rzecz ze spłatą dla niego, dlatego powinna Pani zawrzeć z nim umowę o zakazie żądania zniesienia współwłasności przez określony czas.

Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego – każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić. Skuteczność takiej umowy wobec nabywców udziałów jest przewidziana w art. 221 Kodeksu cywilnego, którego już cytowałem. Na marginesie dodam, że w zależności od notariusza będzie on od swoich czynności żądał wynagrodzenia uzależnionego od wartości przedmiotu umowy. Taksa notarialna reguluje obowiązującą na terenie całego kraju maksymalną kwotę należną za wykonanie określonej czynności prawnej. Wartość przedmiotu czynności notarialnej to:

  • kwota do 3 000 zł – 100 zł
  • powyżej 3 000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% nadwyżki powyżej 3 000 zł
  • powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% nadwyżki powyżej 10 000 zł
  • powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% nadwyżki powyżej 30 000 zł
  • powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł
  • powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% nadwyżki powyżej 1 000 000 zł
  • powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych w I grupie podatkowej, w rozumieniu ustawy o podatku od spadku i darowizn, nie więcej niż 7500 zł.

Do opłat należy dodać podatek VAT (23%). Przedstawione powyżej kwoty stanowią maksymalne stawki, jakie notariusz może pobrać za sporządzenie aktu notarialnego, dlatego zawsze można je negocjować.

Zanim podejmie Pani opisane czynności, proszę się porozumieć ze stronami (przede wszystkim z ojcem), czy w przyszłości przystanie na Pani warunki.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>



Szukamy ambitnego prawnika » Zadaj pytanie »