Sprzedaż domu po podziale majątku a podatek

Podział majątku w drodze umowy stron

Przepisanie domu (nieruchomości) w trakcie trwania wspólności ustawowej nie jest możliwe. Żaden z małżonków nie może rozporządzać udziałem w majątku wspólnym w trakcie trwania wspólności ustawowej. Konieczne jest więc zniesienie wspólności ustawowej i dopiero powstanie możliwość podziału majątku. Wspólność znosi się w drodze umowy notarialnej lub na drodze sądowej (w tym w drodze rozwodu). Po zniesieniu wspólności ustawowej możliwe jest przepisanie części domu na córkę w drodze umowy notarialnej.

Na początku należy stwierdzić, że podział majątku może być przeprowadzony w drodze umowy stron (jeżeli w skład majątku wchodzi nieruchomość, to umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego). Umowa może zawierać dowolną treść, jednak nie może być sprzeczna z prawem, dobrymi obyczajami lub prowadzić do ominięcia przepisów. Możliwość zawarcia umowy o podział majątku wspólnego wynika z art. 1037 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.) w zw. z art. 46 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (K.r.o.). Stronami umowy są byli małżonkowie. Jednakże jeżeli wspólność majątkowa ustała w wyniku śmierci jednego małżonka lub uznania go za zmarłego, umowa musi zostać zawarta pomiędzy pozostającym przy życiu małżonku a spadkobiercami drugiego małżonka. Umowa taka musi określić cel, jakim jest dokonanie podziału majątku objętego uprzednio wspólnością majątkową małżeńską. Dla osiągnięcia tego celu koniecznym jest ustalenie składu oraz wartości majątku wspólnego, a także sposobu wyjścia majątku ze wspólności. Przedmiotem takiego działu mogą być wyłącznie aktywa, nie obejmuje on długów.

Rozliczenie nakładów i wydatków poczynionych w czasie trwania wspólności z majątku wspólnego na majątek osobisty

Sposób podziału majątku pozostaje w woli stron. Określają one, komu przypadają poszczególne przedmioty, wielkość oraz terminy spłat czy dopłat. Taka umowa powinna uwzględniać rozliczenie nakładów i wydatków poczynionych w czasie trwania wspólności z majątku wspólnego na majątek osobisty oraz długów jednego z małżonków spłaconych z majątku wspólnego, roszczeń z tytułu posiadania poszczególnych składników majątku wspólnego, pobranych pożytków i innych przychodów, a także nakładów i wydatków oraz spłaconych długów w okresie od ustania wspólności do podziału majątku wspólnego.

Podkreślenia wymaga, iż strony umowy nie mogą zaliczyć do majątku wspólnego i objąć podziałem przedmiotów, które zgodnie z przepisem art. 33 K.r.o. należą do majątku osobistego.

Ponadto swoboda stron w ustaleniu treści umowy ograniczona zostaje w wyniku wprowadzonej w przepisie art. 43 § 1 K.r.o. zasady, zgodnie z którą: „Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym”. Jeżeli strony zamierzają ustalić nierówne udziały, powinni skorzystać z sądowego podziału majątku lub ustanowić rozdzielność majątkową. Ponadto nie jest wykluczona możliwość dokonania darowizny przedmiotu ponad ustalony udział.

Jeśli umowa o podział majątku nie zawiera unormowania rozliczenia nakładów i wydatków, może powstać następująca okoliczność:

• strony w umowie dokonały tylko częściowego podziału majątku wspólnego, a więc możliwe jest dokonania uzupełniającego podziału majątku wspólnego. Zostanie on uzupełniony przy ostatecznym podziale majątku wspólnego;
• strony dokonały podziału całego majątku wspólnego, a rozliczenia, o których mowa wyżej, pozostawiły do późniejszego uzgodnienia;
• strony dokonały podziału całego majątku wspólnego, ale w treści umowy brak odpowiedniego zapisu o tym. W tym przypadku należy odwołać się do wykładni umowy dokonanej przez strony. Jeżeli wykładnia doprowadzi do wniosku, że strony nie zrzekły się roszczeń i nie rozstrzygnęły kwestii zw. z roszczeniami, uznać należy, że strony mogą żądać w przyszłości rozliczenia nakładów i wydatków poczynionych w okresie trwania wspólności majątkowej, a także w okresie od ustania wspólności majątkowej do chwili podziału majątku.

Pamiętać jednak należy, że zawarcie umowy o podział całego majątku wspólnego bez zastrzeżenia dotyczącego rozliczenia nakładów i wydatków wyłącza możliwość późniejszego dochodzenia wskazanych roszczeń.

Umowa o podział majątku wspólnego podlega ogólnym przepisom o formie czynności prawnych. Może zostać zawarta w formie ustnej, pisemnej, czy też w formie aktu notarialnego. Jednakże, jak już wskazałem, jeżeli w skład majątku wspólnego wchodzi składnik majątkowy, którego przeniesienie prawa własności wymaga zachowania szczególnej formy, należy umowę o podział majątku wspólnego dokonać w tej właśnie formie. Brak zachowania wskazanej formy skutkować będzie nieważnością umowy, np. umowa, której przedmiotem jest nieruchomość, powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego.

Proszę pamiętać, że wskazany umowny podział majątku jest możliwy, gdy strony umowy zgodne są co do sposobu podziału majątku. Brak takiej zgody powoduje konieczność sądowego podziału majątku w trybie procesowym (rozwód), bądź w trybie nieprocesowym (podział majątku – art. 567 K.p.c.).

Podział majątku a podatek dochodowy

Przechodząc do zagadnienia podatkowego – otóż zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (j.t. Dz. U. z 2016 r. Nr 2032 ze zm.) płaci się go w przypadku uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Oznacza to, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nabytej na drodze podziału majątku wspólnego przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego, który wynosi co do zasady 19% podstawy opodatkowania.

Należy pamiętać, że podatek ten obliczany jest od dochodu. Oznacza to, że przychód uzyskany z odpłatnego zbycia pomniejszony o koszty odpłatnego nabycia pomniejsza się także o koszty uzyskania przychodu. Do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć udokumentowane nakłady, poniesione przed sprzedażą, które zwiększyły wartość nieruchomości w czasie jej posiadania. Co ważne, wysokość poniesionych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych, warto więc zadbać o dokumentację ewentualnych remontów i innych zmian wprowadzanych w nieruchomości.

Moment nabycia nieruchomości

W orzecznictwie, doktrynie, a także indywidualnych interpretacjach podatkowych niezwykle kontrowersyjnym zagadnieniem jest określenie momentu nabycia nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z jednego ze stanowisk wynika, iż nabycie nieruchomości następuje, nie z momentem dokonania podziału majątku, a już z momentem faktycznego nabycia nieruchomości przez małżonków (tak przykładowo orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 3 listopada 2011 roku, sygn. akt I SA/Wr 1215/11). Jest to oczywiście korzystna interpretacja dla podatników. Można się spotkać także z innym twierdzeniem, zgodnie z którym dopiero z chwilą podziału majątku drugi małżonek nabywa tę część nieruchomości, która przypada mu ponad udział w majątku wspólnym – tak przykładowo orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 9 kwietnia 1997 roku, sygn. akt I SA/Kr 35/97.

Jak wynika z doktryny (Bartosiewicz A., Kubacki R., Komentarz do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, LEX, 2015), mając na względzie charakter wspólności ustawowej małżeńskiej, za słuszny należy uznać pogląd, zgodnie z którym nabycie liczy się już od momentu faktycznego nabycia nieruchomości przez małżonków, a nie z momentem dokonania podziału majątku. Tak więc data podziału majątku, zgodnie z tak przyjętym stanowiskiem, nie będzie miała znaczenia. Istotna będzie data nabycia składnika majątku do majątku wspólnego małżonków. Jest to dominujące stanowisko doktryny, co nie oznacza, że organy podatkowe nie będą miały innego stanowiska w sprawie. Warto upewnić się, jaka jest praktyka we właściwym miejscowo urzędzie skarbowym.