Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podziałem majątku?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zakup domu z narzeczoną na kredyt w nie w równych częściach

Autor: Tomasz Krupiński • Opublikowane: 2019-06-12

Chcę z narzeczoną kupić dom. Finansowanie to kredyt hipoteczny, który bierzemy wspólnie, przy czym 20% wkładu własnego będzie pochodzić z moich oszczędności. Dom przed zamieszkaniem wymaga wykończenia i jest to koszt około 100 tys. zł, który również zostanie poniesiony z moich pieniędzy. Kredyt będziemy spłacać wspólnie, jednak nie w równych częściach (ja 70%, pozostałe 30% narzeczona). Jak będą przedstawiały się prawa do tego domu po zawarciu związku małżeńskiego, a w zasadzie w przypadku hipotetycznego rozwodu?

Zakup domu z narzeczoną na kredyt w nie w równych częściach

Podstawę prawną dla przedstawionego zagadnienia stanowią przepisy K.r.o.:

„Art. 31. [Wspólność ustawowa; majątek wspólny]

§ 1. Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

§ 2. Do majątku wspólnego należą w szczególności:

1) pobrane wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności zarobkowej każdego z małżonków;

2) dochody z majątku wspólnego, jak również z majątku osobistego każdego z małżonków;

3) środki zgromadzone na rachunku otwartego lub pracowniczego funduszu emerytalnego każdego z małżonków;

4) kwoty składek zewidencjonowanych na subkoncie, o którym mowa w art. 40a ustawy z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych (Dz. U. z 2015 r. poz. 121, z późn. zm.).”

Do majątku wspólnego należą przedmioty majątkowe nabyte zarówno przez oboje małżonków, jak i przez jedno z nich. Dla przynależności przedmiotu majątkowego do majątku wspólnego nie ma zatem znaczenia, czy stroną czynności prawnej, której skutkiem jest nabycie przedmiotu majątkowego, są oboje małżonkowie, czy jedno z nich.

Zasadą jest, że do majątku wspólnego należą przedmioty majątkowe nabyte ze środków pochodzących z majątku wspólnego. Wyjątkiem są dochody z majątku osobistego każdego z małżonków (art. 31 § 2 pkt 2), a także przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego każdego z małżonków, gdy przepis szczególny tak stanowi (art. 33 pkt 10).

Bez wątpienia nieruchomość zabudowana domem wejdzie w skład majątku wspólnego. Podstawową kwestią w niniejszej sprawie jest prawidłowe ustalenie wartości jednego ze składników majątku wspólnego – prawa własności nieruchomości lokalowej obciążonej hipoteką, jako podstawy określenia spłaty na rzecz wnioskodawczyni (art. 212 § 2).

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym na nieruchomości, skutecznym erga omnes, związanym z wierzytelnością i służącym do jej zabezpieczenia. Treść jej polega na tym, że uprawniony może dochodzić określonej sumy z nieruchomości obciążonej, niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem, a nadto służy mu prawo pierwszeństwa zaspokojenia się z nieruchomości przed dłużnikami osobistymi. Ustanowienie hipoteki rodzi odpowiedzialność rzeczową, która może zachodzić łącznie z odpowiedzialnością osobistą lub może dość do jej oddzielenia w rezultacie bądź zbycia nieruchomości, bądź orzeczenia działowego przyznającego nieruchomość obciążoną tym prawem jednemu z uczestników postępowania.

Zgodnie z art. 46 K.r.o. do podziału majątku, który był objęty wspólnością majątkową stosuje się odpowiednio przepisy o dziale spadku, a poprzez art. 1035 K.c. – odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Z kolei art. 567 § 3 K.p.c., o ile nie wynika nic innego z przepisów § 2 i 3, odsyła do odpowiedniego stosowania przepisów o dziale spadku (680-689 K.p.c.), które w art. 688 K.p.c. zawierają odesłanie w kwestiach w nich nie uregulowanych, do odpowiedniego stosowania przepisów o zniesieniu współwłasności, w szczególności art. 618 § 2 i 3 K.p.c. W konsekwencji tych unormowań w postępowaniu o podział majątku sąd z urzędu ustala skład i wartość majątku wspólnego (art. 567 § 3 K.p.c. w zw. z art. 684 K.p.c.).

W orzecznictwie jednolicie przyjmuje się, że należy przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnić jej wartość rynkową (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12 lutego 1998 r., I CKN 489/97, nie publ.), natomiast kwestia, czy wartość tę należy określić z uwzględnieniem obciążenia hipoteką zabezpieczającą wierzytelność z tytułu kredytu zaciągniętego przez byłych małżonków, była początkowo przedmiotem rozbieżnych poglądów. Stanowisko zbieżne z poglądem wyrażonym w zaskarżonym wyroku Sąd Najwyższy zajął w postanowieniu składu siedmiu sędziów z dnia 5 grudnia 1978 r., III CRN 194/78 (OSNCP 1979, nr 11, poz. 207) i w postanowieniu z dnia 21 stycznia 2010 r., I CSK 205/09 (nie publ.). Pogląd przeciwny i obecnie dominujący wyraził natomiast w uchwale z dnia 25 czerwca 2008 r., III CZP 58/08 (OSNC 2009, nr 7-8, poz. 99), w postanowieniach z dnia 5 października 2000 r., II CKN 611/99 (M. Praw. 2001, nr 2, s. 93, Biul. SN 2000, nr 11, s. 15), z dnia 29 września 2004 r., II CK 538/03 (nie publ.), z dnia 26 listopada 2009 r., III CZP 103/09 (OSNC – ZD 2010, nr 3, poz. 82), z dnia 21 stycznia 2010 r., I CSK 205/09, z dnia 20 kwietnia 2011 r., I CSK 661/10, i z dnia 26 października 2011 r., I CSK 41/11 (nie publ.) oraz w wyroku z dnia 2 kwietnia 2009 r., IV CSK 566/08 (nie publ.). W orzeczeniach tych Sąd Najwyższy jednolicie przyjął, że w sprawach działowych sąd, dokonując określenia wartości nieruchomości obciążonej długiem hipotecznym powinien uwzględnić wartość obciążenia hipoteką, jako podstawy spłaty na rzecz tego z małżonków, któremu nieruchomość nie zostaje przyznana.

Przedstawione wyżej zasady, co do charakteru prawnego hipoteki przemawiają za trafnością tego stanowiska. Przede wszystkim spłata długu spoczywać będzie na tym z małżonków, któremu przypadnie wskutek podziału nieruchomość obciążona i który pozostanie dłużnikiem rzeczowym. Istnieje bowiem ścisłe prawnorzeczowe powiązanie zadłużenia zabezpieczonego hipotecznie ze składnikami majątkowymi. Spłata przez tę stronę długów uwzględnionych przy ustalaniu wartości nieruchomości poprzez umniejszenie jej wartości, dokonana z majątku osobistego przez stronę, której nieruchomość obciążona została przyznana, nie rodzi natomiast roszczenia wobec drugiej strony. O ile należy zgodzić z poglądem, że spłata długu hipotecznego po dacie orzeczenia o podziale majątku wspólnego nie jest nakładem z majątku osobistego na majątek wspólny, to wbrew poglądowi Sądu drugiej instancji, obciążenie hipoteką wpływa w sposób oczywisty na wartość nieruchomości, a zatem przy jej ustalaniu w toku podziału majątku wspólnego sąd powinien uwzględnić to obciążenie, podobnie jak obowiązany jest rozważyć obniżenie wartości z powodu obciążenia w postaci służebności, czy dożywocia. Wartość tych obciążeń odlicza się zarówno przy ustalaniu składników majątku wspólnego, jak i przy zaliczaniu wartości nieruchomości przyznanej jednemu z małżonków na poczet przysługującego mu udziału w majątku wspólnym (postanowienie z dnia 5 października 2000 r., II CKN 611/99 i z dnia 29 września 2004 r., II CK 538/03).

Co do kwestii rozliczenia nakładów zastosowanie ma art. 45 K.r.o.:

„§ 1. Każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty, z wyjątkiem wydatków i nakładów koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód. Może żądać zwrotu wydatków i nakładów, które poczynił ze swojego majątku osobistego na majątek wspólny. Nie można żądać zwrotu wydatków i nakładów zużytych w celu zaspokojenia potrzeb rodziny, chyba że zwiększyły wartość majątku w chwili ustania wspólności.

§ 2. Zwrotu dokonuje się przy podziale majątku wspólnego, jednakże sąd może nakazać wcześniejszy zwrot, jeżeli wymaga tego dobro rodziny.

§ 3. Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy dług jednego z małżonków został zaspokojony z majątku wspólnego.”

Spłata kredytu po zniesieniu wspólności ustawowej stanowi nakład z majątku osobistego na majątek wspólny. Spłata kredytu w trakcie trwania małżeństwa (wspólności ustawowej) nie podlega rozliczeniom. Oczywiście będzie Pan mógł dochodzić rozliczenia nakładów w postaci kwoty 100 000 zł na wykończenie oraz 20% wkładu własnego.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Podobne tematy

Podział firmy męża po rozwodzie

Podział firmy męża po rozwodzie

Razem z mężem prowadzimy działalność gospodarczą od roku 2012, natomiast właścicielem firmy jest mąż jako osoba fizyczna prowadząca działalność,...

Były mąż zaprzepaszcza majątek, co robić?

Jestem po rozwodzie z orzeczeniem o winie byłego męża. Wniosłam pozew o podział majątku. Mamy dwa mieszkania. Opuściłam to większe wraz...

Włączenie mieszkania do majątku wspólnego a podział majątku

Włączenie mieszkania do majątku wspólnego a podział majątku

Przed 5 laty, po ślubie zmieniłam umowę małżeńską ustawową na rozszerzoną. Mąż stał się współwłaścicielem mieszkania. Obecnie sąd orzekł nasz...

Co zrobić, aby zostać współwłaścicielem odziedziczonych przez męża nieruchomości?

Jestem z związku małżeńskim od 10 lat. Mąż otrzymał w drodze darowizny dom i ziemię po dziadkach, pod warunkiem spłacenia swoich dwóch...

Dom wybudowany na działce małżonki - kto jest właścicielem?

Dom wybudowany na działce małżonki - kto jest właścicielem?

Mam pytanie odnośnie domu wybudowanego na działce małżonki. Żona miała działkę budowlaną jeszcze przed zawarciem związku małżeńskiego. Po ślubie...

Jak rozliczyć nakłady i koszty z majątku wspólnego na majątek osobisty?

Jak rozliczyć nakłady i koszty z majątku wspólnego na majątek osobisty?

Jak rozliczyć nakłady i koszty z majątku wspólnego na mój majątek osobisty? Podział majątku ruchomego mamy już uzgodniony. Związek małżeński...

Rozstanie a mieszkanie TBS

Rozstanie a mieszkanie TBS

W 2006 r. zaciągnąłem wraz z rodzicami kredyt hipoteczny na mieszkanie w TBS. Jestem najemcą tego mieszkania. W 2007 r. ożeniłem się i od...

Zwrot wpłaconych rat kredytu na mieszkanie po rozwodzie

Zwrot wpłaconych rat kredytu na mieszkanie po rozwodzie

Przed 6 laty zaciągnęłam z mężem kredyt hipoteczny na mieszkanie. Obydwoje z mężem jesteśmy kredytobiorcami, ale ja jestem głównym, ponieważ...


Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »