Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podziałem majątku?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Jak w razie rozwodu dokonać podziału domu?

Autor: Tomasz Krupiński • Opublikowane: 2015-09-30

Mamy z mężem rozdzielność majątkową. Budujemy dom – prace są na wykończeniu. Wybudowaliśmy go na działce, którą kupiliśmy na nas oboje za moje pieniądze (nie mogę tego udokumentować). Natomiast dom jest budowany z pieniędzy częściowo z kredytu – w większej części, częściowo z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży mieszkania mojego męża. Kredyty są zaciągnięte na mojego męża, natomiast ja jestem poręczycielem. Jak w razie rozwodu sąd może dokonać podziału tego domu? Chciałabym zatrzymać dom, ale wiem, że to nie po myśli męża. Dodam, że on spłaca więcej rat, ale ja utrzymuję dom.

Z Pani wyjaśnień wynika, że pozostaje Pani z mężem w ustroju rozdzielności majątkowej. Nie wskazuje Pani, od kiedy taki ustrój istnieje, dlatego uznaję, że jeszcze przed zawarciem małżeństwa została ustanowiona rozdzielność (nigdy między Państwem nie powstała wspólność majątkowa – ustawowa).

Zgodnie z art. 47 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

„§ 1. Małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa). Umowa taka może poprzedzać zawarcie małżeństwa.

§ 2. Umowa majątkowa małżeńska może być zmieniona albo rozwiązana. W razie jej rozwiązania w czasie trwania małżeństwa, powstaje między małżonkami wspólność ustawowa, chyba że strony postanowiły inaczej”.

Obecnie prowadzicie Państwo wspólną inwestycję – budowę domu, która zbliża się do zakończenia. Dom został wybudowany na działce, która została zakupiona na współwłasność, jednak za Pani pieniądze, na co nie ma Pani dowodów. Jeżeli więc w ewentualnej sprawie o zniesienie współwłasności podniesie Pani tę okoliczność, a Pani mąż zaprzeczy, to sąd może tę kwestię uznać za nieudowodnioną.

Sam dom (jako budynek) jest budowany częściowo z pieniędzy ze wspólnego kredytu, a częściowo z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży mieszkania Pani męża. Kredyty są zaciągnięte na Pani męża, natomiast Pani jest ich poręczycielem.

Wobec powyższego pyta Pani, jak w razie rozwodu sąd może dokonać podziału tego domu, gdyż chciałaby Pani zatrzymać ten dom dla siebie, jednak jest Pani jednocześnie świadoma, że Pani mąż nie będzie chciał go oddać. Dodaje jeszcze Pani, że więcej rat kredytu spłaca Pani mąż, a Pani natomiast utrzymuje dom.

W sytuacji, gdy między małżonkami istnieje ustrój rozdzielności majątkowej, nie mają zastosowania ogólne przepisy dotyczące podziału majątku wspólnego, a przepisy dotyczące współwłasności i jej zniesienia umieszczone w Kodeksie cywilnym.

Zgodnie, bowiem z art. 51 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego „w razie umownego ustanowienia rozdzielności majątkowej, każdy z małżonków zachowuje zarówno majątek nabyty przed zawarciem umowy, jak i majątek nabyty później”.

Ustrój rozdzielności majątkowej polega na tym, że małżonkowie nie mają majątku wspólnego, a każde z nich ma swój majątek osobisty, którym zarządza i rozporządza samodzielnie, tj. bez udziału drugiego małżonka.

Jeżeli umowa o ustanowieniu rozdzielności majątkowej została zawarta przed zawarciem małżeństwa, to w ogóle nie dochodzi do powstania wspólności ustawowej. Wszystkie przedmioty majątkowe nabyte przez każde z małżonków, zarówno przed, jak i po zawarciu małżeństwa, należą wówczas w całości do ich majątków osobistych.

Jeżeli umowa o ustanowieniu rozdzielności majątkowej została zawarta w czasie trwania ustawowej lub umownej wspólności majątkowej, to do majątków osobistych każdego z małżonków wejdą przedmioty majątkowe nabyte przez każde z nich przed powstaniem wspólności majątkowej, przedmioty majątkowe stanowiące majątek osobisty każdego z małżonków w czasie trwania wspólności majątkowej, udział przypadający jednemu z małżonków w majątku, który był dotychczas objęty wspólnością majątkową (art. 46), i przedmioty majątkowe nabyte przez każde z małżonków po zawarciu umowy. Majątek, który był objęty wspólnością majątkową, może zostać podzielony między małżonkami (art. 46 Kodeksu rodzinnego w związku z art. 1037 Kodeksu cywilnego) i wówczas w skład majątków osobistych każdego z nich wejdą – na miejsce udziałów w majątku wspólnym – przedmioty majątkowe otrzymane w wyniku jego podziału.

Jak już wspominałem, w czasie trwania rozdzielności majątkowej małżonkowie mogą wspólnie nabywać przedmioty majątkowe. Przedmioty te jednak nie będą objęte małżeńską wspólnością majątkową, ale współwłasnością w częściach ułamkowych (art. 195–221 Kodeksu cywilnego).

Obecnie jest Pani razem z mężem współwłaścicielem nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Proszę zauważyć, że nie możemy obecnie mówić o budynku (domu mieszkalnym) jako odrębnej od gruntu nieruchomości, gdyż zgodnie z obowiązującą zasadą, wszystko co jest z gruntem trwale związane dzieli sytuację prawną tego gruntu. Budynek (dom) nie jest odrębną od gruntu nieruchomością, dlatego sąd będzie dzielił nieruchomość (grunt) wraz z domem na nim posadowionym.

Obecnie macie Państwo po 1/2 udziałów w nieruchomości, toteż w takim samym stosunku jesteście zobowiązani do pożytków jak i nakładów na tą nieruchomość.

Zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego „pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną”.

Jeżeli więc w czasie trwania małżeństwa Pani mąż płacił raty kredytu zaciągniętego na nieruchomość, a Pani utrzymywała dom, znaczy to, że taka była umowa między współwłaścicielami i żądanie zwrotu tych rat jest moim zdaniem bezzasadne.

Podobnie stało się z zakupem nieruchomości za Pani środki, bowiem nie żądała Pani zwrotu połowy kosztów na zakup nieruchomości, a ustanowiła Pani jako współwłaściciela Pani męża, i tak samo jak dotychczas Pani mąż nie żądał zwrotu nakładów na dom, mimo że Pani jako współwłaścicielka powinna ponieść stosowne nakłady na budowę domu.

Zwrotu tych nakładów Pani mąż będzie próbował żądać w sprawie o zniesienie współwłasności, a dowody stanowią na jego korzyść (łatwo wykaże, że sprzedał nieruchomość, której był właścicielem, oraz zapewne wskaże faktury na swoje nazwisko na budowę domu). Nakłady te będzie rozliczał w sprawie o zniesienie współwłasności, a Pani będzie musiała (np. za pomocą świadków) udowodnić, że Pani najpierw wyłożyła pieniądze na ziemię, a w zamian za to Pani mąż sprzedał mieszkanie i częściowo sfinansował budowę domu, a potwierdzeniem tych okoliczności był brak wzajemnych roszczeń współwłaścicieli jak do tej pory.

Samego zniesienia współwłasności Pani nie uniknie, bowiem co do zasady sama współwłasność jest uznawana za instytucję tymczasową, która docelowo powinna zostać zniesiona.

Zgodnie z art. 211 Kodeksu cywilnego „każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości”.

Pierwszym sposobem podziału, który będzie rozważał sąd, jest podział rzeczy. Z art. 211 wyraźnie wynika pierwszeństwo fizycznego podziału rzeczy wspólnej między współwłaścicieli. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej części wspólnej rzeczy. Wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. Sprzeczność podziału ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa występuje wtedy, gdy jego następstwem byłaby np. likwidacja zakładu produkcyjnego czy utrata przez działkę budowlaną przydatności do tych celów.

Podział fizyczny budynków nie jest dopuszczalny, zarówno w odniesieniu do podziału pionowego (według płaszczyzn przebiegających od fundamentów do dachów), jak i poziomego (według pięter). Od tej zasady istnieją pewne wyjątki. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem budynek wraz z działką może być pionowo podzielony, jeżeli linia podziału przebiega przez ścianę dzielącą budynek na regularne i samodzielne części (zob. m.in. postanowienia SN: z 13 maja 1966 r., sygn. akt III CR 103/66, OSPiKA 1967, nr 5, poz. 110).

Podział budynku może polegać także na wyodrębnieniu własności lokali (art. 7 ust. 1 i art. 11 ust. 1 ustawy o własności lokali); przy czym podział taki nie jest całkowity, gdyż działka gruntu oraz części budynku przeznaczone do wspólnego użytku właścicieli poszczególnych lokali stanowią nieruchomość wspólną (art. 3 ust. 2).

Przedmiotowy dom raczej nie może zostać podzielony fizycznie, dlatego w Pani przypadku pozostanie kolejny sposób podziału, a mianowicie przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli ze spłatą dla drugiego.

Stosownie do art. 212 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.

§ 2. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.

§ 3. Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych.

Art. 212 § 2 wyraża ogólną zasadę, że rzecz, która nie daje się podzielić, może być, stosownie do okoliczności, albo przyznana jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, albo sprzedana stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego”.

Tak więc, jeżeli podział fizyczny rzeczy, będący podstawowym i pierwszym sposobem zniesienia współwłasności, nie może być dokonany, bo rzecz nie daje się podzielić albo występują negatywne przesłanki wymienione w art. 211, zniesienie współwłasności może nastąpić przez przyznanie całej rzeczy jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty pozostałych. Rozstrzygnięcie o tym, któremu z kilku współwłaścicieli należy przyznać na własność w naturze całą nieruchomość, powinno być poprzedzone rozważeniem usprawiedliwionych interesów wszystkich uprawnionych.

Art. 212 § 2 pozostawia sądowi decyzję co do wyboru pomiędzy przyznaniem rzeczy jednemu ze współwłaścicieli a zarządzeniem jej sprzedaży. Wyboru tego sąd ma dokonać „stosownie do okoliczności”. Okolicznościami tymi mogą być np. zgodność określonego sposobu zniesienia współwłasności z zasadami prawidłowej gospodarki, co ma szczególne znaczenie przy zniesieniu współwłasności nieruchomości rolnej (patrz tezy do art. 213), zawód, wiek współwłaściciela, charakter (rodzaj) wspólnej nieruchomości, sytuacja rodzinna i majątkowa współwłaścicieli, ich zdolność finansowa do uiszczenia spłat (dopłat).

W postanowieniu z 28 marca 2003 r., sygn. akt IV CKN 13/2001, LexisNexis nr 7301050 (IC 2003, nr 12, s. 36), Sąd Najwyższy uznał, że „ocena okoliczności, które – zgodnie z art. 212 § 2 k.c. w zw. z art. 1035 k.c. – decydują o przyznaniu rzeczy jednemu ze współspadkobierców, należy do sądów rozpoznających sprawę merytorycznie, i sąd kasacyjny mógłby je zakwestionować tylko wtedy, gdyby była rażąco błędna lub oparta na stwierdzeniach oczywiście sprzecznych z dokonanymi ustaleniami”.

Sposób zniesienia współwłasności jako wynik wyboru pomiędzy przyznaniem rzeczy jednemu ze współwłaścicieli a zarządzeniem jej sprzedaży nie może być dokonany bez rozważenia, czy w razie przyznania rzeczy jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty współwłaściciel obciążony obowiązkiem spłaty ma realne możliwości uiszczenia spłaty. Wymaga to badania i ustalenia jego sytuacji materialnej, przy czym badanie to może dotyczyć wyłącznie współwłaściciela, a nie osoby trzeciej, np. członka jego rodziny.

Trzeba też mieć na względzie, że – jak stwierdził Sąd Najwyższy w postanowieniu z 12 kwietnia 2001 r., sygn. akt II CKN 658/2000, LexisNexis nr 351307 (OSNC 2001, nr 12, poz. 179) – „konstytucyjna zasada równej dla wszystkich współwłaścicieli ochrony prawnej własności i innych praw majątkowych (art. 64 ust. 2 Konstytucji RP) wyłącza – w wypadku znoszenia współwłasności ” oznaczenie terminu i sposobu uiszczenia spłaty bez uwzględnienia uzasadnionego interesu dotychczasowego współwłaściciela uprawnionego do tej spłaty (art. 212 § 2 i 3 k.c.)”.

Jak więc z powyższego wynika, gdy i Pani, i mąż będziecie zainteresowani przyznaniem nieruchomości na swoją rzecz, sąd weźmie pod uwagę przede wszystkim możliwości spłaty drugiej strony jak i stosunki mieszkaniowe (czy jedna ze stron posiada już mieszkanie mogące zaspokoić jego potrzeby mieszkaniowe). Nie ukrywam też, że fakt, że to na Pani mężu spoczywa ciężar płatności za kredyt i on wyłącznie go zaciągnął, będzie miał dla sądu znaczenie, bowiem przyznając nieruchomość Pani, sąd musiałby uzyskać od Pani zgodę na spłatę kredytu przed sądem lub przejęcie kredytu na siebie. Przyznając dom Pani mężowi, ten problem odpada.

Dopiero w braku porozumienia współwłaścicieli co do sposobu likwidacji współwłasności albo warunków do podziału rzeczy w naturze albo do przyznania rzeczy jednemu współwłaścicielowi i na żądanie wszystkich współwłaścicieli sąd nakaże zniesienie współwłasności przez sprzedaż rzeczy. W takim wypadku sąd może rozstrzygnąć od razu w postanowieniu zarządzającym sprzedaż rzeczy o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy albo tylko zarządzić sprzedaż, a rozstrzygnięcie o tych roszczeniach i o podziale sumy uzyskanej ze sprzedaży odłożyć do czasu przeprowadzenia sprzedaży (art. 625 Kodeksu postępowania cywilnego).

Ostatni jednak sposób podziału odradzam, gdyż jest to sposób kosztowny (licytację prowadzi się według przepisów dotyczących egzekucji z nieruchomości), a często zdarza się, że uzyskana ze sprzedaży cena jest sporo niższa od ceny rynkowej.

Pozostaje więc po rozwodzie zniesienie współwłasności i przyznanie domu jednej ze stron. Jak już wspominałem, na wybór nie ma Pani wpływu, gdyż sąd bada okoliczności obiektywne, choć nie jest nimi związany. Co do rozliczenia musi Pani stać na stanowisku, że strony nigdy nie miały pretensji do sposoby finansowania współwłasności, dlatego obecnie wzajemne rozliczenia nie są zasadne. Ze względu na znaczną wartość przedmiotu sprawy sugeruję skorzystać z pomocy fachowego pełnomocnika.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Podobne tematy

Podział środków z OFE po rozwodzie

Po rozwodzie były mąż żąda ode mnie połowy środków zgromadzonych w OFE. Czy istnieje orzecznictwo w tej sprawie, które pozwoliłoby oddalić to...

Podział majątku wbrew byłemu małżonkowi

Jestem 9 lat po rozwodzie. Nie przeprowadziłam dotąd sprawy o podział majątku, bo były mąż utrudniał i opóźniał rozwód,...

Porzucenie pracy, likwidacja składek i opuszczenie rodziny

Mój mąż porzucił pracę. Zlikwidował składki z OFE i w końcu opuścił naszą rodzinę, zostawiając nas bez wsparcia. Czy mam prawo do...

Połowa domu oddana żonie a podział majątku

Jestem w związku małżeńskim. Kupiliśmy z żoną przed laty dom z działką – zarabiamy podobnie. Dom był wspólny. Później jednak...

Zadośćuczynienie za pojazdy sprzedane lub darowane

W trakcie trwania małżeństwa mąż podarował koledze skuter bez mojej zgody. Po rozwodzie sam korzystał z naszego auta, później miał wypadek...

Dom po rozwodzie, czyli podział majątku

Żona chce po rozwodzie sprzedać dom, ja natomiast chcę go fizycznie podzielić na dwie odrębne nieruchomości. Co w takiej sytuacji, gdy ja się nie...

Finanse małżeńskie wobec rozwodu

Kupiliśmy z mężem działkę i wybudowaliśmy dom z pieniędzy pochodzących z majątku wspólnego, mojego majątku osobistego (kasa...

Wspólna sprzedaż domu przez byłych małżonków

Jesteśmy już kilka lat po rozwodzie. Nie było podziału majątku. Mamy wspólny dom, który w chwili obecnej chcielibyśmy wspólnie sprzedać. Czy musi...


Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »