Jak zabezpieczyć wspólny dom przed długami męża?

Nieodpłatny podział majątku z oświadczeniem o przejęciu kredytu

Skoro Państwa dom niegdyś wchodził do majątku wspólnego, a obecnie, na skutek ustanowienia rozdzielności majątkowej, stał się on współwłasnością w częściach ułamkowych, to oczywiście możliwy jest nieodpłatny podział majątku, wskutek którego to Pani nabędzie nieodpłatnie przedmiotową nieruchomość w całości i jednocześnie wobec Pani męża zobowiąże się Pani do spłacania ze swojego majątku całości rat i zrzeknie się Pani roszczeń co do rat już za męża spłaconych. Takie Pani oświadczenie wprawdzie nie pozbawi banku możliwości kierowania egzekucji do majątku męża (nadal będzie za ten dług odpowiedzialny solidarnie), jednak spowoduje, że po takim akcie notarialnym mąż będzie miał wobec Pani roszczenie regresowe o zwrot całości uiszczonych przez niego rat. Wynika to z treści art. 366 K.c.:

„§ 1. Kilku dłużników może być zobowiązanych w ten sposób, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych (solidarność dłużników).

§ 2. Aż do zupełnego zaspokojenia wierzyciela wszyscy dłużnicy solidarni pozostają zobowiązani.”

Następnie według art. 376 K.c.:

„§ 1. Jeżeli jeden z dłużników solidarnych spełnił świadczenie, treść istniejącego między współdłużnikami stosunku prawnego rozstrzyga o tym, czy i w jakich częściach może on żądać zwrotu od współdłużników. Jeżeli z treści tego stosunku nie wynika nic innego, dłużnik, który świadczenie spełnił, może żądać zwrotu w częściach równych.

§ 2. Część przypadająca na dłużnika niewypłacalnego rozkłada się między współdłużników.”

Niezależnie od postanowień umownych może Pani wraz z mężem – korzystając z instytucji przejęcia długu (art. 519-526 K.c.) – zawrzeć porozumienie, w którym Pani przejmie cały kredyt. Takie porozumienie będzie skuteczne dopiero po wyrażeniu zgody zarówno przez oboje małżonków, jak i przez bank. W praktyce bywa, że małżonkowie prowadzą negocjacje z bankiem co do przejęcia długu przez jednego z nich, w wyniku czego jest zawierany aneks do umowy kredytowej.

Zdarza się, że orzeczenie sądu albo umowa o podziale majątku zawiera zapisy przyznające mieszkanie lub dom jednemu z małżonków. Takie rozstrzygnięcie nie jest jednoznaczne z tym, że zobowiązanie kredytowe przechodzi na tego małżonka, który stał się właścicielem nieruchomości i że wyłącznie on odpowiada teraz za spłatę kredytu, a drugi z małżonków staje się wolnym od tego obciążenia. Pani mąż i Pani będziecie solidarnymi dłużnikami banku kredytującego.

Przeniesienie kredytu na dom na jednego małżonka

Przeniesienie kredytu na Panią jest uzależnione od kilku czynników, w tym od dobrej woli obu stron. Zanim nastąpi zmiana umowy kredytu (w formie aneksu), bank zbada zdolność kredytową Pani, a gdyby się okazało, że odłączenie jednego z kredytobiorców doprowadzi do pogorszenia perspektyw spłaty kredytu, bank może zażądać dodatkowych zabezpieczeń. W przeciwnym wypadku może dojść do rozwiązania umowy kredytowej w trybie nadzwyczajnym.

Druga sprawa, że to Pani otrzyma całość nieruchomości, a nie Państwa dzieci, wobec tego nie mogą się one zrzec swojego uprawnienia z tytułu alimentów. Oczywiście z racji tego, że są dorosłe, ale nie mogą jeszcze utrzymać się samodzielnie, Pani mąż powinien łożyć na ich utrzymanie. Od ich dobrej woli zależy, czy wystąpią na drogę sądową o alimenty na siebie.

Podziału majątku wspólnego przed notariuszem lub w sądzie – ile to kosztuje?

Co do podziału domu, moim zdaniem, nie dojdzie tutaj do umowy darowizny, a do umowy podziału majątku wspólnego przed notariuszem. Jeżeli nie będzie dobrej woli co do podziału majątku (a jest) lub jeżeli Państwu się nie spieszy, a zależy na niższych kosztach, to taki zgodny podział sugeruję przeprowadzić przed sądem. U notariusza jest drożej, ale szybciej.

Koszty notarialne oblicza notariusz w zależności od tego, jaką stawkę przyjmie. Stawki określone są w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z 28.06.2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Maksymalna stawka taksy notarialnej jest zależna od wartości majątku podlegającego działowi i wynosi od wartości:

• wartość majątku do 3000 zł – maksymalna opłata 100 zł,
• powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł,
• powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
• powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
• powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowiźnie więcej niż 7500 zł.

Powyższe kwoty są kwotami maksymalnymi, jakie może naliczyć notariusz. Do tych kwot notariusz jeszcze doliczy 23% podatku VAT.

Co do kosztów sądowych, to opłata od wniosku jest stała i wynosi 1000 zł, a jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt podziału majątku, pobiera się opłatę stałą w kwocie 300 zł. Jest to więc postępowanie o wiele tańsze, ale trwające dłużej, ze względu na skonstruowanie samego wniosku oraz złożeniu dokumentów, które to obowiązki spoczywają na wnioskodawcy.

Ryzyko skargi pauliańskiej

Propozycja Pani męża wydaje się dla mnie jak najbardziej sensowna, biorąc pod uwagę fakt, że mąż może mieć długi, których egzekucją w przyszłości zajmie się komornik. Może on zająć udział w domu należący do Pani męża, co spowoduje w dalszej kolejności licytację tego udziału. Oczywiście egzekucja może dotyczyć także innego majątku wspólnego. Zatem im szybciej udział w nieruchomości przejdzie na Panią, tym lepiej, gdyż czas od tej czynności biegnie na Pani korzyść. Mam tutaj na myśli skargę pauliańską, w wyniku której wierzyciel Pani męża może żądać sądowego uznania, że czynność nieodpłatnego podziału majątku jest bezskuteczna w stosunku do tego wierzyciela, bowiem spowodowała uszczuplenie majątku Pani męża, co uniemożliwiło zaspokojenie się wierzyciela. Zgodnie z art. 527 K.c.:

„§ 1. Gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, każdy z wierzycieli może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć.

§ 2. Czynność prawna dłużnika jest dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli, jeżeli wskutek tej czynności dłużnik stał się niewypłacalny albo stał się niewypłacalny w wyższym stopniu, niż był przed dokonaniem czynności.

§ 3. Jeżeli wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli uzyskała korzyść majątkową osoba będąca w bliskim z nim stosunku, domniemywa się, że osoba ta wiedziała, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.

§ 4. Jeżeli wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli korzyść majątkową uzyskał przedsiębiorca pozostający z dłużnikiem w stałych stosunkach gospodarczych, domniemywa się, że było mu wiadome, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.”

Według zaś art. 534 K.c. – uznania czynności prawnej dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli za bezskuteczną nie można żądać po upływie lat pięciu od daty tej czynności. Jeżeli więc od tej czynności (podziału majątku) upłynie termin 5 lat, wierzyciel nie będzie mógł skorzystać ze skargi pauliańskiej przeciwko Pani.

W przyszłości odrzucenie zadłużonego spadku

Co do Pani dzieci, takie rozwiązanie też jest dobre, gdyż obawiając się ewentualnych długów po Pani mężu, mogą spadek po nim odrzucić, jednocześnie nie tracąc praw do domu rodzinnego (nie można odrzucić długów, a przyjąć udział w domu po Pani mężu).

Proszę mieć świadomość, że będąc w ustroju rozdzielności majątkowej, Pani za długi męża nie odpowiada, gdyż nie zaciąga on zobowiązań na rzecz rodziny, a na rzecz uzupełnienia środków niewystarczających mu na swoje potrzeby. Na pewno lepiej teraz załatwić sprawę własności domu, dopóki nie działa komornik i jest dobra wola Pani męża na taki podział majątku.