Jak zabezpieczyć się przed sprzedażą połowy domu?

Tomasz Krupiński • Opublikowane: 2017-09-06

Brat jest od wielu lat rozwiedziony. Rozwód orzeczono z winy brata, płaci byłej żonie alimenty, mają dziecko, które jest już pełnoletnie i pozostaje na własnym utrzymaniu. Obecnie brat przebywa za granicą. Na działce, która jest własnością brata, stoi dom będący wspólnym majątkiem (połowa brata, połowa jego byłej żony). Czy była żona może sprzedać swoją połowę wspólnego domu, a jeżeli tak, to jak można się przed sprzedażą połowy domu zabezpieczyć?

Zgodnie z art. 31 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:


„§ 1. Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.


§ 2. Do majątku wspólnego należą w szczególności:
1) pobrane wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności zarobkowej każdego z małżonków;
2) dochody z majątku wspólnego, jak również z majątku osobistego każdego z małżonków;
3) środki zgromadzone na rachunku otwartego lub pracowniczego funduszu emerytalnego każdego z małżonków;
4) kwoty składek zewidencjonowanych na subkoncie, o którym mowa w art. 40a ustawy z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych (Dz. U. z 2015 r. poz. 121, z późn. zm.)”.

Natomiast według art. 33 „do majątku osobistego każdego z małżonków należą:


1) przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej;
2) przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił;
3) prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom;
4) przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków;
5) prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie;
6) przedmioty uzyskane z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia albo z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę; nie dotyczy to jednak renty należnej poszkodowanemu małżonkowi z powodu całkowitej lub częściowej utraty zdolności do pracy zarobkowej albo z powodu zwiększenia się jego potrzeb lub zmniejszenia widoków powodzenia na przyszłość;
7) wierzytelności z tytułu wynagrodzenia za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej jednego z małżonków;
8) przedmioty majątkowe uzyskane z tytułu nagrody za osobiste osiągnięcia jednego z małżonków;
9) prawa autorskie i prawa pokrewne, prawa własności przemysłowej oraz inne prawa twórcy;
10) przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej”.

Wskazywał Pan, że grunt, na którym posadowiony jest dom mieszkalny, jest wyłączną własnością Pana brata, zaś wspólny jest jedynie sam budynek mieszkalny (wspólne są nakłady na grunt Pana brata). Tak więc była żona Pana brata nie ma żadnej możliwości dysponowania częścią domu, bowiem zgodnie z prawem cywilnym sam dom nie jest jej własnością, gdyż jest on częścią składową gruntu i dzieli stan prawny tego gruntu.

Podstawą powyższego twierdzenia są przepisy art. 47 i 48 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.


§ 2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.


§ 3. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych”.

Natomiast według art. 48 „z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania”.

Tak więc na dobrą sprawę dom jest własnością Pana brata i nikt poza nim nie ma możliwości jego sprzedaży (tylko Pana brat jest właścicielem w księdze wieczystej nieruchomości).

Jest jeszcze inna przeszkoda, a mianowicie brak orzeczenia lub umowy dotyczącej podziału majątku wspólnego. Majątek wspólny jest majątkiem bezudziałowym. Wprawdzie po rozwodzie wspólność przekształca się w rozdzielność majątkowa, ale przedmioty majątkowe wchodzące w skład majątku wspólnego powinny zostać podzielone. Dopiero wtedy nabędą swój odrębny, ułamkowy charakter (niestety na skutek różnego rozumienia majątku wspólnego po ustaniu wspólności widziałem już niejednokrotnie próby notariuszy sprzedaży nieruchomości bez podziału majątku przyjmującej apriori, że małżonkom przysługują automatycznie równe udziały po 1/2 – jest jednak margines).

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Podobne materiały

Czy orzeczenie o winie ma wpływ na podział majątku?

Jestem 6 lat po ślubie, mamy dziecko, żona mnie zdradza z kobietą, na co mam dowody. Rozwód jest właściwie pewny, chciałbym zapytać o kwestie dotyczące podziału majątku w takich okolicznościach. Czy orzeczenie o winie ma wpływ na podział majątku i na alimenty? Czy mogę liczyć na spłatę? Po ślubie wprowadziłem się do żony, czyli do domu jej rodziców. Zrobiliśmy remont za ok. 50 tys. zł. Kupiliśmy auto za 40 tys. zł. Zainwestowałem w ogród ok. 10 tys. zł. Mam na koncie 50 tys. zł, żona 100 tys. – czy to są wspólne pieniądze? Skoro będę musiał się wyprowadzić, jak mogę odzyskać swoje pieniądze? Moja sytuacja finansowa pogorszy się po rozwodzie, bo żona dobrze zarabia. A straty moralne? Czy mogę żądać za to zadośćuczynienia? Straciłem przez nią 6 lat życia, bo stwierdziła, że jest lesbijką.

Czy żona ma prawo do majątku po śmierci rodziców?

Dziedziczę majątek po śmierci rodziców. Czy żona ma do niego prawo? Jeśli tak, to w jakiej części?

Rozwód i dalsze wspólne zamieszkiwanie byłych małżonków

Chcę się rozwieść z mężem – bez orzekania o winie i bez podziału majątku. Po rozwodzie były już wówczas mąż i tak będzie nadal mieszkał ze mną i z dziećmi, ale każde z nas będzie prowadziło odrębne gospodarstwo domowe. Mieszkanie jest moją własnością. Zastanawia mnie dwie kwestie: jak będzie wyglądała moja odpowiedzialność za ewentualne długi męża oraz jak uregulować sprawę dokładania się przez niego do opłat za mieszkanie. Czy spisać z nim jakąś umowę?

Prawo lokatorskie dla żony po rozwodzie

Posiadamy wraz z mężem spółdzielcze prawo lokatorskie do lokalu mieszkalnego. Zamierzamy wystąpić z wnioskiem do spółdzielni o wykupienie lokalu na własność. W związku z tym, że mąż zgłasza chęć rozwodu i zrzeka się na moją korzyść mieszkania, zwracam się z pytaniem, czy możemy wystąpić z wnioskiem, abym to ja była właścicielem? Zaznaczam, że wkład mieszkaniowy do spółdzielni był z mojej książeczki mieszkaniowej.

Czy przy rozwodzie dzielimy się majątkiem po połowie?

Jak będzie wyglądała sprawa podziału majątku w przypadku rozwodu? Jestem żonaty od czterech lat, nie mamy dzieci. Krótko przed ślubem nabyłem mieszkanie, w którym obecnie mieszkamy. Połowa kwoty na mieszkanie pochodziła z oszczędności a połowa z kredytu, który jest wciąż spłacany. Dodatkowo przed ślubem miałem swoje oszczędności. W czasie trwania małżeństwa też zgromadziliśmy trochę oszczędności. Moje dochody stanowią obecnie 10-krotność dochodów żony. Czy przy rozwodzie dzielimy się majątkiem po połowie? Jak wyglądałaby sytuacja gdyby część oszczędności poświęcić na nadpłatę kredytu?

Żądanie zwrotu połowy wartości mieszkania po rozwodzie

31 lat temu mój teść rozwiódł się z żoną. Po rozwodzie nie dokonano podziału majątku, ale teść przeniósł spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu na byłą żonę, a sam otrzymał inne, mniejsze. Mieszkanie kilka lat temu teściowa wykupiła od spółdzielni i 3 lata temu sprzedała. Teraz teść żąda zwrotu połowy wartości mieszkania. Czy ma do tego prawo?

Spłata przez męża wspólnego kredytu na mieszkanie a podział majątku

Pięć lat temu małżeństwo wzięło kredyt hipoteczny na zakup mieszkania. Obowiązywała wtedy między nimi wspólność majątkowa, ale rok po zakupie u notariusza podpisali rozdzielność majątkową. Po ustanowieniu rozdzielności kredyt był i jest nadal spłacany wyłącznie przez męża, który jako jedyny wykazuje dochody. Obecnie mąż próbuje przepisać kredyt na siebie, gdyż i tak tylko on go spłaca. Generalnie małżonkowie chcą się rozwieść. Kiedy bank zgodzi się, aby mąż był jedynym kredytobiorcą, czy nadal oboje małżonkowie będą współwłaścicielami nieruchomości? I czy przy podziale majątku po rozwodzie żona będzie mogła żądać spłaty z nieruchomości, pomimo że jej nie spłacała?

Rozwód a rozliczenie wydatków poczynionych na firmę męża

Mój mąż chce złożyć wniosek o rozwód. Pobraliśmy się w Polsce 10 lat temu, od tego czasu przebywamy w Irlandii. Po 3 latach małżeństwa mąż ze względów zdrowotnych musiał zrezygnować z wykonywanej pracy i założył własny biznes. Przez te pierwsze lata, kiedy mąż rozkręcał firmę, to ja byłam głównym żywicielem rodziny. Wszystkie pieniądze były inwestowane w kosztowny sprzęt do jego firmy. Mąż chce się rozwieść polubownie, ale ja nie zgadzam się na takie rozwiązanie, gdyż czuję się wykorzystana finansowo. Czy można dokonać podziału majątku w taki sposób, by mąż zabrał sprzęt, ale wypłacił mi różnicę? 


Szukamy ambitnego prawnika » Zadaj pytanie »