Jak według prawa wygląda podział wartości domu?

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2019-08-12

Chcę podjąć się budowy domu z mężem. Moi rodzice są właścicielami działki, na której ma powstać planowany budynek (dwurodzinny z częścią dla rodziców). Jaki powinien być stan prawny działki? Czy działka może być rodziców, bądź wyłącznie moja? Mąż twierdzi, że zawsze dom jest własnością właściciela działki, czy to prawda? W przypadku rozwodu, jeżeli dom wybudowany zostanie ze wspólnych pieniędzy, na działce rodziców, bądź wyłącznie mojej, jak według prawa wygląda podział wartości domu?

Prawo prywatne jest tą dziedziną prawa, w ramach której istnieje szczególnie dużo możliwości wyboru spośród prawnie dopuszczalnych wariantów. Szczególnie z uwagi na to, właściwie każdy z rozważanych przez Panią wariantów własności (albo współwłasności) może wchodzić w rachubę. Państwo są na takim etapie organizowania spraw w związku z planowaną budową domu, że różne warianty można rozważać – w celu ułatwienia wybrania szczególnie odpowiadającego Państwa sytuacji oraz potrzebom.

W ogólności opinia Pani męża (co do własności domu) jest prawidłowa. Wiąże się to głównie z treścią artykułu 48 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.): „Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania”. W europejskich realiach znakomita większość domów jest trwale z gruntem związana, więc najczęściej w Polsce jest tak, że własność (ustawowo określona w artykule 140 K.c.) nieruchomości gruntowej (art. 46 K.c.) rozciąga się na to, co jest trwale z gruntem związane (art. 47 i art. 48 K.c.). Wyjątków jest niewiele – zwłaszcza odnośnie do budynków. Podstawowy wyjątek dotyczy budynków wzniesionych przez użytkownika wieczystego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste; w takich sytuacjach budynek należy do użytkownika wieczystego, a nie do właściciela gruntu (art. 233 K.c.).

Wprawdzie ustawowe określenie nieruchomości (zawarte w art. 46 K.c.) jest dość zręczne, ale warto zwrócić uwagę na zagadnienie prowadzenia ksiąg wieczystych (także zasygnalizowane w art. 46 K.c.) – księgom wieczystym poświęcona jest ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Niezależnie od tego, jaki byłby stan prawny nieruchomości (działki budowlanej) – niech będzie dla niej prowadzona odrębna księga wieczysta. Nadal prawnie dopuszczalne jest i zarazem dość często – zwłaszcza w związku z realiami wiejskimi (również dawniejszymi) – praktykuje się prowadzenie jednej księgi wieczystej dla więcej niż jednej nieruchomości (rozumianej zgodnie z art. 46 K.c.). Chodzi o uniknięcie problemów, które mogą wiązać się (i często wiążą się) z prowadzeniem jednej księgi wieczystej dla np. dwóch albo i więcej działek ewidencyjnych. Praktycznie wszystkie działki ewidencyjne „z jednej księgi wieczystej” traktuje się jak jedną nieruchomość, choć na tak zwany pierwszy rzut oka właśnie działka ewidencyjna (kategoria szczególnie właściwa ewidencji gruntów i budynków) oznacza nieruchomość (art. 46 K.c.). Ograniczenia prawa własności (np. służebności lub hipoteki obciążają wszystkie działki ewidencyjne) – także wtedy, gdy służebność dotyczy np. jednej z takich działek ewidencyjnych lub hipoteką zabezpiecza się kredyt udzielony na zabudowę w obrębie jednej z takich działek ewidencyjnych. Zdaję sobie sprawę z tego, że może to być nieco zawiłe; niestety, prawo w Polsce obowiązujące na coś takiego przyzwala (z czym wiążą się poważne problemy, które niekiedy trudno rozwiązać).

Rada jest prosta: jedna nieruchomość w jednej księdze wieczystej; jeśli jest inaczej, to trzeba doprowadzić do takiego stanu rzeczy przed rozpoczęciem inwestycji (zwłaszcza przed wydaniem większych kwot lub wzięciem kredytu).

Inne zagadnienie, wiążące się z księgami wieczystymi: jeżeli w obrębie danej nieruchomości (zwłaszcza po wybudowaniu na niej domu) powstać mają przynajmniej dwie nieruchomości lokalowe, to udziały w nieruchomości wspólnej powinny być odpowiednikami proporcji powierzchni poszczególnych nieruchomości lokalowych – w artykule 3 ustawy o własności lokali zawarto sformułowanie za mało komunikatywne, ale w istocie chodzi o proporcje powierzchni (tak to odbiera znaczna większość ludzi, w tym posłowie). Niestety, zwłaszcza w przypadku budynków z nielicznymi nieruchomościami lokalowymi, udziały w nieruchomości wspólnej czasami znacznie odbiegają od kryteriów wskazanych w art. 3 ustawy o własności lokali. Wielu osobom to nie przeszkadza (jeśli nawet są świadome takiej rozbieżności), ale taki stan rzeczy może sprzyjać nieporozumieniom – np. w związku z potrzebą wydatkowania znacznych kwot (np. na remont). Np. z uwagi na art. 207 K.c., nakłady na nieruchomość wspólną powinny być odpowiednikami liczby udziałów. Proponuję zapobiegać również tego rodzaju problemom.

Trudno (a nawet niezręcznie) jest człowiekowi obcemu wskazywać, ile kto z Państwa mógłby mieć udziałów – gdyby doszło do zaistnienia współwłasności (art. 195 i następne K.c.), co wydaje się prawdopodobne – oraz jak powinny zostać zorganizowane różne zagadnienia szczegółowe. Bardziej stosowne jest przedstawienie potencjalnych rozwiązań oraz zachęcenie Państwa do opracowania strategii działania i podjęcia rozsądnej decyzji; proponuję zadbać o odpowiednią szczegółowość umowy – także w przypadku formy aktu notarialnego (bez polegania na standardowych propozycjach notariusza).

Jeżeli nieruchomość gruntowa będzie (nadal) należała wyłącznie do Pani rodziców, to również do nich będzie należał każdy budynek trwale związany z taką nieruchomością gruntową (art. 46-48 K.c.) – niezależnie od tego, kto finansował ich powstanie lub czynił inne nakłady z nieruchomościami związane. Jeśli jedynie Pani stanie się właścicielką tejże nieruchomości, to Pani będzie właścicielką budynków (być może nie tylko domu). Można również zdecydować się na współwłasność – i to w dwóch podstawowych wariantach: część udziałów (art. 204 K.c.) nadal należałaby do Pani rodziców, zaś część udziałów do Państwa. Co więcej – decyzje mogą być jeszcze bardziej precyzyjne. Jeżeli (co wydaje się prawdopodobne) w Państwa małżeństwie funkcjonuje „wspólność majątkowa małżeńska” – czyli ustawowy ustrój majątkowy, uregulowany w art. 31 i następnych Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (skrótowo: K.r.o.) – to można doprowadzić również do tego, że stosowne liczby udziałów w nieruchomości wchodziłyby w skład majątków osobistych (Pani oraz Pani męża), a nie w skład Państwa wspólności majątkowej. Oczywiście, mogłoby tak się stać również w przypadku rozdzielności majątkowej, ale wystarczy przyjęcie darowizny (bez zastrzeżeń przeciwnych), by otrzymane prawo majątkowe weszło w skład majątku osobistego małżonka, który przyjął darowiznę (art. 888 i następne K.c. w związku z art. 33 K.r.o.).

Artykuł 43 K.r.o. stanowi:

„§ 1. Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

§ 2. Jednakże z ważnych powodów każdy z małżonków może żądać, ażeby ustalenie udziałów w majątku wspólnym nastąpiło z uwzględnieniem stopnia, w którym każdy z nich przyczynił się do powstania tego majątku. Spadkobiercy małżonka mogą wystąpić z takim żądaniem tylko w wypadku, gdy spadkodawca wytoczył powództwo o unieważnienie małżeństwa albo o rozwód lub wystąpił o orzeczenie separacji.

§ 3. Przy ocenie, w jakim stopniu każdy z małżonków przyczynił się do powstania majątku wspólnego, uwzględnia się także nakład osobistej pracy przy wychowaniu dzieci i we wspólnym gospodarstwie domowym.”

Nie sposób jest (zwłaszcza z góry) określić rozliczeń w związku z przyszłym – i to ewentualnym (zwłaszcza z aktualnej perspektywy) – kresem wspólności majątkowej małżeńskiej między Panią a Pani mężem. W grę mogą wchodzić różne okoliczności – nie tylko reguła równość udziałów małżonków we wspólności majątkowej małżeńskiej (art. 43 K.r.o.) oraz możliwość rozliczenia „przesunięć majątkowych” między wspólnością majątkową małżeńską a majątkami osobistymi małżonków (art. 43 K.r.o.). Proponuję przy układaniu strategii przeprowadzić „remanent majątkowy” – ze szczególnym uwzględnieniem artykułów: 31, 33, 43 oraz 45 K.r.o. Rodzaje źródeł dochodu (sposobu zarobkowania), nakłady z określonego majątku (osobistego albo ze wspólności majątkowej) mogą mieć duże znaczenie. Obcemu człowiekowi nie wypada dawać wytycznych w takich sprawach – przynajmniej mym skromnym zdaniem. Chodzi o sprawy prywatne, więc Państwo są szczególnie właściwi do podejmowania decyzji.

Proszę zastanowić się nad tym, ile miałoby powstać nieruchomości lokalowych (zwłaszcza lokali mieszkalnych) oraz kto miałby być ich właścicielem. Dom mógłby stanowić jedno mieszkanie – w tym z jakąś „strefą” dla Pani rodziców. Mogłyby zostać urządzone odrębne funkcjonalnie mieszkania (a może także inne lokale) bez nadawania im statusu nieruchomości lokalowej. W grę mogłoby wchodzić nie tylko ustanowienie np. trzech nieruchomości lokalowych, spośród których dwie byłyby składnikami majątków osobistych (odpowiednio: Pani oraz Pani męża), a trzecia należałaby do Pani rodziców. Gdyby Pani rodzice nie stali się właścicielami jednej z nieruchomości lokalowych, to należałoby na ich rzecz ustanowić służebność osobistą (art. 286 i następne K.c.) – zapewne służebność mieszkania (art. 301 K.c., art. 302 K.c.); służebność należałoby ujawnić w księdze wieczystej (prowadzonej dla nieruchomości z jednym lokalem albo prowadzonej dla właściwej nieruchomości lokalowej) – warto o tym pamiętać, bez „oszczędzania na wpisach do ksiąg wieczystych”.

Wspólność majątkowa (w tym wspólność majątkowa małżeńska) może ustać nie tylko wskutek orzeczenia separacji (art. 611 i następne K.c.) albo orzeczenia rozwodu (art. 56 i następne K.c.). Może do tego dojść także wskutek zawarcia umowy majątkowej małżeńskiej (art. 47 i następne K.r.o.) – a intercyzę należy zawrzeć w formie aktu notarialnego (art. 47 K.r.o.) – lub na mocy orzeczenia przez sąd przymusowego ustroju majątkowego (art. 52 i następne K.c.), który jest odpowiednikiem rozdzielności majątkowej. Jeżeli małżonkowie albo byli małżonkowie zgodnie dzielą się majątkiem, to (na ogół) nie ma większego problemu, jednak w sprawach rzeczywiście spornych duże znaczenie ma udowodnienie swych twierdzeń – art. 6 K.c. oraz art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego.

W wielu sytuacjach sprawdza się zalecenie, że lepiej jest zapobiegać, niż leczyć. Dobra strategia, odpowiednio dokładne postanowienia umowne i inwestowanie własnych albo wspólnych pieniędzy w dokładnie to, co jest (odpowiednio) własne albo wspólne – takie „kroki” mogą zapobiec długiemu (być może trwającemu latami) „sądzeniu się”; np. co do podziału (byłej) wspólności majątkowej małżeńskiej (art. 43 K.r.o., być może w związku z art. 45 K.r.o.) lub o zwrot nakładów na cudzą nieruchomość (art. 224 i następne K.c.). Praktyka pokazuje, że często takim sporom towarzyszą nieodpowiednie (niekiedy wprost gorszące) zachowania – np.: plotki, wyzwiska, próby poniżania drugiego człowieka.

O ile wolno podzielić się uwagą na temat zabezpieczenia sytuacji mieszkaniowej Pani rodziców: zapewne własne mieszkanie (dosłownie: czyli do nich należące) mogłoby być właściwym wariantem. Nie tylko w związku z ewentualnymi poważnymi sporami między Panią a Pani mężem – takie spory dotyczyłyby głównie Państwa majątku; odpowiednie zorganizowanie spraw na nieruchomości wspólnej (nie tylko odrębne liczniki we właściwych miejscach np.: podział do korzystania, wiata na śmietniki, miejsca postojowe dla pojazdów) powinny ułatwić Pani rodzicom spokojniejsze przejście przez czas ewentualnych sporów między Państwem. Ważne również może okazać się umiejscowienie mieszkania Pani rodziców (chociażby z uwagi na wiek i możliwe, także w przyszłości, ograniczenia sprawności). Ustanowienie odrębnej własności lokali na odpowiednio wczesnym (czyli bez znacznych nakładów na urządzanie mieszkań) etapie tworzenia domu mogłoby ułatwić uniknięcie obciążenia hipoteką całości (wszystkich nieruchomości lokalowych) – poza tym poszczególni właściciele lokali mogliby pożyczać pieniądze na swe cele (np. na urządzenie własnego mieszkania), ewentualnie obciążając hipoteką tylko własną nieruchomość lokalową. Gdyby Pani rodzice mieli mieszkać w Państwa (albo w Pani) mieszkaniu, to ustanowiona na ich rzecz służebność powinna być odpowiednio precyzyjna (np. uprawnienie do wyłącznego korzystania z określonych pomieszczeń).

Naprawdę trudno jest dawać precyzyjne wytyczne, ale za to można zalecić unikanie wywoływania sytuacji, które mogą skutkować sporami (być może nie tylko prawnymi).

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jak według prawa wygląda podział wartości domu?


Szukamy ambitnego prawnika » Zadaj pytanie »