Kategoria: Inne

Dom i grunty w małżeństwie

Tomasz Krupiński • Opublikowane: 2015-06-12

Jak najtaniej możemy uczynić współwłasność na dom i budynki gospodarcze wybudowane po ślubie na działce męża? Do budowy wykorzystaliśmy środki ze sprzedaży mieszkania stanowiącego moją własność osobistą i wspólnie zaciągnięty (i spłacony już kredyt). Czy można ominąć wartość budynków, jako że były budowane po ślubie, i wyliczyć koszty ustalenia współwłasności tylko od wartości gruntu?

Z Pani relacji wynika, że Pani mąż posiada działkę budowlaną stanowiącą jego majątek osobisty. Po ślubie został na tej działce wybudowany dom oraz budynki gospodarcze. Środki na budowę pochodziły częściowo z Pani majątku osobistego pochodzącego ze sprzedaży Pani mieszkania, a częściowo były wspólne – pochodzące ze wspólnie zaciągniętego i już spłaconego kredytu.

Kwestie przynależności przedmiotów majątkowych do majątków osobistych bądź wspólnego małżonków są uregulowane w Kodeksie rodzinnym i opiekuńczym.

Stosownie do art. 31 § 1 „z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny)”.

„Do majątku wspólnego należą w szczególności:

1) pobrane wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności zarobkowej każdego z małżonków,

2) dochody z majątku wspólnego, jak również z majątku osobistego każdego z małżonków,

3) środki zgromadzone na rachunku otwartego lub pracowniczego funduszu emerytalnego każdego z małżonków,

4) kwoty składek zewidencjonowanych na subkoncie, o którym mowa w art. 40a ustawy z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych”.

Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zgodnie z art. 33 tej ustawy „do majątku osobistego każdego z małżonków należą:

1) przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej,

2) przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił,

3) prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom,

4) przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków,

5) prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie,

6) przedmioty uzyskane z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia albo z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę; nie dotyczy to jednak renty należnej poszkodowanemu małżonkowi z powodu całkowitej lub częściowej utraty zdolności do pracy zarobkowej albo z powodu zwiększenia się jego potrzeb lub zmniejszenia widoków powodzenia na przyszłość,

7) wierzytelności z tytułu wynagrodzenia za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej jednego z małżonków,

8) przedmioty majątkowe uzyskane z tytułu nagrody za osobiste osiągnięcia jednego z małżonków,

9) prawa autorskie i prawa pokrewne, prawa własności przemysłowej oraz inne prawa twórcy,

10) przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej”.

Zgodnie z treścią art. 48 Kodeksu cywilnego „z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Wyrażona w treści tego przepisu zasada superficies solo cedit, wskazuje, że jeżeli obiekty te są trwale związane z gruntem to stanowią własność właściciela gruntu”.

Jak więc z powyższego wynika, obecnie właścicielem gruntu i posadowionych na gruncie budynków jest Pani mąż. W ewentualnej sprawie o podział majątku wspólnego ma Pani możliwość domagania się zwrotu nakładu z majątku osobistego na majątek wspólny (środków przeznaczonych ze sprzedaży Pani mieszkania) oraz połowy nakładów pochodzących ze wspólnego kredytu.

Wspominała Pani, że chce dokonać takich czynności, aby budynki stały się Państwa współwłasnością. Nie jest to zbyt precyzyjne stwierdzenie, gdyż ustrój, jaki istnieje między małżonkami, to ustrój wspólności łącznej (bezudziałowej), a nie współwłasności w częściach ułamkowych.

Jeżeli więc między Panią a mężem istnieje ustrój wspólności (związany ze ślubem i niemodyfikowany), to budynki wybudowane na jego gruncie można „uwspólnić”.

Według art. 47 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

„§ 1. Małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa). Umowa taka może poprzedzać zawarcie małżeństwa.

§ 2. Umowa majątkowa małżeńska może być zmieniona albo rozwiązana. W razie jej rozwiązania w czasie trwania małżeństwa, powstaje między małżonkami wspólność ustawowa, chyba że strony postanowiły inaczej”.

Małżeńska umowa majątkowa w zasadzie reguluje stosunki majątkowe między małżonkami na przyszłość, tj. umowa zawarta przed zawarciem małżeństwa – na czas od chwili zawarcia małżeństwa, a umowa zawarta w trakcie trwania małżeństwa – na czas od jej zawarcia. Strony jednak mogą określić inny, przyszły termin, z którego nadejściem umowa wejdzie w życie. Rozszerzając lub ograniczając wspólność ustawową, strony mogą także nadać umowie skutek wsteczny w tym sensie, że w pierwszym wypadku mogą włączyć do majątku wspólnego przedmioty należące przed zawarciem umowy do ich majątków osobistych, a w drugim wypadku mogą wyłączyć z majątku wspólnego przedmioty należące przed zawarciem umowy do tego majątku.

Małżeńska umowa majątkowa może w każdym czasie zostać zmieniona przez zawarcie nowej umowy. Zmiana może polegać bądź na zmianie rodzaju ustroju majątkowego, bądź jedynie na jego modyfikacji, jeżeli taka modyfikacja jest możliwa.

W praktyce często spotyka się sytuację, że notariusz może rozszerzyć wspólność jedynie na budynki wybudowane na gruncie, pozostawiając wyłączną własność Pani męża nienaruszoną.

Oczywiście według porozumienia Pani z mężem notariusza może rozszerzyć wspólność także na przedmioty nabyte przed powstaniem wspólności (czyli m.in. na gospodarstwo będące własnością Pani męża). Wtedy wspólnością będą objęte zarówno budynki, jak i grunt pod budynkami.

Zakres rozszerzenia wspólności zależy tylko i wyłącznie od porozumienia stron w tym zakresie, jeżeli tylko mieszczą się w granicach dopuszczalnych przez przepisy Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Jeżeli zdecyduje się Pani na rozszerzenie wspólności na przedmioty nabyte przed powstaniem wspólności przez obie strony, to takie stwierdzenie musi wyraźnie wynikać z tej umowy (oczywiście w formie aktu notarialnego). Będzie to faktycznie umowa z rozszerzeniem wspólności majątkowej o przedmioty nabyte w przed powstaniem wspólności i po powstaniu wspólności w drodze darowizny.

Zgodnie z art. 49 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

„§ 1. Nie można przez umowę majątkową małżeńską rozszerzyć wspólności na:

1) przedmioty majątkowe, które przypadną małżonkowi z tytułu dziedziczenia, zapisu lub darowizny,

2) prawa majątkowe, które wynikają ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom,

3) prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie,

4) wierzytelności z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia, o ile nie wchodzą one do wspólności ustawowej, jak również wierzytelności z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę,

5) niewymagalne jeszcze wierzytelności o wynagrodzenie za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej każdego z małżonków.

§ 2. W razie wątpliwości uważa się, że przedmioty służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków nie zostały włączone do wspólności”.

Powyższy artykuł wyznacza granicę, do której można w drodze małżeńskiej umowy majątkowej rozszerzyć zakres wspólności ustawowej. Przepis ten ma charakter iuris cogentis (bezwzględnie obowiązujący). Postanowienia umowy włączające do wspólności przedmioty i prawa wymienione w tym przepisie są bezwzględnie nieważne, a gdy z okoliczności wynika, że bez tych postanowień umowa nie byłaby zawarta, nieważna jest cała umowa.

Z art. 49 § 1 a contrario wynika, że w zasadzie wszystkie inne, niewymienione w tym przepisie prawa majątkowe mogą być objęte rozszerzoną wspólnością majątkową.

Rozszerzenie wspólności majątkowej to najtańszy i najprostszy sposób  „uwspólnienia” budynków i ewentualnie gruntu. Budynki wybudowane już po powstaniu małżeństwa i tak wchodzą do majątku wspólnego, a Pani, jak już wspomniałem, może żądać rozliczenia swoich nakładów.

Po uwspólnieniu budynku i gruntów co do zasady, po ustaniu wspólności (np. w wyniku rozwodu), każdy z małżonków ma równe udziały w majątku wspólnym (czyli po 1/2 udziałów). Nie będzie także przysługiwało Pani uprawnienie do rozliczenia nakładów.

Zgodnie z § 8 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej maksymalna stawka wynosi za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego umowę majątkową małżeńską 400 zł. Do tego trzeba doliczyć podatek VAT oraz koszty odpisów aktów notarialnych.

Samo rozszerzenie wspólności nie powoduje obowiązku zapłaty podatku. Ponadto umowne rozszerzenie wspólności ustawowej przez włączenie do niej np. gruntu nie jest nabyciem tego gruntu przez małżonka, który nie był wcześniej jego właścicielem. Pogląd ten wynika np. z interpretacji naczelnika Drugiego Urzędu Skarbowego w Krakowie z 4 stycznia 2007 r. (nr PD-2/415/28/06/EC) oraz dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 24 października 2010 r. (nr IPPB4/415-230/10-2/JC).

Na marginesie dodam, że notariusz jako osoba zaufania publicznego ma obowiązek informowania stron o skutkach dokonywanych przed nim czyności prawnych.

Reasumując, pozostając w istniejącym stanie rzeczy, po ewentualnym rozwodzie (lub innych zdarzeniach, wskutek których powstanie rozdzielność majątkowa) i podziale majątku, ma Pani prawo do podziału jedynie budynków stojącego na gruncie Pani męża i żądania zwrotu nakładów na budynki. Po rozszerzeniu wspólności o ten grunt wejdzie on do majątku wspólnego i będzie podlegał podziałowi.

Nie wiem dokładnie, co ma Pani na myśli w pytaniu dotyczącym możliwości ominięcia wartości budynków. Rozszerzenie wspólności i ewentualne koszty takiej czynności nie są zależne od wartości majątku objętego wspólnością. Przy ewentualnym podziale majątku i tak ten majątek będzie podlegał wycenie biegłego.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>



Szukamy ambitnego prawnika » Zadaj pytanie »