Czy żona może sprzedać mieszkanie?

Tomasz Krupiński • Opublikowane: 2015-05-11

Mieszkanie figuruje na żonę, ale zostało wykupione podczas trwania małżeństwa (obecnie jesteśmy po rozwodzie). Czy może je sprzedać sama, bez mojej wiedzy? Jak mogę odzyskać swoją część?

Z Pana wyjaśnień wynika, że jest Pan po rozwodzie ze swoją żoną. Z Pana relacji wynika również, że mieszkanie wykupione podczas małżeństwa stanowi wyłączną własność Pana żony.

Nie mam natomiast informacji, jaki był status nabytego mieszkania (spółdzielcze-lokatorskie, spółdzielcze własnościowe czy też mieszkanie komunalne), oraz czy było przydzielone obojgu małżonkom.

Te wszystkie okoliczności mają znaczenie dla bardziej precyzyjnej odpowiedzi na Pana pytanie, dlatego proszę o ich uzupełnienie.

Generalnie jednak kwestie przynależności przedmiotów majątkowych do majątków osobistych bądź wspólnego małżonków są uregulowane w Kodeksie rodzinnym i opiekuńczym.

Stosownie do art. 31 § „z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny)”.

„Do majątku wspólnego należą w szczególności:

1) pobrane wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności zarobkowej każdego z małżonków,

2) dochody z majątku wspólnego, jak również z majątku osobistego każdego z małżonków,

3) środki zgromadzone na rachunku otwartego lub pracowniczego funduszu emerytalnego każdego z małżonków,

4) kwoty składek zewidencjonowanych na subkoncie, o którym mowa w art. 40a ustawy z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych”.

Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zgodnie z art. 33 tej ustawy „do majątku osobistego każdego z małżonków należą:

1) przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej,

2) przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił,

3) prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom,

4) przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków,

5) prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie,

6) przedmioty uzyskane z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia albo z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę; nie dotyczy to jednak renty należnej poszkodowanemu małżonkowi z powodu całkowitej lub częściowej utraty zdolności do pracy zarobkowej albo z powodu zwiększenia się jego potrzeb lub zmniejszenia widoków powodzenia na przyszłość,

7) wierzytelności z tytułu wynagrodzenia za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej jednego z małżonków,

8) przedmioty majątkowe uzyskane z tytułu nagrody za osobiste osiągnięcia jednego z małżonków,

9) prawa autorskie i prawa pokrewne, prawa własności przemysłowej oraz inne prawa twórcy,

10) przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej”.

Tak więc zasadą podstawową, jaka wynika z powyższych przepisów, jest to, że wszystkie przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania wspólności majątkowej wchodzą do majątku wspólnego małżonków i podlegają podziałowi, chyba że zachodzi jeden z wyjątków opisanych w art. 33 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Jeżeli więc zdoła Pan wykazać, że mieszkanie zostało nabyte po powstaniu wspólności majątkowej (po zawarciu małżeństwa) albo też zostało wykupione już w trakcie trwania małżeństwa ze środków pochodzących z majątku wspólnego (np. a nie z pieniędzy żony otrzymanych w ramach darowizny od matki itp.), wówczas będzie Pan mógł twierdzić, że mieszkanie należy do majątku wspólnego.

Obecnie uznaję, że tylko Pana była żona widnieje w księdze wieczystej mieszkania, dlatego bez udowodnienia w sprawie o podział majątku Pana racji nie ma Pan obecnie żadnych praw w stosunku do tego mieszkania.

W sprawie o podział majątku jest istotne, że to na Pana żonie będzie ciążył ciężar wykazania, że mieszkanie wchodzi w skład jej majątku osobistego. Kodeks rodzinny i opiekuńczy zawiera bowiem domniemanie, że wszystkie przedmioty nabyte przez małżonków w czasie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej wchodzą w skład majątku wspólnego. Dopiero w drodze wyjątku, po odpowiednim wykazaniu, można ustalić, że dany przedmiot wchodzi w skład majątku osobistego.

Pan powinien jedynie wykazać, że środki na wykupienie mieszkania były wspólne oraz że wykupienie mieszkania miało miejsce w trakcie trwania wspólności.

W niniejszej sprawie utrudnieniem jest to, że z księgi wieczystej najprawdopodobniej wynika, że jako właściciel jest wpisana jedynie Pana żona. W ewentualnym postępowaniu będzie z całą pewnością badane, dlaczego tak się stało.

Istotne jest też to, że dopóki nie uzyska Pan innego wpisu w księdze wieczystej, dopóty obowiązuje domniemanie wynikające z tej księgi co do treści wpisów. Jeżeli na dzień dzisiejszy kwestionuje Pan treść wpisów w księdze wieczystej, musi Pan postarać się o doprowadzenie księgi wieczystej do stanu zgodnego z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Zazwyczaj jest to dosyć trudne do wykazania.

Analogiczna sytuacja będzie zachodziła, jeżeli wykupione zostało mieszkanie spółdzielcze w czasie trwania wspólności.

Jak wynika z wyroku Sądu Najwyższego z dnia 13 sierpnia 1997 roku, sygn. akt I CKN 191/97, jak również z treści uchwały Sądu Najwyższego z dnia 6 maja 1983 roku, sygn. akt III CZP 15/83, o przynależności do majątku wspólnego małżonków budynku mieszkalnego wybudowanego w ramach spółdzielczego zrzeszenia budowy domów jednorodzinnych oraz działki gruntu, na której dom jest wzniesiony, decyduje data sporządzenia umowy przenoszącej własność budynku i prawo do działki.

Uchwała ta zachowała aktualność mimo zmian prawnych, jakie miały miejsce po jej podjęciu i stanowisko tam zaprezentowane podzielone zostało przez Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 8 września 2006 roku, sygn. akt II CSK 110/06, w którym sąd stwierdził, że o przynależności do majątku wspólnego małżonków prawa własności budynku mieszkalnego wybudowanego przez spółdzielnię mieszkaniową w celu przeniesienia jego własności na członka oraz prawa do gruntu, na którym dom jest wzniesiony, decyduje data zawarcia umowy pomiędzy spółdzielnią i jej członkiem.

Powyższe oznacza, że o wejściu prawa własności nieruchomości do majątku wspólnego małżonków decyduje okoliczność, czy w dacie zawierania umowy o przeniesienie własności nieruchomości przez jednego z małżonków pozostawał on w ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej. Bez znaczenia pozostaje natomiast fakt, że spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego należało tylko do tego małżonka, gdyż przydział został mu wydany przed zawarciem małżeństwa („powstaniem współwłasności majątkowej”).

Zatem w opisanym stanie faktycznym prawo własności do przedmiotowej nieruchomości można uznać za majątek wspólny małżonków. Natomiast współmałżonkowi, który wniósł wkład mieszkaniowy do spółdzielni mieszkaniowej przed zawarciem małżeństwa, przysługiwać będzie jedynie w razie podziału majątku wspólnego (po ustaniu wspólności ustawowej) prawo do żądania zwrotu nakładów poczynionych z majątku odrębnego małżonka na majątek wspólny.

Uprawnienie to wynika z treści art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z którym każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty, z wyjątkiem wydatków i nakładów koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód. Może żądać zwrotu wydatków i nakładów, które poczynił ze swojego majątku osobistego na majątek wspólny. Nie można żądać zwrotu wydatków i nakładów zużytych w celu zaspokojenia potrzeb rodziny, chyba że zwiększyły wartość majątku w chwili ustania wspólności. Zwrotu co do zasady, dokonuje się przy podziale majątku wspólnego, jednakże sąd może nakazać wcześniejszy zwrot, jeżeli wymaga tego dobro rodziny.

Analogiczne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia z dnia 6 lutego 2003 roku (sygn. akt IV CKN 1721/2000) stwierdzając, że w obowiązującym systemie prawa rodzinnego można przyjąć domniemanie faktyczne, że przedmioty nabyte w trakcie wspólności małżeńskiej przez jednego z małżonków, zostały nabyte z majątku dorobkowego – na rzecz małżeńskiej wspólności majątkowej; natomiast nabycie rzeczy z majątku odrębnego musi wynikać nie tylko z oświadczenia dokonującego transakcji małżonka, ale także z całokształtu okoliczności tego nabycia.

Tak więc jeżeli z aktu notarialnego będzie wynikało, że Pana żona wykupiła prawo należące do jej majątku osobistego za środki pieniężne również pochodzące z jej majątku osobistego, to Pana zadaniem będzie wykazanie, kiedy do wykupienia mieszkania doszło oraz że takich środków Pana żona nie posiadała.

To w postępowaniu sądowym dotyczącym podziału majątku wspólnego sąd rozstrzygnie, które przedmioty majątkowe należały do majątku osobistego małżonków, a które wchodzą w skład majątku wspólnego, a ponadto, w razie potrzeby, orzeknie o odpowiednich spłatach i dopłatach między byłymi małżonkami.

Jeżeli prawo (np. spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu) należało wyłącznie do niej, to będzie mogła żądać od Pana zwrotu wpłaconego jedynie przez nią wkładu mieszkaniowego.

Takie żądanie może oprzeć na podstawie wspomnianego już art. 45 i we wniosku o podział majątku żądać zwrotu wydatków i nakładów, które poczyniła ze swojego majątku osobistego na majątek wspólny.

Jak już wspomniałem, obecnie Pana żona jako właściciel mieszkania wpisany w księdze wieczystej może rozporządzać mieszkaniem bez Pana zgody, gdyż z księgi wieczystej i z aktu notarialnego z pewnością wynika wyraźnie, że prawo to należy wyłącznie do niej.

Sugeruję więc jak najszybciej podjąć kroki prawne i wnieść sprawę o podział majątku wspólnego i ustalenie, jakie przedmioty majątkowe stanowią Państwa wspólną własność.

Sugeruję skorzystać z pomocy fachowego pełnomocnika i informuję, że nasz serwis świadczy usługi reprezentacji klientów w sądzie i formułowania odpowiednich pism sądowych.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>



Szukamy ambitnego prawnika » Zadaj pytanie »