Byli partnerzy jako dłużnicy solidarni a ochrona majątku w nowym związku

Tomasz Krupiński • Opublikowane: 2017-07-19

Kilka lat temu zakupiłam z moim byłym partnerem mieszkanie, które zostało sfinansowane z kredytu hipotecznego. Oboje jesteśmy współwłaścicielami po 1/2, a bank nie zgadza się na przejęcie kredytu. Co za tym idzie, żadne z nas nie może przejąć całości nieruchomości. Były partner chce w tym mieszkaniu mieszkać, spłaca je i chce to nadal robić, pod warunkiem że po spłacie całości ja zrzeknę się swojej części. Takie rozwiązanie mi odpowiada, chciałabym jednak zabezpieczyć się w jakiś sposób na wypadek, gdyby on zmienił zdanie. Czy jest jakiś sposób, żeby taki stan rzeczy uregulować od strony prawnej, tak żeby interesy obu stron były zabezpieczone? Teraz w każdej chwili eks może przestać spłacać kredyt i wtedy bank może się zwrócić do mnie. Z nowym parterem rozważamy zakup działki budowlanej, za pół roku bierzemy ślub. Jak powinniśmy zabezpieczyć ten zakup, żeby mój nowy parter nie był poszkodowany, jeśli bank będzie chciał egzekwować niespłacony kredyt z mojego majątku? Jak w ogóle zabezpieczyć wspólny majątek (wliczając wspomnianą działkę i dom, który kiedyś na niej stanie) po ślubie?

Jedno z Państwa (Pani lub były partner) może przejąć własność nieruchomości, ważne jest jednak to, że wobec banku pozostajecie nadal dłużnikami solidarnymi.

Zgodnie z art. 366 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Kilku dłużników może być zobowiązanych w ten sposób, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych (solidarność dłużników).

§ 2. Aż do zupełnego zaspokojenia wierzyciela wszyscy dłużnicy solidarni pozostają zobowiązani.”

Obecnie całość kredytu i opłat płaci Pani były parter, a w zamian za to może w całości dysponować mieszkaniem. Co do zasady jednak Pani również jest zobowiązana do zapłaty połowy tych rat, dlatego obecny stan jest dla Pani ryzykowny. Gdyby obecnie Pani były partner wystąpił do sądu o zapłatę połowy uiszczonych przez niego rat, Pani przegrałaby proces. Dlatego takie ustalenia zawsze powinna Pani mieć na piśmie.

Jak już wspomniałem, od strony prawnej mamy do czynienia z dwiema sytuacjami, sytuacja wspólności kredytu oraz współwłasności nieruchomości w częściach ułamkowych.

Zgadzam się, że teraz w każdej chwili były partner może przestać spłacać kredyt i wtedy bank może się zwrócić do Pani. Można zmienić tę sytuację jedynie w ten sposób, aby przed notariuszem zawrzeć umowę przedwstępną zniesienia współwłasności nieruchomości pod warunkiem, że każda rata kredytu zostanie przez Pani byłego partnera spłacona bankowi. Strony więc ustalają, że za spłatę kredytu będzie odpowiadał były partner w całości. Po spłacie zadłużenia wobec banku i wobec Pani, Pani zobowiązuje się przenieść swój udział na jego rzecz nieodpłatnie w terminie 1 miesiąca od dnia wydania zaświadczenia przez bank o spłaceniu całości kredytu.

Można dodać zastrzeżenie, że jeżeli Pani zapłaci jakiekolwiek świadczenie na rzecz banku z tego powodu, że były partner zaprzestanie płacenia, powoduje to nieważność umowy przedwstępnej, chyba że Pani były partner sam zwróci zapłacone przez Panią kwoty.

Powyższe ustalenia nie są wiążące wobec banku (nadal będzie mógł żądać zapłaty całości od Pani), jednak wobec tej umowy – po pierwsze może Pani dochodzić zwrotu całości uiszczonych przez Panią rat od byłego partnera (na skutek oświadczenia partnera wobec Pani staje się on wyłącznie odpowiedzialny wobec banku w stosunkach pomiędzy Państwem). Pani poza tym nadal pozostaje współwłaścicielem tej nieruchomości, aż do spłaty kredytu. Wtedy Pani były partner wezwie Panią do stawienia się przed notariuszem do zawarcia umowy ostatecznej, a w razie Pani odmowy–  może Panią pozwać do sądu o wykonanie tej umowy.

Oczywiście, Pani były partner może też dojść do wniosku, że nie chce tego mieszkania, co sprawi, że Pani musi być w ciągłej gotowości do podjęcia zobowiązania. Mimo wszystko w tym wypadku Pani jest zabezpieczona, bowiem pozostaje Pani nadal współwłaścicielem lokalu.

Podstawą żądania zwrotu zapłaconych rat jest art. 376 K.c., zgodnie z którym:

„§ 1. Jeżeli jeden z dłużników solidarnych spełnił świadczenie, treść istniejącego między współdłużnikami stosunku prawnego rozstrzyga o tym, czy i w jakich częściach może on żądać zwrotu od współdłużników. Jeżeli z treści tego stosunku nie wynika nic innego, dłużnik, który świadczenie spełnił, może żądać zwrotu w częściach równych.

§ 2. Część przypadająca na dłużnika niewypłacalnego rozkłada się między współdłużników.”

Notariusz sporządzający umowę ma obowiązek sporządzić jej treść i udzielić Państwu wyjaśnień dotyczących każdej czynności i postanowienia umownego.

Może Pani spróbować także wnieść do sądu sprawę o zniesienie współwłasności poprzez przyznanie lokalu Pani byłemu partnerowi, spłatę pozostałej wartości (po odliczeniu kredytu) na rzecz Pani i zobowiązania byłego partnera do samodzielnej spłaty kredytu. Będzie to miało analogiczną formę jak umowa, z tym że własność lokalu już z mocy orzeczenia sądu przejdzie na własność byłego partnera. W razie braku spłaty przez niego kredytu może Pani (po zapłacie) wnieść o zwrot zapłaconych rat do sądu.

Co do rozliczenia wartości mieszkania i zasądzenia ewentualnych spłat, sądy przyjmują (na wniosek) rozliczenie następujące, np.:

  • lokal o wartości 200 tys. zł,
  • hipoteka (kredyt pozostały do spłaty) 150 tys. zł,
  • połowa nadwyżki wartości do spłaty na Pani rzecz, czyli 25 tys. zł.

Oczywiście jeżeli kwota kredytu przewyższa wartość mieszkania, to sytuacja spłat nie nastąpi. Myślę, że podział sądowy będzie podziałem tańszym.

Przejdźmy do drugiej kwestii: z nowym partnerem rozważa Pani zakup w najbliższym czasie działki budowlanej, a następnie ślub.

Pani nabędzie nieruchomość z Pani partnerem przed zawarciem związku małżeńskiego, czyli również na współwłasność w częściach ułamkowych. Pani przyszły mąż za Pani zobowiązania nie odpowiada swoim majątkiem ani majątkiem wspólnym (w rozumieniu K.r.o., czyli powstałym po zawarciu małżeństwa).

Wobec banku odpowiada Pani całym swoim majątkiem osobistym obecnym i przyszłym.

Jeżeli więc zakupi Pani nieruchomość na współwłasność, to wobec banku będzie Pani odpowiadała ze swojego udziału wynoszącego 1/2. Podobnie będzie w przypadku domu, który stanie na tej nieruchomości (jako część składowa gruntu).

Nie zabezpieczy się Pani wobec banku w żaden sposób, chyba że tę nieruchomość nabędzie Pani partner sam (ryzykowne jest to dla Pani, bowiem zapewne Pani wyłoży część środków, a nieruchomość będzie faktycznie Pani partnera).

Optymalne w tym wypadku byłoby, aby poczekać do ślubu, kupić działkę do majątku wspólnego i wtedy stawiać dom.

Rozdzielność majątkowa również nie załatwi sprawy, bowiem działa ona na przyszłość i stwarza sytuację analogiczną do tej sprzed małżeństwa (brak majątku wspólnego, jedynie majątki osobiste małżonków).

Potwierdzeniem mojego stanowiska jest art. 41 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z którym:

„§ 1. Jeżeli małżonek zaciągnął zobowiązanie za zgodą drugiego małżonka, wierzyciel może żądać zaspokojenia także z majątku wspólnego małżonków.

§ 2. Jeżeli małżonek zaciągnął zobowiązanie bez zgody drugiego małżonka albo zobowiązanie jednego z małżonków nie wynika z czynności prawnej, wierzyciel może żądać zaspokojenia z majątku osobistego dłużnika, z wynagrodzenia za pracę lub z dochodów uzyskanych przez dłużnika z innej działalności zarobkowej, jak również z korzyści uzyskanych z jego praw, o których mowa w art. 33 pkt 9, a jeżeli wierzytelność powstała w związku z prowadzeniem przedsiębiorstwa, także z przedmiotów majątkowych wchodzących w skład przedsiębiorstwa.

§ 3. Jeżeli wierzytelność powstała przed powstaniem wspólności lub dotyczy majątku osobistego jednego z małżonków, wierzyciel może żądać zaspokojenia z majątku osobistego dłużnika, z wynagrodzenia za pracę lub z dochodów uzyskanych przez dłużnika z innej działalności zarobkowej, jak również z korzyści uzyskanych z jego praw, o których mowa w art. 33 pkt 9.”

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>



Szukamy ambitnego prawnika » Zadaj pytanie »