Mieszkanie komunalne po rozwodzie

Pan Michał wspólnie z żoną od 3 lat ma mieszkanie komunalne. Żona się wyprowadziła, więc pan Michał wnioskował o wymeldowanie jej w trybie administracyjnym. Równocześnie złożył pozew o rozwód. Pan Michał poprosił nas o wyjaśnienie, jak po uzyskaniu rozwodu będzie wyglądać podział mieszkania komunalnego przyznanego im obojgu.

Kto z małżonków ma prawo do najmu mieszkania komunalnego po rozwodzie?

Zatem pan Michał jest najemcą mieszkania komunalnego wspólnie z żoną.

Na samym początku należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (K.r.io.) – „z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków”.

W małżeństwie, w którym obowiązuje ustrój wspólności ustawowej, występują trzy masy majątkowe: majątek wspólny małżonków oraz dwa majątki osobiste każdego z małżonków.

Pomimo odrębności prawnej majątku wspólnego i majątków osobistych z reguły majątki te w czasie trwania wspólności ustawowej praktycznie nie są wyodrębnione i stanowią jedną całość gospodarczą. Tak więc rozdzielenie majątków i dokonanie rozliczeń między małżonkami w zasadzie następuje po ustaniu wspólności (po rozwodzie).

Jeżeli małżonkowie nie dokonają podziału majątku w drodze umowy, celowi temu służy postępowanie sądowe o podział majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami (art. 566 i 567 Kodeksu postępowania cywilnego).

Zgodnie z art. 680¹ Kodeksu cywilnego (K.c.):

„§ 1. Małżonkowie bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe są najemcami lokalu, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa, do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej.

§ 2. Ustanie wspólności ustawowej w czasie trwania małżeństwa nie pociąga za sobą ustania wspólności najmu lokalu. Jednakże sąd, stosując odpowiednio przepisy o zniesieniu wspólności majątkowej, może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu lokalu”.

Zobacz również: Jak wymeldować byłą żonę z domu?

Czy każdy z małżonków jest najemcą lokalu komunalnego?

Z powyższego artykułu wynika, że każdy z małżonków jest najemcą lokalu, w wypadku gdy nawiązanie stosunku najmu nastąpiło w czasie trwania małżeństwa (zob. Z. Radwański, J. Panowicz-Lipska, Zobowiązania, 2008, s. 111).

Skutek przewidziany w art. 680¹ § 1 zdanie pierwsze K.c. nie wystąpi, jeżeli stosunek najmu zostanie (w trakcie trwania małżeństwa) nawiązany w celu zaspokajania potrzeb innych niż potrzeby mieszkaniowe założonej przez małżonków rodziny (a zatem np. w celu prowadzenia działalności gospodarczej lub zawodowej, a także w celu rekreacji, sportu czy też wypoczynku tylko jednego z małżonków; zob. też Z. Radwański, J. Panowicz-Lipska, Zobowiązania, 2008, s. 111).

W wypadku zaistnienia przesłanek wskazanych w art. 680¹ § 1 K.c. małżonkowie stają się najemcami (a w zasadzie współnajemcami) lokalu bez względu na to, czy istnieje między nimi wspólność ustawowa (art. 31 i in. K.r.io.), wspólność umowna (art. 48–501 K.r.io.), rozdzielność majątkowa (art. 51, 511 i 52–54 K.r.io.), czy też rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków (art. 512–515 K.r.io.).

Zobacz również: Czy po rozwodzie mąż musi się wyprowadzić?

Czy po rozwodzie wygasa prawo najmu do lokalu komunalnego?

Jeżeli między małżonkami istnieje ustrój wspólności ustawowej albo umownej, obligacyjne prawo najmu jest składnikiem majątku wspólnego małżonków. W sytuacji natomiast, gdy między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków na podstawie art. 680¹ § 1 K.c., między małżonkami powstaje odrębna (samoistna) wspólność prawa najmu lokalu, ukształtowana jako wspólność łączna, która obejmuje jako jedyny element wskazane prawo (zob. odpowiednio J. Ignatowicz w: M. Gersdorf, J. Ignatowicz, Prawo spółdzielcze…, s. 395–396; H. Ciepła w: J. Gudowski, Komentarz, t. 3, cz. 2, 2013, uwagi do art. 680¹ K.c.).

Jak więc wygląda kwestia mieszkania komunalnego a rozwodu? W związku z ustaniem małżeństwa wspólność prawa najmu lokalu wygasa na zasadach ogólnych (zgodnie z art. 46 K.r.io.). Do wygaśnięcia wskazanej wspólności nie dojdzie jednak w wypadku ustania wspólności majątkowej w trakcie trwania małżeństwa (art. 680¹ § 2 zdanie pierwsze K.c.).

Jeżeli prawo najmu wchodzi w skład wspólnego dorobku, zniesienie wspólności tego prawa jest możliwe równocześnie albo w następstwie zniesienia wspólności całego majątku (zob. też J. Ignatowicz w: M. Gersdorf, J. Ignatowicz, Prawo spółdzielcze…, s. 397).

Wskutek wskazanego zniesienia dochodzi do przekształcenia wspólności łącznej prawa najmu lokalu we wspólność w częściach ułamkowych (art. 42 K.r.io.), która może być z kolei zniesiona przez podział prawa umowny lub sądowy w postępowaniu nieprocesowym (zob. art. 46 K.r.io.; zob. wyrok SN z dnia 19 kwietnia 1996 r., sygn. akt I CRN 55/96, OSN 1996, nr 9, poz. 123; a także K. Pietrzykowski w: K. Pietrzykowski, Komentarz, t. 2, 2011, s. 509).

Ponieważ najem może i w przeważającej mierze będzie stanowił składnik majątku wspólnego małżonków, w praktyce powstała wątpliwość – czy i według jakich zasad miałby on podlegać podziałowi w przypadku ustania wspólności, czy małżeństwa.

Tak więc z treści art. 680¹ K.c. wynika, że ustanie wspólności majątkowej nie powoduje ustania wspólności najmu i podziału mieszkania komunalnego. Skutek ten nastąpi dopiero w chwili ustania małżeństwa. W związku z tym warto wskazać na dwie reguły. Po pierwsze, jeżeli między małżonkami istnieje ustrój rozdzielności (po nowelizacji Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego także rozdzielności z wyrównaniem dorobków, jak się wydaje, ustrój rozdzielności bez względu na źródło, z którego powstał), do najmu, który jest prawem wspólnym małżonków – nabytym według zasad art. 680¹ – stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej. Mamy więc do czynienia w niniejszym przypadku z tzw. wspólnością przymusową. Jednakże w sytuacji gdy wspólność ustanie, sąd z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków i według przepisów o zniesieniu współwłasności może znieść także tę wspólność. Również, jak się wydaje, o ile zaistnieją ważne powody, w razie, gdy między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa, może dokonać takiego zabiegu (zob. też J. Panowicz-Lipska, System Prawa Prywatnego…, s. 84).

Jak z tego wynika (w kwestii rozwodu a mieszkania komunalnego), wskutek rozwodu pana Michała z żoną wspólność najmu również ustanie.

Po ustaniu wspólności najmu może on być przedmiotem podziału. Jeszcze na gruncie dawnego stanu prawnego Sąd Najwyższy wyjaśnił tę wówczas sporną kwestię. W jednym z orzeczeń stwierdził, że w postępowaniu o podział majątku wspólnego (art. 566 i art. 567 Kodeksu postępowania cywilnego) sąd może objąć podziałem wchodzące w skład tego majątku prawo najmu lokalu mieszkalnego (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 kwietnia 1996 r., sygn. akt I CRN 55/1996; OSN 1996 r. Nr 3, poz. 123).

Zobacz również: Wynajem mieszkania przez jednego z małżonków

Czy sąd może przydzielić najem mieszkania komunalnego jednemu z małżonków?

Podział najmu następuje według takich zasad jak zniesienie współwłasności. Wobec tego sąd może przydzielić najem jednemu z małżonków i zasądzić spłatę na rzecz drugiego. Wątpliwość powstała w związku z tym, jak wyliczyć owe spłaty.

W jednym z orzeczeń Sąd Najwyższy stwierdził, że wartość prawa najmu lokalu komunalnego, objętego podziałem majątku wspólnego, stanowi różnica między czynszem wolnym a czynszem regulowanym, z uwzględnieniem – w konkretnych okolicznościach sprawy – okresu prawdopodobnego trwania stosunku najmu (uchwała z dnia 24 maja 2002 r., sygn. akt III CZP 28/2002; OSN 2002 r. Nr 12, poz. 150). Sąd wskazał, że wyliczenia wartości najmu lokalu komunalnego odbywać powinny się według zasad:

• wyliczenie różnicy między czynszem regulowanym a czynszem wolnym, a następnie
• wyliczenie prawdopodobnego czasu trwania stosunku najmu, przy czym wskazówkę dla sądu mogą stanowić przepisy ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Sąd orzeka o sposobie korzystania ze wspólnego mieszkania

Moim zdaniem w czasie podziału tego prawa pan Michał powinien żądać rozliczenia zapłaconych przez niego czynszów (są to opłaty stałe, niezależnie, czy ktokolwiek zamieszkuje w lokalu) i zwrotu ich połowy do czasu podziału tego prawa (obecnie i tak pan Michał nie ma wyjścia i musi płacić czynsz).

Jedynie na marginesie wskażę, że w trakcie procesu rozwodowego sąd orzeka o wspólnym mieszkaniu. Jak wskazuje Kodeks rodzinny i opiekuńczy w art. 58:

„§ 2. Jeżeli małżonkowie zajmują wspólne mieszkanie, sąd w wyroku rozwodowym orzeka także o sposobie korzystania z tego mieszkania przez czas wspólnego w nim zamieszkiwania rozwiedzionych małżonków. W wypadkach wyjątkowych, gdy jeden z małżonków swym rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie, sąd może nakazać jego eksmisję na żądanie drugiego małżonka. Na zgodny wniosek stron sąd może w wyroku orzekającym rozwód orzec również o podziale wspólnego mieszkania albo o przyznaniu mieszkania jednemu z małżonków, jeżeli drugi małżonek wyraża zgodę na jego opuszczenie bez dostarczenia lokalu zamiennego i pomieszczenia zastępczego, o ile podział bądź jego przyznanie jednemu z małżonków są możliwe.

§ 3. Na wniosek jednego z małżonków sąd może w wyroku orzekającym rozwód dokonać podziału majątku wspólnego, jeżeli przeprowadzenie tego podziału nie spowoduje nadmiernej zwłoki w postępowaniu.

§ 4. Orzekając o wspólnym mieszkaniu małżonków, sąd uwzględnia przede wszystkim potrzeby dzieci i małżonka, któremu powierza wykonywanie władzy rodzicielskiej”.

Sąd może na wniosek stron orzec o sposobie korzystania ze wspólnego mieszkania przez czas wspólnego w nim zamieszkiwania w trakcie procesu oraz po rozwodzie. Wyjątkowo, jeżeli jeden z małżonków swym rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie – sąd może na wniosek drugiego małżonka nakazać jego eksmisję.

Gdy małżonkowie są zgodni, to sąd może na ich wspólny wniosek orzec również o podziale wspólnego mieszkania albo o przyznaniu mieszkania jednemu z małżonków, jeżeli drugi małżonek wyraża zgodę na jego opuszczenie bez dostarczenia lokalu zamiennego i pomieszczenia zastępczego, o ile podział bądź jego przyznanie jednemu z małżonków są możliwe.

Ponieważ w przypadku pana Michała nie mamy do czynienia z własnością, a jedynie z prawem najmu, to podziałowi takiemu podlegałoby to właśnie prawo.

Jak jednak widać, przyznanie prawa najmu mieszkania po rozwodzie tylko panu Michałowi (zniesienie wspólności najmu lokalu komunalnego) wymaga zgody żony oraz zrezygnowania przez nią z lokalu zamiennego lub pomieszczenia zastępczego. Jest to prawie jak eksmisja, stąd też konieczna jest zgoda drugiej strony.

Niezależnie od tego pan Michał może wnosić o przyznanie lokalu jemu lub małżonce.

Wskazuję także, że podział najmu w czasie rozwodu następuje wyjątkowo, w praktyce tylko wtedy, jeżeli strony zgodnie wnoszą o przyznanie danego prawa jednej z nich bez spłat i dopłat.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
3. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 kwietnia 1996 r., sygn. akt I CRN 55/96
5. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 kwietnia 1996 r., sygn. akt I CRN 55/1996