Czy w małżeństwie można kupić mieszkanie tylko na siebie?

• Zaktualizowano: 2024-02-01 • Autor: Tomasz Krupiński

Zakup mieszkania przed rozwodem to złożona kwestia prawna, mająca istotne znaczenie dla majątku wspólnego małżonków. Artykuł ten omawia, jak przepisy Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego regulują przynależność nieruchomości nabytej w trakcie małżeństwa, a także jakie są możliwości i konsekwencje zakupu mieszkania przed rozwiązaniem wspólnoty małżeńskiej. Pan Bartosz pyta, czy małżonek może kupić nieruchomość tylko na siebie, zamierza bowiem kupić mieszkanie. Jest w związku małżeńskim bez rozdzielności majątkowej. Ma duże dochody, wielokrotnie wyższe niż zarobki żony. Planują rozwód. Nasz czytelni zastanawia się, czy istnieje sposób kupna mieszkania, który umożliwiałby niewłączanie go do majątku wspólnego.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Czy w małżeństwie można kupić mieszkanie tylko na siebie?

Zakup mieszkania przed rozwodem

Na samym początku należy stwierdzić, że przepisy dotyczące przynależności poszczególnych przedmiotów do majątku wspólnego mają charakter bezwzględnie obowiązujący i pan Bartosz postanowieniem umownym (nawet ze swoją żoną) nie może stwierdzić, że mieszkanie wchodzi do majątku wspólnego.

Kwestie przynależności przedmiotów majątkowych do majątków osobistych bądź wspólnego małżonków są uregulowane w Kodeksie rodzinnym i opiekuńczym.

Wspólność majątkowa ustawowa

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczegoz chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny)”.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Co wlicza się do majątku wspólnego?

Do majątku wspólnego należą w szczególności:

1) pobrane wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności zarobkowej każdego z małżonków,

2) dochody z majątku wspólnego, jak również z majątku osobistego każdego z małżonków,

3) środki zgromadzone na rachunku otwartego lub pracowniczego funduszu emerytalnego każdego z małżonków,

4) kwoty składek zewidencjonowanych na subkoncie, o którym mowa w art. 40a ustawy z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych”.

Co należy do majątku osobistego każdego z małżonków?

Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zgodnie z art. 33 tej ustawy „do majątku osobistego każdego z małżonków należą:

1) przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej,

2) przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił,

3) prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom,

4) przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków,

5) prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie,

6) przedmioty uzyskane z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia albo z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę; nie dotyczy to jednak renty należnej poszkodowanemu małżonkowi z powodu całkowitej lub częściowej utraty zdolności do pracy zarobkowej albo z powodu zwiększenia się jego potrzeb lub zmniejszenia widoków powodzenia na przyszłość,

7) wierzytelności z tytułu wynagrodzenia za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej jednego z małżonków,

8) przedmioty majątkowe uzyskane z tytułu nagrody za osobiste osiągnięcia jednego z małżonków,

9) prawa autorskie i prawa pokrewne, prawa własności przemysłowej oraz inne prawa twórcy,

10) przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej”.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Czy zakup nieruchomości za wynagrodzenie jednego z małżonków wchodzi w skład majątku wspólnego?

Jak więc z powyższego wynika, jeżeli nasz klient zakupi mieszkanie za środki pochodzące z jego wynagrodzenia, to mieszkanie to będzie stanowić majątek wspólny, jako że zostało nabyte w trakcie trwania wspólności majątkowej i ze środków wspólnych (do których przepis wyraźnie zalicza pobrane przez męża wynagrodzenie).

Najczęściej stosowanym sposobem ominięcia tego przepisu jest nieformalna darowizna środków na rzecz członka najbliższej rodziny (a to w celach uniknięcia podatku). Członek ten za pieniądze małżonka może kupić nieruchomość, a następnie w drodze darowizny w formie aktu notarialnego taką nieruchomość na męża przepisać. Wtedy na podstawie art. 33 mieszkanie stanowić będzie majątek osobisty naszego klienta.

Musi to być przeprowadzone wiarygodnie, gdyż żona może podważać tę czynność prawną jako np. czynności pozorną, wykazując, że faktycznie członek rodziny autora pytania nabył tę nieruchomość w jego imieniu, za jego środki. Może to udowadniać albo w sprawie podziału majątku, albo w odrębnej sprawie o ustalenie nieważności czynności prawnej. Dlatego warto to robić, jeżeli posiada się bogatą rodzinę, która na zarzut żony będzie mogła udokumentować swoje wydatki.

Innym sposobem jest darowizna środków finansowych na rzecz naszego czytelnika przez członków rodziny. Środki te również będą jego majątkiem osobistym. Jeżeli w zamian za te środki zakupi lokal, to na zasadzie surogacji (art. 33 pkt 10) wejdzie on do majątku osobistego.

Zobacz również: Rozwód alimenty dla niepracującej żony

Zakup mieszkania bez wiedzy żony

Pan Bartosz musi jednak zadbać o to, aby nie było śladu po „wyprowadzeniu” środków finansowych z ich majątku wspólnego (np. dziwny przelew np. na kwotę 600 000 zł). Jego żona bowiem w trakcie sprawy będzie mogła żądać przedstawienia historii rachunków. Jeżeli wtedy nie wytłumaczy się on w sposób odpowiedni z tego przelewu, jego żona będzie mogła żądać zwrotu połowy jako dokonanego bez jej zgody i nie na utrzymanie rodziny.

Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›

Jak wygląda podział majątku?

Stwierdzić należy, że podział majątku wspólnego obejmuje przedmioty majątkowe, które były składnikami majątku wspólnego w chwili ustania wspólności ustawowej i które istnieją w chwili dokonywania podziału. Jednakże przy dokonywaniu tego podziału nie uwzględnia się tylko tych przedmiotów, które były objęte wspólnością i zostały – w czasie trwania wspólności ustawowej lub po jej ustaniu – zużyte w wyniku normalnego ich używania lub zbyte zgodnie z przepisami o zarządzie majątkiem wspólnym (art. 36–40 Kodeksu) bądź przepisami o współwłasności w częściach ułamkowych (art. 42). Natomiast uwzględnia się rachunkowo przedmioty majątkowe, które zostały bezprawnie zbyte, zniszczone, zużyte lub roztrwonione przez jedno z małżonków – przy podziale majątku wspólnego wartość tych przedmiotów podlega zaliczeniu na poczet udziału przypadającego temu małżonkowi.

Potwierdzają to też poglądy doktryny. Według zasad określonych w art. 45 (nakłady z majątku wspólnego na majątek osobisty) rozlicza się małżonków z przedmiotów majątkowych wchodzących w skład majątku wspólnego, które zostały bezprawnie zbyte, zniszczone, zużyte lub roztrwonione przez jedno z małżonków, a także z dochodów, które powinny wejść do majątku wspólnego (art. 31 § 2 pkt 2), ale nie weszły z przyczyn zawinionych przez jedno z małżonków (por. Piasecki Kazimierz, Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Komentarz).

Ważne jest, aby już po przeprowadzeniu powyższych czynności wyraźnie zaznaczyć notariuszowi (notariusz powinien wpisać o tym wzmiankę w akcie notarialnym), że nasz klient nabywa mieszkanie za środki z jego majątku osobistego także do jego majątku osobistego.

Zobacz również: Sprzedaż majątku osobistego w trakcie trwania małżeństwa

Przykłady

Przypadek Joanny i Marka

Joanna i Marek są w trakcie rozwodu. Marek, chcąc zabezpieczyć swoją przyszłość finansową, decyduje się na zakup mieszkania jeszcze przed finalizacją rozwodu. Zakupuje je za środki, które zarobił sam, ale w trakcie trwania małżeństwa. Joanna, dowiedziawszy się o transakcji, wnosi o włączenie mieszkania do majątku wspólnego, powołując się na fakt, że zostało nabyte w czasie trwania wspólnoty małżeńskiej, a środki pochodziły z dochodów Marka uzyskanych w tym okresie.

 

Historia Anny i Krzysztofa

Anna i Krzysztof planują rozwód. Krzysztof, przewidując tę sytuację, otrzymuje od swojej siostry darowiznę w wysokiej kwocie, za którą następnie kupuje mieszkanie. Transakcja ta jest dokładnie udokumentowana, a mieszkanie rejestrowane jako majątek osobisty Krzysztofa. W czasie rozwodu Anna próbuje zakwestionować tę transakcję jako pozorną, ale Krzysztof jest w stanie udowodnić, że środki na zakup pochodziły wyłącznie z darowizny od rodziny, co sprawia, że mieszkanie nie wchodzi do majątku wspólnego.

 

Sytuacja Ewy i Tomasza

Ewa i Tomasz są w separacji i w trakcie rozwodu. Tomasz decyduje się na zakup nowego mieszkania, używając do tego celu części wspólnych oszczędności. Ewa, nieświadoma tej transakcji, dowiaduje się o niej dopiero podczas postępowania rozwodowego. Pomimo że Tomasz twierdzi, iż mieszkanie jest jego własnością osobistą, sąd orzeka, że nieruchomość nabyta za wspólne środki małżonków, nawet w okresie separacji, wchodzi w skład majątku wspólnego, co wymaga podziału w ramach procedury rozwodowej. 

Podsumowanie

W kontekście rozwodu kwestia zakupu mieszkania może być źródłem skomplikowanych rozstrzygnięć prawnych dotyczących podziału majątku wspólnego. Jak pokazują przytoczone przykłady, decyzje o zakupie nieruchomości przed finalizacją rozwodu wymagają zrozumienia przepisów, a także świadomości potencjalnych konsekwencji prawnych. 

Oferta porad prawnych

Potrzebujesz profesjonalnej porady prawnej dotyczącej zakupu nieruchomości przed rozwodem? Skorzystaj z naszej oferty konsultacji on-line i otrzymaj pomoc w przygotowaniu niezbędnych dokumentów. Opisz swój problem na formularzu kontaktowym, który znajdziesz pod tym tekstem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
2. Ustawa z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych - Dz.U. 1998 nr 137 poz. 887

Czy sąd może ustalić nierówne udziały w majątku wspólnym? Czy wysokie zarobki jednego z małżonków będą miały wpływ na podział majątku? Co z rzeczami zakupionymi przez każdego z małżonków przed ślubem? Opisz nam swój problem i zadaj pytania wypełniając formularz poniżej ▼▼▼.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Tomasz Krupiński

O autorze: Tomasz Krupiński

Radca prawny z kilkunastoletnim doświadczeniem, magister prawa, absolwent Wydziału Prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Specjalizuje się w prawie nieruchomości i prawie lokalowym (wykup mieszkań, najem, eksmisje, zasiedzenia itp.) oraz w prawie rodzinnym (rozwody, alimenty, podział majątku itp.). Doradza też wspólnotom mieszkaniowym i zarządcom nieruchomości (sam również ma uprawnienia zarządcy). Prowadzi własną kancelarię i reprezentuje naszych klientów w sądach.



Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

porady prawne eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

prawo-pracy.pl

prawo-mieszkaniowe.info

prawozus.pl

Szukamy prawnika »